Ordonanta presedintiala

SECTIA COMERCIALA SI DE CONTENCIOS ADMINISTRATIV SI FISCAL

Materie : ORDONANTA PRESEDINTIALA.

Împrejurarea ca reclamanta recurenta sufera un prejudiciu prin imposibilitatea de a închiria spatiul comercial în schimbul unei chirii mai mari decât cea platita de catre pârâtele intimate nu este suficienta prin ea însasi pentru admisibilitatea unei cereri de ordonanta presedintiala si, de asemenea nu se poate sustine ca exista urgenta în conditiile în care pârâtele achita lunar o chirie echivalenta celei prevazute în contractul de închiriere încheiat cu Primaria anterior restituirii imobilului fostului proprietar, iar acesta accepta cuantumul chiriei platite de catre pârâta.

Pe de alta parte cerintele art.581 si urm. Cod procedura civila  nu sunt întrunite având în vedere faptul ca aparenta dreptului pledeaza în favoarea intimatelor.

Prin sentinta nr.388 din 10 februarie 2004, Tribunalul Bihor a respins cererea de ordonanta presedintiala formulata de reclamanta SC"I.R.H.E.E."SRL, împotriva pârâtilor SC"O."SA si SC"D."SRL.

Pentru a pronunta aceasta hotarâre instanta de fond a retinut ca, în cauza nu este îndeplinita conditia urgentei. Astfel, în conformitate cu dispozitia legala, respectiv art.581 alin.1 Cod procedura civila, exista urgenta atunci când masura solicitata este necesara pentru pastrarea unui drept care s-ar pagubi prin întârziere, pentru prevenirea unei pagube iminente  si care nu s-ar putea repara, precum si pentru înlaturarea piedicilor ce s-ar ivi cu prilejul unei executari.

Reclamanta a invocat ca, prin împiedicare sa de a închiria spatiul comercial altor comercianti, în schimbul chiriei practicate pe piata imobiliara i se poate aduce un prejudiciu ce nu s-ar putea repara, întrucât sansele pârâtelor de a plati despagubiri pentru prejudiciul cauzat, sunt nule.

Este adevarat ca,  esenta activitatii unei societati comerciale este obtinerea de profit si ca reclamanta  suferea un prejudiciu prin imposibilitatea de a închiria spatiul în schimbul unei chirii mai mari decât cea platita de catre pârâte, însa o asemenea împrejurare  nu era suficienta prin ea însasi pentru admisibilitatea unei cereri de ordonanta presedintiala. Art.581 alin.1 Cod procedura civila, prevedea ca exista urgenta, printre altele , atunci când masura se impunea pentru prevenirea unei pagube iminente si care nu s-ar putea repara , impunând deci doua conditii care trebuiau îndeplinite cumulativ. Or, reclamanta nu a facut dovada sustinerilor sale, cum ca, posibilitatile pârâtelor în acoperirea prejudiciului  ar fi nule, datorata solvabilitatii dubioase a acestora.

Împotriva acestei sentinte, în termen legal a formulat recurs S.C " I.R.H.E.E.", solicitând admiterea recursului, casarea în întregime a hotarârii atacate ca netemeinica si nelegala si admiterea cererii de ordonanta presedintiala asa cum a fost formulata.

În motivarea recursului, recurenta a aratat ca instanta de fond a ignorat situatia de fapt si de drept existenta la dosar.

În primul rând, referitor la  calitatea procesuala activa, a învederat ca, conform extrasului CF anexat la dosar, are calitate de uzufructuar pentru imobilele în discutie. În aceste conditii, conform dispozitiilor normative din domeniu, cererea promovata în prezentul dosar are caracterul de actiune confesorie si conform art. 521 si urm. Cod civil, promovarea acestei actiuni  intra în drepturile uzufructuarului, ba mai mult, art.553 Cod civil o  trateaza si ca  obligatie. În aceste conditii, fiind vorba de un proces relativ la folosinta imobilelor, calitatea sa procesuala activa nu putea fi tagaduita.

Referitor la admisibilitatea actiunii raportat la specificul prevederilor art.581 Cod procedura civila a mentionat ca, conditia urgentei era îndeplinita si rezida în iminenta unei pagube pe care încerca sa o previna deoarece odata produsa ar fi fost dificil de acoperit. În speta, era vorba despre pierderi ce se concretizau în chirii neîncasate pentru spatiile ocupate abuziv, fara nici o conventie încheiata cu S.C " I.R.H.E.E "SRL, pagube ce se ridicau la aproximativ 1000 Euro lunar calculata la chiria minima practicata pe piata imobiliara ( 7 Euro/mp ) si care data fiind solvabilitatea dubioasa a pârâtei nu ar fi putut fi recuperate dupa evacuarea efectiva.

