Civil - revendicare imobiliară

Prin cererea formulată şi înregistrată la această instanţă la data de 29.05.2009, sub nr. 5052/320/2009, reclamanţii VF şi VI au solicitat în contradictoriu cu pârâtul FM, să se constate că sunt proprietarii de drept ai imobilului teren arabil intravilan situat în comuna Acăţari, sat Murgeşti, jud. Mureş, înscris în CF nr.2053/N Acăţari, nr. top.584, fiind cumpărat la data de 21.04.2008 prin contract de vânzare cumpărare autentificat nr.1085, notar Holbach/Rozsa, că titlul său de proprietate are dată anterioară faţă de titlul pârâtului FM, fiind înscris în cartea funciară, evacuarea pârâtului FM care a ocupat în mod abuziv terenul descris la petitul 1, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii, reclamanţii au arătat că au cumpărat imobilul de la numitele Ola Rozalia şi Huruban-Ola Aurelia, fără să ştie că aceste persoane au încheiat anterior vânzării - cumpărării o promisiune de vânzare cumpărare sub semnătură privată cu pârâtul FM, şi că pe rolul instanţelor de judecată exista un proces între pârât şi vânzătoare, având ca obiect hotărâre judecătorească care să ţină loc de act autentic.

Susţin că au fost cumpărători de bună credinţă iar vânzătoarele prin contractul de vânzare cumpărare au declarat că nu există nici un proces pe rolul vreunei instanţe în legătură cu acest teren. Titlul de proprietate a fost înscris în CF 2053/N Acăţari nr. Top. 584.

În drept, şi-au întemeiat cererea pe dispoziţiile art.712 C.pr. civ. civilă.

Reclamanţii, prin reprezentant au precizat oral cererea, fiind consemnat în Încheierea şedinţei publice din 29.03.2010, faptul că au înţeles să formuleze o acţiune în revendicare prin compararea titlurilor, întemeiată pe prevederile art. 480 C civil, având în vedere şi că din probatoriul administrat rezultă deţinerea abuzivă de către pârât a terenului proprietatea lor.

Pârâtul nu a formulat întâmpinare dar s-a prezentat în faţa instanţei unde a solicitat respingerea cererii reclamantului ca neîntemeiată şi şi-a exercitat în acest sens drepturile procedurale.

În probaţiune, s-au încuviinţat următoarele înscrisuri: contract de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1085/21.04.2008 (f.4-5), Încheierea nr. 23982 a OCPI Mureş (f.6), extras CF nr.2053/N Acăţari (f.7), sentinţa civilă nr.1091/22.02.2008 pronunţată de Judecătoria Tg.-Mureş (f.16-18), copie legalizată, titlul de proprietate nr.157726 (f.24), traducere din limba maghiară şi copia în limba maghiară a contractului de vânzare cumpărare (f.25).

S-a administrat proba cu interogatoriul pârâtului FM şi al reclamantului VF filele 20,32-33.

S-a administrat proba cu declaraţia martorilor Gombos Ferencz, Incze Carol, HOA, depoziţia acestora fiind ataşată la dosar filele 27, 28, 29.

Pârâtul a depus la dosar la dosar concluzii scrise prin care a solicitat respingerea acţiunii, susţinând buna sa credinţă la achiziţionarea terenului. Prin acţiunea introductivă reclamanţii încearcă să creeze aparenţa faptului că sunt cumpărători de bună credinţă şi că nu au avut cunoştinţă de existenţa litigiului., deşi acesta era de notorietate în satul Murgeşti şi în Acăţari.

La termenul din 29.03.2010 a fost invocată de pârât, prin reprezentant excepţia lipsei de interes a reclamantei VI motivat de neprezentarea acesteia în susţinerea cauzei, excepţie asupra căreia instanţa a înţeles să se pronunţe odată cu fondul având în vedere momentul procesual la care a fost invocată.

Din actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1085 din 21.04.2008, reclamanţii: VF căsătorit cu VI au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului arabil intravilan, în suprafaţă de 1194 mp situat în comuna Acăţari, sat Murgeşti, jud. Mureş, înscris în CF 2053/N Acăţari, nr. top 584 de la vânzătoarele Ola Rozalia şi HOA.

Dreptul de proprietate al reclamanţilor fost înscris în C.F. nr. 2053/N Acăţari, în 06.05.2008.

Terenul a format proprietatea defunctului HOE, prin efectul Legilor fondului funciar, conform Titlului de proprietate 157726 (f.24). Acesta împreună cu soţia HOA au încheiat cu pârâtul FM în 3.11.2002 o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare.

Întâmpinând opoziţia promitenţilor vânzători, promitentul cumpărător-pârâtul a apelat la concursul justiţiei pentru obţinerea unei hotărâri judecătoreşti împotriva promitentei vânzătoare HOA şi a moştenitorilor promitentului vânzător, HOE, decedat între timp, HOL şi HOA.

