Stabilirea de către instanţă a termenului aferent obligaţiei de încheiere

Deliberând asupra apelului de faţă, constată următoarele:

Prin acţiunea civilă înregistrată pe rolul Judecătoriei Sibiu, la data de ...., reclamanta A.A., în contradictoriu cu pârâta B.B., a solicitat instanţei ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună stabilirea termenului aferent obligaţiei de încheiere în formă autentică a contractului de vânzare cu privire imobilul situat în extravilanul oraşului C, în locul numit „X", compus din terenul de natură pășune, în suprafaţă de 48 ha, care face obiectul contractului de vânzare-cumpărare ale cărui conţinut, dată şi identitate a părţilor a fost atestat de avocat D.D. sub nr. 1 din data de 21.05.2015, cu cheltuieli de judecată.

Prin sentinţa civilă nr. 2/2022 pronunţată de Judecătoria Sibiu s-a respins cererea de emitere a unei ordonanțe preşedinţiale formulată de reclamanta A.A. în contradictoriu cu pârâta B.B.

Pentru a dispune astfel, instanţa de fond a reţinut că, în fapt, între pârâtă în calitate de promitent vânzător şi reclamantă, în calitate de promitent cumpărător a fost încheiat antecontractul de vânzare cumpărare din data de 21.05.2015, prin care pârâta s-a obligat să vândă reclamantei în deplină proprietate, terenul de natură pășune situat în extravilanul oraşului C, în locul numit „X”, în suprafaţă de 48 ha., dobândit de pârâtă cu titlu de drept de reconstituire în baza legilor fondului funciar, conform sentinţei civile nr. 1/2012.

Potrivit contractului, preţul vânzării a fost stabilit la suma de 40000 lei, din care suma de 20000 lei a fost achitată la momentul încheierii contractului, iar diferenţa de 20000 lei urmează a se achita cu ocazia încheierii în formă autentică a contractului, respectiv după îndeplinirea procedurilor de punere în posesie şi a eliberării titlului de proprietate pe numele vânzătoarei.

În drept, reclamanta a invocat aplicabilitatea prevederilor art. 1415 Cod civil, potrivit cărora, (1) Atunci când părţile convin să amâne stabilirea termenului sau lasă uneia dintre ele sarcina de a-l stabili şi când, după o durată rezonabilă de timp, termenul nu a fost încă stabilit, instanţa poate, la cererea uneia dintre părţi, să fixeze termenul ţinând seama de natura obligaţiei, de situaţia părţilor şi de orice alte împrejurări. (2) Instanţa poate, de asemenea, să fixeze termenul atunci când, prin natura sa, obligaţia presupune un termen şi nu există nicio convenţie prin care acesta să poată fi determinat.  (3) Cererea pentru stabilirea termenului se soluţionează potrivit regulilor aplicabile ordonanţei preşedinţiale, fiind supusă prescripţiei, care începe să curgă de la data încheierii contractului.

Art. 997 Cod procedură civilă reglementează condiţiile de admisibilitate a cererii formulate pe calea ordonanţei preşedinţiale astfel: (1) Instanţa de judecată, stabilind că în favoarea reclamantului există aparenţa de drept, va putea să ordone măsuri provizorii în cazuri grabnice, pentru păstrarea unui drept care s-ar păgubi prin întârziere, pentru prevenirea unei pagube iminente şi care nu s-ar putea repara, precum şi pentru înlăturarea piedicilor ce s-ar ivi cu prilejul unei executări. (2) Ordonanţa este provizorie şi executorie. Dacă hotărârea nu cuprinde nicio menţiune privind durata sa şi nu s-au modificat împrejurările de fapt avute în vedere, măsurile dispuse vor produce efecte până la soluţionarea litigiului asupra fondului.  (3) La cererea reclamantului, instanţa va putea hotărî ca executarea să se facă fără somaţie sau fără trecerea unui termen. (4) Ordonanţa va putea fi dată chiar şi atunci când este în curs judecata asupra fondului. (5) Pe cale de ordonanţă preşedinţială nu pot fi dispuse măsuri care să rezolve litigiul în fond şi nici măsuri a căror executare nu ar mai face posibilă restabilirea situaţiei de fapt.

