Acţiune în anularea hotararii aga

Cod ECLI ECLI:RO:TBCVN:2022:..................

R O M Â N I A

TRIBUNALUL COVASNA  Dosar nr. ............

SECŢIA CIVILĂ

Completul de fond specializat în soluţionarea cauzelor

în materiile civil, litigii cu profesioniştii, minori şi familie şi proprietate intelectuală

SENTINŢA CIVILĂ NR. 118

Şedinţa publică din data de 03 martie 2022

Instanţa constituită din:

PREŞEDINTE: ...........

GREFIER: .................

Pe rol fiind pronunţarea asupra cauzei civile privind pe partea reclamantă S.C. ..... SRL, în contradictoriu cu partea pârâtă C....... ....., având ca obiect acţiune în anulare a hotărârii AGA.

La apelul nominal făcut în şedinţa publică de astăzi, la pronunţare, se constată lipsa părţilor.

Procedura de citare este legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de şedinţă, după care:

Instanţa constată că dezbaterile asupra cauzei de faţă, au avut loc în şedinţa din 10.02.2022, susţinerile şi concluziile părţilor au fost consemnate în încheierea de şedinţă de la acea dată, încheiere care face parte integrantă din prezenta, când instanţa, în temeiul art. 396 alin. (1) Cod procedură civilă în vederea deliberării cât şi pentru a da posibilitatea părţilor să depună la dosar concluzii scrise, a amânat pronunţarea pentru data de 24.02.2022 şi apoi pentru data de astăzi, 03.03.2022.

T R I B U N A L U L

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată:

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 02.07.2021 sub nr. 745/119/2021 reclamanta SC ..... SRL a solicitat în contradictoriu cu pârâta SOCIETATE COOPERATIVĂ „C..... .....” să se constate nulitatea absolută a hotărârii adunării generale a asociaților din data de 16.04.2021 cu privire la scoaterea la licitație, respectiv vânzarea activelor societății – imobilul situat în ..............., respectiv .............. și cu privire la stabilirea prețului de vânzare; anularea licitației stabilite având ca obiect imobilele indicate și repunerea părților în situația anterioară; anularea notificării nr. 18/02.06.2021 privind rezilierea contractelor nr. 36/16.11.2018 și nr. 37/16.11.2018, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii s-a arătat că reclamanta a primit notificarea prin care i s-a adus la cunoștință că adunarea generală din data de 16.04.2021 a aprobat vânzarea imobilelor situate la adresele din ..............., respectiv .............. și cu începere din data de 01.08.2021 urmează a fi reziliate contractele de închiriere nr. 36/16.11.2018 și nr. 37/16.11.2018, adresă comunicată cu scrisoare recomandată cu conținut declarat în data de 17.06.2021.

Reclamanta este persoană interesată în formularea acțiunii având calitatea de chiriaș a spațiilor indicate de peste 8 – 10 ani, contractele de închiriere fiind încă valabile, partea achitând chiria la zi.

Partea nefiind de acord cu decizia, aceasta a fost contestată solicitând comunicarea hotărârii adunării generale, având în vedere că din notificare nu se poate deduce dacă s-a validat înstrăinarea imobilelor, sau acestea au fost deja vândute.

Dacă licitația a avut loc se impune reefectuarea acesteia în condiții de legalitate, o parte din membrii cooperatori necunoscând aspecte legate de vânzarea bunului, astfel nefiind informați toți membrii cooperatori, aceștia semnând pentru alt punct de pe ordinea de zi.

De asemenea, s-a învederat că printr-o adunare generală ar fi trebuit să se stabilească modalitatea de licitație, dar și valoare bunului scos la licitație.

Având în vedere perioada de când reclamanta folosește imobilele, precum și faptul că nu dorește închirierea altui spațiu, a comunicat pârâtei că la momentul la care urmează a se înstrăina imobilul dorește să participe la licitație, însă nu a primit niciun răspuns.

