Hot care tine loc de act autentic

Dosar nr. 2887/317/2011Cod operator 3924

R O M Â N I A

JUDECĂTORIA TÂRGU-CĂRBUNEŞTI

TG-CĂRBUNEŞTI

Sentinţa civilă Nr. 3571/2011

Şedinţa publică de la 30 Noiembrie 2011

Completul compus din:

PREŞEDINTE CP

Grefier MZ

Pe rol fiind solutionarea cauzei civile avand ca obiect obligatie de a face formulata de reclamantul P.L. domiciliat in Tg Jiu, strada P., nr. 7 A, judetul G. in contradictoriu cu parata E.A. domiciliata in comuna B., sat B., judetul G., N.M. domiciliata in Tg C., sat P., judetul G..

La apelul nominal facut in sedinta publica a răspuns reclamantul personal si asistat de avocat BI in substituire pentru avocat titular AB, lipsa paratele prezent martorul N.N..

Procedura de citare legal indeplinta.

S-a expus referatul oral al cauzei de catre grefierul de sedinta, care invedereaza ca prin serviciul registratuta a fost depus raportul de expertiza intocmit de expert PD.

Reclamantul arata ca nu are obiectiuni la raportul de expertiza.

In continuare instanta procedeaza la audierea martorului prezent sub prestare de juramant religios conform art 193 c.pr.civ.

Interpelate partile arata ca nu mai au alte cereri de formulat sau probe de administrat.

Instanta constata terminata cercetarea judecatoreasca si acorda cuvantul partilor in dezbateri pe fondul cauzei.

Avocat BI solicita admiterea actiunii, sa se constate valabilitatea conventiei de instrainare pentru terenul dobandit si pe cale de consecinta sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare.

Instanta retine cauza spre solutionare.

INSTANTA

Deliberand asupra cauzei civile de fata constata:

Prin actiunea inregistrata la instanta la data de 20.07.2011 reclamantul P.L. a chemat in judecata pe paratele E.A. si N.M. pentru ca prin sentinta ce se va pronunta sa se constate ca la data de 11.07.1992 parata i-a vandut un teren in suprafata de 3520 m.p. sotuat in comuna B., sat B., judetul G.  cu vecini la Est Padurea satului Brelesti, la V apa Berleasca la S Condoiu Mariana, la N Ceptureanu Serafima si pe cale de consecinta sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare.

In motivarea actiunii reclamantul a aratat ca prin actul sub semnatura privata intitulat chitanta parata i-a vandut terenul in suprafata de 3250 m.p. la pretul de 51.000 lei.

In drept actiunea a fost intemeiata pe disp. art 111 c.pr.civ.

Actiunea a fost legal timbrata.

In dovedirea actiunii reclamantul a anexat in acord cu disp. art 112 c.pr.civ chitanta incheiata intre parti la data de 11.07.1992 in copie si original, in copie certificat de atestare fiscala si a solicitat incuviintarea probei testimoniale in cadrul careia a fost audiat martorul N.N..

Instanta a procedat la administrarea probei cu interogatoriul paratilor care au aratat ca nu au procedat la iesirea din indiviziune asupra terenului mentionat in titlul de proprietate, ca au primit suma de bani in tolalitate, ca nu au putut sa se prezinte la notar in vederea intocmirii inscrisului autentic intrucat au existat grave probleme de sanatate ce au necesitat interventii chirurgicale, ca pentru terenurile instrainate s-a emis titlul de proprietate.

In dovedirea celor sustinute au depus paratele acte de stare civila si inscrisuri medicale.

Pentru individualizarea terenulurilor instrainate instanta a dispus efectuarea unei expertize de specialitate ce a fost efectuata de expert PD.

In urma analizarii inscrusurilor anexate la dosarul cauzei instanta constata urmatoarele:

La data de 11.07.1992  între reclamant pe de o parte în calitate de cumpărător  si parata E.A. pe de alta parte in calitate de vanzatoar  s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumparare, având ca obiect o suprafata de teren situata in intravilanul localitatii B. in fata casei cumparatorului cu vecini la rasarit padurea, la apus apa, la miazazi Condoiu si la miazanoapte Ceptureanu Serafima, teren cu o latime la drum de 10 m pe o lungime spre padure de 52 m de unde se ingusteaza la 5 m pe restul lungimii.

 Din acest antecontract rezulta ca pretul stabilit a fost de 51 mii lei si ca acesta a fost achitat în întregime de reclamant care s-a aflat în posesia terenului ce face obiectul antecontractului anterior încheierii acestui act.

Pârâta E.A. este moştenitoarea autorului defunct EA impreuna cu cealalta parata NM care nu este parte in antecontract dar care audiata in instanta a mentionat ca are cunostiinta despre instrainarea terenului, ca la aceea data a fost de acord cu înstrăinarea chiar daca nu a fost parte in antecontract.

