In cauză, încheierea actului adiţional nu are la bază o hotărâre a adunării generale a proprietarilor şi nici acordul reclamanţilor, proprietari ai apartamentelor de pe scara a, a cărei terasă a fost închiriată

Secţia comercială

Contracte

In cauză, încheierea actului adiţional nu are la bază o hotărâre a adunării generale a proprietarilor şi nici acordul reclamanţilor, proprietari ai apartamentelor de pe scara A,  a cărei terasă a fost închiriată.

Trib. Bistriţa-Năsăud, s. com., de cont. adm. şi fisc.,

sent. nr. 22/23 ianuarie 2007, nepublicată

Prin acţiunea reclamanţii  H. G., G. O., V. M., Ş. I., P. L., B. F., G. I., Ş. S. şi G. T. au chemat în judecată pe pârâţii: SC O. R. SA Bucureşti şi 2) Asociaţia de proprietari H. nr. 42-44 Bistriţa, solicitând instanţei ca prin sentinţa ce o va pronunţa să constate nulitate absolută a actului adiţional nr. 1 la contractul de închiriere nr. 5312/16.01.2001 şi să oblige pe pârâta de rangul 1 să ridice antena situată pe acoperişul imobilului situat în mun. Bistriţa, B-dul Decebal, nr. 44, scara A.

Judecătoria Bistriţa, prin încheierea civilă nr. 3079 din 25 octombrie 2006, a declinat competenţa de soluţionare a cauzei privind acţiunea formulată de reclamanţi, întrucât litigiul este de natură comercială, calificare dată de calitatea uneia dintre părţi – societate comercială şi sunt incidente disp.art.4, 7 şi 56 Cod comercial, cu trimitere la art.2 pct.1, lit.a, art.159, pt.2 şi art.158 Cod procedură civilă. S-a concluzionat că Secţiei Comerciale şi de Contencios Administrativ a Tribunalului Bistriţa-Năsăud îi revine competenţa materială de soluţionare a litigiului.

Hotărârea privitoare la declinarea competenţei materiale a rămas irevocabilă prin nerecurare şi astfel cauza s-a înregistrat în dosarul nr. 3798/112/2006 al Tribunalului Bistriţa-Năsăud – Secţia Comercială şi de Contencios Administrativ, în care părţile au fost legal citate.

Analizând actele şi lucrările dosarului, tribunalul reţine următoarele:

Intre SC M. R. SA Bucureşti pe de o parte, în calitate de chiriaş, şi proprietarii apartamentelor din blocul situat în Bistriţa, B-dul Decebal nr.44 sc. A, reprezentanţii prin dl. I. G., în calitate de împuternicit (conform anexei a tabelului cu semnăturile proprietarilor, în calitate de locator, s-a încheiat, în data de 4 ianuarie 2001, Contractul de închiriere, înregistrat sub nr.5312 din 16.01.2001, cu privire la un spaţiu de 100 mp pe terasa imobilului situat în Bistriţa, Bdul.Decebal, nr.44, sc.A, în vederea instalării unei staţii releu de telecomunicaţii pentru telefonie mobilă. Potrivit art.3.2 din contract, contractul va fi prelungit în mod tacit pentru o perioadă de 5 ani, dacă niciuna din părţi nu notifică intenţia de încetare a contractului printr-o notificare recomandată cu aviz de primire, cu cel puţin şase luni înaintea datei de expirare a perioadei iniţiale, iar în cazul încălcării acestui termen, dacă o astfel de notificare este făcută de una din părţi, ea nu va putea produce efecte juridice într-un termen mai mic de 60 de zile. In art.3.4 din contract, se menţionează că derularea contractului începe la data de 4 ianuarie 2001.

Potrivit art.969 alin.1 Cod civil, convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante, iar conform alin.2 din acelaşi articol de lege, ele se pot revoca prin consimţământul mutual sau din cauze autorizate de lege.

La data de 10.09.2005, s-a încheiat Actul adiţional nr.1 la Contractul de închiriere din 16.01.2001 între Asociaţia de Proprietari Hermes 42-44, în calitate de proprietar şi SC O. R. SA, în calitate de chiriaş, prin care s-a modificat preambulul Contractului de închiriere din 16.01.2001, în sensul că chiriaş este SC O. R. SA, iar locator este Asociaţia de proprietari H. nr.42-44 Bistriţa. De asemenea, s-au modificat art.3.4 din contract în sensul că contractul se prelungeşte cu o perioadă de 5 ani, începând cu data de 01.09.2005, precum şi art.6.1 şi art.6.4 privind plata chiriei şi contul în care se face plata.

