Procedura specială a evacuării. Domeniul de aplicare a Titlului xi din Codul de procedură civilă. Inadmisibilitatea cererii în evacuare pentru neîndeplinirea procedurii prealabile constând în notificarea pârâtului

Domeniul de aplicare a procedurii speciale a evacuării este restrâns la litigiile privind evacuarea din imobilele folosite sau, după caz, ocupate fără drept de către foştii locatari sau alte persoane, procedura specială a evacuării fiind una în care cererea se judecă de urgenţă, în camera de consiliu, cu dezbateri sumare, dacă judecata se face cu citarea părţilor, apărările pârâtului chemat în judecată printr-o astfel de cerere fiind limitate, potrivit art. 1034 Cod procedură civilă, la cele ce privesc temeinicia motivelor de fapt şi de drept ale cererii, inclusiv lipsa titlului reclamantului.

În procedura evacuării, dacă pârâtul invocă un titlu de proprietate, dat fiind caracterul special al acesteia, nu s-ar putea analiza nici dreptul de proprietate, nici valabilitatea titlului invocat de pârâtul a cărui evacuare s-a solicitat, cu atât mai puţin cu cât raporturile juridice dintre părţi sunt unele complexe, impunându-se o judecată în procedura de drept comun, în cadrul căreia pârâtul ar putea beneficia de toate garanţiile ce asigură un proces echitabil.

Conform art. 193 Cod procedură civilă, lipsa procedurii prealabile constând în notificarea pârâtului nu poate fi invocată decât de către pârât şi numai prin întâmpinare sau la primul termen cu părţile legal citate atunci când nu este obligatorie întâmpinare, prin urmare nu poate fi invocată pentru prima data in apel.

(Decizia civilă  Nr. 1264/A din 16 Octombrie 2015 – Dosar nr. 1764/182/2015* , Secţia a II-a Civilă, de contencios administrativ si fiscal)

Deliberând asupra apelului,  tribunalul a constatat următoarele:

Prin Sentinţa civilă nr. 3618 din 13.05.2015 a Judecătoriei Baia Mare s-a admis cererea în evacuare introdusă de reclamanţii M G, M C A, V O, V I, D D , D V şi SC H P SRL, în contradictoriu cu pârâtul K F şi s-a dispus evacuarea celui din urmă din apartamentul nr.  situat în Baia Mare, Aleea Toamnei, nr. 2, înscris în CF 100092-C1-U33 Baia Mare, nr. cad.12142-C1-U42, pârâtul fiind obligat să plătească reclamanţilor suma de 100 RON  reprezentând cheltuieli de judecată.

Pentru a se hotărî astfel, prima instanţă a reţinut că SC H P SRL, în calitate de coproprietar al apartamentului nr.  din blocul nr. 2 de pe str. Aleea Toamnei din Baia Mare, potrivit înscrierii în CF 100092-C1-U33 Baia Mare, a încheiat cu pârâtul, în data de 19.06.2009, un contract de comodat nr. 7415, prin care reclamanta ceda în folosinţă cu titlu gratuit lui K F, spaţiul mai sus menţionat, pe o durată nedeterminată.

Ulterior, în data de 09.03.2011, între aceleaşi părţi, se încheie un contract sub semnătură privată, intitulat „convenţie de asistenţă şi sprijin reciproc”, prin care, printre altele, părţile convin, la pct. 3 lit. b, să stabilească un termen de 3 ani în care, în temeiul contractului de comodat nr. 7415/2009, K F are dreptul să folosească apartamentul nr.  din bl. 2 de pe strada Aleea Toamnei din Baia Mare, termen socotit începând cu data de 09.03.2011, când s-a încheiat convenţia prin care s-a stabilit durata comodatului.

Aceasta înseamnă că în data de 09.03.2014 a încetat dreptul de folosinţă al pârâtului asupra apartamentului din prezentul litigiu, prin expirarea termenului.

Cum prezenta acţiune a fost formulată în data de 17.03.2015, înseamnă că, în speţă, sunt întrunite condiţiile prevăzute de art. 1033 alin. 1 Cod procedură civilă, pârâtul folosind la data introducerii cererii de evacuare, apartamentul , fără drept, întrucât dreptul de folosinţă al lui K F a încetat la expirarea termenului stabilit de părţi, adică în 09.03.2014. Pe cale de consecinţă, cererea reclamanţilor, în calitate de proprietari ai apartamentului  de pe strada Aleea Toamnei nr. 2, calitate dovedită cu înscrierea din CF 100092-C1-U33 Baia Mare, urmează a fi admisă.