În lumina acestei reglementări, condiţiile de admisibilitate a cererii de ordonanţă preşedinţială, ce trebuie întrunite cumulativ, sunt următoarele: urgenţa măsurii solicitate, caracterul vremelnic al acesteia şi neprejudecarea fondului.

Având în vedere prevederile art. 1415 alin. (3) Cod civil, în prezenta situație, condiţia urgenţei este prezumată, instanţa analizând admisibilitatea cererii raportat la celelalte condiții ale ordonanţei preşedinţiale, respectiv caracterul vremelnic şi neprejudecarea fondului.

Raportat la clauzele contractuale instanţa a constatat că obligaţia de a perfecta contractul de vânzare cumpărare este condiţionată de îndeplinirea de către pârâtă a demersurilor aferente punerii în posesie şi eliberării titlului de proprietate cu privire la imobilul ce formează obiectul contractului.

Astfel, fără a analiza îndeplinirea obligaţiilor asumate de către părți prin contract, instanţa nu poate stabili un termen în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare cumpărare

Termenul prevăzut de art. 1415 Cod civil este unul suspensiv incert, care se transformă de către instanţă într-un termen cert, iar prin stabilirea unui astfel de termen, instanţa obligă debitorul la îndeplinirea obligaţiei asumate prin contract.

Faţă de aceste aspecte instanţa a reţinut că în cauză nu este îndeplinită condiţia neprejudecării fondului, în măsura în care pentru a se stabili un termen de executare a obligaţiei de a încheia în formă autentică contractul de vânzare - cumpărare este necesar a se verifica în prealabil îndeplinirea obligaţiilor aflate în sarcina pârâtei, respectiv eliberarea titlului de proprietate.

Având în vedere toate aceste considerente, instanţa a respins cererea de emitere a ordonanţei preşedinţiale.

Împotriva acestei hotărâri a declarat apel reclamanta A.A., solicitând:

I.Modificarea întrutotul a sentinței atacate, cu consecința stabilirii termenului aferent obligației de încheiere în formă autentică a contractului de vânzare cu privire imobilul situat în extravilanul orașului C, în locul numit „X", compus din terenul de natură pășune, în suprafață de 48 ha, care face obiectul contractului de vânzare-cumpărare ale cărui conținut, dată și identitate a părților a fost atestat de avocat D.D. sub nr. 1 din data de 21.05.2015; termenul stabilit de instanță trebuie să fie cel mai scurt cu putință (30 zile de la data pronunțării hotărârii), având în vedere timpul deja scurs de la data semnării contractului;

II.Obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de acest demers procesual, de la fond și din apel, în temeiul art. 451 și urm. Cod procedură civilă.

În susţinerea apelului s-a arătat că:

În fapt la data de 21.05.2015, între doamnele B.B. și A.A. a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare ale cărui conținut, dată și identitate a părților a fost atestat de avocat D.D. sub nr. 1 din data de 21.05.2015.

Părțile au convenit ca prețul contractului, în valoare de 40.000 lei, să fie plătit în două tranșe. Astfel, suma de 20.000 lei a fost plătită la data semnării contractului, iar suma de 20.000 lei urma a fi achitată la momentul încheierii în formă autentică a contractului de vânzare.

Părțile nu au inserat în convenție un termen pentru executarea obligației de semnare (încheiere) a contractului de vânzare în formă autentică, pentru ca pârâta să poată depune diligențele pentru de reconstituire, în baza legilor fondului funciar, conform sentinței civile nr. 1/2012, ci doar au prevăzut că acest contract va fi încheiat „după îndeplinirea procedurilor de punere în posesie a suprafeței de 48 ha pe numele vânzătoarei și a eliberării titlului de proprietate pe numele acesteia".

