Sentinta Civila

Dosar nr. 7616/1748/2014

R O M Â N I A

JUDECĂTORIA CORNETU

Sentinţa civilă nr. 2087/2015

Şedinţa publică de la 05.06.2015

Instanţa constituită din:

PREŞEDINTE: GM

GREFIER: VTD

Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamant MMV şi pe pârât DM, pârât DL, având ca obiect pretenţii.

Dezbaterile au avut loc in sedinta publica din data de 28.05.2015, fiind consemnate in încheierea de sedinta  de la acea data, ce face parte integranta din prezenta, cand instanta avand nevoie de timp pentru a delibera, a amanat pronuntarea la data de 05.06.2015, cand in aceeasi compunere  a retinut urmatoarele.

INSTANŢA

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 10.10.2014, sub numărul de mai sus, reclamantul MV a chemat în judecată pe pârâții DM și DL, solicitând instanţei ca, prin hotărârea ce o va pronunţa, să dispună rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 3932/19.11.2013 de către BNP MA, obligarea pârâților la restituirea sumei de 38.000 euro încasată de aceștia cu titlu de avans din preț, obligarea pârâților la plata de daune interese pentru prejudiciul cauzat prin neexecutarea obligațiilor, în cuantum de 38.000 euro, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea acţiunii, reclamantul a arătat că la data de 19.11.2013 a încheiat cu pârâții promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 3932/19.11.2013 de către BNP MA, având ca obiect dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. … situat în ……. Prețul a fost stabilit la suma de 45.000 euro din care reclamantul a plătit pârâților un avans de 38.000 euro, restul sumei de 7000 euro urmând a fi achitată la încheierea contractului.

Reclamantul a precizat că, deși părțile au stabilit ca termen de încheiere a contractului data de 31.01.2014, pârâții nu au dorit nici până în prezent să încheie contractul, motiv pentru care dorește rezoluțiunea convenției.

Reclamantul a mai precizat că prin prezenta cerere de chemare în judecată îi pune în întârziere pe pârâți cu privire la executarea obligațiilor contractuale.

În drept, cererea de chemare în judecată a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 1279, art. 1532, art. 1549 și art. 1550 din C.civ., art. 194 și urm. din Cpc.

În dovedirea cererii, reclamantul a solicitat proba cu înscrisuri și interogatoriul pârâților, şi a depus la dosarul cauzei, în copie certificată pentru conformitate cu originalul, promisiunea de vânzare-cumpărare.

Cererea a fost legal timbrată.

Pârâții au depus la data de 06.01.2015 întâmpinare prin care au solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată, deoarece reclamantul avea obligația ca, în cazul în care pârâții nu și-ar fi îndeplinit obligația de a încheia contractul de vânzare-cumpărare până la data de 31.01.2014, să solicite înscrierea în cartea funciară a unei ipoteci legale asupra imobilului pentru restituirea sumei plătite. Fiind colegi de serviciu, părțile nu au stabilit o dată la care să se prezinte în fața notarului pentru a încheia contractul, iar prin depășirea termenului de 31.01.2014, pârâții s-au văzut nevoiți să formuleze o notificare la data de 15.09.2014 prin care i-a solicitat reclamantului să comunice în scris data la care se poate prezenta la biroul notarial pentru încheierea contractului.

Pârâții au precizat că reclamantul a răspuns la această notificare prin introducerea prezentei cereri de chemare în judecată, în condițiile în care nu și-a îndeplinit obligația corelativă de plată a restului din prețul datorat, și fără punerea în întârziere.

Pârâții au mai menționat că fără o dată stabilită nu se poate încheia contractul de vânzare cumpărare, iar reclamantul nu și-a îndeplinit obligațiile care decurg din promisiunea bilaterală de vânzare.

În drept, au fost invocate prevederile art. 205 Cpc.

În dovedirea cererii, pârâții au solicitat proba cu înscrisuri.

Instanţa a încuviinţat pentru ambele părţi, în temeiul art. 258-255 Cpc, proba cu înscrisuri, iar pentru reclamant și proba cu interogatoriu.

Analizând materialul probator administrat în cauză, instanţa reţine următoarele:

Potrivit art. 102, alin. 1 din Legea nr. 71/2011, contractul este supus dispoziţiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce priveşte încheierea, interpretarea, efectele, executarea şi încetarea sa. Astfel, Noul Cod Civil se aplică  actelor şi faptelor încheiate sau, după caz, produse ori săvârşite după intrarea sa în vigoare (respectiv 01.10.2011). Având în vedere faptul că obiectul acţiunii se referă la acte juridice încheiate după intrarea Noului Cod Civil în vigoare, instanţa constată că în cauză se aplică prevederile acestuia.

În fapt, așa cum reiese din interogatoriul administrat pârâților și din promisiunea bilaterală încheiată între părți, la data de 19.11.2013 părțile au încheiat promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare (filele 8 și 9) autentificată sub nr. 3932/19.11.2013 de către BNP MA, având ca obiect dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. … situat în ……... Prețul a fost stabilit la suma de 45.000 euro, din care reclamantul a plătit pârâților un avans de 38.000 euro până la data încheierii promisiunii, restul sumei de 7000 euro urmând a fi achitată la încheierea contractului.

În cuprinsul promisiunii de vânzare se specifică faptul că termenul limită de semnare a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică este de 31.01.2014, dată până la care pârâții aveau obligația de a obține actele necesare vânzării, respectiv de a radia ipoteca intabulată în favoarea BCR SA, de a obține adeverință de la asociația de proprietari, certificatul de atestare fiscală, factura de energie electrică și ultima chitanță de plată, certificatul de performanță energetică, precum și de a solicita notarului public, cu cinci zile înainte de semnarea actelor, obținerea extrasului de carte funciară pentru autentificare.