La sfârșitul lunii februarie 2021 administratorul societății reclamante a transmis către pârâtă și membrii acesteia o solicitare de a deveni membru în cooperativă, prin adresa nr. 12/16.04.2021 fiindu-i transmis că prin adunarea generală din data de 16.04.2021 nu i s-a admis cererea.

Deciziile luate la momentul schimbării conducerii sunt abuzive, fără citarea și prezența fizică a membrilor, fiind încălcate prevederile art. 12 din actul constitutiv al cooperativei.

Astfel, s-a învederat că nu au fost respectate nici dispozițiile actului constitutiv și nici dispozițiile legale privind înstrăinarea bunurilor, iar reclamanta are contract de închiriere pentru aceste spații până la data de 16.11.2023, îndeplinindu-și obligația de a achita chiria la zi.

Conform art. 1235 și 1238 C. civ. sancțiunea care intervine este nulitatea absolută, nefiind respectate condițiile legale pentru convocarea și ținerea adunării generale a asociaților.

În dovedire s-a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri, martori.

În drept cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 1235, 1238 C. civ., Legea nr. 1/2005.

La data de 19.07.2021 reclamanta a făcut dovada achitării taxei judiciare de timbru în sumă de 100 lei.

Pârâta a depus întâmpinare la data de 02.08.2021 solicitând respingerea cererii.

În motivare s-a solicitat disjungerea petitului privind anularea notificării nr. 18/02.06.2021 privind rezilierea contractelor de închiriere nr. 36/16.11.2018 și nr. 37/16.11.2018 și trimiterea spre competență soluționare către Judecătoria Târgu Secuiesc.

În ceea ce privește petitele 1 și 2 s-a invocat excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei raportat la art. 44 alin. 3 din Legea nr. 1/2006 coroborat cu art. 36 C. proc. civ.

Reclamanta fiind cea care pornește acțiunea trebuie să justifice calitatea procesuală, însă în raport de art. 44 din Legea nr. 1/2005 aceasta nu deține calitatea de membru cooperator, nedeținând nici calitate procesuală activă pentru a solicita anularea hotărârii adunării generale.

Tot astfel, s-a invocat și excepția lipsei de interes, învederându-se că, în speță, interesul nu este personal, calitatea procesuală fiind recunoscută exclusiv membrilor cooperatori.

Pârâta a invocat și excepția tardivității formulării cererii în raport de art. 44 alin. 3 din Legea nr. 1/2005. Hotărârea adunării generale a fost depusă la Oficiul Registrului Comerțului la data de 22.04.2021, iar acțiunea a fost înregistrată pe rolul instanței la data de 02.07.2021, cu depășirea termenului de 15 zile.

În ceea ce privește fondul, s-a învederat că partea nu a indicat dacă apreciază că ar beneficia de un drept de preferință cu privire la vânzarea imobilelor și eventualul temei de drept incident. Reclamanta a învederat că nu este de acord cu decizia luată, fără însă a indica temeiul de fapt și de drept care i-ar acorda vreo competentă cu privire la vânzarea bunurilor, nefiind indicat actul normativ încălcat prin vânzarea imobilelor.

Faptul că o terță persoană, deci nu reclamanta, ar fi formulat o cerere de înscriere în cooperativă nu are nicio influență în cauză, cererea lui B. G. fiind respinsă cu votul unanim al membrilor datorită modului abuziv în care solicitanta a înțeles să utilizeze bunurile închiriate.

Adresa nr. 16/22.07.2020 denunță abuzul realizat de solicitantă și subliniază lucrările neautorizate și ilegale de demolare realizate.

Tot astfel, s-a învederat că partea reclamantă nu a adus niciun argument pentru care s-ar impune anularea notificării de reziliere a contractelor, în cauză fiind incidente prevederile art. 1811 lit. a C. civ. Rezilierea contractului s-ar impune și în lipsa unui act de înstrăinare raportat la dispozițiile art. 1817 C. civ.

În dovedire s-a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri.

În drept au fost invocate prevederile Legii nr. 1/2005, C. civ., C. proc. civ.