Trebuie menţionat că actul adiţional nu s-a încheiat cu locatorul din Contractul de închiriere, respectiv cu proprietarii apartamentelor din blocul situat în Bistriţa, Bdul.Decebal, nr.44, sc.A şi nu este semnat de către aceştia, iar Asociaţia de Proprietari H. 42-44, care nu este parte contractantă în Contractul de închiriere, semnează Actul adiţional, în calitate de proprietar. In ce priveşte SC O. R. SA este fosta SC M. R. SA şi nimeni nu contestă această situaţie.

Procedându-se în modul de mai sus, s-au încălcat prevederile imperative ale art.969 Cod civil, potrivit cărora numai părţile contractante pot modifica sau revoca convenţiile încheiate între ele şi prin urmare Actul adiţional în discuţie este nul sub acest aspect.

In măsura în care pârâta  SC O. R. SA şi pârâta Asociaţia de Proprietari H. nr.42-44, au considerat că asociaţia era singura în măsură să încheie contractul de închiriere, din poziţia de locator, acestea trebuiau să analizeze posibilitatea de a încheia un contract între ele şi nicidecum să modifice contractul de închiriere din 16.01.2001, în care Asociaţia de proprietari nu era parte contractantă.

Potrivit art.11 alin.1 din O.G.nr.85/2001 privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, închirierea sau folosirea de către persoanele fizice ori juridice a spaţiilor aflate în proprietate comună se face numai prin contract de încheiere sau de folosinţă, semnat din partea asociaţiei de proprietari de către preşedinte pe baza hotărârii adunării generale a proprietarilor, cu acordul proprietarilor direct afectaţi.

In cauză, încheierea actului adiţional nu are la bază o hotărâre a adunării generale a proprietarilor şi nici acordul reclamanţilor, proprietari ai apartamentelor de pe scara A,  a cărei terasă a fost închiriată.

In sensul celor de mai sus trebuie observat că în Actul adiţional nr.1, încheiat la 10.09.2005, nu se invocă nici o hotărâre a adunării generale a proprietarilor, hotărârea Adunării Generale a Asociaţiei de Proprietari din 18.02.2004, invocată de pârâta Asociaţia de proprietari în întâmpinarea nu cuprinde o decizie de închiriere, ci doar de a se contacta chiriaşa pentru intrarea în legalitate, iar procesul verbal încheiat la 13 septembrie 2005 priveşte o şedinţă a Comitetului Executiv al Asociaţiei de proprietari, care nu suplineşte hotărârea adunării generale şi nici acordul reclamanţilor, în calitate de proprietari direct afectaţi.

Prin neregularităţile mai sus arătate s-au încălcat prevederile imperative ale art.11 din O.G.nr.85/2001 şi astfel, actul adiţional este lovit de nulitate şi sub acest aspect.

Prin închirierea şi montarea antenei pe terasa imobilului s-a schimbat practic destinaţia acestui spaţiu, situat într-o clădire colectivă şi pentru aceasta era necesar avizul favorabil al proprietarilor, care se învecinează, pe plan orizontal şi vertical, spaţiului supus schimbării, aşa cum se arată în art.64 din Legea nr.114/1996, însă nici pentru această situaţie nu există un aviz al reclamanţilor, a căror apartamente sunt sub terasa pentru care s-a încheiat actul adiţional. De altfel, reclamanţii s-au opus prelungirii contractului, sens în care s-au adresat şi Primăriei mun. Bistriţa care, prin adresa nr.6982/8.02.2006 le-a răspuns că şi în situaţia prelungirii contractului de către asociaţia de proprietari, trebuia să se ceară avizul favorabil al proprietarilor de pe scara A care se învecinează cu suprafaţa pe care este amplasată antena.

Aşadar, s-au încălcat şi prevederile art.64 din Legea nr.114/1996, ceea ce atrage nelegalitatea şi nulitatea  actului adiţional.

In condiţiile în care reclamanţii au notificat-o pe chiriaşa SC M. R. SA/SC O. R. SA, că nu mai sunt de acord cu prelungirea contractului de închiriere, aşa cum rezultă din adresa, nu se putea proceda la prelungirea duratei de închiriere, chiar dacă notificarea s-a făcut cu mai puţin de 60 de zile înainte de împlinirea termenului de închiriere, aşa cum se arată în art.3.2 din contract, termen ce s-a împlinit la 4 ianuarie 2006. Aşa fiind, nu poate fi vorba de o prelungire tacită a duratei contractului de închiriere, cum pretinde pârâta SC O. R. SA.

Pentru considerentele mai sus arătate, acţiunea precizată a reclamanţilor va fi admisă în parte, în sensul constatării nulităţii absolute a actului adiţional şi obligării pârâtei să-şi ridice antena situată pe imobilul în discuţie, întrucât nu mai are niciun titlu care să-i permită menţinerea ei pe terasa imobilului.

Constatându-se nulitatea absolută a actului adiţional, subsidiarul acţiunii reclamanţilor – vizând anularea actului adiţional a rămas fără obiect.

Domenii speta

Spete similare