Obligarea unei societăţi comerciale private să vândă o „locuinţă” în temeiul Legii nr. 85/1992 şi a Decretului-Lege nr. 61/1990

În cazul locuinţelor construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat până la data intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992, altele decât locuinţele de intervenţie, ce fac obiectul unui contract de închiriere încheiat şi după intrarea în vigoare a acestei legi, deţinătorul actual (persoană juridică de drept public sau privat) are obligaţia de înstrăinare.

Decizia civila nr. 38/R din 27.01.2010 a Curţii de Apel Galaţi

Prin cererea adresată Judecătoriei Mangalia şi înregistrată sub nr.1032/28.06.2005 reclamantul HSR a solicitat în contradictoriu cu pârâta SC COMCM SA Constanţa obligarea pârâtei de a-i vinde garsoniera situată în Municipiul M., str. NV nr. 13 C P jud. Constanţa în temeiul prevederilor Legii nr.85/1992 şi ale Decretului Lege nr.61/1990 republicat.

In motivarea cererii de chemare în judecată s-a arătat că la începutul anului 2001 între părţi a fost încheiat un contract de închiriere, având ca obiect imobilul mai sus menţionat, pentru o perioadă de un an, denumit proces verbal de predare primire a suprafeţei locative, arătând că ulterior a fost reînnoit contractul în aceleaşi condiţii, iar reclamantul ocupă şi la momentul promovării cererii de chemare în judecată acelaşi imobil.

La termenul de judecată din 30.09.2005 pârâta SC C SA Constanţa a formulat întâmpinare şi cerere reconvenţională a reclamantului HSR din spaţiul locativ mai sus menţionat, obligarea acestuia la plata daunelor rezultând din pierderea dreptului de utilizare a locuinţei, ca urmare expirării raporturilor de locaţiune, la data de 1 sept.2005, obligarea acestuia la plata lipsei de folosinţă a spaţiului deţinut fără titlu, calculat dublul valorii chiriei stabilite anterior, cu obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată.

In motivarea cererii reconvenţionale pârâta SC C SA Constanţa a învederat instanţei de fond că reclamantul nu are calitate procesuală activă de a promova cererea de chemare în judecată, întrucât nu are calitatea de chiriaş a locuinţei, pentru a fi îndreptăţit la cumpărarea acesteia, situaţie cunoscută de reclamant încă din anul 2001, acesta beneficiind de servicii de cazare din partea societăţii, când a încheiat un proces verbal de predare-primire a spaţiului locativ şi nu un contract de închiriere aşa cum prevăd în mod expres dispoziţiile legale.

S-a mai arătat că societatea pârâtă nu are calitate procesuală pasivă nefiind titular al dreptului de a înstrăina locuinţa în litigiu, fiind organizată sub forma unei societăţi comerciale pe acţiuni, având ca acţionari principali SIF Transilvania şi SC Com Auto SA, dar şi persoane fizice având în întregime capital şi active private, obiectul său de activitate fiind oferirea de servicii de cazare ca şi activitate comercială şi nu în folosul angajaţilor săi, iar căminul în care locuieşte reclamantul precum şi terenul aferent acestuia fac parte din activele societăţii.

S-a mai învederat faptul că acţiunea este inadmisibilă întrucât potrivit fişei de calcul a chiriei întocmită pe baza procesului verbal de predare primire a locuinţei reclamantul deţine în folosinţă exclusivă doar o cameră şi un hol, pentru că există, prin natura construcţiei folosinţă comună pentru camera de  baie, grup sanitar şi culoar.

Prin sentinţa civilă nr.8813 din 22.05.2008 pronunţată de către Judecătoria Constanţa în dosarul civil nr.19765/212/2007 au fost respinse excepţiile invocate de pârâtă prin întâmpinare respectiv a lipsei calităţii procesuale active a lipsei calităţii procesuale pasive şi inadmisibilităţii acţiunii ca neîntemeiate, precum şi cererea principală formulată de reclamantul HSR.

Totodată a fost admisă cererea reconvenţională, în parte promovată de către SC COMCM SA cu evacuarea reclamantului din imobilul situat în Municipiul M, str. N V nr. 13, Bloc CP, sc. A, ap. X, jud. C.

A fost respinsă cererea de obligare la plata contravalorii lipsei de folosinţă ca neîntemeiată.