Conditiile vremelniciei masurii luate si a neprejudecarii fondului erau dovedite de copia actiunii de fond introduse de nudul proprietar H.E.E., în prezent existând pe rolul Judecatoriei Oradea dosarul nr.9791/2003 în care se judeca fondul dreptului, implicit masura luata fiind vremelnica pâna la dezlegarea fondului în acest dosar si este evidenta neprejudecarea acestora.

A precizat si ca este lesne de observat contrastul ce caracteriza atitudinea SC "I.R.H.E.E "SRL si a pârâtei în raportul juridic dedus judecatii. Astfel,  prin adresa nr.23055 din 28.11.2003 Consiliului Local al mun. Oradea- A.P.I a notificat pârâtei noul proprietar si faptul ca, începând cu data de 01.10.2003 se sisteaza chiria fata de A.P.I - ca efect al încetarii raportului de locatiune dintre parti - iar noul proprietar a invitat pârâta la negocieri în vederea încheierii unui contract de închiriere pentru data de 04.12.2003, ocazie cu care nu s-a ajuns însa la un consens.

A mentionat ca sunt la fel de neavenite sustinerile pârâtelor prin invocarea art.13 si 14 din Legea 10/2001, în primul caz, actul normativ face trimitere la OUG nr.40/1999 privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte, motiv pentru care nu sunt incidente în speta de fata, fiind vorba de spatii comerciale. De asemenea, nu sunt incidente nici prevederile art.14 întrucât acestea se refera la situatiile în care imobilul restituibil face aportul unui contract de asociere în participatiune încheiat între institutia de la care se cerea restituirea si o alta persoana fizica si juridica. Or, în cazul de fata Primaria Oradea a încheiat un contract de închiriere  cu pârâta de rândul 1, care pentru a eluda prevederile acestui contract care-i interzicea subînchirierea, a încheiat un contract de asociere în participatiune cu pârâta de rândul 2 bineînteles neîncadrându-se la textul de lege invocat.

Invocarea prevederilor art. 1441 din Codul civil nu face altceva decât sa confirme faptul ca acestea ocupa abuziv un spatiu comercial, textul citat referindu-se la cumparator ( dobânditor printr-un contract de vânzare - cumparare) si nu la proprietar ( reîmproprietarit prin Legea nr.10/2001).

În drept au fost invocate prev.art.581-582 Cod procedura civila, art.521 si urm. Cod civil.

Intimatele S.C " O." SA si S.C "D." SA au solicitat respingerea recursului ca nefondat.

Examinând sentinta atacata prin prisma motivelor de recurs invocate, precum si sub toate aspectele, în baza prev. art. 304 ind.1 Cod procedura civila , instanta a apreciat recursul formulat de recurenta ca nefondat pentru urmatoarele considerente:

Potrivit art.581 Cod procedura civila " instanta va putea sa ordone masuri vremelnice în cazuri grabnice, pentru pastrarea unui drept ce s-ar pagubi prin întârziere pentru prevenirea unei pagube iminente si care nu s-ar putea repara ".

În mod  legal si temeinic a retinut instanta de fond ca în cauza nu sunt întrunite conditiile cumulative de admisibilitate a cererii de ordonanta presedintiala, cu referire expresa la urgenta. De asemenea, a  apreciat ca reclamanta recurenta nu a facut dovada ca s-ar afla în situatia pastrarii unui drept care s-ar pagubi prin întârziere sau în prezenta unei pagube iminente care nu s-ar putea repara.

În mod judicios a apreciat prima instanta împrejurarea ca reclamanta - recurenta a suferit un prejudiciu prin imposibilitatea de a închiria spatiul comercial în schimbul unei chiri mai mari decât cea platita de catre pârâtele intimate nu era  suficienta prin ea însasi pentru admisibilitatea unei cereri de ordonanta presedintiala si, de asemenea ca nu se putea sustine ca exista urgenta în conditiile în care pârâtele achitau lunar o chirie echivalenta celei prevazute în contractul de închiriere încheiat cu Primaria mun. Oradea, anterior restituirii imobilului fostului proprietar, iar acesta accepta cuantumul chiriei platite de catre pârâta.

Pe de alta parte, referitor la conditia generala de admisibilitate a unei cereri de ordonanta presedintiala - aparenta dreptului, instanta a constatat prezenta a doua titluri de proprietate, respectiv de detinere, dispozitia de restituire nr.1607/10.10.2003, în favoarea fostului proprietar în baza Legii nr.10/2001 ( recurenta S.C "  IMO RENT H.E.E " SRL ) si contractul de închiriere în favoarea intimatei de rândul 1 - S.C "O."SA, respectiv contractul de asociere în participatiune în favoarea intimatei de rândul 2 - S.C " D." SRL.

