Civil - revendicare imobiliară

Prin cererea formulată şi înregistrată la această instanţă la data de 2.09.2008, sub nr.7296/320/2008 reclamanţii KG şi KG au solicitat în contradictoriu cu pârâţii NJL şi NJE, să lase în deplină proprietate şi posesie terenul intravilan în suprafaţă de 233 mp situat în comuna Păsăreni, sat Gălăţeni, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii formulate reclamanţii au arătat că sunt proprietari tabulari ai terenului intravilan de 1800mp cu vecinătăţile din T.P. nr. 89907.

Din 2007 între reclamanţi şi vecina de la acel moment, Szocs Margareta, care între timp a înstrăinat pârâţilor proprietatea suprafeţei de teren mai sus arătate, au apărut discuţii legate de întinderea dreptului de proprietate.

Posesia nelegală a terenului ce formează proprietatea reclamanţilor este exercitată de pârâţi din noiembrie 2007.

Pârâţii au dobândit terenul intravilan situat în Gălăţeni, parcela 918A, 919 tarla 83, nu parcelele 915, 916, 917, tarla 83/17 care constituie proprietatea reclamanţilor.

În urma demersurilor la Comisia Locală a rezultat că reclamanţii au în posesie numai suprafaţa de 1567 mp diferenţa fiind în folosinţa pârâţilor.

În drept au fost invocate prevederile art.480, 483 şi următoarele Cod civil, art. 274 C pr civ.

Pârâţii au formulat întâmpinare şi cerere reconvenţională, ocazie cu care au lărgit cadrul procesual sub aspectul părţilor, prin formularea de pretenţii şi faţă de Szőcs Karoly şi Szőcs Ibolya.

Prin întâmpinare au solicitat respingerea cererii ca nefondată. Au susţinut dobândirea dreptului de proprietate de la Szocs Margareta prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4399/2007 la BNP Tinca I. Vânzătoarea a avut întotdeauna posesia asupra întregii suprafeţe vândute. Deşi au solicitat reclamanţilor, ca pe cale amiabilă să procedeze la delimitarea celor două proprietăţi, au fost refuzaţi.

Prin cererea reconvenţională au solicitat stabilirea liniei de hotar care desparte proprietatea sa de proprietatea reclamanţilor, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea acestei cereri au susţinut că linia de hotar dintre proprietatea reclamanţilor reconvenţionali şi a reclamanţilor este parţial delimitată prin semne exterioare de hotar. Operaţiunea de delimitare este aptă să determine şi dacă vreuna din părţile litigante ocupă teren din proprietatea celeilalte.

În drept au fost invocate prevederile art. 584 C civil.

Cererea prin care reclamanţii reconvenţionali au înţeles să lărgească cadrul procesual a fost calificată drept o cerere de chemare în judecată a altor persoane în temeiul prevederilor art. 57 şi următoarele C.pr.civ. (f.47) şi îndreptată împotriva intervenienţilor Szőcs Karoly şi Szőcs Ibolya a vizat stabilirea liniei de hotar care desparte proprietatea reclamanţilor reconvenţionali de proprietatea intervenienţilor. Au susţinut că cele două proprietăţi sunt învecinate, linia de hotar dintre proprietăţile tuturor părţilor atrase în cauză este delimitată parţial.

Prin operaţiunea de delimitare se va putea pune capăt problemelor legate de vecinătatea proprietăţilor.

Intervenienţii în interes propriu, Szőcs Karoly şi Szőcs Ibolya au formulat întâmpinare, solicitând admiterea cererii reconvenţionale formulată cu privire la stabilirea liniei de hotar.

La termenul de judecată din 02.02.2009 judecarea cauzei a fost suspendată pentru lipsa părţilor, fiind reluată în 27.04.2009 (f.48) la cererea reclamanţilor.

Reclamanţii reconvenţionali au adus precizări cererii reconvenţionale sub aspectul obiectului, acela de grăniţuire.