Reclamanta a depus răspuns la întâmpinare la data de 23.08.2021, fiind reiterate susținerile prezentate prin cerere. De asemenea, s-a solicitat respingerea excepțiilor invocându-se dispozițiile deciziei nr. 1661/2011 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție.

S-a învederat că și în lipsa deciziei indicate calitatea reclamantă există prin simplul motiv că deține calitatea de chiriaș al spațiilor care au format obiectul adunării generale din data de 16.04.2021. Contractele de închiriere sunt valabile, iar decizia de scoatere la vânzare a imobilelor nu a fost comunicată părții. Actele care au stat la baza adunării generale au fost efectuate pro causa, iar membrii cooperatori nu au cunoștință de conținutul acestora.

Partea a contestat licitația, iar la licitație poate participa orice persoană interesată.

În ceea ce privește interesul, s-a învederat că și această cerință este îndeplinită, imobilul fiind înstrăinat unei persoane care nu face parte nici din membrii cooperatori și nici din persoanele juridice care au închiriat spații în incinta cooperativei.

Tot astfel, s-a solicitat și respingerea excepției tardivității, partea depunând acțiunea în termen de 16 zile de la comunicarea notificării de care a luat cunoștință la data de 17.06.2021.

În ceea ce privește cererea de disjungere, s-a învederat că este un petit secundar ce urmează soarta petitelor principale.

Prin notele de ședință depuse de către pârâtă la data de 30.09.2021 s-a explicitat cererea de disjungere privitoare la petitele formulate în vederea anulării notificării de reziliere, învederându-se că în raport de aceste capete de cerere s-a invocat excepția necompetenței materiale în temeiul art. 94 și 95 C. proc. civ.

Prin încheierea din data de 25.11.2021 instanța, pentru considerentele arătate în încheierea de la termenul indicat a respins excepția tardivității invocării excepției necompetenței materiale a Tribunalului Covasna, a respins excepția necompetenței Tribunalului Covasna în ceea ce privește petitul privind anularea notificării de reziliere precum și solicitarea de disjungere a petitului.

La termenul din data de 10.02.2022 instanța a încuviințat proba cu înscrisuri, respingând solicitarea administrării probei cu martori.

Astfel, pe parcursul soluționării cauzei au fost atașate la dosar copii de pe cereri din data de 28.04.2021, dovezi comunicare, contract de închiriere nr. 36/16.11.2018, nr. 37/16.11.2018, notificare nr. 18/02.06.2021, adresa nr. 16/22.07.2020, certificat constatator ONRC nr. 15483/10.08.2021, convocator nr. 3/25.03.2021, certificat constatator ONRC nr. 551541/27.07.2021, extras publicație, actul constitutiv al Societății Cooperative de Consum de Gradul I C..... ....., tabel cu membrii cooperatori, proces – verbal al adunării generale ordinare al Societății Cooperative C.....  ..... di data de 07.12.2020, rezoluția ONRC nr. 1563/28.04.2021, proces – verbal al adunării generale al C..... ..... din data de 16.04.2021, cărțile funciare nr. 24689-C1-U12 și nr. 24484, adresa nr. 9959/09.10.2021, notificare din data de 20.02.2021, certificat de atestare fiscală, cerere nr. 16/07.11.2019, contract de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 836/05.05.2021, facturi fiscale, fișă cont, ordin plată, extras Monitorul Oficial nr. 26/15.06.2021, extras cont.

De asemenea, la termenul din data de 10.02.2022 instanța a pus în discuția părților excepția tardivității formulării cererii, excepția lipsei calității procesuale active, excepția lipsei de interes și a reținut cauza spre soluționare pe excepții și pe fond.

Reclamanta a depus concluzii scrise la data de 23.02.2022, solicitând respingerea excepțiilor și admiterea cererii, fiind reiterate susținerile și argumentele prezentate prin cerere și pe parcursul soluționării cauzei.