In considerentele sentinţei civile mai sus menţionate s-a reţinut că beneficiul de a cumpăra locuinţa potrivit dispoziţiilor Decretului nr.61/1990 şi ale Legii nr.85/1992, precum şi obligaţia persoanei deţinătoare de a o vinde sunt condiţionate în mod esenţial de existenţa unui contract de închiriere valabil încheiat la data intrării în vigoare a Legii nr.85/1992, respectiv la data de  29.07.2002, iar în ipoteza încheierii contractului de închiriere întocmit ulterior acestei date vânzarea-cumpărarea este reglementată de normele de drept comun, iar nu de cele ale legii speciale, pentru motivul că dispoziţiile menite de a asigura protecţia socială şi principiul echităţii nu îşi mai ating scopul.

S-a mai arătat că spaţiul locativ ocupat de către reclamant nu se încadrează în prevederile Legii nr.14/1996, iar între părţi nu au existat relaţii de tip angajat angajator, iar ultimul contract de închiriere încheiat a expirat şi nu a mai fost prelungit prin acordul părţilor, iar în cauză nu poate opera tacita relocaţiune, sens în care se constată temeinicia cererii reconvenţionale privind evacuarea reclamantului din imobil, fără însă fără a fi obligat la plata c/val. lipsei de folosinţă având în vedere caracterul nedeterminat al acesteia.

Împotriva sentinţei civile nr. 8813/2008 a Judecătoriei Constanţa a declarat apel reclamantul.

Prin decizia civilă nr.717/2008 a Tribunalului Constanţa s-a respins apelul ca nefondat reţinându-se că dreptul de a cumpăra şi respectiv obligaţia corelativă de a vinde se pot concretiza printr-un contract de vânzare cumpărare a spaţiului locativ respectiv, numai în considerarea calităţii de chiriaş, la momentul intrării în vigoare a legii, contractul de vânzare-cumpărare între unitatea deţinătoare şi chiriaş fiind guvernat de principiul libertăţii de voinţă contractuală, astfel cum este acesta definit de disp.art.969 Cod civil, potrivit căruia convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante.

Împotriva deciziei civile nr. 717/2008 a Tribunalului Constanţa a declarat recurs reclamantul HSR.

Prin decizia civilă nr. 28/R/2010 a Curţii de Apel Galaţi s-a admis recursul reţinându-se următoarele:

Cererea reclamantului recurent de obligare a pârâtei-intimate SC COM CM SA Constanţa să încheie contract de vânzare-cumpărare pentru garsoniera din str. N V nr. 13, Bloc CP, sc. A, et. X, ap. 49 jud. C, a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 1 alin. 1 şi art. 7 din Legea nr. 85/1992 şi ale Decretului-Lege nr. 61/1990.

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie prin Decizia 5/2008 dată în interesul legii a statuat că „dispoziţiile Legii nr.85/1992 sunt aplicabile şi-n cazul contractelor de închiriere încheiate după data intrării în vigoare a acestui act normativ”.

In considerentele Deciziei 5/2008 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie regăsim enumerate condiţiile în care intervine obligaţia de a vinde ca urmare a interpretării art.1, 7 din Legea nr.85/1992 şi anume :

1) locuinţele să fie construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat până la data intrării în vigoare a legii;

2)  solicitantul să fie titular al contractului de închiriere, putând fi sau nu angajat al unităţii proprietare iar,

3) locuinţele să nu facă parte din categoria celor de intervenţie, în sensul dispoziţiilor art.7 alin.7 din Legea nr.85/1992.

In speţă :

1). Căminul „P” a fost construit din fondurile statului anterior anului 1990 (probabil în jurul anului 1975) când pârâta a primit în administrare terenul aferent construcţiei prin Decizia nr.357/1975 (f. 34 din Dosarul nr.1032/2005 al Judecătoriei Mangalia).

2). Recurentul este titularul unui contract de închiriere pentru că actele juridice de la dosar: procesul verbal de predare-primire 12292/29.09.2004 şi fişa de calcul a chiriei suprafeţei locative închiriate (filele 3,4 – dosar 1032/2005 al Judecătoriei Mangalia) atestă că între părţi s-a încheiat un astfel de contract.

