Servitute

Dosar nr. 2042/189/2011

R O M A N I A

JUDECATORIA X

JUDB

SENTINTA CIVILA Nr. 1362/2015

Sedinta publica de la 26 Mai 2015

Completul compus din:

INSTANTA

Dupa ce a deliberat in secret in Camera de Consiliu, conform art. 265 C.pr.civ., instanta a dat urmatoarea hotarare:

I. Procedura de judecata

A. Cererea de chemare in judecata

Prin cererea inregistrata rolul Judecatoriei Xsub nr.X/2008 din data de 23.06.2008reclamanta SC X SRL X prin reprezentat X X a chemat in judecata pe parata SC X SRL X, ca prin hotararea ce se va pronunta sa se dispuna.

- stabilirea unui drept de servitute de trecere in favoarea sa de la strada la intrarea principala in incinta cladirii si acces la spatiul verde aflat intre trotuar si peretele cladirii Complex Hotelier situat in Xstr. X X, nr.X pe latura de Est;

-stabilirea unui drept de servitute de trecere de la strada la intrarea in aceeasi cladire pe latura de sud;

- stabilirea unui drept de superficie asupra terenului aflat sub constructiile Complex Hotelier situat in str. X X, nr.Xal carui proprietar este;

- cheltuieli de judecata.

Ca urmareaincheierii Contractului de vanzare cumparareautentificat sub nr. 3604 din data de 26.08.2008 incheiat intre SC X SRL cu X X, a intervenit transmiterea calitatii procesuale active a reclamantei SC X SRL catre X X.

Prin Incheierea din sedinta din camera de consiliu de la data de 03.03.2011 Inalta Curte de Casatie si Justitie a admis cererea de stramutare a dosarului nr. X/X/2008 al Judecatoriei X sia stramutat cauza de la Judecatoria X la Judecatoria X, pastrand actele de procedura indeplinite.

Cauza a fost inregistrata pe rolul Judecatoriei X la data de 05.05.2001 sub nr. de dosar 2042/189/2011 si repartizata in mod aleatoriu prezentului complet civil.

In fapt,reclamantul a aratat ca potrivitActului de adjudecare incheiat de executorul judecatoresc X X in dosarul de executare X/X/211/06 din data de 19.11.2007, urmare a vanzarii la licitatie publica,este proprietar, in calitate de adjudecator, a imobilului complex hotelier situat in X str. X X, nr.2,cum acesta este decis in actul de adjudecare. Potrivit incheierii nr. X din data de 06.12.2007 s-a dispus intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului constructie astfel dobandit. Parataa ramas proprietara terenului de sub constructie, cat si a terenului din jurul constructiilor, inclusiv trotuarul cu latimea de aproximativ 20 cm.Parata ii interzice accesul in cladire, invocand dreptul de proprietate asupra portiunii de teren din jurul cladirii. Cum accesul la cele doua intrari in cladire pe latura de est si sud nu se poate realiza decat trecand pe acea portiune de aproximativ 20 cm, trotuar, se justifica instituirea in beneficiul societatii a unui drept de servitute de trecere conform art. 616 si art. 576 C. civ.Sustine ca si asupra terenului de sub constructie ce a fost dobandit in proprietate se justifica constituirea unui drept de superficie, conform art. 492 C. civ. avand in vedere cacele doua imobile au fost un tot unitar, aflat in proprietatea paratei, iar ea a devenit proprietara constructiei ca urmare a vanzarii la licitatie.

Prin cererea formulata si depusa la data de 09.02.2009 (vol. II, dosar X) reclamantul X X a aratat ca intelege sa renunte la capetele de cerere din actiunea formulata avand ca obiect stabilirea unei servituti de trecere, aratand ca isi mentine actiunea cuprivind constatarea dreptului de superficie astfel cum aceasta a fost formulata.

Prin Incheierea de sedinta din data de 10.02.2009, instanta a luat act de renuntarea la judecata cererii privind stabilirea servitutii de trecere.

Prin Incheierea de sedinta din data de 10.02.2009 (fila 19 Vol.II- dosar X), reclamantul, prin aparator, a precizat casuprafata pentru stabilirea dreptului de superficie este cea indicata inprocesul verbal de adjudecare.

B. Apararile formulate

ParataSC X SRL a depus intampinare (fila 20vol.I dosar X ) prin care a solicitat respingerea actiunii, ca nefondata.

In fapt, parata a sustinut caa dobandit dreptul de proprietate asupra hotelului X (fost Complex comercial X, actual Hotel X) situat in X, str. X X, nr.X, jud. X prin Contractul de vanzare cumparare incheiat cu vanzatoarea SC X SRL si autentificat sub nr. X/12.08.2004 de BNR X I X. Din extrasul de carte funciara nr. X/2004 a rezultat ca imobilul Hotel nu era ipotecat, dar avea inscrise ca sarcini dreptul de inchiriere in favoarea SC Seasons SRl pe o perioada de 10 ani, precum si un drept de inchiriere in favoarea SC Seven Seans SRl pe o durata de 10 ani sarcini pe care a fost de acord sa le preia. La data cumpararii imobilului constructiei Hotel X, terenul de sub constructie a fost atribuit in folosinta pe toata durata constructiei, cu mentiunea ca, terenul aferent cu suprafata de 1974,53 m.p era constituit un drept de superficie, terenul fiind proprietatea SC X SA. Pentrua consolida situatia juridica a constructiei la data de 29.11.2004 a incheiat cu SC X SA X Contractul de vanzare cumpararea autentificat sub nr. 2411/19.11.2004 de catre BNP X Urs, devenind astfel proprietara terenului cu suprafata de 3861,11 m.p. situat in intravilanul mun. X, B-dul X X, nr.2, jud. X, teren pe care se afla edificat actualul Hotel X. In anul 2006 imobilul a fost inscris in cartea funciara, in care la data cand a fost dobandit imobilul constructie era inscris doar sarcinile mentionate potrivit Contractului de ipoteca autentificat sub nr. X/27.10.1997 incheiat intre X SA si Anglo Romania Bank LTD-Frankfurt Nranh. Pentru recuperarea sumei imprumutate de 3.200.000 DA, creditoarea Anglo Romania Bank LTD-Frankfurt Branh apornit executarea silita ce a format dosarul nr. X/X/211/2006 inregistrat pe rolul BEJ X X, in cadrul caruia Hotelul X a fost vandut la licitatie catre SC X SRl astfel cum rezulta din procesul verbal de licitatie din data de 10.10.2007, precum si din Actul de adjudecare emis la data de 19.11.2007 din care rezulta ca terenul pe care este adjudecat bunul imobil, respectiv complexul hotelier este proprietatea sa si nu face obiectul vanzarii. In cadrul executarii silite a fost evacuata din imobil. Sustine ca s-a opus executarii sia formulat contestatii la executare aratand ca este proprietara legala a hotelului X, iar acestea au fost respinse. Rezulta ca adjudecatarul a cunoscut de la inceput situatia juridica a complexul hotelier si a terenului pe care s afla bunul imobil adjudecat.