Pârâta a depus concluzii scrise la data de 24.02.2022 solicitând admiterea excepțiilor, iar pe fond respingerea cererii, reiterând și explicitând argumentele prezentate prin întâmpinare.

Asupra excepției tardivității formulării cererii, instanța reține că excepția a fost invocată de către pârâtă în raport de primele petite ale acțiunii deduse judecății prin care s-a solicitat constarea nulității absolute a hotărârii adunării generale din data de 16.04.2021 și a licitației prin care s-a hotărât vânzarea imobilelor situate în comuna ..... str. Principală nr. 13 și 128, jud. Covasna.

Din înscrisurile depuse la dosar respectiv copia actului constitutiv și certificatele constatare emise de ONRC rezultă că societatea pârâtă este organizată și înregistrată în registrul comerțului având forma organizatorică a societății cooperative, fiind astfel aplicabile în cauză prevederile Legii nr. 1/2005.

Astfel, conform art. 44 alin. 3 din actul normativ indicat „hotărârile adunării generale contrare prevederilor prezentei legi și ale actului constitutiv pot fi atacate în justiție în termen de 15 zile de la data menționării în registrul comerțului, de oricare dintre membrii cooperatori care au luat parte la adunarea generală și au votat împotrivă sau care nu au participat la adunarea generală”.

Din înscrisurile depuse la dosar cauzei rezultă că hotărârea adunării generale a Societății Cooperative „C..... .....” a fost adoptată de membrii la data de 16.04.2021, iar în temeiul rezoluției nr. 1653/28.04.2021 hotărârea adunării generale ordinare a membrilor cooperatori nr. 1/16.04.2021 a fost înregistrată în registrul comerțului.

Însă, pe de o parte, trebuie avut în vedere că potrivit aceleiași rezoluții înregistrarea a privit mențiunile referitoare la retragerea, modificare date asociați persoane fizice. Or, în cauză, hotărârea adunării generale a Societății Cooperative „C..... .....” a fost contestată de reclamantă în raport de măsurile adoptate de asociați cu privire la imobile aparținând cooperativei și situate în ................................, jud. Covasna, societatea reclamantă necontestând aspecte privitoare la modificările intervenite cu privire la membrii sau organele executive ale cooperativei.

Pe de altă parte, se observă că, într-adevăr, dispozițiile art. 44 alin. 3 din Legea nr. 1/2005 obligă la atacarea în justiție a hotărârii adunării generale în termen de 15 zile de la data înregistrării în registrul comerțului. Cu toate acestea, aceleași dispoziții stabilesc că acest termen are în vedere acțiunile formulate de că membrii cooperatori. Or, prezenta cerere nu a fost formulată de către un membru al societății cooperatiste, ci de un terț. Chiar dacă între SC ..... SRL și Societatea Cooperativă „C..... .....” există stabilite raporturi juridice, reclamanta nu are calitatea de membru cooperator, termenul de 15 zile stabilit de art. 44 alin. 3 din Legea nr. 1/2005 nu este aplicabil în cauză.

Cum s-a arătat și în cele precedente, prin acțiune s-a solicitat constatarea nulității absolute a hotărârii adunării generale din data de 16.04.2021. Or, conform art. 1249 alin. 1 C. civ. „dacă prin lege nu se prevede altfel, nulitatea absolută poate fi invocată oricând, fie pe cale de acțiune, fie pe cale de excepție”.

În consecință, neputându-se reține nerespectarea dispozițiilor privitoare la termenul stabilit, instanța va respinge excepția tardivității formulării cererii invocată de către pârâtă prin întâmpinare.

Asupra excepţiei lipsei calităţii procesuale active, se constată că și această excepție a fost invocată în raport de petitele privitoare la constarea nulității absolute a hotărârii adunării generale din data de 16.04.2021 și a licitației prin care s-a hotărât vânzarea imobilelor situate în comuna ..... str. Principală nr. 13 și 128, jud. Covasna.

