Civil - obligaţie de a face

Deliberând, constată următoarele :

Prin cererea înregistrată la această instanţă sub nr.6553/320/2007 la data de 06.08.2007, reclamantul NI, a solicitat în contradictoriu cu pârâţii MG, SG, CO, MI, MZ, MK jr.,

-obligarea descendenţilor defunctei ME să se prezinte la notarul public în vederea încheierii contractului autentic de vânzare cumpărare pentru suprafaţa de 15 ari, pământ arabil, extravilan, suprafaţă  cuprinsă în titlul de proprietate nr.71426/29.08.1995 tarlaua 2 parcela 35/2, categoria fâneaţă, cuprinsă între vecinii: N-DCL, E-Simon A, S-HC, V-Szabo A, înscrisă în CF 1167 Iedu nr.top 1813/15, teren situat din punct de vedere administrativ în comuna Livezeni str. Principală, jud.Mureş, conform contractului de vânzare cumpărare sub semnătură privată încheiat la data de 14.06.1993,

-în caz de refuz să se pronunţe o hotărâre judecătorească, iar aceasta să ţină loc de contract autentic de vânzare cumpărare şi să se dispună întabularea suprafeţei în CF pe numele cumpărătorului Nicuşan Iacob pentru suprafaţa de 15 ari,

-cu cheltuieli de judecată. 

În motivarea acţiunii reclamantul Nicuşan Iacob a arătat că a încheiat la data de 14.06.1993 cu defuncta ME un contract de vânzare cumpărare sub semnătură privată pentru suprafaţa de 15 ari teren arabil extravilan, situat în comuna Livezeni str. Principală, cu preţul de 650.000 lei, bani încasaţi de către aceasta, în prezenţa martorilor care au semnat actul, Făgărăşan Simion, Erdos Iosif şi Konves Iosca. Ulterior, în timpul vieţii, vânzătoarea a obţinut titlul de proprietate nr.71426/29.08.1995 în baza Legi 18/1991.

Reclamantul arată că în acest titlu de proprietate, terenul se află în tarlaua (sola 2) parcela 35/2 şi are suprafaţa totală de 29 ari din care acesta deţine în prezent suprafaţa de 15 ari, şi că de la data cumpărării şi până în prezent terenul a fost folosit de reclamant.

De asemenea, reclamantul a arătat că valoarea actuală de circulaţie a terenului este de 10.500 lei, respectiv 2,25 euro / mp.

S-a mai menţionat faptul că vânzătoarea a decedat, iar pârâţii au fost notificaţi să se prezinte în vederea perfectării contractului autentic de vânzare cumpărare pentru terenul mai sus menţionat, însă aceştia au refuzat, pe motiv că în prezent terenul are un preţ mai mare şi nu sunt de acord cu actul pe care l-a făcut antecesoarea lor.

În drept au fost invocate disp.art.1077 şi 1079 Cod civil.

La data de 24.11.2008 reclamantul a depus la dosar o completare la acţiune sau precizare în contradictoriu cu moştenitorii  defunctei ME, RESPECTIV MG,  SA, CO, MI, MZ, MK JR., TI, SM, KI, SE, SI, NI, MA, văzând contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1649/27.06.2008 de BNP Suceava Corina, prin care aceştia au vândut numiţilor FI ŞI FIM, suprafaţa de 2900 mp teren fâneaţă extravilan situat în comuna Livezeni, înscris în CF 1977/N Livezeni nr.cad.917, solicitând instanţei anularea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1649/27.06.2008 e BNP Suceava Corina, pentru suprafaţa de 2900 mp teren fâneaţă extravilan situat în comuna Livezeni înscris în CF 1977/N Livezeni nr.cad.917.

În motivarea cererii reclamantul a reiterat susţinerile din acţiunea principală.

Pârâţii MI şi KI a formulat întâmpinare şi cerere reconvenţională prin care a invocat excepţia prescripţiei dreptului la acţiune, întrucât reclamantul nu a intrat în posesia terenului la data încheierii contractului, dreptul acestuia la acţiune s-a prescris la data de 13.06.1996, iar prin cererea reconvenţională a solicitat să se constate nulitatea absolută a antecontractului de vânzare cumpărare, nefiind întrunite condiţiile de validitate conform prev.art.948 Cod civil, respectiv lipsa consimţământului.

Pârâţii FI ŞI FIM, au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea ca nefondat a petitului vizând nulitatea absolută a contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1649/27.06.2008 de BNP Suceava Corina, referitor la vânzarea cumpărarea terenului fâneaţă extravilan, în suprafaţă de 2900 mp teren situat în comuna Livezeni, înscris în CF 1977/N Livezeni nr.cad.917, precum şi a cererii de validare antecontract de vânzare cumpărare încheiat afirmativ la data de 14.06.1993, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea întâmpinării, pârâţii au arătat că, au cumpărat la data de 27.06.2008 terenul fâneaţă extravilan, în suprafaţă de 2900 mp teren situat în comuna Livezeni, înscris în CF 1977/N Livezeni nr.cad.917, prin contractul de vânzare cumpărare în formă autentică la BNP Suceava Corina, conform încheierii de autentificare nr.1649/27.06.2008, ulterior întabulat pe numele acestora.

Pârâţii au arătat că, la data semnării contractului mai sus menţionat nu au constatat nici un impediment care să împiedice cumpărarea.

De asemenea, pârâţii au mai menţionat faptul că, nici unul din dosarele civile nr.6553, 6554, 6555 ale Judecătoriei Târgu-Mureş nu au fost notate în cartea funciară.