Paratele ambele in calitate de mostenitoare ale aceluiasi autor sunt copropietare in indiviziune a suprafatei totale de 6245 m.p. teren situat pe raza localitatii B., judetul G. potrivit titlului de proprietate eliberat la dta de 12.09.2002 cu nr. 1484349, fila 7.

Instanta retine de asemenea ca din certificatul de atestare fiscala nr.4195/1.11.2011 depus la dosarul cauzei la fila 31 rezulta ca pârâtele nu figureaza in evidente cu creante bugetare .

Instanta mentioneaza si faptul ca pârâtele  au recunoscut încheierea antecontractului de vânzare-cumparare aflat la dosarul cauzei si au fost de acord cu pronunţarea unei hotarâri care sa tina loc de act autentic de vânzare – cumparare, cu ocazia interogatoriului administrat de instanta.

În conditiile spetei, instanta apreciaza ca devin incidente urmatoarele dispozitii legale: art. 2 alin. 1 si art. 5 alin. 2 din Titlul X Circulatia Juridica a Terenurilor din Legea 247/2005 privind reforma în domeniile proprietatii si justitiei precum si alte masuri adiacente, art. 969, art. 948, art. 1073 si art. 1077 din Codul civil.

Potrivit dispozitiilor art. 2 alin.1 din Titlul X Circulatia Juridica a Terenurilor din Legea 247/2005 privind reforma în domeniile proprietatii si justitiei precum si alte masuri adiacente, „terenurile cu sau fara constructii, situate în intravilanul si extravilan, indiferent de destinatia sau întinderea lor, pot fi înstrainate sau dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în forma autentica sub sanctiunea nulitatii absolute”.

dupa încheierea unui antecontract cu privire la un teren, cu sau fara constructii, una din parti refuza ulterior sa încheie contractul, partea care si-a îndeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarâre care sa tina loc de contract”

În baza art. 969 din Codul civil, “conventiile legal facute au putere de lege între partile contractante”.

În plus, art. 1073 din Codul civil stabileste ca „creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exacta a obligatiei si, în caz contrar are dreptul la dezdaunare” iar art. 1077 din Codul civil prevede ca în cazul în care debitorul nu îsi îndeplineste obligatia de a face, „creditorul poate sa fie autorizat de a o aduce el la îndeplinire, pe cheltuiala debitorului”.

Trebuie retinut si faptul ca în conformitate cu dispozitiile art. 948 - 968 din Codul civil orice contract trebuie sa îndeplineasca toate conditiile generale de validitate ale unui act juridic respectiv cele referitoare la capacitatea de a contracta, consimtamântul valabil, obiectul determinat si cauza licita.

Analizând situatia de fapt expusa prin prisma dispozitiilor legale incidente în speta, instanta constata cererea reclamantului întemeiata pentru urmatoarele argumente :

Pentru a pronunta o hotarâre care sa tina loc de act autentic de vânzare – cumparare în conditiile art. 5 alin. 2 din Titlul X din Legea 247/2005, instanta trebuie sa verifice daca exista un antecontract valabil încheiat între parti care sa fie dovedit în conditiile dreptului comun, daca exista refuzul partii actionate în instanta de încheia contractul în forma prevazuta de lege, daca reclamantul si-a îndeplinit obligatiile asumate prin antecontractul încheiat si daca promitentul - vânzator este proprietarul bunului promis, iar promitentul - cumparator sa nu este incapabil de a dobândi acel bun la data pronuntarii hotarârii.

Instanta constata ca actul juridic încheiat între parti este un antecontract de vânzare - cumparare care nu a avut ca efect transmiterea în patrimoniul reclamantului a dreptului de proprietate asupra imobilului teren ce face obiectul prezentei cauze, acest act nefiind încheiat în forma prevazuta de art. 2 alin. 1 din Titlul X din Legea 247/2005, ci a dat nastere doar unui drept de creanta în patrimoniul reclamantului si a creat în sarcina partilor obligatia de a face, respectiv de a încheia contractul de vânzare - cumparare în forma autentica.

Instanta apreciaza ca antecontractul de vânzare-cumparare încheiat între parti, care este un contract nenumit, întruneste conditiile generale de validitate ale unui act juridic, respectiv cele referitoare la capacitatea de a contracta, consimtamântul valabil, obiectul determinat si cauza licita prevazute de art. 948 -968 din Codul civil, fiind obligatoriu între partile contractante în baza art. 969 din Codul civil.

În acest sens instanta arata ca în prezenta cauza partile au avut capacitatea de a încheia actul juridic, iar consimtamântul acestora a fost exprimat la încheierea contractului, fiind confirmat si în fata instantei de judecata în urma administrarii probei cu interogatoriul pârâtului.