Prin concluziile scrise pârâţii reclamanţi reconvenţionali au susţinut că nu au ocupat abuziv teren din suprafaţa deţinută de reclamanţi, terenul dobândit de la autoarea lor, Szocs Margareta a avut întotdeauna posesia suprafeţei vândute. Linia de hotar dintre proprietăţile învecinate trebuie stabilită prin luarea în considerare a semnelor exterioare de hotar care există pe anumite porţiuni, cu păstrarea frontului stradal. Diminuarea suprafeţelor învecinate trebuie să se raporteze la dimensiunea fiecărei parcele.

În probaţiune au fost încuviinţate înscrisuri: copia T.P. nr. 8997/2008, (f.4), fişa de punere în posesie (f.5), corespondenţa purtată de reclamanţi cu Comisia Locală (f.6-7), extras de carte funciară 2626/N/Păsăreni (f.17), adeverinţa nr. 581/2010, certificat nr. 517/2010 ambele eliberate intervenientului de Primăria comunei Păsăreni (f.97), plan parcelar (f.98), planşe foto (f.127-133); expertiza topografică (f.102-120); interogatoriul intervenientului şi al reclamantului reconvenţional NJL(f.91, 92); declaraţia martorului Kuti Marton (f.135).

Din actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

Conform titlului de proprietate nr. 89907 din 2008 reclamantului KG i-a fost reconstituit dreptul de proprietate asupra unei suprafeţe de 7800 mp pe raza comunei Păsăreni, sat Gălăţeni. Din această suprafaţă, cei 1800 mp vizaţi sunt situaţi în intravilan în tarla 83/17 parcelele 915, 916 şi 917.

Pârâţii NJL şi NJE au dobândit terenul intravilan care se învecinează cu cel al reclamanţilor (1300 mp) printr-un contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4399/2007, operaţiunea de transfer al dreptului de proprietate fiind înscrisă în Cartea funciară nr. 2626/N/Păsăreni.

Intervenienţii Szőcs Karoly şi Szőcs Ibolya au posesia asupra imobilului vecin celui al reclamanţilor reconvenţionali.

Din cuprinsul raportului de expertiză tehnică, specialitatea topografie, cadastru şi cartografie, întocmit de expert tehnic Ristache Marius, rezultă că în urma identificării celor trei imobile, imobilul reclamanţilor, de la numărul administrativ nr. 81, deşi are suprafaţa conform titlului de 1800 mp, numai suprafaţa de 1488 mp este în folosinţa proprietarilor, rezultând o diferenţă în minus de 312 mp.

Imobilul, proprietatea reclamanţilor reconvenţionali a fost identificat în raportul de expertiză, pe planul cadastral parcelele A 918, Ag. 919, tarla 83/17, fără număr administrativ, suprafaţa reală măsurată fiind de 1536 mp cu 236 mp mai mult decât cea înscrisă în actele de proprietate. Iniţial terenul a fost înscris în Cartea funciară pe numele Szocs D. Margareta, prin reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenului în baza Legii nr. 18/1991, cu titlul de proprietate nr. 89810/2002 şi documentaţia cadastrală 31156/2007, ulterior devenind proprietatea reclamanţilor reconvenţionali, NJL şi NJE.

A constatat expertul că pe planul de situaţie din documentaţia care a stat la baza înscrierii terenului în C.F. nu s-a respectat dimensiunea frontului la stradă, acesta fiind de 14,37 mp faţă de 12 m, care apare în fişa de punere în posesie.

În cazul imobilului nr. III de la numărul administrativ nr. 80, pe planul cadastral parcelele CC920, Ag 921, A 922 şi F1-922, tarla 83/17, suprafaţa reală corespunde cu cea din înscrisuri (2300 mp, adeverinţa nr. 581/24.03.2010 anexa 2a poziţia 94,. Legea nr.18/1991). A concluzionat expertul că acest din urmă imobil aflat în posesia intervenienţilor Szőcs Karoly şi Szőcs Ibolya nu afectează proprietatea, folosinţa şi amplasamentele imobilelor reclamanţilor şi ale reclamanţilor reconvenţionali. Linia de hotar a acestei proprietăţi este bine definită şi materializată în teren, suprafaţa folosită, determinată prin măsurători este identică cu cea care a făcut obiectul Legii nr. 18/1991.