În probaţiune au fost depuse la dosar următoarele înscrisuri : arborele genealogic (f 5, 33, 188), notificare (f 6-7), extras CF (f 10, 165-167), contract de vânzare cumpărare (f 11, 102, 164), titlu de proprietate (f 12),  borderou (f 33), extras din registrul de decese (f 80), interogatorii (f 104-105, 175-176), documentaţie cadastrală (f 168-174), certificat de moştenitor (f 224-225), Încheierea nr.37097/2008 a OCPI (f 230), Încheierea nr.38592/2008 a OCPI (f 232), declaraţie de martor (f 238, 243, 255).

La termenul din 13.09.2010 instanţa a respins excepţia prescripţiei dreptului la acţiune, invocată de către pârâţii MI şi Koncz Ilona prin Întâmpinarea depusă la dosar ( fila 38).

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

La data de 14.06.1993 reclamantul a încheiat cu defuncta ME un contract de vânzare cumpărare sub semnătură privată pentru suprafaţa de 15 ari teren arabil cu preţul de 650.000 lei ( fila 11 dosar), în baza extrasului de CF din data de 17.04.1992 ( fila 10 dosar).

La data de 29.08.1995 a fost emis pe numele defunctei Mezei Eszter Titlul de proprietate nr. 71425 / 29.08.1995 în care reclamantul invocă că este înscrisă şi suprafaţa de teren care a făcut obiectul vânzării cumpărării în anul 1993.

Prin acţiunea de faţă reclamantul solicită obligarea pârâţilor – descendenţii defunctei ME – la perfectarea vânzării cumpărării consfinţită prin contractul de vânzare cumpărare sub semnătură privată din anul 1993.

Acţiunea în perfectarea vânzării cumpărării reprezintă o acţiune care are un caracter declarativ de drepturi, după cum au arătat şi reprezentanţii părţilor, în concluziile pe fondul cauzei.

Astfel, prin prezenta acţiune se urmăreşte recunoaşterea drepturilor care s-ar fi născut în patrimoniul reclamantului ca urmare a încheierii contractului de vânzare cumpărare din anul 1993.

Analizând înscrisul sub semnătură privată depus la dosarul cauzei ( fila 11), instanţa constată că acesta este un contract de vânzare cumpărare şi nu un antecontract de vânzare cumpărare care ar fi dat naştere unor obligaţii de a face în sarcina părţilor contractante.

În înscrisul prezentat drept temei al acţiunii se reţine transferul dreptului de proprietate asupra terenului – obiect al litigiului – de îndată şi nu la un termen ulterior, aspect care ar fi permis calificarea acestuia drept antecontract de vânzare cumpărare.

Astfel, potrivit art 46 din Legea nr. 18/1991 care reglementa la data încheierii contractului de vâzare cumpărare ( 1993) circulaţia juridică a terenurilor Terenurile situate în intravilan şi extravilan pot fi înstrăinate, indiferent de întinderea suprafeţei, prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică.

Faţă de această dispoziţie legală, forma autentică pentru înstrăinarea terenurilor este prevăzută ad validitatem, sancţiunea fiind nulitatea absolută a actului încheiat cu nerespectarea formei prevăzute de lege.

În aceste condiţii, contractul de vânzare cumpărare încheiat la data de 14.06.1993 este lovit de nulitate absolută pentru lipsa formei autentice prevăzute de lege.

Faţă de această situaţie, înscrisul nu mai poate produce nicio consecinţă juridică, astfel încât nu mai dă naştere la nicio obligaţie în sarcina părţilor. În aceste condiţii, nu mai există în sarcina pârâţilor o obligaţie de a face care să fie adusă la îndeplinire în baza art 1077, 1079 Cod civil, indicate drept temei de drept al acţiunii introductive.

Potrivit art 5 alin 1 din Legea nr. 247/2005, care reglementează circulaţia juridică a terenurilor la data promovării acţiunii,  Înstrăinările realizate sub orice formă, în temeiul prezentei legi, nu validează titlurile de proprietate ale înstrăinătorilor şi dobânditorilor, dacă acestea erau lovite de nulitate, ca urmare a încălcării dispoziţiilor legale în vigoare la data încheierii lor.

Mai mult decât atât, potrivit alin 2 al aceluiaşi articol, În situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.

Ori, în cauza de faţă înscrisul care stă la baza acţiunii promovate îl reprezintă un contract de vânzare cumpărare nul absolut pentru lipsa formei autentice şi nu un antecontract de vânzare cumpărare, după cum prevede textul legal.

Faţă de aceste considerente, instanţa urmează a respinge acţiunea introductivă ca neîntemeiată.

În ceea ce priveşte cererea reconvenţională formulată de pârâţii-reclamanţi reconvenţionali MI şi KI, având în vedere faptul că s-a reţinut nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare din 1993 pentru lipsa formei autentice, instanţa reţine faptul că nu mai este necesar a analiza orice altă critică şi orice alt temei de constatare a nulităţii absolute invocat ( terenul nu a fost identificat în contract, lipsa consimţământului), astfel încât cererea reconvenţională urmează a fi respinsă ca neîntemeiată.

În ceea ce priveşte cererea de chemare în judecată a altor persoane, şi aceasta urmează a fi respinsă ca neîntemeiată având în vedere faptul că dreptul solicitat de reclamant nu a fost validat, pe când intervenienţii chemaţi în judecată de către reclamant deţin un contract de vânzare cumpărare valabil, încheiat cu respectarea dispoziţiilor legale în materie.

Având în vedere dispoziţiile art 247 Cod proc civ, instanţa va dispune obligarea reclamantului la plata sumei de 1500 lei către intervenienţii Feier  Ioan şi Feier  Ileana  Monica cu titlul de cheltuieli de judecată.

Domenii speta

Spete similare