După amânări repetate și, ulterior, în lipsa oricărei comunicări din partea pârâtei asupra stadiului dobândirii dreptului de proprietate, apelanta a încercat să o contacteze pe pârâtă de nenumărate ori, fără ca aceasta să îi comunice un termen în vederea semnării contractului de vânzare final, dat fiind că a trecut foarte mult timp de la estimarea perioadei de timp rezonabile pentru îndeplinirea formalităților de punere în posesie (7 ani).

În aceste condiții, apelanta a fost nevoită să demareze prezenta acțiune, demersurile de contactare a pârâtei fiind, finalmente, fără succes. În acest sens a formulat cererea de emitere a unei ordonanțe președințiale prin care a solicitat stabilirea unui termen în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare cu privire imobilul situat în extravilanul orașului C., în locul numit „X", compus din terenul de natură pășune, în suprafață de 48 ha, care face obiectul contractului de vânzare-cumpărare ale cărui conținut, dată și identitate a părților a fost atestat de avocat D.D. sub nr. 1 din data de 21.05.2015.

Apelanta apreciază că raporturile contractuale dintre ea și pârâta B.B. au fost probate, fiind evident că în lipsa existenței unui termen pentru încheierea contractului în formă autentică se regăseşte în imposibilitatea de a exercita vreun remediu judiciar împotriva intimatei-pârâte.

În continuare apelanta dezvoltă criticile aduse hotărârii primei instanțe cu privire la îndeplinirea condițiilor prevăzute de lege în vederea pronunțării unei ordonanțe președințiale prin care să se stabilească un termen pentru perfectarea contractului de vânzare în formă autentică.

În ce priveşte neprejudecarea fondului, apelanta arată că:

Prima instanță a respins cererea de emitere a unei ordonanțe președințiale, avansând următoarele considerente: Față de aceste aspecte instanța reține că în cauză nu este îndeplinită condiția neprejudecării fondului, în măsura în care pentru a se stabili un termen de executare a obligației de a încheia în formă autentică contractul de vânzare - cumpărare este necesar a se verifica în prealabil îndeplinirea obligațiilor aflate în sarcina pârâtei, respectiv eliberarea titlului de proprietate.

Prin dispunerea măsurii solicitate, instanța nu prejudecă fondul dreptului, fiind necesară numai aprecierea existenței unei aparențe în drept a apelantei. În acest sens, prin stabilirea unui termen pentru încheierea contractului în formă autentică nu se statuează nepermis asupra fondului dreptului.

Aparența dreptului în favoarea apelantei rezultă în mod clar din cererea formulată și nu supune analizei instanței fondul cauzei, fiind necesar doar un examen sumar al litigiului, în contextul în care această măsură solicitată a fi dispusă de către instanță nu face imposibilă restabilirea situației de fapt.

În acest context, cele reținute de prima instanță, în sensul în care pentru a putea stabili un termen pentru încheierea contractului ar fi necesară analizarea îndeplinirii obligațiilor asumate de către părți prin contract, deoarece încheierea contractul de vânzare este condiționat de îndeplinirea de către pârâtă a demersurilor aferente punerii în posesie și eliberării titlului de proprietate cu privire la imobilul ce formează obiectul contractului, sunt complet eronate.

Or, astfel cum chiar instanța a reținut, termenul a cărui stabilire o solicită, este un termen suspensiv incert, pe care instanța, prin stabilirea termenului, îl transformă într-un termen cert. Stabilirea termenului trebuie desprinsă de alte obligații asumate de către pârâtă prin contract, având în vedere că aceasta a avut la dispoziție mai mult de șapte ani pentru îndeplinirea acestora.