În schimb, în privinţa suprafeţei totale a imobilelor I (al reclamanţilor) şi II (al reclamanţilor reconvenţionali) a rezultat conform măsurătorilor 3024 mp faţă de 3100 mp, suprafaţă cu care apar în actele de proprietate.

Prin urmare, expertul a propus diminuarea suprafeţelor celor două terenuri cu câte 38 mp pentru fiecare, rezultând noi suprafeţe de 1762 mp faţă de 1800 mp pentru imobilul nr. I şi de 1262 mp faţă de 1300 mp pentru imobilul nr. II.

Modalitatea de diminuare propusă de expert, de reducere în mod egal a celor două suprafeţe cu câte 38 mp este echitabilă, varianta propusă de pârâţii reclamanţi reconvenţionali prin obiecţiunile la expertiză (f. 123) şi concluzii nefiind acceptată de instanţă (încheierea din 21.06.2010).

În opinia reclamanţilor, apreciată ca oportună de către instanţă, diminuarea nu trebuie să se afle în legătură cu dimensiunile celor două proprietăţi, (contrar opiniei reclamanţilor reconvenţionali care au solicitat diminuarea proporţională, cu cât suprafaţa este mai mare, reducerea va fi mai mare).

În concluzie, ambele proprietăţi trebuie să suporte în mod egal diferenţele înregistrate, prin reducerea de 38 m aplicată fiecăreia, căci această situaţie nu a fost creată în legătură cu dimensiunile diferite ale proprietăţilor învecinate, ci cel mai probabil de nivelul scăzut de acurateţe al mijloacelor de măsurare.

Având în vedere că instanţa a fost învestită simultan cu cerere în revendicare (care vizează doar imobilul pârâţilor reconvenţionali) dar şi cu două cereri de grăniţuire, ce vizează toate cele trei imobile, că în propunerile conţinute de raportul de expertiză, expertul în mod simultan a avut în vedere toate aceste cererii, şi că soluţia dată cererii în revendicare determină soluţia ce va fi adoptată în cadrul cererii de grăniţuire, instanţa, după ce va aprecia asupra temeiniciei fiecărei cereri va proceda la identificarea variantei oportune, dintre cele propuse de expert.

În privinţa cererii principale, de revendicare a unei suprafeţe de teren de 233 mp deţinută fără titlu de pârâţii NJL şi NJE instanţa pe baza informaţiilor tehnice oferite de expert apreciază că în temeiul prevederilor art. 480 C civil, aceasta este întemeiată, proprietarii reclamanţi fiind împiedicaţi să se bucure exclusiv şi integral de prerogativele acestui drept.

Ambele părţi ale acestei cereri au demonstrat calitatea de proprietari asupra terenurilor pe care le deţin şi care se învecinează.

Însă, în urma măsurătorilor a rezultat că proprietatea deţinută de pârâţi este scriptic de 1300 mp (f.116, 117, 118 verso), dar faptic, este de 1536, cu 236 mp mai mult, suprafaţă care nu se regăseşte în posesia reclamanţilor, deşi este în proprietatea lor.

În concluzie, cererea de revendicare formulată de reclamanţi fiind apreciată ca întemeiată, va fi admisă, urmând ca pârâţii NJL şi NJE, care au a ocupat din terenul proprietatea reclamanţilor KG şi KG să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie suprafaţa de 232 înscrisă în T.P. 89907/2008, suprafaţă reală măsurată de 194 mp, conform variantei a II –a propusă de raportul de expertiză, planul de situaţie descris în planşa nr. 3, anexă a raportului de expertiză în specialitatea topografie, raport ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.

În privinţa cererilor de grăniţuire formulate de reclamantul reconvenţional împotriva reclamanţilor - pârâţi reconvenţionali şi pe calea chemării în judecată a altor persoane împotriva intervenienţilor instanţa le apreciază ca fiind admisibile şi în parte întemeiate.

Potrivit art. 584 C civil: „Orice proprietar poate îndatora pe vecinul său la grăniţuirea proprietăţii lipite cu a sa”

Finalitatea acestei acţiuni este aceea de a stabili repere materiale cu privire la linia separativă a fondurilor, raportat la întinderea reală a proprietăţilor.

