Pretenţii

Dosar nr. 193/308/2014

Operator de date cu caracter personal 3192

R O M Â N I A

JUDECĂTORIA SIGHIŞOARA

CIVIL

SENTINŢA CIVILĂ Nr. 279/2015

Şedinţa publică de la 27 Februarie 2015

Completul compus din:

PREŞEDINTE Cornelia Pop

Grefier Ana Ţifrea

Pe rol pronunţarea în cauza civilă privind pe reclamant SC D.G. SRL PRIN ADMINISTRATOR S.R., reclamant S.R. şi pe pârât C.F., având ca obiect pretenţii.

La apelul nominal făcut în pronunţare se constată lipsa părţilor.

Dezbaterile au avut loc în şedinţa publică din data de 24.02.2015, iar susţinerile şi concluziile părţilor au fost consemnate în încheierea din acea dată, care face parte integrantă din prezenta sentinţă, când Judecătoria, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunţarea pentru azi, 27.02.2015, când s-a pronunţat următoarea hotărâre.

INSTANŢA

Prin acţiunea înregistrată la această instanţă la 27.01.2014 sub nr. de dosar 193/308/2014 şi precizată de reprezentantul reclamantei, reclamantele S.C.D.G. S.R.L. prin reprezentant legal şi S.R. au chemat în judecată pe pârâta Cîmpean Felicia pentru a fi obligată la plata sumei de 45.900 lei  (echivalent a 10.300 euro), reprezentând foloase necuvenite pentru folosinţa imobilului situat în Sighişoara, str. Crişan nr. 13/a, jud. Mureş, pentru perioada 1.04.2011- 31.01.2014 şi în continuare câte 300 euro lunar ( 1344 lei )până la părăsirea efectivă a imobilului, cu obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

În considerentele acţiunii, reclamantele au arătat că reclamanta de rând  1 SC D.G. SRL este proprietara terenului din Sighişoara, str. Crişan nr. 13/a, jud. Mureş, înscris în CF 6766 Sighişoara, top 2103/3/2, cu suprafaţa de 500 mp, iar reclamanta de ordin 2 S.R. este proprietară asupra construcţiilor constând din 2 dormitoare, sufragerie , baie, cămară , 3 holuri, bucătărie de vară, şopron şi anexe gospodăreşti, că pârâta Cîmpean Felicia locuieşte în imobil fără titlu locativ din data de 1.04.2011, în mod abuziv, dată până la care a avut contract de închiriere conform OUG nr. 40/1999, locuind cu o chirie subvenţionată de 20 euro / lună, că deşi pârâta a fost notificată în sensul că nu se doreşte prelungirea contractului de închiriere care expira la 31.03.2011, pârâta a rămas să locuiască în imobil, că prin Sentinţa civilă nr. 1014/28.06.2013 a Judecătoriei Sighişoara (Decizia nr. 718/308/2011) s-a dispus evacuarea pârâtei din imobil şi obligarea reclamantei S.R. la plata sumei de 100.100 lei cu titlu de investiţii la imobil, prin expertiza efectuată în dosarul 718/308/2011 stabilindu-se componenţa imobilului : 2 dormitoare, sufragerie, baie, cămară, 3 holuri, bucătărie de vară, că are încălzire centrală şi un conform sporit.

Reclamatele apreciază că o chirie de 300 euro pe lună este modică, având în vedere că pârâta foloseşte atât construcţiile cât şi terenul proprietatea reclamantelor, că atitudinea pârâtei reprezintă o ingerinţa în dreptul de proprietate al reclamantelor, încălcând dispoziţiile art. 1 din Protocolul din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului conform căruia orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale, nimeni neputând fi lipsit de proprietatea sa, decât pentru cauză de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi de principiile generale ale dreptului internaţional.

S-a mai menţionată că pârâta a refuzat concilierea amiabilă cu reclamantele.

În drept s-au invocat dispoziţiile art. 555, 548. 550 C.civ., art. 41 din Constituţia României, art. 1 pct. 1 din Protocolul 1 al Convenţiei Europene a Drepturilor Omului.

Au fost anexate: împuternicire avocat, extras CF, invitaţie conciliere, confirmare de primire, proces verbal de informare privind avantajele medierii, certificat de înregistrare, somaţie –notificare, înştiinţare, adresă emisă de SC AGIFA SRL Sighişoara, societate imobiliară.

Prin întâmpinare pârâta Câmpean Felicia Maria, pe calea excepţiei a invocat excepţia inadmisibilităţii acţiuni raportat la prevederile art. 2 coroborat cu art. 43 şi 60 ind. 1 din Legea 192/2006 privind medierea, pe motiv că reclamantele nu şi-au îndeplinit obligaţiile prevăzute sub sancţiune de textele legale arătate, lipsa calităţii procesuale de reprezentant al societăţii reclamante S.C. D.G. SRL a reclamantei S.R., în lipsa dovezii care să ateste această calitate, societatea are suspendată activitatea din 1.09.2009 şi lipsa calităţii procesuale active a reclamantei SC D.G. SRL pe motiv că prin Sentinţa civilă 1014/28.06.2013 a Judecătoriei Sighişoara s-a dispus evacuarea din imobilul casă de locuit situat în Sighişoara, str. Crişan nr. 13, jud. Mureş, pârâta neavând nici un raport de obligaţii cu reclamanta persoană juridică.