În prezentul litigiu, pârâta refuză să îşi îndeplinească obligațiile asumate, după cum rezultă din adresa emisă de Primăria Orașului C. cu nr. R 9/2022, din care rezultă că unitatea administrativ teritorială C. dorește să efectueze toate demersurile necesare pentru a o pune în posesie pe pârâtă, însă aceasta refuză semnarea documentelor.

În mod evident, doar prin stabilirea unui termen de încheiere a contractului final va putea fi apreciată, ulterior, îndeplinirea sau nu a condiției contractuale. În această situație, singurul remediu la care apelanta poate apela este stabilirea unui termen pentru încheierea în formă autentică a contractului de vânzare, termen în care intimata are obligația de a efectua toate demersurile pentru a intra în posesia terenului și pentru a se emite titlu de proprietate pe numele acesteia.

În final, apelanta menționează faptul că procedura ordonanței președințiale este cea la care face referire expresă Codul civil, în cuprinsul art. 1415 Cod civil, fiind unicul remediu judiciar avut la dispoziție într-o situație precum cea din speță, exclusă fiind o acțiune de fond care să ... poată fi prejudecată.

În același sens sunt și dispozițiile art. 1102 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, care statuează următoarele: „Dispozițiile art. 1.415 din Codul civil sunt aplicabile ori de câte ori, potrivit legii sau contractului, debitorul sau, după caz, titularul unui drept ori facultăți trebuie să execute o obligație sau o prestație, să accepte ori să exercite un drept sau o facultate ori, după caz, să adere la un contract, deși nici legea și nici contractul nu prevăd un termen în acest scop.".

Consideră apelanta că aceste prevederi sunt pe deplin aplicabile în prezenta speță, în ambianța lor urmând a relua temeiul cererii de chemare în judecată, în considerarea efectului devolutiv al prezentei căi de atac.

În drept, apelanta îşi întemeiază cererea de stabilire a unui teren pe dispozițiile art. 1415 Cod civil, potrivit cărora: Atunci când părțile convin să amâne stabilirea termenului sau lasă uneia dintre ele sarcina de a-l stabili și când, după o durată rezonabilă de timp, termenul nu a fost încă stabilit, instanța poate, la cererea uneia dintre părți, să fixeze termenul ținând seama de natura obligației, de situația părților și de orice alte împrejurări.

Instanța poate, de asemenea, să fixeze termenul atunci când, prin natura sa, obligația presupune un termen și nu există nicio convenție prin care acesta să poată fi determinat.

Cu privire la faptul că obligația de a vinde imobilul este esențialmente afectată de un termen, apelanta arată că, prin natura ei, obligația de a vinde este, în mod esențial, afectată de un termen, întrucât, dacă obligația de a încheia contractul de vânzare ar fi exigibilă imediat, atunci părțile ar fi încheiat direct vânzarea, nemaifiind nevoie de semnarea prealabilă a unei promisiuni/a unui antecontract.

Aceasta este situația și în cazul dedus judecății, părțile neputând încheia direct vânzarea, întrucât pârâta avea obligația de a finaliza procedura de reconstituire a dreptului de proprietate asupra imobilului care face obiectul derivat al contractului de vânzare.

Apelanta estimează că un termen rezonabil pentru a dobândi dreptul de proprietate urmare a demersurilor de punere în posesie și emitere de titlu de proprietate nu poate fi mai mare de 7 ani, astfel că se impune stabilirea de îndată a unui termen de încheiere a contractului final de vânzare.