In ceea ce priveste cererea privind servitutea de trecerea sustinut ca este abuziva, menita sa obtina practic folosinta intregului teren pe care se afla in proprietate. Pentrua se putea pretinde si pentru a da nastere unui drept de servitutepentru fondul vecin, lipsa iesirii la cale publica trebuie sa nu fie opera a proprietarului Sustine ca in situatia in acre se afla reclamanta in prezent este rezultatulconduitei sale prin prisma imprejurariica la data adjudecarii complexului X acestaa cunoscut situatia juridica a imobilului hotel, precum si ca terenul de sub constructie, cat si cel aferent nu au facut obiectul licitatiei, intelegand astfel sa cumpere pe riscul sau. Locul infundat nu este urmarea unui situatii naturale, ci rezultatul neglijentei si neprevederii reclamantei. S-a ajuns la situatia de loc infundat, deoarece reclamanta desi cunostea situatia juridica a complexului hotelier si a terenului pe care este situat aceasta a inteles sa cumpere pe riscul sau asumandu-si riscul de a nu avea iesire la drumul public. Reclamanta solicita doua servituti de trecereceea ce este interzis prin lege.

In ceea ce priveste cererea privind stabilirea unui drept de superficie sustine ca nu este intemeiata, intrucat dreptul de superficie trebuie dobandit sau constituit numai prin conventie, legal, uzucapiune sau lege. Situatia juridica nu poate fi impusa pe cale judecatoreasca in regim de servitute legala cum este servitutea de trecere. Ea isi are izvorul exclusiv fie in conventia partilor, fie prescriptie achizitiva.

Parataa formulat cerere reconventionala prin carea solicitat ca, in situatia in care din orice motiv se admite cererea formulata de reclamanta, instanta sa dispuna:

- cu privire la dreptul de servitute, obligarea reclamantei la plata despagubirilor ocazionate de stabilirea unuidrept de servitute, constand in echivalentul lipsei de folosinta, la pretul actual de circulatie al terenului si care urmeaza a fi platit anula;

- cu privire la dreptul de superficie, indiferent daca se admite actiunea sau se respinge, obligarea reclamantei parate la plata unei chirii lunare evaluate provizoriu la suma de 14 euro/ m.p. lunar, care raportat la suprafata desfasurata a Complexului Hotelier X de 1974,53 m.p. insumeaza 27.643,42 euro, lunar, intrucat aceasta foloseste efectiv terenul de la data evacuarii, de la data introducerii cererii de chemare in judecata

In drept, a invocat art. 115-118 si art. 119-120 C.proc. civ., art. 492 si art. 616-618 C. civ.

Prin incheierea de sedinta din data de 06.01.2009 (fila 6 din dosar)parata, prin aparator a invocat exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei SC X, exceptie carea fost admisa.

Prin precizarile depuse la dosar la fila 8 vol.II, parata a evaluat in mod provizoriu despagubirile constand in echivalentul lipsei de folosinta cu privire la suprafata de teren ce ar afecta drumul de servitute de trecere la suma de 500 lei, tinand cont de sustinerea reclamantei ca trotuarul ce urmeaza a fi afectat drumului de servitute are o latime de aproximativ 20 cm.

Prin cererea formulata si depusa la dosar la fila 51, parata si-a modificat catimea obiectului cererii reconventionale formulate, in sensul ca, a solicitat ca reclamantul sa fie obligat la plata unei chirii lunare evaluate, provizoriu la suma de 40 euro/m.p., chirie care raportata la suprafata desfasurata a Complexului Hotelier X de 1974,53 m.p, insumeaza 78.981,20 euro/lunar.