Cum a arătat și partea pârâtă, dispozițiile art. 32 C. proc. civ. enumeră printre condițiile de exercitare a oricărei acțiuni civile și calitatea procesuală, prevederile art. 36 C. proc. civ. stabilind „calitatea procesuală rezultă din identitatea dintre părți și subiectele raportului juridic litigios, astfel cum acesta este dedus judecății”.

Rezultă aşadar că orice acţiune civilă trebuie să întrunească toate condiţiile de exercitare a acesteia, astfel şi cerinţa privitoare la calitatea procesuală activă, care presupune o identitate între titularul acţiunii şi titularul dreptului a cărui valorificare sau protecţie se urmăreşte prin formularea cererii în justiţie.

Prin prezenta cerere reclamanta a solicitat să se constate nulitatea absolută a hotărârii adunării generale a societății pârâte din data de 16.04.2021 privitoare la scoaterea la licitație și vânzarea imobilelor situate în ...................., jud. Covasna, inclusiv anularea licitației prin care s-a procedat la înstrăinarea imobilelor indicate.

Or, conform art. 1247 alin. 2 C. civ. „nulitatea absolută poate fi invocată de orice persoană interesată (...)”.

Într-adevăr, prevederile art. 44 alin. 3 din Legea nr. 1/2005 stabilesc termenul în care hotărârile adunării generale pot fi contestate în justiție de către membrii cooperatori. Însă, aceste dispoziții nu sunt de natură a exclude posibilitatea contestării hotărârii și de către terțe persoane, în situația în care drepturile sau interesele lor legitime sunt vătămate, ci au menirea de a reglementa termenul și modalitatea în care însăși membrii cooperatori pot ataca aceste hotărâri.

Așadar, reținându-se că în ceea ce privește nulitatea absolută dispozițiile art. 1247 alin. 2 C. civ. conferă legitimare procesuală oricărei persoane, instanța urmează să respingă excepția lipsei calității procesuale active, invocată de către pârâtă, prin întâmpinare.

Asupra excepției lipsei de interes, instanța va avea în vedere, în primul rând, că și această excepție a fost invocată în raport de primele petite din acțiunea introductivă. În al doilea rând, se observă, că prin cererea dedusă judecății reclamanta urmărește, în esență, contestarea măsurilor adoptate de membrii societății pârâte în raport de imobilele situate în comuna ..... str. Principală nr. 13 și 128, jud. Covasna.

Astfel, se reține că din înscrisurile depuse la dosarul cauzei, respectiv copia cărților funciare, rezultă că imobilele construcții situate în ..................., întabulate în cartea funciară nr. .......... (provenită din conversia cărții funciare nr. 5768) sub nr. top. 172/2/2/V, 174/1/2/V și cartea funciară nr. ............. (provenită din conversia cărții funciare nr. 5769) sub nr. top. 60/2/1, 61/2/1 au aparținut în proprietate pârâtei.

La data de 16.11.2018 între pârâtă, în calitate de locator și reclamantă, în calitatea de locatar, au fost încheiate contractele de închiriere nr. 36 și 37 privind imobilele indicate, în ambele convenții prevăzându-se termenul de închiriere pentru o perioadă de 5 ani, cu începere din data de 01.12.2018. Prin contractul nr. 36/16.11.2018 s-a stabilit prețul chiriei lunare pentru suma de 112 Euro calculat la cursul BNR pentru spațiul de 112 mp situat în ............, iar prin contractul nr. 37/16.11.2018 s-a stabilit prețul chiriei lunare în sumă de 95 euro calculat la cursul BNR pentru spațiul în suprafață de 40 mp situat în .....................

Prin art. 2 din hotărârea nr. 1/16.04.2021 a adunării generale ordinare a membrilor Societății Cooperative „C..... .....” s-a hotărât vânzarea imobilelor întabulate în cartea funciară nr. 24484 ..... (provenită din conversia cărții funciare nr. 5769) sub nr. top. 60/2/1, 61/2/1, 62/2/1, 63/2/1, 64/2/1, 65/2/1, 66/2/1 și cartea funciară nr. 24689-C1-U12 ..... (provenită din conversia cărții funciare nr. 5768) sub nr. top. 172/2/2/V, 174/1/2/V către V. F.

