Civil - hotarâre care sa tina loc de act autentic

Prin cererea înregistrată pe rolul instanţei la data de 19.05.2010 sub nr. 6957/320/2010, reclamantul PA a solicitat în contradictoriu cu pârâtul DS ca prin hotărârea ce se va pronunţa să fie obligat pârâtul la:  dezmembrarea parcelelor situate în comuna Ernei, sat Ernei, jud. Mureş, având numerele T53 CC389 şi A389/1 în cel puţin două parcele, astfel încât o parcelă să aibă suprafaţa de 400 mp şi să fie situată lângă şi în lungimea parcelelor cu nr. T53 A388/1 – 600 mp, T53 CC388 – 400 mp; încheierea în formă autentică a contractului de vânzare cumpărare cu privire la imobilul – teren arabil intravilan în suprafaţă totală de 1400 mp- situate în com. Ernei, sat Ernei, stgr. Principală nr. 408-409, jud. Mureş, suprafaţă totală care se compune din parcelele care se identifică cu nr. T53 A388/1 – 600 mp, T53 CC 388 – 400 mp şi parcela în suprafaţă de 400 mp rezultată din dezmembrarea parcelei T53 CC389 şi A389/1- suprafaţă totală de 1.400 mp al cărui preţ a fost stabilit la suma de 9.500 RON; în caz de refuz, prezenta hotărâre să ţin ă loc de consimţământ pentru transcrierea dreptului de proprietate, cu obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea în fapt a cererii, reclamantul a arătat că prin antecontractul de vânzare-cumpărare sub semnătura privata încheiat in luna februarie 2003, paratul s-a obligat la vânzarea în favoarea sa a dreptului de proprietate asupra unei suprafeţe de 0,14 ha ( 1400 mp.) teren situat intre parcela PORTIK ALECU - DS, iar preţul a fost stabilit la suma de 95.000.000.ROL.

Menţionează că odată cu încheierea antecontractului, a achitat paratului -promitent vânzător preţul integral stabilit, promitentul vânzător i-a predat in posesie terenul obiect al antecontractului, a înregistrat contractul la administraţia financiara şi registrul agricol al com. Ernei. jud.Mures. Precizează că foloseşte netulburat terenul din cauza si achită impozitul imobiliar aferent.

Obiectul antecontractului, parcela PORTIK ALECU - DS in suprafaţa de 0,14 Ha este situat in com. Ernei. sat Ernei str. Principală nr.408 -409, jud.Mures, se identifică cu parcelele nr.T53 A388/1 - 600 mp, T53 CC388 -400 mp si o parte - 400 mp - a parcelei T53 CC389 si A389/1.

Având in vedere, ca prin antecontractul de vânzare-cumpărare sub semnătura privata, încheiat intre parţi in luna februarie 2003 nu s-au stabilit cu exactitate locul, data sj ora perfectării in forma autentica a contractului de vânzare-cumpărare, arată că prin notificarea înregistrata la B.E.J.A. Soos-Pop din Târgu Mureş sub nr. 177/12.03.2010 l-a invitat pe parat ca in ziua de marţi, data de 23 martie 2010, de la orele 13.00 si pana cel târziu orele 13,30, să se prezinte la sediul B.N.P.A. Holbach & Rozsa din Tg.-Mures, str. Retezatului nr2, jud. Mureş, in vederea încheierii in forma autentica a contractului de vânzare-cumpărare, ori sa-i comunice o alta data si/sau loc in care sa perfecteze contractul de vânzare-cumpărare in forma autentica, invitaţie, care insa nu a fost onorata de parat, fapt care rezultă din încheierea de certificare nr. 1515/23.03.2010 emisă de B.N.P.A. Holbach & Rozsa.

In drept, cererea a fost întemeiată pe disp. art. 1073 – 1077 Cod civil, art. 112 şi urm. Cod procedură civilă.

Prin precizarea depusă la dosar, reclamantul, potrivit expertizei orientative întocmită de camerele notarilor publici, a indicat valoarea unui mp teren arabil intravilan din com. Ernei, jud. Mureş ca fiind de 25 lei, iar valoarea totală a imobilului supus litigiului ca fiind de 35.000 lei.

La data de 11.05.2011, reclamantul a depus la dosar o cerere prin care a solicitat introducerea în cauză în calitate de pârât şi a numitei DI.