Din actele dosarului nu rezultă că între aceste proprietăţi s-a realizat vreo grăniţuire anterior, ipoteză ce ar provoca discuţii cu privire la admisibilitatea prezentelor cereri, căci toate terenurile au făcut obiectul Legilor fondului funciar, pentru imobilele I şi III fiind întocmite fişele de punere în posesie, fiind eliberate şi titlurile de proprietate.

De altfel, nici una dintre părţi nu s-a opus operaţiunii de grăniţuire solicitată, deşi în privinţa proprietăţilor reclamanţilor reconvenţionali şi ale intervenienţilor nu au fost relevate împrejurări care ar fi reclamat în mod necesar discuţii asupra limitelor celor două fonduri.

Reclamanţii reconvenţionali, chiar au solicitat stabilirea liniei de hotar între proprietăţi, vizând întregul hotar, nu doar o parte din acesta, deşi susţin grăniţuirea numai pentru acea parte din hotar care nu este marcată prin semne exterioare, căci până la un punct se invocă existenţa unor semne materiale între cele două proprietăţi, care în argumentaţia lor, trebuie respectate.

Poziţia pârâţilor reclamanţi reconvenţionali este că operaţiunea de grăniţuire ar trebui să respecte aceste semne exterioare de hotar pe lungimea pe care sunt identificate, iar în continuarea liniei se impune intervenţia expertului.

Raportat la fişele de punere în posesie ale imobilelor nr.I şi nr. II, expertiza a relevat faptul că dimensiunile suprafeţelor din acestea nu sunt respectate în teren.

În cazul imobilului nr. I (al reclamanţilor) dimensiunea frontului la stradă este de 17 m, or în teren s-a identificat o lungime de 14,80 m. Nici în cazul imobilului nr. II dimensiunea frontului la stradă de 14,37 nu corespunde cu cea din fişa depunere în posesie care este de numai 12 m.

Se observă în cazul acestui ultim imobil, proprietate a pârâţilor, reclamanţi reconvenţionali că, deşi fişa de punere în posesie (f.117 verso) indică 12 m frontul la stradă, în planul de amplasament, întocmit cu ocazia întabulării în cartea funciară a proprietăţii, acest front nu mai este respectat, el fiind mărit la 14,37 mp (f.118), evident în detrimentul primei proprietăţi.

În privinţa imobilului intervenienţilor, concluziile raportului de expertiză sunt în sensul menţinerii actualei limite de proprietate, iar cu privire la aceste concluzii părţile nu au formulat obiecţiuni sau critici.

În soluţionarea cererii reconvenţionale instanţa nu poate ignora faptul că stabilirea liniei materiale intervine pe fondul admiterii cererii în revendicare, modul de soluţionare al acestora fiind în strânsă legătură.

În concluzie, cererea reconvenţională formulată de reclamanţii pârâţi reconvenţionali NJL şi NJE în contradictoriu cu pârâţii reconvenţionali KG şi KG, având ca obiect grăniţuirea între cele două fonduri, va fi admisă în parte, urmând a fi stabilită limita între cele două proprietăţi, între punctele 117B-103B conform variantei a doua propusă de raportul de expertiză, planul de situaţie descris în planşa nr. 3, anexă la raportul de expertiză în specialitatea topografie, raport ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Totodată, apreciind-o întemeiată, instanţa va admite şi cererea de chemare în judecată a altor persoane formulată de reclamanţii reconvenţionali NJL şi NJE în contradictoriu cu intervenienţii în interes propriu Szőcs Karoly şi Szőcs Ibolya, având ca obiect grăniţuirea fondurilor acestora, limita între cele două proprietăţi fiind stabilită între punctele 115-125-111-110-101 conform variantei a doua propusă de raportul de expertiză, planul de situaţie descris în planşa nr. 3, anexă la raportul de expertiză în specialitatea topografie, raport ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.