Având în vedere că înstrăinarea hotărâră în cadrul adunării generale a privit imobilele care formează obiectul contractelor de închiriere de care reclamanta beneficiază, prin prezenta cerere SC ..... SRL a solicitat constatarea nulității absolute a acestei hotărâri, precum și a licitației organizate prin care imobilele au fost înstrăinate.

Însă, trebuie avut în vedere că deși prevederile art. 1247 alin. 2 C. civ. conferă legitimare procesuală generală, aceeași dispoziție limitează sfera persoanelor care pot invocat nulitatea absolută a unui act juridic la cele „interesate”. Justificare interesului este reglementată și de art. 32 alin. 1 lit. d C. proc. civ. ca o cerință pentru exercitarea oricărei acțiuni în justiție, art. 33 C. proc. civ. prevăzând că „interesul trebuie să fie determinat, legitim, personal, născut și actual”.

Din probele administrate în cauză rezultă că reclamanta deține în temeiul contractelor de închiriere nr. 36/16.11.2018 și nr. 37/16.11.2018 dreptul de folosință, pentru o perioadă de 5 ani, asupra spațiilor cu privire la care pârâta proprietară, prin art. 2 din hotărârea adunării generale nr. 1/16.04.2021 a dispus înstrăinarea.

Conform art. 1812 alin. 1 C. civ. „dacă părțile convin astfel, locațiunea încetează în cazul înstrăinării bunului dat în locațiune”.

Rezultă așadar, că posibilitatea încetării unui contract de închiriere ca urmare a înstrăinării imobilului de către proprietarul locator poate interveni doar în situația în care părțile convenției de locațiune au prevăzut expres ca și cauză de încetare situația înstrăinării bunului.

În cauză însă, aceste cerințe nu sunt îndeplinite, prin convențiile de locațiune încheiate între părți nu s-a prevăzut niciun acord de voință cu privire la regimul juridic al bunurilor sau al drepturilor de folosință în situația în care, anterior expirării termenului de închiriere, locatorul dispune asupra bunurilor.

Tot astfel, se reține că în conformitate cu art. 1811 lit. a și b C. civ. „dacă bunul dat în locațiune este înstrăinat, dreptul locatarului este opozabil dobânditorului, după cum urmează: în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dacă locațiunea a fost notată în cartea funciară; în cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară, dacă data certă a locațiunii este anterioară datei certe a înstrăinării”, art. 1813 alin. 1 C. civ. stabilind că „în cazurile prevăzute la art. 1811 dobânditorul se subrogă în toate drepturile și obligațiile locatorului care izvorăsc din locațiune”.

În raport de aceste prevederi, se constată că din înscrisurile depuse, respectiv copiile cărților funciare nr. 24484 ..... (provenită din conversia cărții funciare nr. 5769) nr. 24689-C1-U12 ..... (provenită din conversia cărții funciare nr. 5768) rezultă că actele juridic nr. 36/16.11.2018 și nr. 37/16.11.2018 în temeiul cărora reclamantă beneficiază de dreptul de folosință asupra imobilelor situate în comuna ....., str. Principală nr. 13 și 128, jud. Covasna, nu au fost notate în evidențele de publicitate imobiliară.

Mai mult, din adresa nr. 9959/19.10.2021 emisă de Administrația Județeană a Finanțelor Publice Covasna – Serviciul Fiscal Municipal Târgu Secuiesc, rezultă că nu au fost înregistrate la organele fiscale contractele de închiriere indicate.

Nefiind efectuate formalitățile de publicitate corespunzătoare și neefectuându-se nici dovada existenței datei certe a celor două convenții de locațiune, obligații care incumbă deopotrivă și locatarului, contractele de închiriere nu sunt opozabile noului cumpărător al imobilelor.