C. Intampinare la cererea reconventionala

Reclamantul a depusladata de 20.10.2008 la dosar la fila 58 vol. I, dosar X,prin care a aratat ca, sustinerile din cererea reconventionala nu sunt intemeiate. Servitutea de trecere ce a solicitat a fi stabilita prin actiune este de la strada principala care este domeniul public la intrarea in cladirea proprietatea sa, trecere care se face pe un mic trotuar care face parte din terenul proprietatea paratei reclamante.Acest trotuar inconjoara la exterior o parte din peretii cladirii pe latura de acces in cladireLa situatia concreta nu este in discutie un teren apartinand paratei reclamantecare urmarea instituirii unei servitutide trecere la un loc infundat ar aduce proprietarului fondului aservit la imposibilitatea de a se folosi de acel teren si implicitproducerea de pagube cu ocazia drumului de trecere Art. 616-617 C. civ. nu impune de plano plata de despagubiri la servitutea de trecere. Sustine ca in raport de art. 616 exista alternativa dea nu plati despagubiri daca nu se ocazioneaza pagube. Parata nua invocat in ce consta paguba pentru aceasta servitute de trecere pe un mic trotuar de la calea publica in intrarea Hotelului proprietatea sa. In ceea ce priveste despagubirile pentru constituirea dreptului de superficie, a sustinut ca si acte sunt nefondate. Izvoruldreptului de superficie este art. 492 C. civ. in calitate de succesor a dreptului de proprietate asupra constructiei si a dreptului de superficie constituit anterior cu titlu gratuit asupra terenului. Sustine ca, nu se gaseste in situatia prevazuta de art. 494 C. civ., ci a art. 492 C. civ., deoarece la momentul la care a cumparat constructia aceasta era ridicata pe terenul respectiv si era constituit dreptul de superficie cu titlu gratuit Arata ca, rezulta din cuprinsul Actului de vanzare cumparare X/12.08.2004care prevede ca asupra terenului aferent exista un drept de superficie, deoarece terenul proprietatea SC X SA. Parata a devenit proprietara terenului pe care se afla edificat hotelul X, prin Contractul de vanzare cumparare 2411 din data de 29.11.2004. Sub acest regim juridic terenul de sub constructie a fost preluat de catre parata, respectiv, prin constituirea unui drept de superficie fara plata. SC X SRl X si, in prezent X X, au devenit succesori cu titlu particulari ai societatii X SA X, in a ceea ce priveste constructia. Accesoriile acestui drept de proprietate si anume dreptul de superficie, asa cum a fost constituit in favoarea SC X SA X s-au transmis succesiv la ultimii proprietari ai constructiei. Parataa cumparat terenul de sub constructie, in cunostinta de cauza, asupra existentei dreptului de superficie deja constituit, iar acest drept de superficie se transmite pe toata durata constructiei la proprietarii acesteia fara plata, astfel cum a fost constituit.

D. Probe

Reclamanta a depus la dosar urmatoarele inscrisuri: Extras de carte funciara. Incheierea din data de 414188 din data de 06.12.2007, Act de adjudecaredin dosarul nr. XX/211/06 din data de 19.11.2007, Contract de vanzare cumparare autentificat sub nr. 3604 din data de 26.08.2008,incheiere de rectificare nr. X din data de 15.09.2008.

Parata a depus la dosar urmatoarele inscrisuri. Contract de vanzare cumparare autentificat sub nr. X din data de 12.08.2004, Contract de vanzare cumparareaautentificat sub nr. 24 din data de 29.11.2004, Contract de ipotecaautentificat sub nr. 6959 din data de 27.10.1997,proces verbal de licitatie, act de adjudecarea,proces verbal din data de 13.02.2008, 22.04.2008, 26.05.2008, Incheierea de la data de 03.11.2006 pronuntata de Judecatoria X in dosarul nr. X/X/2006,incheiere nr. X/02.12.2004, extras de carte funciara 6090 din data de30.09.2004.

In cauza a fost administrata proba cu inscrisurile depuse la dosar, proba cu interogatoriul paratei si cu interogatoriul reclamantului.

In cauza au fost efectuateurmatoarele expertize:

- expertiza tehnica in specialitatea contabilitate X X, raportul de expertiza fiind depus la dosar la fila 21- 43;

- expertiza tehnica in specialitatea topometrieX X, raportul de expertiza fiind depus la dosar la fila 56-62, vol.II,

- expertiza tehnica contabila, X X, raportul de expertiza fiind depus la dosar la fila 122-165, vol.II,

- raport de expertizacontabila suplimentar X X, fiind depus la dosar la fila 207, vol.II

- a fot depus punctul de vedereal expertului consilier X X la raportul de expertiza - 192 , precum si la suplimentul de expertiza- 215,

Prin incheierea de sedinta din data de 13.10.2009, instanta a revenit asupradesemnarii evaluatorilor Anevar.

Prin incheierea de sedinta din data de 20.04.2010 (fila 179), instanta a declarat nul raportul de expertiza in specialitatea topometrie, X X.

Prin Incheierea de sedinta din data de 08.06.2010 (fila 195 vol.II),instanta aluat act de faptul ca reclamantul a renuntat la proba cu expertiza topometrica.

Prin Incheierea de sedinta din data de 20.10.2011Judecatoria X adispus suspendarea cauzei pana la solutionarea definitiva si irevocabila a dosarului nr. 10949/121/2010 a aflat pe rolul tribunalului X - Sectia Comerciala.

Prin Incheierea de sedinta din data de 20.01.2015, Judecatoria X a dispus repunerea cauzei pe rol si continuarea a judecatii

II. In fapt:

Din analiza actelor si lucrarilor dosarului, se retin urmatoarele:

Potrivit Contractului de vanzare cumparareautentificat sub nr. X de la data de 12.08.2004 la Biroul Notarului Public X I. X, SC X SRL,in calitate de vanzatoare,a transmis paratei SC X SRL dreptul de proprietate asupra Hotelului X (fost Complex Comercial X) situat in X, str. X X, nr.X, jud. X cu suprafata totala construita la sol de 1.649,98 m.p. avand numar cadastral provizoriu 110/2 format din parter +10E+ cazinou la parter, cu precizarea ca terenul aferent este atribuit in folosinta pe toata durata constructiei.

Se mentioneaza in contract ca,asupra terenul aferent cu suprafata de 868,81 m.p. vanzatoarea detine un drept de superficie, intrucat terenul este proprietatea SC X Sa X.

Prin Contractul de vanzare cumpararea autentificat sub nr. 2411 din data de 29.11.2004 la BiroulNotarului Public X Urs, SC X SA X a transmis paratei SC X SRL dreptul de proprietate asuprasuprafetei de teren de 3.862,11 m.p.pe care se afla edificat Hotelului X (fost Complex Comercial X) situat in X, str. X X, nr.2, jud. X al carui proprietar este societatea cumparatoare in baza contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. X de la data de 12.08.2004.