În ceea ce priveşte notificarea cerută de prevederile art. 1037 alin. 3 Cod procedură civilă, nefiind o condiţie de admisibilitate a cererii, şi întrucât lipsa ei nu este sancţionată de lege cu decăderea din dreptul de a uza de această procedură specială, nu are ca efect sancţionarea reclamantului, în lipsa unei cereri din partea pârâtului şi a dovedirii unei vătămări de către acesta.

Împotriva acestei hotărâri, în termenul legal, a declarat apel pârâtul K F, solicitând admiterea apelului şi schimbarea în tot a sentinţei civile apelate, în sensul respingerii cererii în evacuare.

Nu s-au cerut cheltuieli de judecată.

Motivele de apel s-au depus prin memoriu separat, la data de 11.06.2015.

În motivarea apelului s-a arătat, în esenţă, că prima instanţă nu s-a pronunţat asupra excepţiei lipsei calităţii de reprezentant, iar cu privire la cerinţa notificării, prevăzută de art. 1037 Cod procedură civilă, s-a reţinut că nu este o condiţie de admisibilitate a cererii şi, întrucât lipsa ei nu este sancţionată cu decăderea din dreptul de a uza de procedura specială a evacuării, a apreciat că excepţia inadmisibilităţii acţiunii nu trebuie analizată.

S-a susţinut că soluţia primei instanţe este nelegală, pentru următoarele motive:

- locaţiunea nu a avut o durată determinată, ci una nedeterminată, conform art. 3 din Contractul de comodat, astfel că aprecierea instanţei de fond în sensul că notificarea prealabilă nu constituie o procedură prealabilă, este nelegală, acţiunea promovată de reclamanţi fiind inadmisibilă;

- reţinerea primei instanţe în sensul că a încetat dreptul de folosinţă asupra apartamentului din care s-a cerut evacuarea, nu este în conformitate cu actele la care se face referire, întrucât Contractul de comodat cu dată certă nr. 7415 din 19.06.2009 nu putea fi modificat prin Convenţia de asistenţă şi sprijin reciproc încheiată la data de 09.03.2011, părţile din cele două acte nefiind acelaşi, iar persoana care a semnat Convenţia în calitate de reprezentant al societăţilor  ce au avut calitate de parte în acest din urmă act, nu a avut împuternicirea din partea administratorilor judiciari desemnaţi în procedura de insolvenţă deschisă cu privire la acestea începând cu data de 10.02.2010.

- în fine, inadmisibilitatea cererii în evacuare rezultă şi din prevederile art. 3 din Convenţia încheiată la data de  09.03.2011, potrivit cu care părţile s-au angajat să nu întreprindă acţiunii împotriva intereselor comune şi nici acţiuni directe în justiţie legate de obiectul convenţiei, care aduc prejudicii care lezează interesele personale ale părţilor semnatare, or acţiunea în evacuare promovată de reclamanţi lezează interesele apelantului pârât, întrucât toate contractele sau convenţiile încheiate cu reclamanţii au avut drept scop recuperarea datoriei de 370.000 euro, pe care aceştia din urmă o au faţă de apelant .

Cererea de apel a fost legal timbrată.

Intimaţii M G, M C A, V O, V I, D D, D Vşi SC H P SRL, prin lichidator judiciar Pro Insolv SPRL au depus întâmpinare, prin care au solicitat respingerea apelului ca nefondat şi menţinerea sentinţei atacate.

Au solicitat intimaţii şi cheltuieli de judecată.

Prin întâmpinare s-a susţinut că excepţia nesemnării cererii este neîntemeiată, întrucât în toate acţiunile de fond (6 la număr), apelantul, prin acelaşi reprezentant, a primit o copie a contractului de asistenţă juridică încheiat de către avocaţi cu reclamanţii, situaţie în care nu se putea pune problema exercitării vreunei activităţi fără mandat, iar pentru reprezentarea societăţii aflate în insolvenţă, s-a obţinut mandatul administratorului judiciar.