Prin Sentinţa civilă nr. 1091 din 22.02.2008, pronunţată de Judecătoria Tg.Mureş, în dosarul nr. 1632/320/2006 s-a admis cererea reclamantului FM-pârâtul din acest dosar şi au fost obligaţi pârâţii HOA, HOL şi HOA să încheie contract autentic de vânzare-cumpărare cu privire la terenul în suprafaţă de 1194 mp situat în Murgeşti, cuprins în titlul de proprietate nr. 157726/08.03.2006 emis de Comisia judeţeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor în parcela 493, tarlaua 126 cu preţul de 610 euro şi 1000 lei, în caz de refuz hotărârea urmând să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare autentic.

Sentinţa civilă a fost menţinută, fiind anulat recursul declarat de pârâţi, prin Decizia nr. 702/2008 a Tribunalului Mureş.

Asupra excepţiei lipsei de interes a reclamantei, excepţie invocată de reprezentantul pârâtului, instanţa apreciază că aceasta este neîntemeiată.

Este evident interesul acesteia, coproprietar devălmaş alături de reclamant în reglementarea situaţiei juridice şi faptice a bunului imobil achiziţionat împreună cu soţul. Lipsa acesteia la dezbateri nu poate influenţa exerciţiul acţiunii civile. În acest caz toate trăsăturile interesului (să fie legitim, actual, personal şi direct) sunt prezente, iar neparticiparea în mod nemijlocit la judecata cererii nu poate fi asimilată lipsei de interes, mai ales că aceasta şi-a exercitat drepturile prin mandatar profesionist conform art. 67-68 C pr civilă

Asupra naturii cererii.

Din probele administrate în cauză, pentru a determina cine are posesia terenului, instanţa a concluzionat că pârâtul are posesia terenului, reclamantul recunoscând la interogatoriu că nu a dus nimic pe teren, nu s-a instalat ca posesor, aşteptând să strângă bani în vederea edificării.

În schimb din declaraţia martorului Gombos Ferencz rezultă că pârâtul s-a manifestat ca un veritabil proprietar, a depus materiale de construcţie în vederea edificării, a bătut ţăruşi, a făcut un gard, poartă şi pod peste şanţ, mai mult a tăiat un pom care se afla pe terenul pe care l-a luat în stăpânire.

Instanţa reţine că reclamanţii au înţeles să formuleze o acţiune în revendicare întemeiată pe teza comparării de titluri.

Deşi pârâtul şi-a întemeiat apărarea pe nevalabilitatea titlului reclamanţilor, încercând să demonstreze că titlul reclamanţilor este viciat, sens în care nu ar mai opera o comparare a titlurilor, acesta este valabil câtă vreme împotriva acestuia nu a fost exercitată o cerere în declararea nulităţii sau în constatarea nulităţii acestuia.

Deşi avea opţiunea atacării titlului reclamanţilor pârâtul a adoptat o conduită procesuală defensivă.

Atât reclamanţii cât şi pârâtul invocă titluri valabile cu privire la acelaşi bun, iar compararea lor este favorabilă pârâtului, titlul acestuia fiind mai bine caracterizat decât cel al reclamanţilor, acesta din urmă neputând fi opus cu succes pârâtului în cadrul acţiunii în revendicare.

În primul rând se reţine că titlurile celor doi provin de la acelaşi autor iar reclamanţii au realizat formalităţile de publicitate imobiliară în 06.05.2008.

Însă, potrivit prevederilor art. 26 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale sunt opozabile faţă de terţi, fără înscrierea în cartea funciară, când provin din succesiune, accesiune, vânzare silită şi uzucapiune. În aceleaşi condiţii sunt opozabile faţă de terţi şi drepturile reale dobândite prin hotărâri judecătoreşti.

Or, la momentul la care reclamanţii au făcut opozabil titlul lor prin intermediul procedurii de publicitate imobiliară, pârâtul era deja beneficiarul unei hotărâri judecătoreşti, definitive prin care a operat transferul dreptului de proprietate.

Conform prevederilor art. 377 C pr civilă este definitivă hotărârea dată în primă instanţă fără drept de apel. Din formula aplicată cu ocazia legalizării acestei hotărâri, rezultă că împotriva acesteia a fost exercitată calea de atac a recursului, care a fost anulat, hotărârea fiind astfel definitivă de la momentul pronunţării în 22.02.2008.

Conform prevederilor art. 26 îndeplinirea formalităţilor de aducere la cunoştinţă a dreptului real, nu condiţionează şi nu influenţează opozabilitatea hotărârii, deoarece aceasta rezultă din lege, fiind în acest caz este independentă de publicitate.

În concluzie prin efectul comparării titlurilor, rezultă că nici elementul publicităţii şi nici elementul anteriorităţii (al dreptului dobândit mai devreme) nu sunt în favoarea titlului reclamanţilor.

În aplicarea principiului qui prior tempore, potior iure, nu se poate reţine că titlul reclamantului este mai bine caracterizat decât titlul pârâtului, motiv pentru care instanţa va respinge cererea.

Domenii speta

Spete similare