Din extrasul de carte funciara din data de 30.09.2004, rezulta ca, imobilul situat in X, str. X X, nr.X, Hotel X are inscrise ca sarcinidrept de inchiriere pentru SC XSRL ( restaurant),si pentru Sc X SRL ( hotel).

Anteriorincheierii contractelor, SC X SA a garantat prin Contractul de ipotecaautentificat sub nr. X/27.10.1997, restituirea sumei de 3.200.000 DM imprumutatade la creditoarea Anglo Romania Bank LTD-Frankfurt Branh cu imobilul constructie complex hotelier X (ulterior devenit Hotel X/Hotel X).

In vederea recuperarii debitului creditoarea a solicitat executarea silita, cererea fiind inregistrata pe rolul BEJ X X cu nr. X/X/211/2006.

Potrivit Actului de Adjudecare din dosarul de executare X/X/211/2006 din data de 19.11.2007 s-a procedat la vanzarea prin licitatie publica a imobilului complex hotelier situat in X, str. X X, nr.2, jud. X compus din:

-hotel cu suprafata de 479,03 m.p.;

- restaurant in suprafata de 1.006,64 m.p.;

- terasa descoperita in suprafata de 203,01 m.p.;

- terasa descoperita in suprafata de 217,91 m.p.;

- WC in suprafata de 24,83 m.p.;

- magazie metalica in suprafata de 43,11 m.p.;

- scari si tronsoane in suprafata de 96,37 m.p.

in totalsuprafata de 1.974,53 m.p. proprietatea debitorului SC X SRL X, tert dobanditor SC X SRLcatre adjudecatarul SC X SRL.

In actul de adjudecare se mentioneaza ca, terenul pe care esteadjudecat bunul imobil, respectiv complexul hotelier, este proprietate SC XSRL si nu face obiectul vanzarii.

Prin Incheierea nr. X din data de 06.12.2007 Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliaraa admisintabularea dreptului de proprietate cu titlul juridic adjudecare in favoarea SC X SRLcu privire la imobilului:

- constructii situate in X, str. X, nr.X, jud. X inscris in cartea funciara numarul 53597 N- Xcu numar cadastral 15640;

- constructii situate in mun. X, str. X, jud. X inscris in cartea funciara numarul 53598 N- X cu numar cadastral 15641.

Din extrasul de carte funciara depus la dosar(fila 4 vol.I, dosar X) rezulta ca inscrierea a fost operata in cartea funciara, la rubrica observatii consemnandu-se ca proprietarul constructiei va incheia o conventie cu proprietarul terenului aferent constructiei pentru constituirea unui drept de superficie asupra terenului.

Potrivit Contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 3604 din data de 27.08.2008la Biroul Notarial Societatea Civila X & X, rectificat prin Incheierea de rectificare X din data de 15.09.2008, SC X SRL avandut reclamantului X X, dreptul de proprietate asupra constructiilor situate in mun. X, str. G. X, nr.X, jud. X.

In cauza a fostefectuata expertiza tehnica in specialitatea contabilitate, X X. Prin Incheiereade sedinta din data de 30.04.2009 (fila 52, vol.II, dos X) instanta a dispus inlocuirea expertului contabil cu expert tehnic evaluator X, iar prin incheierea de sedinta din data de 13.1.2009 s-a revenit asupra desemnarii evaluatorilor Anevar, dispunandu-se efectuarea expertizei evaluatore de catre expertul contabil X X.

Prin raportul de expertiza X X, depus la filele 122, vol.II,in baza metodei stabilirii valorii juste pe baza contractelor de inchiriere pentru spatii din zona, urmate de executare prin decontare intre parti, au fost stabilitedoua varianteacuantumului lipsei de folosinta a terenului. Prima varianta vizeaza calculul pe baza contractelor de inchiriere pentru spatii comerciale din aceeasi zona cu obiectivul in litigiu, urmata de decontare la nivelul anului 2008, stabilindu-se ca echivalentul anual al lipsei de folosinta este de 947.774 euro anual si 40 euro m.p./luna. A doua varianta a luat in calcul chiria la nivelul anului 2010 situatie in care s-a operat o diminuare de 20% ca urmare a influentei crizei economice financiare, rezultandechivalentul lipsei de folosintade 758.220 euro anual, respectiv 32 euro m.p./luna.

Prin raportul de expertiza contabil suplimentar s-a stabilit ca, potrivit metodei administrative,conform tarifelor din anexelenr.1 si nr.2 la HCL 392/2001 si HCL 170/2001, nivelul chirieieste de 636.667 lei, anual, respectiv 26,87 lei/m.p. luna (fila 207, vol. II X).

III. In drept:

Cauzei sunt aplicabile urmatoarele dispozitii legale:

In ceea ce priveste legea aplicabila, potrivit art. 68 din legea 71/2011 prevad in mod expres ca dispozitiile Noului cod civil se aplica dreptului de superficie constituit inaintea intrarii in vigoare a noului cod civil.

In cererea introductivareclamantul asolicitat stabilirea unui drept de superficie,iar ulterior a solicitat constatareaexistentei unui drept de superficie cu titlu gratuit.

Dreptul de superficie, a carui existenta recunoscuta atat in doctrina cat si de legiuitor prin referirile din Decretul - Lege 115/138 si Legea 7/1996, nu avea o consacrare legislativa expresa in Codul civil de la 1864.

Este un drept real principal imobiliar cu un continut juridic complex, ce reuneste atat dreptul de proprietate asupra unei constructii sau dreptul de a edifica o constructie, cat si dreptul de folosinta asupra terenului pe care este edificata/va fi edificata constructia si care se afla in proprietatea persoanei.

Reclamantula invocatin sustinerea cererii art.492 din codul civil din 1864 care prevede ca,orice constructie, plantatie sau lucru facut din pamant sau asupra pamantului, sunt prezumate a fi facute de catre proprietarul acelui pamant cu cheltuiala sa si ca sunt ale lui, pana nu se dovedeste din contra.