Privind procedura prealabilă s-a susţinut că aceasta a fost îndeplinită, iar pârâtul apelant a şi răspuns reclamanţilor arătând  că el se consideră proprietar al imobilelor în litigiu.

În ce priveşte fondul, au susţinut reclamanţii-intimaţi că sunt proprietari tabulari ai apartamentului din care s-a cerut evacuarea pârâtului, cota de 9/10 aparţinând persoanelor fizice şi cota de 1/10 aparţinând societăţii H P SRL, arătându-se că privind acest apartament s-a încheiat, mai întâi Contractul de comodat cu dată certă 7415 din 19.06.2009, iar ulterior, a fost încheiată Convenţia de asistenţă şi sprijin reciproc din 01.03.2011, prin care apelantul-pârât primea folosinţa gratuită asupra unui număr de 6 apartamente în schimb cedând spre folosinţă gratuită imobilul situat pe str.Oaşului, nr.3A, pe o perioadă de 3 ani.

S-a învederat că după expirarea termenului pentru care s-a încheiat acest contract, pârâtul a evacuat pe reclamanţi din imobilul situat pe str.Oaşului, nr. 3 A, astfel încât, corelativ obligaţiei reclamanţilor de a părăsi acest imobil, pârâtul avea obligaţia, în acelaşi timp, de a părăsi toate cele 6 apartamente, în situaţia în care nu s-ar fi încheiat, din orice motiv, un contract de vânzare-cumpărare autentic sau orice alt contract care ar fi justificat folosinţa pe mai departe a celor 6 apartamente.

În fine, s-a arătat că pârâtul a fost notificat în mod legal să elibereze locuinţa, iar acesta nu numai că s-a conformat, dar a refuzat în mod explicit, aşa cum rezultă acest refuz din Anexa 5.

În apel nu s-au propus probe noi.

Examinând cererea de apel şi sentinţa apelată, în raport de motivele invocate şi de dreptul aplicabil în materie, tribunalul a reţinut că apelul este fondat, pentru considerentele ce succed:

Conform art. 1034 Cod procedură civilă, domeniul de aplicare a Titlului XI din Cod este restrâns la litigiile privind evacuarea din imobilele folosite sau, după caz, ocupate fără drept de către foştii locatari sau alte persoane, procedura specială a evacuării fiind una în care cererea se judecă de urgenţă, în camera de consiliu, cu dezbateri sumare, dacă judecata se face cu citarea părţilor.

Apărările pârâtului chemat în judecată printr-o astfel de cerere sunt limitate, potrivit art. 1034 Cod procedură civilă, la cele ce privesc temeinicia motivelor de fapt şi de drept ale cererii, inclusiv lipsa titlului reclamantului.

Aşadar, procedura evacuării poate fi folosită şi în cazul în care dreptul de folosinţă asupra imobilului s-a născut dintr-un alt contract decât cel de locaţiune, precum contractul de comodat, sau antecontractul de vânzare-cumpărare cu clauză anticipativă ce stipulează predarea folosinţei obiectului derivat al antecontractului, astfel cum este în prezenta cauză, în astfel de ipoteze subiectul pasiv al procedurii fiind numit de lege ocupant al imobilului, nu locatar.

În cauză, reclamanţii-intimaţi au solicitat a se dispune evacuarea pârâtului apelant F K din imobilul apartament, situat în Baia Mare, Aleea Toamnei, Nr.2, ap. , Judeţul Maramureş, motivând că a expirat durata pentru care pârâtul a avut permisiunea de a folosi imobilului, sens în care s-au referit reclamanţii la două acte juridice, şi anume Contractul de Comodat nr. 7415 din 19.06.2009, încheiat pentru o durată nedeterminată şi Convenţia de asistenţă şi sprijin reciproc încheiată la data de 01.03.2011, prin care s-a modificat durata Contractului de comodat evocat, aceasta fiind determinată, şi anume de 3 ani.

Apelantul F K a susţinut că este inadmisibilă cererea în evacuare, întrucât nu a fost notificat de către reclamanţii-intimaţi, astfel că nu este legală sentinţa primei instanţe, reţinând că notificarea nu reprezintă o condiţie de admisibilitate a cererii.