Potrivit art.1411 Cod civil locaţiunea este un contract prin care o persoană, numită locator, se obligă să asigure unei alte persoane, numită locatar, folosinţa temporară a unui bun în schimbul unei sume de bani sau alte prestaţii, numită chirie.

În actele precizate mai sus regăsim toate elementele unui contract de închiriere (părţi, obiectul contractului, lucrul închiriat şi preţul etc.) şi-n plus în aceste acte se regăseşte titulatura specifică unui astfel de act: chiriaş, chirie ceea ce nu mai lasă loc de dubiu.

Referitor la apărarea intimatei că acest contract s-a încheiat pentru o perioadă determinată şi-n prezent recurentul nu mai este chiriaş, din analiza textului de lege invocat în speţă se constată că interesează calitatea de chiriaş la data introducerii acţiunii. Cum contractul de închiriere s-a încheiat în 29.09.2004 pentru o perioadă de 1 an, iar acţiunea a fost introdusă în 28.06.2005 se constată îndeplinită şi această condiţie.

3). Locuinţa din speţă nu este nici de serviciu, nici de intervenţie neexistând vreun act la dosar care să ateste vreun statut special pentru acest spaţiu.

Legată de această chestiune este apărarea intimatei precum că în discuţie nu este o „locuinţă” în sensul prevăzut de art. 2 din DL nr. 61/1990.

Această apărare nu poate fi primită pentru că însăşi intimata a închiriat acest spaţiu în ideea că are această destinaţie.

Faptul că intimata este în prezent o societate privatizată integral, al cărei obiect de activitate constă în prestarea de servicii de cazare pentru spaţiile care alcătuiesc activele societăţii nu înlătură dreptul recunoscut de Legea nr. 85/1992 chiriaşilor, de a cumpăra locuinţa închiriată, având în vedere că dispoziţiile acestui act normativ sunt aplicabile tuturor societăţilor comerciale de naţionalitate română, indiferent de forma de organizare, de natura capitalului sau de structura acţionariatului, atât timp cât locuinţele au fost construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a legii.

Caracterul de normă de justiţie socială dat de legiuitor Legii nr. 85/1992 este recunoscut şi de Curtea Constituţională prin numeroase decizii date cu privire la constituţionalitatea art.7 alin.1 din acest act normativ (decizia nr.201/14.04.2005 – M. Of. nr. 472/03.06.2005, decizia nr. 378/07.07.2005 – M. Of. nr. 798/02.09.2005, decizia nr. 525/27.06.2006 - M. Of. nr. 626/20.07.2006), decizii în cuprinsul cărora s-a stabilit că în cazul privatizării unităţilor din ale căror fonduri au fost construite locuinţe ce au făcut obiectul unor contracte de vânzare-cumpărare, obligaţia de vânzare către chiriaşi, prevăzută de dispoziţiile Legii nr.85/1992, este o obligaţie in rem (priveşte locuinţa construită din fondurile unităţii economice sau bugetare), iar nu o obligaţie in personam, care ar fi avut în considerare societatea comercială ce a luat naştere pe calea privatizării.

Aceeaşi instanţă a reţinut şi că, deşi dispoziţiile art. 7 din Legea nr. 85/1992 instituie o limitare legală a exerciţiului dreptului de proprietate al unităţilor economice sau al societăţilor comerciale asupra acestor locuinţe, o atare limitare este conformă prevederilor constituţionale, aceasta justificându-se din punct de vedere juridic, social şi moral, întrucât chiriaşii au contribuit la construirea acestor locuinţe.

Acest fapt a impus, prin consacrare legală, dreptul chiriaşilor de a cumpăra aceste locuinţe în condiţii privilegiate, soluţia legislativă dând expresia obligaţiei constituţionale a statului de a asigura condiţiile necesare pentru creşterea calităţii vieţii şi pentru un trai decent.

Şi ultima apărare a intimatei precum recurentul nu ar fi formulat vreo cerere prin care să-şi exprime dorinţa de a cumpăra imobilul în cauză este înlăturată de însăşi eschivarea pârâtei de a răspunde la această întrebare cu ocazia interogatoriului ce i s-a luat (f. 48-dosar nr. 19765/2007 al Judecătoriei Constanţa).

Faţă de considerentele de mai sus s-au constatat întrunite condiţiile prevăzute de Legea nr. 85/1997 pentru a da curs cererii reclamantului.

Domenii speta

Spete similare