Intimata S.C"O."SA este titulara contractului de închiriere nr.200806/ 27.06.2000 pentru spatiul cu alta destinatie decât aceea de locuinta,încheiat cu  Consiliul  Local Mun. Oradea - A.P.I  pe o perioada de 10 ani.

Asupra acestui imobil  intimata S.C " D." SRL a încheiat cu S.C  "O." SA contractul de asociere în participatiune cu nr.834/08.10.2004 pe o durata de 5 ani, avizat favorabil de Consiliul Local al Municipiului Oradea.

Legea nr.10/2001 nu prevede încetarea de drept prin efectul legii, a contractelor de închiriere pentru spatiile cu alta destinatie decât aceea de locuinta si având în vedere  ca " închirierea " nu este cuprinsa printre actele juridice reglementate expres de Legea nr.10/2001, este evident ca în tacerea legii, urmeaza a deveni aplicabile prevederile legii generale, respectiv art.1441 Cod civil, conform carora " daca locatorul vinde lucrul închiriat sau arendat, cumparatorul este dator sa respecte locatiunea facuta înainte de vânzare, întrucât a fost facuta prin act autentic sau prin act privat, dar este cu data certa, afara numai când desfiintarea ei din cauza vânzarii s-ar fi prevazut în însusi contractul de locatiune".

De altfel, Consiliul Local al mun. Oradea - A.P.J a notificat " sistarea chiriei " si nu  încetarea contractului, contract actualmente în vigoare, în curs de  derulare, în continutul caruia a operat o simpla subrogatie personala, respectiv în persoana locatorului.

În consecinta,  aparenta dreptului pleda în favoarea intimatelor, intimata de rândul 1 - S.C " O." SA fiind locatar de buna - credinta iar intimata de rândul 2 - SC " D."SRL fiind detinator de buna - credinta  al spatiului cu alta destinatie în litigiu.

Fata de cele de mai sus, în baza considerentelor expuse, instanta apreciaza ca solutia instantei de fond este legala si temeinica, nefiind întrunite în cauza cerintele art. 581 si urm. din Codul de procedura civila si pe cale de consecinta, în baza prevederilor art.312 Cod procedura civila, recursul formulat de S.C  "IMO RENT H.E.E "SRL Arad va fi respins  ca nefondat.

Sursa primara

Ordonanta nr.388/10.02.2004 a Tribunalului Bihor;

Decizia nr.244/17.06.2005 a Curtii de Apel Oradea - Sectia comerciala, de contencios administrativ si fiscal;

Dosar 1411/C/2005;

Temei de drept

- art.581 si urm. Cod procedura civila .

SECTIA COMERCIALA SI DE CONTENCIOS ADMINISTRATIV SI FISCAL

Materie : SUSPENDARE EXECUTARE ACT ADMINISTRATIV. PAGUBA IMINENTA.

Conditiile cumulative necesare în vederea suspendarii actului administrativ atacat, printre care se enumera si aceea a prevenirii unei pagube iminente, nu sunt îndeplinite în situatia în care, la cererea reclamantei adresata intimatei pârâte, aceasta din urma îi face cunoscut printr-o adresa ca etapele de adjudecare si încheiere a contractelor au fost suspendate pâna la solutionarea actiunii pe care a promovat-o recurenta, astfel ca aceasta nu este amenintata sa sufere o paguba iminenta.

În conditiile în care, asa cum sustine recurenta, intimata pârâta ar reveni asupra pozitiei de suspendare pe care a adoptat-o, aceasta ar avea posibilitatea de a cere, în conditiile în care îndeplineste cerintele legale la acea data, suspendarea actelor administrative, deoarece abia atunci se justifica un interes.

Prin încheierea nr.143/CA din 5 mai 205, Tribunalul Bihor a respins capatul de cerere al actiunii în contencios administrativ introdus de reclamanta SC"T.G.I.E."SRL, în contradictoriu cu pârâta P.M.O.- D.P.- S.A.P.- V.A., privind suspendarea executarii actelor administrative pâna la solutionarea definitiva si irevocabila a cauzei.

Pentru a pronunta aceasta hotarâre prima instanta a retinut ca, prin adresa nr-79949/3 din 29 martie 2005, pârâta a  invita-o pe reclamanta la data de 6 aprilie 2005, orele 12:00 la sediul organizatorului licitatiei, pentru închirierea de teren, domeniu public al municipiului, cu destinatia amplasare  panouri publicitare, în vederea derularii procedurii de deschidere a plicurilor cu documentele de calificare si ofertare.