Instanţa prin încheierea de şedinţă din data de 27.06.2011, a admis cererea formulată de reclamant şi în baza art. 47 Cod procedură civilă a dispus introducerea în cauză în calitate de pârât şi citarea numitei DI.

Pârâţii nu au formulat întâmpinare, însă pârâtul DS a fost prezent şia  fost administrată roba cu interogatoriul acestuia ( f 26).

În cauză a fost administrată proba cu înscrisuri, fiind depuse în copie la dosarŞ contract de vânzare cumpărare provizoriu ( f. 3), schita teren ( f. 4), notificare ( f. 5-6).

În cauză, instanţa a audiat în calitate de martor pe numitul Balog Attila Sandor, depoziţia acestuia fiind ataşată la fila 23 dosar.

De asemenea, instanţa a mai administrat în cauză proba cu interogatoriul pârâtului ( f. 26), precum şi proba cu expertiza topografică ( f. 34- 45)

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele;

În luna februarie 2003 între reclamantul PA şi pârâtul DS  s-a încheiat un antecontract de vânzare cumpărare intitulat ,,Contract de vânzare cumpărare provizoriu” prin care pârâtul s-a obligat să vândă iar reclamantul să cumpere suprafaţa de 0,14 ha teren, intitulată parcela Portik Alecu – DS, în schimbul unui preţ de 95.000.000 lei ( 9500 RON), în prezenţa martorilor Szakacs  Dezso şi Balogh Antal.

Încheierea actului autentic urma a se realiza, potrivit acordului părţilor, la momentul la care înstrăinarea imobilelor terenuri extravilane ar fi fost posibilă.

Prin notificarea înregistrata la B.E.J.A. Soos-Pop din Târgu Mureş sub nr. 177/12.03.2010 ( f 5) reclaamntul l-a invitat pe parat ca in ziua de marţi, data de 23 martie 2010, de la orele 13.00 si pana cel târziu orele 13,30, să se prezinte la sediul B.N.P.A. Holbach & Rozsa din Tg.-Mures, str. Retezatului nr 2, jud. Mureş, in vederea încheierii in forma autentica a contractului de vânzare-cumpărare, ori sa-i comunice o alta data si/sau loc in care sa perfecteze contractul de vânzare-cumpărare in forma autentica, invitaţie, care insa nu a fost onorata de parat, fapt care rezultă din încheierea de certificare nr. 1515/23.03.2010 emisă de B.N.P.A. Holbach & Rozsa ( f 6).

Prin încheierea antecontractului de vânzare cumpărare, au luat naştere în sarcina părţilor obligaţii de a face, respectiv pentru vânzător să transmită dreptul de proprietate asupra terenului identificat, iar pentru cumpărător să achiziţioneze imobilul identificat, în condiţiile stabilite în antecontract.

În cauză, pârâtul promitent vânzător a fost pus în întârziere în vederea executării de bunăvoie a obligaţiei prin notificarea nr. 177/12.03.2010, însă până în prezent nu şi-a îndeplinit obligaţiile.

Cu ocazia interogatoriului administrat în cauză, pârâtul a indicat faptul că are pretenţii suplimentare faţă de reclamant, care nu au fost stipulate în antecontractul încheiat.

Instanţa reţine în cauză incidenţa dispoziţiilor art 1073 Cod civil, respectiv 1077 Cod civil, potrivit cărora Creditorul are dreptul de a dobîndi îndeplinirea exactă a obligaţiei, şi în caz contrar are dreptul la dezdăunare, respectiv Nefiind îndeplinită obligaţia de a face, creditorul poate asemenea să fie autorizat a o aduce el la îndeplinire, cu cheltuiala debitorului.

Faţă de dispoziţiile legale sus menţionate, precum şi raportat la dispoziţiile art 5 alin 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, potrivit căruia În situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract, instanţa reţine faptul că în cauză sunt îndeplinite condiţiile formale pentru a se putea dispune obligarea pârâtului la încheierea contractului autentic de vânzare cumpărare, iar în caz contrar prezenta hotărâre să ţină loc de contract.

În ceea ce priveşte condiţiile de fond pentru încheierea contractului, instanţa reţine că are obligaţia de a analiza condiţiile de valabilitate ale contractului la momentul perfectării, respectiv la momentul la care se pronunţă hotărârea judecătorească, raportat la condiţiile îndeplinite sau nu la momentul încheierii antecontractului.