Instanţa de apel a apreciat ca nefiind fondat apelul sub acest motiv, şi anume inadmisibilitatea cererii în evacuare pentru neîndeplinirea procedurii prealabile constând în notificarea sa, întrucât lipsa procedurii prealabile, conform art. 193 Cod procedură civilă, nu poate fi invocată decât de către pârât şi numai prin întâmpinare sau la primul termen cu părţile legal citate atunci când nu este obligatorie întâmpinarea, precum este în procedura specială a evacuării, iar pârâtul nu a invocat această excepţie nici prin întâmpinare, nici la termenul din 06.05.2015, când s-a dezbătut cererea (f.57-58).

Nefiind invocată în condiţiile enunţate, excepţia nu a fost primită în apel.

Nefondat a fost apreciat apelul şi sub motivul referitor la nepronunţarea primei instanţe asupra excepţiei lipsei calităţii de reprezentant invocată de pârât prin întâmpinare, excepţia fiind respinsă la termenul când s-a dezbătut cauza, cu motivarea că reprezentantul reclamanţilor a făcut dovada calităţii sale, depunând în copie contractul de asistenţă juridică încheiat cu aceştia, a cărui original a fost înfăţişat primei instanţe, împrejurări faţă de care însuşi pârâtul, prin apărător, a arătat instanţei de apel, la termenul din 07.10.2015, că nu mai susţine această excepţie.

Însă, apelul s-a apreciat a fi fondat în raport de apărările  formulate de pârât cu privire la motivele de fapt şi de drept ale cererii în evacuare formulate de reclamanţi.

Astfel, s-a constatat că prin Convenţia de asistenţă şi sprijin reciproc încheiată la data de 01.03.2011, prin care s-a modificat durata Contractului de comodat, printre altele, a avut ca obiect şi „rezolvarea situaţiei dreptului de folosinţă şi a dreptului de proprietate asupra celor 6 apartamente situate la adresa menţionată, conform Antecontractului nr. 22989/2008, Anexelor semnate ulterior şi a Convenţiilor din 08.10.2009 şi din 22.02.2011.”

Prin această Convenţie, pentru rezolvarea situaţiei enunţate, s-au acceptat soluţiile înscrise la pct. 3.1. din Convenţie, astfel:

Se recunoaşte datoria de aprox. 370.000 Euro faţă de K F şi se va compensa conform prezentei „Convenţii” astfel:

a. - pentru suma de 345.000 Euro se respectă  principiul „Spaţiu (str. Victoriei, nr.96) contra Apartamente (conf. Antecontract 22989/2008) conform Convenţiilor din 08.10.2009 şi 22.02.2011;

b. - pentru suma de 25.000 Euro se respectă şi se susţine dreptul de folosinţă în favoarea lui K F a celor 6 apartamente (inclusiv ap. nr.14) conform Antecontractului 22989/2008, a Procesului Verbal de Recepţie şi Predare în Folosinţă din 31.03.2006 şi a Contractului de Comodat nr. 7415/19.06.2009 pe o perioadă de 3 ani, în litigiul şi acţiunile judecătoreşti cu SC G SRL şi SC H P SRL.

c. - K F va acorda dreptul de folosinţă, cu destinaţia „Birouri” a imobilului(casei) din Baia Mare, str. Oaşului, nr. 3A, tot pe o perioadă de 3 ani, în schimbul dreptului de folosinţă a apart. Nr. 14 de pe str.Toamnei, nr. 2 şi a spaţiului cu destinaţia „Cale de acces” de pe str. Victoriei nr. 94. Pentru dreptul de folosinţă a imobilelor de pe str. Oaşului, nr.3A şi str. Victoriei , nr. 94 se vor semna reciproc Contracte de Comodat cu titlu gratuit de folosinţă pe perioada celor 3 ani.

Prin aceeaşi Convenţie, la pct.3.3, s-a convenit astfel:

În cazul obţinerii dreptului de proprietate asupra celor 6 apartamente de către K F, conform actelor existente, se va proceda astfel:

a.- K F rămâne proprietar asupra apartamentului nr..