În ceea ce priveste obiectul derivat al antecontractului de vânzare - cumparare acesta este reprezentat de terenul în suprafaţa de totala de 2950 m.p. asa cum a fost identificat de expert prin măsurători la fata locului teren cu latimea de 5 m si lungimea de 590 m despartit in doua parcele situate in tarlale diferite de drumul comunal Dc 27 A 

Instanţa retine si faptul ca în cuprinsul antecontractului de vânzare – cumparare a fost stabilit pretul, care este stabilit în bani, este determinat, sincer si serios fiind întrunite conditiile art.1303 din Codul civil.

Referitor la cauza antecontractului încheiat între parti aceasta exista, este licita si morala fiind întrunite conditiile art. 966 din Codul civil. Prin încheierea actului juridic reclamantul a urmarit procurarea imobilului iar pârâtele au urmarit obtinerea unei contraprestatii constând într-o suma de bani în schimbul imobilului.

În ceea ce priveste refuzul partilor actionate în instanta de încheia contractul în forma prevazuta de lege, instanţa retine ca  acesta a fost dovedit atat martorul audiat de instanta cat si paratele la interogatoriu au aratat ca din cauza unor probleme de sanatate nu s-a putut prezenta la notariat.

Instanta apreciaza de asemenea ca si în absenta unei notificari a pârâtelor, cererea de chemare în judecata reprezinta punerea în întârziere si marchează refuzul acestora de a se prezenta la notariat.

Instanta retine si faptul ca reclamantul în calitate de promitent - cumparator, si-a îndeplinit obligatia contractuala de a plati pretul, achitând înca de la încheierea antecontractului întreaga suma înscrisa în acesta, respectiv 51 mii lei acesta afându-se deja în posesia imobilului la momentul încheierii antecontractului.

În cauza, pârâtii au  calitatea de proprietari asupra terenului aşa cum am arătat mai sus dreptul de proprietate fiind reconstituit in temeiul legii 18/1991 prin titlul de proprietate cu nr. 1484348/12.09.2002.

În calitate de proprietar, pârâtele si-au achitat la zi creanţele bugetare, nefigurând cu debite neachitate în certificatul de atestare fiscala depus la dosarul cauzei.

Instanţa are în vedere si faptul ca art. 1073 si art. 1077 din Codul civil consacra principiul executarii în natura a obligatiilor si repararii în natura a pagubelor, prin urmare trebuie sa asigure executarea actului juridic legal încheiat, având în vedere clauzele lui si vointa partilor.

Fata de aceste împrejurari, instanta urmeaza sa admita cererea reclamantului sa constate valabilitatea conventiei de vanzare cumparare incheiata intre parti la data de 11.07.1992 cu privire la terenul in suprafaţa de 2850 m.p. teren situat in T 121 P 17 si T 112, P 3 pe teritoriul localităţii B., judetul G., prezenta hotarâre urmând a tine loc de act autentic de vânzare-cumparare cu privire la suorafata de 2950 m.p. despartit in doua parcele situat in tarlale diferite dupa cum urmeaza: teren arabil situat in T 121 P 17 cu latimea de 5 m si lungimea de 90 m suprafata de 500 m.p. cu vecini la N Ceptureanu Serafimala Sud Condoiu Ioana la E Dc 27 A, la V pr Bereleascasi teren pasune T 112 P 3 cu latimea de 5 m lungimea 500 m in suprafata de 2500 m.p. cu vecini la N Ceptureanu Serafima, la S Condoiu Ioana,  la E OS Hureazani, la V Dc 27 A.

Prezenta hotarare va avea caracter constitutiv de drepturi operand transferul proprietatii de la data ramenrii definitive a acesteia.

PENTRU ACESTE MOTIVE

IN NUMELE LEGII

HOTARASTE

Admite actiunea formulata de reclamantul P.L. domiciliat in Tg Jiu, strada P., nr. 7 A, judetul G. in contradictoriu cu parata E.A. domiciliata in comune B., sat B., judetul G., N.M. domiciliata in Tg Carbunesti, sat P., judetul G..

Constată valabilitatea conventiei de vanzare cumparare incheiata intre parti la data de 11.07.1992 cu privire la terenul in suprafata de 2850 m.p. teren situat in T 121 P 17 si T 112, P 3 pe teritoriul localitatii B., judetul G..

Prezenta hotărâre tine loc de act autentic de vânzare-cumparare cu privire la suprafata de 2950 m.p. despărţit in doua parcele situat in tarlale diferite dupa cum urmeaza teren arabil situat in T 121 P 17 cu lăţimea de 5 m si lungimea de 90 m suprafatade 500 m.p. cu vecini la N CS la Sud CI la E Dc 27 A, la V pr Berleasca si teren pasune T 112 P 3 cu latimea de 5 m lungimea 500 m in suprafata de 2500 m.p. cu vecini la N C, la S CI,  la E OS  Hureazani, la V Dc 27 A.

Cu drept de recurs in termen de 15 zile de la comunicare.

Pronuntata in sedinta publica azi  30.11.2011.

Presedinte,

Grefier,

C.P. 03 Ianuarie 2012/ 5 ex

Domenii speta

Spete similare