În concluzie, apelanta apreciază că sunt întrunite condițiile prevăzute de art. 1415 Cod civil, în sensul stabilirii pe cale judiciară a termenului de semnare (încheiere) a contractului de vânzare, urmând ca instanța de judecată să stabilească, din punctul de vedere al apelantei, cel mai scurt termen cu putință (pe care l-am apreciat ca însumând 30 zile de la data pronunțării hotărârii), având în vedere:

a.semnarea contractului și asumarea în mod expres a obligației de vânzare a bunului imobil de către pârâtă;

b.lipsa unei prevederi contractuale privind data încheierii contractului preconizat;

c.natura obligației de a vinde — în mod esențial, obligația era afectată de un termen pentru obținerea dreptului de proprietate asupra imobilului al pârâtei (în sens contrar, părțile ar fi încheiat direct contractul de vânzare-cumpărare);

d.refuzul pârâtei de a comunica reclamantei un termen pentru semnarea (încheierea) contractului de vânzare;

e.perioada îndelungată scursă de la data încheierii contractului sub semnătură privată.

În ambianța motivelor expuse supra, apelanta solicită admiterea prezentului apel în sensul:

I.Modificării întrutotul a sentinței atacate, cu consecința stabilirii termenului aferent obligației de încheiere în formă autentică a contractului de vânzare cu privire imobilul situat în extravilanul orașului C., în locul numit „X", compus din terenul de natură pășune, în suprafață de 48 ha, care face obiectul contractului de vânzare-cumpărare ale cărui conținut, dată și identitate a părților a fost atestat de avocat D.D. sub nr. 1 din data de 21.05.2015; termenul stabilit de instanță trebuie să fie cel mai scurt cu putință (30 zile de la data pronunțării hotărârii), având în vedere timpul deja scurs de la data semnării contractului;

II.Obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de acest demers procesual, de la fond și din apel în temeiul art. 451 și urm. Cod procedură civilă.

Intimata nu a depus întâmpinare.

Analizând hotărârea atacată, prin prisma motivelor de apel formulate, raportat la probele administrate, Tribunalul reţine următoarele:

Starea de fapt a fost reţinută corect de către instanţa de fond, însă interpretarea şi aplicarea textelor legale incidente s-a făcut eronat.

Astfel, tribunalul reţine că, între pârâtă, în calitate de promitent vânzător, şi reclamantă, în calitate de promitent cumpărător, a fost încheiat antecontractul de vânzare cumpărare din data de 21.05.2015, prin care pârâta s-a obligat să vândă reclamantei în deplină proprietate, terenul de natură pășune situat în extravilanul oraşului C., în locul numit „X”, în suprafaţă de 48 ha., dobândit de pârâtă cu titlu de drept de reconstituire în baza legilor fondului funciar, conform sentinţei civile nr. 1/2012.

Părţile au stabilit preţul vânzării la suma de 40000 lei, din care suma de 20000 lei a fost achitată la momentul încheierii contractului, iar diferenţa de 20000 lei urmează a se achita cu ocazia încheierii în formă autentică a contractului, respectiv după îndeplinirea procedurilor de punere în posesie şi a eliberării titlului de proprietate pe numele vânzătoarei.

Cu toate că era deosebit de important, părţile contractante nu au stabilit şi un termen până la care să fie încheiat contractul de vânzare în formă autentică.

În această situaţie, dar fiind împrejurarea că pârâta nu se manifestă în sensul că are intenţia de a-şi executa obligaţia asumată prin convenţie, respectiv de a încheia contractul în formă autentică alături de demersurile ce trebuie efectuate, reclamanta a înţeles să invoce dispoziţiile art. 1415 Cod civil, text de lege potrivit căruia – reţine tribunalul - la aliniatul 2 și 3  prevede că Instanţa poate, de asemenea, să fixeze termenul atunci când, prin natura sa, obligaţia presupune un termen şi nu există nicio convenţie prin care acesta să poată fi determinat.  (3) Cererea pentru stabilirea termenului se soluţionează potrivit regulilor aplicabile ordonanţei preşedinţiale, fiind supusă prescripţiei, care începe să curgă de la data încheierii contractului.

Prin urmare, însăși legea acordă posibilitatea ca partea interesată să uziteze de instituția ordonanței președințiale, într-adevăr, cu respectarea condiţiilor de admisibilitate ale art. 997 C.pr.civ.