(…)

Referitor la perioada de 3 ani privind drepturile de folosinţă convenite, în coroborare cu termenul de obţinere a dreptului de proprietate asupra celor 6 apartamente, părţile convin astfel:

a. - dacă dreptul de proprietate se obţine înainte de termenul de 3 ani se va proceda astfel:

- K F va preda proprietatea apartamentelor nr. 14, 17, 18, 24 şi 29, la data semnării actelor notariale, dar îşi va menţine dreptul de folosinţă conform Contractului de comodat existent pe cele 6 apartamente până la expirarea celor 3 ani conveniţi prin prezenta;

b. - dacă dreptul de proprietate nu se obţine în termenul de 3 ani se va proceda astfel;

- K F va elibera şi va preda dreptul de folosinţă al apartamentelor nr. 14, 17, 18, 24 şi 29, către V O şi M G sau a persoanelor desemnate de aceştia.

În raport de aceste prevederi contractuale concluzia ce s-a impus a fost aceea că privitor la apartamentul cu nr. , din care s-a solicitat evacuarea pârâtului-apelant, reclamanta nu ar putea uza numai de clauza înscrisă la pct. 3.1.b.  din Convenţia de asistenţă şi sprijin reciproc, fără a observa că, potrivit clauzelor înscrise la pct. 3.3. din aceeaşi Convenţie, termenul de trei ani, avut în vedere pentru a se susţine încetarea dreptului de folosinţă al pârâtului, operează în mod condiţionat cu privire la acest apartament,  după cum pârâtul reuşeşte sau nu reuşeşte să dobândească dreptul de proprietate asupra apartamentului menţionat ori pierde definitiv acest drept.

Prin întâmpinarea depusă de pârât  la prima instanţă s-a exhibat un titlu de proprietate, şi anume Contractul de vânzare-cumpărare încheiat între pârât şi reclamanţi la data de 15.04.2009 (f.38-40), cu privire la care pârâtul a învederat că nu a fost anulat până la momentul soluţionării cererii în evacuare şi că acest contract împreună cu alte acte juridice la care s-a referit pârâtul, îi dau dreptul să ocupe şi să folosească apartamentul nr. ( f.33).

 Într-adevăr, deşi este anterior Convenţiei de asistenţă şi sprijin reciproc, Contractul de vânzare-cumpărare încheiat între pârât şi reclamanţi la data de 15.04.2009, reprezintă totuşi, pentru pârât, un titlu al folosinţei, neputând fi primite, în procedura specială a evacuării, susţinerilor reclamanţilor enunţate cu prilejul dezbaterii cererii de apel, potrivit cărora acest contract încalcă interdicţia de grevare instituită de creditorul ipotecar, motiv pentru care nici antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 22989/2008 nu s-a putut perfecta.

Reclamanţii nu au arătat un punct de vedere explicit cu privire la contractul de vânzare-cumpărare evocat, nici în faţa primei instanţe, şi nici în instanţa de apel, iar în procedura evacuării, dat fiind caracterul special al acesteia, nu s-ar putea analiza nici dreptul de proprietate, nici valabilitatea titlului invocat de pârâtul a cărui evacuare s-a solicitat, cu atât mai puţin cu cât raporturile juridice dintre părţi sunt unele complexe, impunându-se astfel o judecată în procedura de drept comun, în cadrul căreia pârâtul ar putea beneficia de toate garanţiile ce asigură un proces echitabil.

Astfel fiind, tribunalul a apreciat a fi fondat apelul, în raport de Contractul de vânzare-cumpărare încheiat între părţi la data de 15.04.2009, nefiind contestat de către reclamanţi şi nici modificat prin Convenţia de asistenţă şi sprijin reciproc de care aceştia s-au prevalat, acest contract fiind suficient pentru a constitui un titlu al folosinţei pârâtului asupra apartamentului nr. , situat în Baia Mare, Aleea Toamnei, nr.2, Judeţul Maramureş, ceea ce face de neprimit cererea în evacuare în procedura specială, reclamanţilor, care înşişi au învederat că pârâtul nu numai că a refuzat eliberarea imobilului, dar chiar se crede proprietar al acestuia, rămânându-le deschisă acţiunea de drept comun.

Raportat la considerentele expuse, în baza art. 480 alin.2 teza II-a Cod procedură civilă, s-a admis apelul pârâtului şi s-a schimbat în tot  sentinţa atacată, în sensul respingerii atât a cererii în evacuare formulată de reclamanţi, cât şi a cererii acestora având ca obiect cheltuieli de judecată în primă instanţă.

S-a luat act că apelantul nu a solicitat cheltuieli de judecată în instanţa de apel.

Domenii speta

Spete similare