În drept, potrivit art. 1549 alin. 1 C.civ., dacă nu cere executarea silită a obligaţiilor contractuale, creditorul are dreptul la rezoluţiunea sau, după caz, rezilierea contractului, precum şi la daune-interese, dacă i se cuvin.

Rezoluțiunea presupune desființarea unui contract sinalagmatic cu executare uno ictu (dintr-o data), la cererea uneia dintre părți, ca urmare a faptului că cealaltă parte nu și-a executat în mod culpabil obligațiile contractactuale.

Instanța reține, luând în considerare starea de fapt reținută mai sus, că obligațiile stabilite de către părți prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare (filele 8 și 9), autentificată sub nr. 3932/19.11.2013 de către BNP MA, nu sunt simultane ci succesive, respectiv au un termen de executare diferit. Astfel, până la termenul din 31.01.2014 pârâții aveau obligația de a obține actele necesare vânzării, respectiv de a radia ipoteca intabulată în favoarea BCR SA, de a obține adeverință de la asociația de proprietari, certificatul de atestare fiscală, factura de energie electrică și ultima chitanță de plată, certificatul de performanță energetică, precum și de a solicita notarului public, cu cinci zile înainte de semnarea actelor, obținerea extrasului de carte funciară pentru autentificare.

Reclamantul avea obligația de a achita restul prețului de 7.000 euro ulterior (și nu concomitent) îndeplinirii de către pârâți a obligațiilor mai sus enunțate, respectiv la data semnării contractului de vânzare-cumpărare. Or, contractul nu putea fi încheiat decât după ce pârâții si-ar fi îndeplinit obligațiile de a obține actele necesare vânzării după cum au fost enunțate mai sus.

Pârâții au fost puși în întârziere cu privire la executarea obligațiilor contractuale prin cererea de chemare în judecată, însă nici până în prezent nu au făcut dovada că și-au executat aceste obligații și sunt gata să încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Afirmația pârâților în sensul că părțile nu au stabilit o dată pentru prezentarea la notar în vederea încheierii contractului nu este de natură a înlătura culpa acestora în neîndeplinirea obligației de a radia ipoteca constituită în favoarea BCR SA și de a obține celelalte acte necesare în vederea încheierii contractului până la data de 31.01.2014. De asemenea, notificarea adresată reclamantului din data de 15.09.2014 (fila 75) în vederea stabilirii unei date pentru încheierea contractului nu are relevanță juridică și nu constituie o punere în întârziere a reclamantului cu privire la executarea obligațiilor acestuia, întrucât pârâții nu și-au îndeplinit obligațiile premergătoare încheierii contractului de vânzare-cumpărare enunțate mai sus. Astfel, la data transmiterii notificării, pârâții nu puteau încheia contractul în condițiile stipulate în promisiunea de vânzare.

De altfel, reaua-credință a pârâților reiese și din faptul că nici până în prezent nu și-au îndeplinit obligațiile stipulate în promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare. Prin urmare, notificarea adresată reclamantului la data de 15.09.2014 nu a fost emisă cu bună-credință și cu intenția de a produce efecte juridice în sensul de a încheia contractul de vânzare-cumpărare.

Instanța mai reține că părțile au stipulat în promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, autentificată sub nr. 3932/19.11.2013 de către BNP MA, faptul că, în cazul în care una dintre părți refuză să-și execute obligațiile contractuale, cealaltă parte este îndreptățită fie să opteze pentru daune interese conform art. 1279 alin. 2 C.civ. (...când refuzul aparține promitenților-vânzători, promitentul-cumpărător va putea solicita dublul sumei achitată cu titlu de daune interese), fie să solicite instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare. Aceste prevederi contractuale reprezintă o clauză penală prin care părțile au înțeles să evalueze cuantumul daunelor interese datorate în cazul în care una din părți nu-și execută obligațiile contractuale.

În cauza de față pârâții nu și-au executat obligațiile ce derivă din promisiunea bilaterală de vânzare, iar reclamantul a optat pentru rezoluțiunea contractului cu plata daunelor interese stabilite în promisiunea de vânzare, în cuantum de 38.000 euro.

În lumina considerentelor enunțate, instanța va dispune rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare încheiată între părţi şi autentificată sub nr. 3932/19.11.2013 de către BNP MA, va obliga pârâţii la restituirea către reclamant a sumei de 38.000 euro, reprezentând avansul plătit și va obliga pârâţii la plata către reclamant a sumei de 38.000 euro, reprezentând daune interese. 

În temeiul art. 453 Cpc, având în vedere soluția dată pe fondul cauzei, instanța va obliga pârâţii la plata către reclamant a sumei de 8.927,96 lei cu titlu de cheltuieli de judecată (conform chitanței nr. 65455339/1 din 26.11.2014 de la fila 36 din dosar).

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Admite cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul MV cu domiciliul in …. în contradictoriu cu pârâţii DM cu domiciliul in …… şi DL cu domiciliul in …….

Dispune rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare încheiată între părţi şi autentificată sub nr. 3932/19.11.2013 de către BNP MA.

Obligă pârâţii la restituirea către reclamant a sumei de 38.000 euro, reprezentând avansul plătit.

Obligă pârâţii la plata către reclamant a sumei de 38.000 euro, reprezentând daune interese. 

Obligă pârâţii la plata către reclamant a sumei de 8.927,96 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Cu apel în termen de 30 de zile de la comunicare.

Pronunţată în şedinţă publică azi, 05.06.2015.

PREŞEDINTE GREFIER

Domenii speta

Spete similare