Cu toate acestea, posibilitatea invocării inopozabilității aparține exclusiv noului dobânditor. În toate situațiile locatarul este ținut să respecte și să execute contractul de locațiune, putând solicita de la locator doar despăgubiri în situația în care drepturile sale au fost vătămate, neexistând pentru chiriaș posibilitatea de a solicita desființarea contractului de vânzare – cumpărare.

Or, în aceste condiții se constată că partea reclamantă nu justifică un interes personal și născut în ceea ce privește constatarea nulității absolute a hotărârii adunării generale.

Dreptul de dispoziție asupra bunului aparține în exclusivitate proprietarului. În cazul îndeplinirii formalităților de publicitate, dreptul de folosință al locatarului este opozabil și noului cumpărător, acesta fiind obligat la respectarea acestuia. În situația în care formele de publicitate nu au fost respectate locațiunea nu devine opozabilă noului cumpărător. Însă, în niciuna dintre situații, chiriașul nu este îndreptățit să solicite desființarea contractului de înstrăinare, acesta având doar posibilitatea de a solicita despăgubiri de la locatorul vânzător în situația în care drepturile sale sunt vătămate de noul cumpărător.

În consecință, constatându-se că în cauză nu sunt întrunite cerințele prevăzute de art. 33 C. proc. civ. privitoare la justificare unui interes, instanța urmează să admită excepția și va respinge capetele de cerere privitoare la constatarea nulităţii absolute a art. 2 din hotărârea nr. 1/16.04.2021 a Adunării Generale Ordinare a Societăţii Cooperative „C..... .....” şi anularea licitaţiei, ca fiind lipsite de interes.

Analizând actele şi lucrările existente la dosarul cauzei, se reține că prin cererea de chemare în judecată s-a solicitat și anularea notificării nr. 18/02.06.2021 privitoare la rezilierea contractelor de închiriere nr. 36/16.11.2018 și nr. 37/16.11.2018.

Conform notificării indicate pârâta a adus la cunoștința reclamantei că în cadrul adunării generale din data de 16.04.2021 s-a aprobat vânzarea imobilelor situate în ....., str. ..................., motiv pentru care cu începere din data de 01.08.2021 pârâta înțelege să rezilieze contractele.

Însă, astfel cum s-a arătat în cele precedente, în raport de prevederile art. 1812 alin. 1 C. civ. desființarea contractului de locațiune ca urmare a înstrăinării imobilului poate interveni dosar în situația în care o astfel de clauză a fost prevăzută expres în contractul de locațiune, cerință neîndeplinită în cauză.

În situația în care părțile nu au stabilit încetarea contractului de locațiune în caz de vânzare, iar acesta nu este opozabil cumpărătorului prin efectuarea anterioară a formalităților de publicitate, singurul îndreptățit să solicite desființarea contractului este noul cumpărător.

Nici locatarul, dar în același timp nici locatorul vânzător nu au posibilitatea de a solicita sau a dispune asupra desființării contractului de locațiune, singurul care beneficiază de acest atribut fiind noul dobânditor, în situația în care contractul de locațiune nu-i este opozabil.

Tot astfel, trebuie avut în vedere că potrivit art. 1816 alin. 1 C. civ. „dacă locațiunea a fost făcută fără determinarea duratei, oricare dintre părți poate denunța contractul prin notificare”, prevederile art. 1818 alin. 1 C. civ. stabilind „contractul de locațiune încetează de drept la expirarea termenului convenit de părți (...)”.

Fiind în prezența unor contracte de locațiune în care părțile au stabilit transmiterea dreptului de folosință pentru o perioadă determinată, respectiv 5 ani cu începere de la data de 01.12.2018, termen care nu expirat, încetarea contractului nu poate interveni în temeiul denunțării unilaterale exprimate de către una dintre părți, prevederile art. 1270 alin. 1 C. civ. obligând părțile la executarea și respectarea întocmai a obligațiilor asumate.