Pe cale jurisprudentiala, dreptul de superficie a fost dedus din regula inscrisa in art. 492 C. civ. mai sus invocat, potrivit careia, proprietarul terenului este prezumat a fi si proprietar al constructiilor facute peterenul sau ,,pina ce se dovedeste din contra".

Dreptul de superficie recunoscut prin art. 492 C. civ.are caracteristicile drepturilor reale. Superficia nu poate fi confundata cu dreptul de creanta al unui tert constructor pe terenul altuia, acest din urma drept fiind supus prevederilor art. 949 C. civ. Spre deosebire de proprietate, dreptul de superficie poate fi si temporar ( Trib pop. Raion X, sentinta civila nr. X/1955).

IVAsupra fondului

Raportand dispozitiile legale la situatia de fapt retinuta, instanta apreciaza cacerereaprincipala cu care cu care este investita este neintemeiata pentru urmatoarele considerente:

In ceea ce priveste obiectul cererii principale, din cuprinsulcererii introductive-fila 2 din vol.I dosar Judecatoria X)rezulta ca reclamantula solicitatla pct. 3 din cerere, stabilirea unui drept de superficie asupra terenului aflat sub constructiile Complex Hotelier situat in str.X X, nr.2, jud. X. Ulterior, cu referire la capatul de cerere privind superficia, desi reclamantul mentioneazaca solicita constatarea unui drept de superficie,nu a formulat o cerere de modificare a obiectul actiunii la termenulla care reclamantul X X a invocat transmiterea calitatii procesule active, si nici ulterior, in cursul procesului, in conditiile art. 132 alin. 1 C.proc. civ.

Cu toate acestea, instanta va analiza cererea reclamantuluiluand in considerare cele doua abordari.

Dreptul de superficie este un drept real care permite unei persoane sa fie proprietarul constructiilor, lucrarilor sau plantatiilor pe un teren apartinand altei persoane, teren pe care superficiarul are un drept real de folosinta. Dreptul de superficie constituie o exceptie de la regula accesiunii imobiliare reglementata de art. 492 C. civ.

In ceea ce priveste constituirea unui drept de superficie, atat doctrina, cat si jurisprudenta sunt unanime in a spune ca, dreptul de superficiese dobandeste in baza unei intelegeri intre parti, a unui legat, a prescriptiei achizitivesaua legii.

Este de necontestatca, reclamantul X X este proprietarul imobilul complex hotelier situat in X, str. X X, nr. 2,Jud. X, dobandit in urma vanzarii la licitatiei publica, in cadrul dosarului de executare X/X/211/06, iar parata SC XSRL X este proprietara terenuluipe care se afla amplasat complexul hotelier.

Din cuprinsul cartii funciare, potrivit extraselor de carte funciara,rezulta ca s-a facut mentiunea ca proprietarul constructiei va incheia o conventie cu proprietarulterenului pentru constituirea dreptului de superficie. Cu toate acestea, reclamantul nua invocat si nici dovedit ca aceasta conventies-a incheiat.

Reclamantul a invocat faptul ca,izvorul dreptului sau de superficie este art. 492 C. civ. ( fila 59 dosar X Vol.I), intrucat este succesor in dreptul de proprietate asupra constructiei si indreptul de superficie constituit anterior cu titlu gratuit asupra terenului.

Art. 492 C. civ.instituie doua prezumtii relative, prima prezumtie trasa din faptulridicarii unei constructiipe un anumit teren carese refera la imprejurarea ca o asemenea lucrare s-a facut de catre insusi proprietarul terenului pe cheltuia sa, iar cea de-a doua prezumtie se refera lafaptul ca proprietarul terenului este si proprietarul constructiei. Aceasta din urma prezumtieeste relevanta in cauza.

Din formularea textului de lege rezulta ca, se instituie o prezumtie legala ce consta in dreptul de proprietate al terenului asupra constructiilor atasate la sol, prezumtie care poate fi rasturnataprin proba contrara.

Proba contrara tinde la dovedirea dreptului de superficie.

Pentrua face aceasta dovada, in primul rand se cere dovedirea dreptului de proprietate asupra constructiei, iarin al doilea rand, fie existenta unei dispozitii legale, fie o conventie incheiata intre superficiar si proprietarul terenului, prin care sa i se recunoasca acestuia din urma un drept de superficie sau indeplinirea conditiilor uzucapiunii.

Practica judiciara a stabilit ca, inversarea prezumtiei de proprietate alproprietarului terenului asupra constructiilor se poate face daca se face dovadaca aceste constructii au fost ridicare de o a treia persoana pe baza intelegerii care sa poata justifica dobandirea dreptului de proprietate asupra constructiilor in cauza, precum si a dreptului de folosinta a terenului, aceste drepturi fiind expresia dreptului real de superficie ( Hot 892 din data de 01.04.1994 Curtii Supreme de Justitie).

In cauza de fata, reclamantul nua edificatimobilulcomplex hotelier,pe terenul paratei Sc X SRL, ci imobilul a fost transmis prin vanzare la licitatie publica, prin adjudecare.Pe de alta parte,recunoasterea unei drept de superficie, si in aceasta ipoteza, este conditionata de incheierea unei conventii intre proprietarul terenului si proprietarul constructiei.

Astfel, chiar daca exista posibilitatea ca o parte din atributele dreptului de proprietate sa fie exercitate de catre o alta persoana decat proprietarul, in temeiul unui drept real derivat din dreptul de proprietate sau in temeiul unui raport juridic obligational situatie aplicabila pentru contractul de locatiune, respectiv dreptul de superficie, aceste atribute se exercita de o alta persoana in masura in care i-au fost conferite de proprietar. Cum in cazul de fata parata nu este de acord cu exercitarea unui drept de folosinta asupra terenului,instanta nu poate prin hotarare judecatoreasca sa stabileasca un drept de superficie reclamantului.