Cu adresa nr.2868 din 6 aprilie 2005, reclamanta i-a solicitat pârâtei sa suspende licitatia , întrucât a formulat actiune în contencios administrativ .

Pârâta a informat-o pe reclamanta ca etapele de adjudecare si încheiere a contractului de închiriere au fost suspendate pâna la solutionarea actiunii.

S-a constatat ca, pârâta s-a conformat prevederilor art.85 si urm. din OUG nr.60/2001.

Conform art.15 alin.1 din Legea nr.554/2004, instanta poate dispune suspendarea actului administrativ atacat pâna la solutionarea definitiva si irevocabila a cauzei.

Suspendarea executarii actului administrativ , ca o situatie de exceptie, se putea cere si dispune numai în cazuri bine justificate si pentru prevenirea unei pagube iminente. Aceste conditii trebuiau îndeplinite cumulativ.

S-a retinut ca, reclamanta nu a facut dovada îndeplinirii cumulative a acestor conditii.

Textul cere, ca reclamanta , ca pe lânga paguba iminenta, care în speta nu era dovedita, sa înfatiseze si alte împrejurari legate de starea de fapt, de diligentele depuse , de atitudinea autoritatii, de posibilele efecte asupra altor persoane, care sa fie de natura sa argumenteze ca este vorba de un caz bine justificat.

De altfel, reclamanta nu mai avea interesul de a sustine acest capat de cerere câta vreme pârâta a suspendat conform art.58 din OUG nr.60/2001, executarea actelor administrative a caror anulare s-a solicitat prin actiune.

Împotriva acestei încheieri, în termen a declarat recurs reclamanta SC"T.G.I.E."SRL, solicitând modificarea ei în totalitate, în sensul admiterii capatului sau de cerere, vizând suspendarea actelor administrative atacate pâna la solutionarea definitiva si irevocabila a cererii sale promovate în procedura de contencios administrativ.

A apreciat recurenta ca solutia de respingere a  capatului sau de cerere de catre instanta de fond , vizând suspendarea actelor administrative atacate cu motivarea ca acestea au fost suspendate de pârâta P.M.O. , era nefondata ,deoarece aceasta în calitate de emitenta a actului administrativ putea retracta oricând adresa nr.8309 din 13 aprilie 2005 si sa dispuna stabilirea unei noi date pentru adjudecarea si încheierea contractelor înainte de solutionarea definitiva a actiunii în contencios administrativ.

Prin întâmpinarea depusa, în termen la dosar , intimata P.M.O. a solicitat respingerea ca nefondata a recursului.

Invocând adresa br.8309 din 13 aprilie 2005, prin care recurentei i s-a adus la cunostinta faptul ca etapele de adjudecare si încheiere a contractelor de închiriere au fost suspendate pâna la solutionarea actiunii în contencios administrativ, a apreciat intimata ca cererea recurentei era lipsita de obiect.

Aratând ca, în opinia sa nu erau îndeplinite conditiile art.8 si 12 din Legea nr.554/2004, a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

Examinând încheierea atacata prin prisma motivelor de recurs invocate, a apararilor formulate , precum si în temeiul prevederilor art.304/1 Cod procedura civila, curtea de apel a constatat ca, este legala si temeinica, recursul fiind nefondat.

În mod corect a retinut instanta de fond ca, conditiile cumulative necesare în vederea suspendarii actului administrativ atacat, printre care se enumera si aceea a prevenirii unei pagube iminente, nu erau îndeplinite în speta, în conditiile în care , la cererea recurentei adresata intimatei pârâte, aceasta din urma i-a facut cunoscut prin adresa nr.8309/2005, ca etapele de adjudecare si a încheierii contractelor au fost suspendate pâna la solutionarea actiunii pe care recurenta a promovat-o; astfel ca aceasta nu era  amenintata de a suferi o paguba iminenta.

În conditiile în care, asa cum a sustinut recurenta, intimata pârâta ar reveni asupra pozitiei de suspendare pe care a adoptat-o, aceasta ar avea posibilitatea de a cere în conditiile în care îndeplineste cerintele legale la acea data suspendarea actelor administrative, deoarece abia atunci ar putea justifica un interes, în prezent , asa cum a retinut instanta de fond, el neexistând.

Sursa primara

Încheierea nr.143/5.05.2005 a Tribunalului Bihor;

Decizia nr.162/24.06.2005 a Curtii de Apel Oradea - Sectia comerciala, de contencios administrativ si fiscal;

Dosar 2764/CA/2005;

Temei de drept

- art.15 al.1 din Legea nr.554/2004.

Domenii speta

Spete similare