Notificarea nr. 18/02.06.2021 constituind, în esență, o veritabilă denunțare unilaterală a convențiilor de închiriere ca urmare a înstrăinării imobilelor, beneficii de care niciuna dintre părți nu se poate prevala în raport de cele arătate în precedente, instanța apreciază că solicitarea reclamantei de anulare a notificării este întemeiată.

Într-adevăr, prin adresa nr. 16 emisă de pârâtă la data de 22.07.2020 reclamanta a fost înștiințată cu privire la faptul că nu își respectă obligațiile contractuale desființând pereții despărțitori la parter și la etaj. Mai mult, în cadrul adunării generale din data de 16.04.2021 membrii prezenți au agreat demararea procedurii de reziliere a contractelor de închiriere încheiate cu SC ..... SRL, însă în raport de „problemele semnalate anterior și nemulțumirea membrilor cooperatori”. Or, în aceste condiții solicitarea sau declarația de reziliere din partea locatorului trebuiau întemeiate pe nerespectarea acestor obligații de chiriaș, prevăzute expres în convenție și nu pe motivul înstrăinări imobilului.

În consecință, reținându-se că denunțarea unilaterală a convențiilor prin notificarea nr. 18/02.06.2021 nu a fost efectuată cu respectarea prevederilor legale, instanța apreciază că cererea de anulare formulată în acest sens este întemeiată.

Astfel, urmează a se admite în parte cererea, dispunându-se anularea notificării nr. 18/02.06.2021 emise de Societatea Cooperativă „C..... .....” către SC ..... SRL.

Referitor la solicitarea reclamantei de acordare a cheltuielilor de judecată, se reţine că potrivit art. 453 alin. 1 C. proc. civ. „partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părţii care a câştigat, să îi plătească cheltuieli de judecată”, alin. 2 stabilind că „dacă cererea a fost admisă numai în parte, judecătorii vor stabili măsura în care fiecare dintre părţi poate fi obligată la plata cheltuielilor de judecată”.

Având în vedere că instanța va admite doar în parte cererea, instanța apreciază că solicitarea de acordarea a cheltuielilor de judecată este întemeiată parțial, proporțional cu petitele admise, urmând  obliga pârâta la plata cu acest titlu a sumei de 1550 lei reprezentând taxă judiciară de timbru și onorariu avocațial conform chitanțelor nr. 25/15.07.2021 și nr. 031/20.08.2021.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

H O T Ă R Ă Ş T E

Respinge excepţia tardivităţii formulării cererii, invocată de către pârâtă prin întâmpinare.

Respinge excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei, invocată de către pârâtă prin întâmpinare.

Admite excepţia lipsei de interes a reclamantei în ceea ce priveşte capetele de cerere privind constatarea nulităţii absolute a art. 2 din hotărârea nr. 1/16.04.2021 a Adunării Generale Ordinare a Societăţii Cooperative „C..... .....” şi anularea licitaţiei, invocată de către pârâtă prin întâmpinare.

Admite în parte cererea formulată de către reclamanta SC ..... SRL cu sediul ales în ..............., CUI ........... înmatriculată în registrul comerţului sub nr. ............... în contradictoriu cu pârâta SOCIETATE COOPERATIVĂ „C..... .....” cu sediul ales la sediul secundar al Avocat .......... în ................, CUI .........., înmatriculată în registrul comerţului sub nr. ..............

Dispune anularea notificării nr. 18/02.06.2021 emise de Societatea Cooperativă „C..... .....” către SC ..... SRL.

Respinge capetele de cerere privind constatarea nulităţii absolute a art. 2 din hotărârea nr. 1/16.04.2021 a Adunării Generale Ordinare a Societăţii Cooperative „C..... .....” şi anularea licitaţiei, ca fiind lipsite de interes.

Obligă pârâta la plata către reclamantă a sumei de 1550 lei reprezentând cheltuieli de judecată.

Cu apel în termen de 30 zile de la comunicare, care se depune la Tribunalul Covasna.

Pronunţată la data 03.03.2022, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor prin mijlocirea grefei instanţei.

PREŞEDINTE GREFIER

Domenii speta

Spete similare