  In acest sens s-a pronuntat si Curtea Europeana a Drepturilor Omului care a retinut in Hotarirea din 15 februarie 2007 (Bock si Palade contra Romaniei) ca dreptul de superficie poate fi dobindit numai prin lege, conventia partilor sau prin prescriptie achizitiva (…), iar recunoasterea dobandirii  dreptului de superficie pe cale judiciara ar reprezenta o incalcare a disp.art.1 din Protocolul nr.1 la Conventie.

Dintr-o alta perspectiva, se retine ca, legea nurecunoasteun drept desuperficie in cazul adjudecarii unui imobil constructiiamplasat pentru terenul altei persoane, aceasta ipoteza arreprezenta o ingerinta in dreptul de proprietateasupra terenului, incompatibilacu dreptul la respectarea proprietatii. De altfel, asa cum s-a aratat,in cartea funciara s-a facut mentiunea necesitatiiincheieriiunei conventiireferitoare la superficie, iar instanta, in lipsa unui asemenea acord nu se poate substitui intentiei partilor.

Cum nu exista un acord intre cele doua parti,cu privire ladreptul de superficie,in lipsa unei dispozitii legale care sarecunoascaun drept de superficie adjudecataruluiunui imobil constructie amplasat pe terenul altei persoane,recunoasterea dreptuluide superficie se solicita a fiefectuata in baza unei situatii de fapt.

Simpla detinere a complexului hotelier, pe terenul proprietatea paratei, in lipsa unui acord nu conduce la obtinerea unui drept real de superficie, iar recunoasterea unui drept de superficie in virtutea acestei situatii de fapteste incompatibila cu dreptul la respectarea bunului paratei,in temeiul art. 1 Protocolul I CEDO.

In egala masura, se retine ca,nu sunt indeplinite conditiile dobandirii dreptului de superficie prin uzucapiune,astfel ca, nu se poate retineexistenta dreptului de superficie.

Instanta mai retine ca, sustinerile reclamantului referitoare la faptul ca este beneficiarul unui drept de superficie constituit anterior cu titlu gratuit asupra terenului pe careeste amplasatimobilul complex hoteliernu sunt intemeiate.

Este adevarat ca, prin contractul de vanzare cumparareautentificatsub nr. X de la data de 12.08.2004 la Biroul Notarului Public X I. X, parata SC X SRL a dobandit dreptul de proprietate asupra hotelului X, un drept de folosinta asupra pe toata durata constructieisi un drept de superficie asupra terenului aferent in suprafatatotala de 858,81 m.p., insa aceste drepturi s-au stins, prin confuziune, ca urmare a faptului ca parataSC X SRL a devenit proprietarul terenului grevat de aceste sarcini, conform Contractului de vanzare cumparareautentificat sub nr. X din data de 29.11.2004.

Prin concluziile scrise depuse la dosar,reclamantul a invocat faptul ca, prin Sentinta civila nr. X/2007 pronuntata de Tribunalul X, definitiva prin Decizia civila X/A/06.12.2007 a Curtii de Apel X si irevocabila prin respingerea recursului de ICCJ, s-a admis in parte actiuneaformulata deAnglo Romanian Bank LTD Germania, cauza in care SC X SRLsi X X au avut calitate de intervenienti in interes propriu, dispunandu-se revocarea contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. X/12.08.2004 de BNP Cosma X si astfel, confuziunea invocata nua operat niciodata.

Desi proba cu inscrisurireprezentand hotarari civile invocate, nu a fost incuviintata in cadrul procesului, instanta nu poate ignora faptul ca reclamantul face referire la hotarari judecatoresti, acte care sunt opozabile oricarei persoane, inclusiv instantei sisunt obligatorii intre parti.

Odata cu deliberarea, verificand portalul instantelor judecatoresti, aplicatia Ecris, precum si www.csj.ro, instanta aconstatat ca,in cauza care a facut obiectul dosarului 114/121/2006, Tribunalul X a dispus revocarea fata de Anglo Romanian Bank LTD-Germania acontractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. X/12.08.2004, iar in recurs, SC X SRL si X X au formulat cerere de interventie accesorie, cerereafiind admisa prin Decizia civila nr. X/2010 de la data de 14.10.2010 a ICCJ.

Instanta retine ca natura juridicaa cererii de interventie accesorie estea unei aparari in sprijinul partii pentru care intervenientul a intervenit. Tertul intervenient, desijustifica un interes, nu pretinde un drept propriu.

Asadar, in urma pronuntarii hotararii judecatoresti invocate intervenientii SC X SRL si X X nu au dobandit un drept propriu,respectiv inopozabilitatea contractului de vanzare cumparare,ci doar au sprijinitparteacare a dobandit drepturi prin hotararea judecatoreasca in demersul lor judiciar.Tertii intervenenienti accesoriu nu se pot prevala de drepturile partii pentru care au intervenit, concluzie care deriva din natura juridica a cererii de interventie formulate, iar contractul de vanzare cumpararea ramas inopozabil doar fata de Anglo Romanian Bank LTD-Germania.

Concluzionand, desireclamantul este succesor in drepturiin ceea ce privesteimobilul complex hotelier, el nuestebeneficiarulunui dreptde folosinta asupra terenului.

Pe de alta parte,odata cu vanzarea la licitatie publica si incheierea actului de adjudecare,autoarea reclamantului SC. X SRL adobandit dreptul de proprietate asupra constructiei,obiectuladjudecarii nefiind constituit si dindreptul de folosinta asupra terenului.