Instanţa de fond a reţinut că Termenul prevăzut de art. 1415 Cod civil este unul suspensiv incert, care se transformă de către instanţă într-un termen cert, iar prin stabilirea unui astfel de termen, instanţa obligă debitorul la îndeplinirea obligaţiei asumate prin contract.

(…) în cauză nu este îndeplinită condiţia neprejudecării fondului, în măsura în care pentru a se stabili un termen de executare a obligaţiei de a încheia în formă autentică contractul de vânzare - cumpărare este necesar a se verifica în prealabil îndeplinirea obligaţiilor aflate în sarcina pârâtei, respectiv eliberarea titlului de proprietate.

Interpretarea dată de instanţa de fond este eronată.

În asemenea cauze, când se solicită instanţei de către parte stabilirea termenului în condiţiile art. 1415 C.civ. coroborat cu art. 997 C.pr.civ., instanţa nu face altceva decât să stabilească data de la care începe să curgă termenul în care părţile sunt obligate, conform contractului asumat de ele, să-şi execute obligaţia asumată.

De asemenea, instanţa stabileşte şi durata acestui termen, data încetării acestui termen fiind data de la care începe să curgă prescripţia dreptului material la acţiune a părţii interesate de a acţiona, eventual, în instanţă, cealaltă parte care nu îşi execută de bună voie obligaţia în acest termen stabilit de instanţă.

Instanţa învestită cu asemenea cauze nu face altceva decât să suplinească voinţa părţilor, neexteriorizată în convenţia încheiată, cu privire la stabilirea termenului în care acestea trebuie să îşi execute obligaţiile asumate.

Contrar celor reţinute de judecătorie, în acest stadiu procesual nu se procedează la verificarea îndeplinirii obligaţiilor asumate de către părţi prin contract, deci nu se prejudecă fondul cauzei, ci doar se stabileşte un termen - posibilitate acordată de lege -  în care părţile să îşi execute obligaţiile.

În caz contrar, al neexecutării, rămâne la alegerea părţii interesate dacă înţelege să promoveze un alt proces care va avea un cu totul alt obiect: hotărâre care să ţină lor de vânzare cumpărare, restituirea preţului pentru neîndeplinirea obligaţiei sau orice alt obiect, etc., caz în care urmează a se judeca fondul cauzei.

În concluzie, cererea reclamantei fiind întemeiată, în baza art. 480 alin. 2 C.pr.civ., găsindu-l întemeiat, tribunalul va admite apelul formulat de reclamantă împotriva sentinţei civile nr. 2/2022 pronunţată de Judecătoria Sibiu pe care o va schimba în tot, în sensul că va admite cererea de emitere a unei ordonanțe preşedinţiale formulată de în contradictoriu cu pârâta B.B.  şi, în consecinţă, va stabili termenul de 30 de zile care va începe să curgă de la data pronunţării prezentei hotărâri, aferent obligaţiei de încheiere în formă autentică a contractului de vânzare cu privire imobilul situat în extravilanul oraşului C., în locul numit „X", compus din terenul de natură pășune, în suprafaţă de 48 ha, care face obiectul contractului de vânzare-cumpărare al cărui conţinut, dată şi identitate a părţilor a fost atestat de avocat D.D. sub nr. 1 din data de 21.05.2015.

Cu cheltuieli de judecată pe cale separată la fond.

Aflându-se în culpă procesuală, în baza art. 453 C.pr.civ., la cererea reclamantei şi cu respectarea principiului disponibilităţii părţilor, va fi obligată intimata B.B. să plătească apelantei suma de 20 de lei, cu titlul de cheltuieli de judecată în apel reprezentând taxa judiciară de timbru.

Cu cheltuieli de judecată pe cale separată, reprezentând onorariu avocat, în apel, astfel cum s-a solicitat în cadrul cuvântului pe fondul apelului.

Domenii speta

Spete similare