Instanţa constată faptul că obiectul contractului este determinat prin Antecontractul a cărui validare se cere (suprafaţa de 0,14 ha teren, intitulată parcela Portik Alecu – DS), terenul se află în circuitul civil, iar părţile au stabilit de comun acord preţul vânzării, preţ care, de altfel, a fost achitat de la momentul încheierii antecontractului, după cum relatează şi martorul Balogh Antal ( f 23).

Însă, instanţa are obligaţia d a verifica şi dacă promitentul vânzător avea calitatea de proprietar al terenurilor înstrăinate.

În ceea ce priveşte imobilul teren în suprafaţă de 1000 m.p. situat în com Ernei, sat Ernei, str Principală nr. 408-409, jud. Mureş înscris în TP nr. 47157/19.04.2000, compus din suprafaţa de 400 m.p. teren intravilan curţi construcţii situată în tarlaua 53, parcela 388 şi suprafaţa de 600 m.p. teren intravilan arabil situată în tarlaua 53, parcela 388/1, instanţa reţine faptul că acesta este proprietatea exclusivă a pârâtului DS, potrivit Titlului de proprietate nr. 47157 / 19.04.2000, teren neînscris în Cartea Funciară.

Faţă de această situaţie, instanţa constată că sunt îndeplinite condiţiile de fond pentru perfectarea vânzării cumpărării raportat la această suprafaţă de teren, acţiunea urmând a fi admisă în contradictoriu cu pârâtul DS.

În ceea ce o priveşte pe pârâta DI, instanţa reţine faptul că aceasta nu are nici un drept de proprietate asupra terenului sus menţionat, astfel încât acţiunea formulată în contradictoriu cu aceasta în vederea încheierii contractului de vânzare cumpărare urmează a fi respinsă ca neîntemeiată.

Referitor la imobilul teren în suprafaţă de 400 m.p. din suprafaţa de 1400 m.p. teren înscris în CF nr. 340/II Ernei, nr. topo 217/1, 218/1, 1034/2/1/1, instanţa reţine faptul că potrivit extrasului de Carte funciară, imobilul este proprietate comună a celor doi soţi, pârâţii DS  şi DUKAT  IRINA.

Parte în antecontractul de vânzare cumpărare invocat de reclamant este doar pârâtul DS, astfel încât nu există un consimţământ al pârâtei DUKAT  IRINA pentru înstrăinarea imobilului, şi, implicit, nici o obligaţie de  a face în sarcina acesteia.

Potrivit art 35 din Codul familiei, Soţii administrează si folosesc împreuna bunurile comune si dispun tot astfel de ele. (2) Oricare dintre soţi, exercitând singur aceste drepturi, este socotit ca are si consimţământul celuilalt soţ. Cu toate acestea, nici unul dintre soţi nu poate înstrăina si nici nu poate greva un teren sau o construcţie ce face parte din bunurile comune, daca nu are consimţământul expres al celuilalt soţ.

În ceea ce priveşte susţinerea reclamantului că în cauză este aplicabilă prezumţia de mandat tacit reciproc, semnătura soţului din antecontract fiind opozabilă şi soţiei, instanţa reţine faptul că această prezumţie nu este aplicabilă în cazul actelor de înstrăinare a imobilelor, după cum se precizează expres în alin 2 teza finală a textului legal sus menţionat.

În aceste condiţii, instanţa reţine faptul că nu sunt îndeplinite condiţiile de fond pentru perfectarea vânzării cumpărării având ca obiect  imobilul teren în suprafaţă de 400 m.p. din suprafaţa de 1400 m.p. teren înscris în CF nr. 340/II Ernei, nr. topo 217/1, 218/1, 1034/2/1/1, acţiunea urmând a fi respinsă sub acest aspect.

Având în vedere soluţia dată acestui capăt de cerere, şi cererea reclamantului de obligare a pârâţilor DS  şi DUKAT  IRINA la dezmembrarea suprafaţei de 400 m.p. din suprafaţa de 1400 m.p. teren înscris în CF nr. 340/II Ernei, nr. topo 217/1, 218/1, 1034/2/1/1 urmează a fi respinsă ca neîntemeiată

Având în vedere dispoziţiile art 274 Cod proc civ,  instanţa va dispune obligarea pârâtului DS la plata către reclamant a sumei de 2458 lei cu titlul de cheltuieli de judecată.

Domenii speta

Spete similare