In acest sens,se retin considerentele Deciziei Inaltei Curti de Casatie si Justitienr. X de la data de 16 septembrie 2014 pronuntata in dosarul nr. X ( pagina 31 din hotarare) , prin care s-a stabilit ca,autoarea reclamantuluisi reclamantulau acceptat sa devina proprietarii constructiei cunoscand faptul ca dreptul de proprietate asupra terenuluiapartine altcuiva. Acest drept de folosinta nua transmis odata cu constructia cata vreme in cuprinsul actului de adjudecare s-a prevazutexpres ca dreptul de proprietate asupra terenului aferent constructiei apartine SC X SRL si nu face obiectul vanzarii. Cum dreptul de proprietate include in structura sacele trei atribute: posesia, folosinta si dispozitia, iar acesta a fost recunoscut in intregul sau ca apartinandSC X SRL chiar de reclamant, prin autoarea acestuia, nu exista nici un temei legal pentru a considera ca odata cu dobandirea constructiei s-a transmis si un drept de folosinta asupra terenului.

Pentru toate motivele de fapt si de drept mai sus invocate, instanta urmeaza sarespinga cererea principala referitoare la dreptul de superficie, cerere formulata de reclamantul X X in contradictoriu cu parata SC X SRL, ca neintemeiata.

In ceea ce priveste cererea reconventionala

Parataa investit instanta cu o cerere in pretentiipentrulipsa de folosinta asupra terenului cu suprafata de 1.974,53 m.p. Parata a solicitatca reclamantul sa plateasca 40 euro /m.p./luna cu titlu de chirie.

Reclamantula invocat faptul ca, nu poate fi obligat la plata unei chirii intrucat chiria nu izvoraste dintr-un contract de locatiune, ori alt contract ce ar permite paratei o asemenea solicitare.

Instanta are in vedere ca cererea reconventionala a fost intemeiata, prin intampinare,pe dispozitiile art. 492 din codul civil din 1864, articol careinstituie prezumtia de proprietate a proprietarului terenului asupra constructiilor, lucrarilor sau plantatiilorefectuate pe proprietatea sa. Ulterior, parataa invocat art. 480 C.civ. 1864 si art. 998-999 C. civ.

Din temeiul de drept invocat de parata, rezulta ca, suma de bani ce reprezinta contravaloarealipsei de folosintaa terenului pe care e aflacomplexul hotelier are natura juridica a unei despagubiri.

Asadar, desi notiunea de chiriereprezinta prestatie, in raport de temeiul juridicinvocat de parte, apreciaza instanta ca, parata a solicitat despagubiri pe care le denumeste chirie.

Art. 480 C. civ stabileste ca, proprietate este dreptul ce are cineva dease bucura si dispune de un lucru in mod exclusiv si absolut, insa in limitele determinate de lege.

Raportand textele de lege mai sus enuntate la situatia de fapt retinuta, instanta constata ca actiunea reclamanteieste intemeiata,pentru urmatoarele argumente:

Este evident caparata este proprietarasuprafetei de terende 1.974,53 m.p.imprejurare doveditacu contractul autentificat sub nr. 2411 de la data de 29.11.2004 a Biroului Notarului Public X X prin care a dobandit suprafata totala de 3.862,11 m.p. din X, B-dul X X, nr.X, jud. X. Tot astfel, din sustinerilereclamantului si Actul de adjudecare rezulta ca imobilul complex hotelier ocupa o suprafata de 1.974,53 m.p. din proprietatea paratei.

Astfel, ca urmare a adjudecarii imobiluluicomplex hoteliercu referire la suprafata de teren de 1.974,53 m.p. parata SC X SRL a fost lipsita, atatusus (stapanirea efectiva a lucrului in materialitatea sa), cat si fructus (facultatea de a utiliza lucrul in propriul sau interes),detinand doar atributulabusus (dreptul de a dispune de lucru).

In raport de aceste imprejurari, instantaapreciaza caparata este indreptatita saprimeasca despagubiri pentru lipsa de folosinta a terenului ocupat de constructia reclamantului, intrucat a fost lipsita de doua dintre prerogativele dreptului de proprietate – dreptul de folosinta si de posesie – astfel cum sunt reglementate de art. 480 Cod civil.

Dreptulparatei de a primi despagubiri si corelativ, obligatiareclamantului de a acorda despagubiri reprezentand contravaloarea lipsei de folosinta deriva din caracterele dreptului de proprietate si este independenta de stabilirea sau nua unui drept de superficie.

Orice atingere adusa dreptului de proprietate trebuie sa aduca in patrimoniul proprietarului o valoare economica proportionala cu atingerea suferita.

Asa cum s-a retinut, prin raportul de expertiza X X, depus la filele 122, vol.II,in baza metodei stabilirii valorii juste pe baza contractelor de inchiriere pentru spatii din zona, urmate de executare prin decontare intre parti, au fost stabilitedoua varianteacuantumului lipsei de folosinta a terenului.

Prima varianta vizeaza calculul pe baza contractelor de inchiriere pentru spatii comerciale din aceeasi zona cu obiectivul in litigiu, urmata de decontare la nivelul anului 2008, stabilindu-se ca echivalentul anual al lipsei de folosinta este de 947.774 euro anual si 40 euro m.p./luna.

A doua varianta a luat in calcul chiria la nivelul anului 2010 situatie in care s-a operat o diminuare de 20% ca urmare a influentei crizei economice financiare, rezultandechivalentul lipsei de folosintade 758.220 euro anual, respectiv 32 euro m.p./luna.

Prin raportul de expertiza contabil suplimentar s-a stabilit ca, potrivit metodei administrative, conform tarifelor din anexelenr.1 si nr.2 la HCL 392/2001 si HCL 170/2001, nivelul chirieieste de 636.667 lei, anual, respectiv 26,87 lei/m.p. luna (fila 207, vol. II X).

Instanta nu va retineevaluarea lipsei de folosinta calculata conform metodei administrativeconform tarifelor din anexelenr.1 si nr.2 la HCL 392/2001 si HCL 170/2001, de 636.667 lei, anual, respectiv 26,87 lei/m.p. luna,intrucat acestea se refera la terenuri aflate in proprietatea publica sau privata a unitatii administrativ teritoriale, situatie care nu se regaseste in cauza.