În alegerea acestei variante a II-a planşa nr. 3, anexă la raportul de expertiză în specialitatea topografie instanţa a avut în vedere respectarea dimensiunilor frontului la stradă, aşa cum a fost el stabilit şi acceptat de părţi prin semnarea fişelor de punere în posesie (manifestare expresă de voinţă a acestora), acest element (frontul la stradă) fiind esenţial în caracterizarea economică, tehnică şi urbanistică a parcelei, precum şi suprafaţa reală măsurată în teren şi soluţia adoptată în privinţa acţiunii în revendicare.

În privinţa apărării invocată de pârâţii reclamanţi reconvenţionali, ce viza faptul că fronturile la stradă ale celor două proprietăţi „au fost aşa din totdeauna”, instanţa apreciază că nu produce efecte juridice în condiţiile în care aceştia nu invocă inadmisibilitatea grăniţuirii, pe fondul dobândirii sale chiar şi în parte pe calea prescripţiei achizitive, ci chiar mai mult, ei declanşează procedura de grăniţuire pentru toată linia de hotar.

Aceştia ar fi avut posibilitatea să solicite în mod concret grăniţuirea doar pentru partea de hotar care nu era delimitată prin semne exterioare iar pentru partea de hotar deja delimitată prin semne constatarea dobândirii acelei delimitări, pe calea prescripţiei achizitive.

Evident că instanţa nu poate în baza rolului activ să intervină şi să modifice natura cererilor şi temeiurile acestora, mai ales în condiţiile în care părţile sunt reprezentante de mandatari profesionişti, deci au asigurată a asistenţă calificată.

În privinţa cheltuielilor de judecată, instanţa constată că reclamanţii au avansat în legătură directă cu acest proces suma de 2792,5 lei (1400 lei onorariu de avocat, 289 lei taxă de timbru, 1103,5 jumătate din onorariul expertului), instanţa nu a avut în vedere taxa de timbru aferentă cererii de repunere pe rol, suspendarea fiind cauzată de lipsa la dezbateri a reprezentantului convenţional (culpa reclamanţilor). Pârâţii reclamanţi reconvenţionali au avansat taxa de timbru aferentă cererii reconvenţionale şi respectiv cererii de chemare în judecată a altor persoane de 19*2=38 lei şi au suportat o jumătate din onorariul expertului, 1103,5 lei. Intervenienţii nu au avansat cheltuieli în legătură cu procesul.

Însă, având în vedere că, în vederea soluţionării cererii în revendicare dar şi a cererilor în grăniţuire, s-a dispus efectuarea unei singure expertize, instanţa va aprecia că onorariul, din materie de echitate şi în aplicarea prevederilor art. 584 C civil (cheltuielile grăniţuirii se vor face pe jumătate) acest onorariu va fi împărţit în mod egal între reclamant, reclamantul reconvenţional şi intervenient, grăniţuirea solicitată de unul profitând tuturor (2207/3=735,6 lei).

Având în vedere că în cadrul cererii în revendicare, în temeiul art. 274 Cod procedură civilă, pârâţii sunt în culpă procesuală, aceştia din urmă vor fi obligaţi să plătească reclamanţilor cheltuielile aferente acestei cereri, respectiv suma de 1679,5 lei, compusă din 1400 lei - onorariul de avocat, 289 lei taxa de timbru, fiind scăzută şi o jumătate din taxa de timbru aferentă cererii în grăniţuire formulată pe cale reconvenţională (de 9,5 lei), ca efect al compensării, reclamanţii în temeiul prev. art. 584 având obligaţia de a suporta această taxă împreună cu pârâţii.

Totodată intervenienţii în interes propriu (care nu au suportat costurile onorariului expertului vor fi obligaţi la plata în favoarea reclamanţilor a diferenţei de onorariu de 367,83 lei şi în favoarea pârâţilor, reclamanţi reconvenţionali a sumei de 377,33 lei (367,83+9,5 lei, jumătate din taxa de timbru aferentă cererii de chemare în judecată a intervenienţilor), astfel ca şi costurile cu expertiza să fie suportate de acesta în mod egal cu celelalte părţi (fiecare câte 735,696 lei -2207 lei /3).

Domenii speta

Spete similare