Metoda folosita de expertul X X, in baza metodei stabilirii valorii juste pe baza contractelor de inchiriere pentru spatii din zona, este apreciaza de instanta careprezentand o justa si echitabila despagubire aparatei pentru lipsa de folosintaa terenului, avand in vedere ca expertul a avut in vederenivelul chiriilor (contravaloarea lipsei de folosinta)conform contractelor de inchiriere ( anexe la raportul de expertiza-filele 138-142)care au ca obiectimobile terenuri din aceeasi locatie cu cea in litigiu, respectiv din X, str. X X, nr. 2, jud. X.

In raport de precizarile efectuate de expert, in cuprinsul raportului de expertiza, instanta apreciaza ca este just ca, pentru anul 2010,safie luat in calcul pretul de 32 euro/ m.p./luna, respectiv suma de 758.220 euro/anual.

Intrucat nu a facut dovada ca, chiriaaplicatain cazul unuiteren din zonaeste de 40 euro/mp./ luna pentruaniiurmatori anului 2010, respectiv anii 2011, 2012, 2013, 2014 si urmatorii,instanta, pentru acesti aniva stabilipretul de 32 euro/m.p./lunar.

Parataa solicitat ca reclamantul sa fie obligat laechivalentul lipsei de folosinta de la data introducerii cererii reconventionale. Cumcererea a fost introdusa in luna1 august 2008, instanta valua in calculpentru anul 2008 jumatate din valoarea anuala stabilita de expertul X X. Tot astfel, pentru anul 2015, va socoti lipsa de folosinta pentru 5 luni.

Prin urmare: 394.906 euro (pentru anul 2008, calculat de la data introducerii cererii reconventionale - 01.08.2008 panain luna decembrie 2008)+ 947.774 euro (anul 2009, respectiv 40 euro/m.p.)+ 758.219,52 euro ( anul 2010/ 32euro/m.p.)+ 758.219,52 euro ( anul 2011)+ 758.219,52 euro ( anul 2012)+ 758.219,52 euro ( anul 2013)+ 758.219,52 euro ( anul 2014)+ 395.906 euro ( anul 2015, respectiv 32 euro /m.p.x5 luni calculate de la data 01.01.2015 pana la data pronuntarii-mai 2015= 5449.702,8 euro reprezentand contravaloarea lipsa de folosinta pentruperioadaaugust 2008- mai 2015.

Avand in vedere natura juridica a ,,chiriei" nu se impune obligarea reclamantului laplata, in continuare,a vreunei sume de bani, intrucat s-ar aduce atingere libertatii contractule a partilor.

Pentru aceste motive, instanta urmeaza sa admitain partecererea reconventionala si sa obligereclamantul sa plateascaparatei suma de 5.449.702,8 euro reprezentand contravaloare lipsa de folosintaa terenului cu suprafata de 1974,53m.p. pentru perioada august 2008- mai 2015.

In ceea ce priveste cererea reconventionala referitoare ladespagubiri pentru servitute, instanta constata ca, in sedinta publica din data de10.02.2009, dupa ce instantaa luat act de renuntarea la judecata areclamantului cu referire la capetele de cerere privindservitutea de trecere,aparatorii paratei au mentionat ca renunta la despagubiri pentru dreptul deservitute. Instanta nu s-a pronuntat asupra cererii de renuntarein sedinta publica.

Intrucat cererea nu a fostformulata de reprezentantul legal al paratei, persoanei juridice, iar aparatorul nua prezentat in sedinta publicasi nici ulterior,un mandat special pentru actul de dispozitie, astfel cum prevad dispozitiile art. 69 C.proc. civ. 1865, instanta nu poate saia act de renuntarea la judecata a cererii paratei.

Fata de faptul ca, reclamantul cu referire la cererea pentru stabilirea unui drept de servitute a renuntat la judecata,avand in vedere ca actiunea civila prezinta unele elemente proprii ce trebuie intrunite cumulativ, identificate a fi cauza, partile si obiectul, acesta din urma reprezentand pretentia concreta a reclamantei, fata de imprejurarea mai sus constata, apreciaza ca, cererea formulatade parataSC X SRL a ramas fara obiect.

Asupra cheltuielilor de judecata

SC Stermar Invest SRL a efectuat cheltuieli de judecata in cuantum de76 lei taxa judiciara de timbru, suma de 500 lei, onorariu expertiza X X.

Reclamantul aachitat taxa judiciara de timbru in cuantum de 6.942,61 lei;

Parata a efectuaturmatoarele cheltuieli de judecata in cuantum de 59.662,45 lei:

- taxa judiciara de timbru in cuantum de 6490,69 lei;

- onorariu expertiza X X in cuantum detotal de 2250 lei (1750 lei+ 500 lei) expertiza contabila (fila 49, vol.II);

-timbrul judiciar in cuantum de 5 lei;

- onorariu avocat in cuantum de 50.916,76 lei.

Fata de solutia la care a ajuns instanta in urma deliberarii, avand in vedere dispozitiile art. 274 C.proc.civ. care prevad ca partea care cade in pretentii va fi obligata, la cerere, sa plateasca cheltuielile de judecata, instanta urmeaza saadmita cererea paratei de acordarea cheltuielilor dejudecata proportional cu admiterea pretentiilor sale.

In acest sens, instanta va obliga reclamantul X X sa ramburseze paratei SC X SRL suma de44.746,84 leireprezentand cheltuieli de judecata ( ? ).

Instanta constata ca, dupa dezbaterile pe fondul cauzei, prin concluziile scrise, reclamantul a formulatcereri noi,solicitand repunerea cauzei pe rol.

Avand in vedere dispozitiile art. 151 C.proc. civ. 1865, apreciind ca nu sunt necesare noi lamuriri, apreciaza canu se impune repunerea cauzei pe rol.

De asemenea, instanta nu seva pronunta asupra cererilor formulate prin concluziile scrise avand in vedere momentul procesual in care acestea au fost formulate.

12

Domenii speta

Spete similare