În ce priveşte fondul cauzei, pârâta a solicitat respingerea acţiunii reclamantelor, ca nefondată cu obligarea lor la cheltuieli de judecată către pârâtă.

În motivarea întâmpinării s-a arătat că, în realitate, conform CF, imobilul este compus din două camere, bucătărie, hol, pivniţă, situat în Sighişoara, str. Crişan nr. 13, intabulat în CF nr. 6766 Sighişoara, imobil pe care pârâta l-a ocupat în calitate de chiriaşă a Statului român, l-a întrebuinţat, întreţinut ca un bun proprietar, a efectuat îmbunătăţiri necesare şi utile, învestindu-şi astfel toate economiile băneşti realizate în decursul timpului, imobilul fiind retrocedat antecesoarei reclamantei care l-a donat apoi reclamantei.

Pârâta a mai arătat că la expirarea termenului de locaţiune a solicitat reclamantei să o despăgubească având în vedere investiţiile făcute însă reclamanta S.R., cu rea-credinţă, a refuzat, că, deşi prin Sentinţa civilă nr. 1014/28.06.2013 a Judecătoriei Sighişoara, pronunţată în Dosarul nr. 718/308/2011 s-a admis cererea sa şi s-a dispus obligarea reclamantei la plata sumei de 100.110 lei cu titlu de despăgubiri pentru aportul de valoare adus imobilului proprietatea reclamantei, recunoscându-se un drept de retenţie în favoarea sa asupra imobilului, până la plata integrală de către reclamantă a sumei ce constituie sporul de valoare adus acestuia, e considerentul că patrimoniul reclamantei s-a mărit pe seama patrimoniului pârâtei, operând îmbogăţirea fără justă cauză.

Pârâta a invocat dispoziţiile art. 2495 C.civ. nou conform cu care „cel care este dator să remită sau să restituie un bun poate să îl reţină cât timp creditorul nu îşi execută obligaţia sa izvorâtă din acelaşi raport de drept sau, după caz, atâta timp cât creditorul nu îl despăgubeşte pentru cheltuielile necesare şi utile pe care le-a făcut pentru acel bun” astfel că dreptul său locativ rezidă din faptul că în favoarea sa s-a instituit un drept de retenţie asupra imobilului până la despăgubirea sa pentru investiţiile făcute, instituirea dreptului de retenţie având raţiunea de a asigura o garanţie pentru prevenirea unei pagube iminente care i s-ar crea prin plecarea din imobil fără o despăgubire prealabilă, singura posibilitate în măsură să îi asigure o altă locuinţă, că practic reţinerea imobilului de către pârâtă se datorează culpei reclamantei care nu a înţeles să o despăgubească.

Pârâta a mai arătat în considerentele întâmpinării că sub un alt aspect suma pretinsă de reclamante cu titlu de chirie este nedatorată, câtă vreme proprietatea reclamantelor este formată doar din imobilul descris în CF 6766 Sighişoara, că pârâta a achitat şi în continuare, după data de 1.04.2011 până la zi chiria de 20 euro lunar, conform chitanţelor depuse la dosar, iar pe de altă parte, raportului dintre părţi nu îi sunt aplicabile dispoziţiile OUG nr. 40/1999, reclamantele nedobândind imobilul în baza legilor speciale de retrocedare, ci prin donaţie, astfel că reclamantele nu sunt îndreptăţite la un alt cuantum al chiriei decât cel ce a făcut obiectul convenţiei părţilor, cererea fiind contrară chiar prevederilor legale.

Relativ la cuantumul chiriei de 300 euro lunar pretins de reclamantă, începând cu 1.04.2011 şi până la eliberarea imobilului, pârâta arată că o consideră exagerată, în condiţiile în care chiria convenită a fost de 20 euro lunar, pe de o parte, iar pe de altă parte, reclamantele nu au adus nicio îmbunătăţire imobilului şi nu au suportat nici un fel de cheltuială cu întreţinerea sau repararea acestuia, chiria fiind datorată doar pentru 2 camere, hol, bucătărie, pivniţă (fără dotări minime, specifice sec. 21, respectiv baie, bucătărie, ş.a.).

Contestă pârâta „adeverinţa” emisă de SC AGIGA SRL, care nu conţine date minime de identificare, societatea nemaifiind în activitate din 2009.

În drept s-au invocat dispoziţiile art. 205 C.p.c. , art. 451 şi urm. C.p.c. , 1831 C.civ., 2495-2499 C.civ.

Au fost anexate: Decizia asupra capacităţii de muncă a pârâtei, fişele SC D.G. SRL, SC AGIFA SRL, chitanţe depunere chirie.

Prin răspunsul la întâmpinare, reclamanta S.R. şi SC DE G. SRL au solicitat respingerea excepţiilor invocate de pârâtă, arătând, în ce priveşte excepţia inadmisibilităţii că pârâta a fost invitată pentru mediere, însă nu s-a reuşit acest lucru, deşi pârâta a fost însoţită de avocatul său, că nu sunt întemeiată nici excepţia lipsei calităţii de reprezentant al reclamantei S.R. pentru SC D.G. SRL , ca fiind administratorul societăţii şi nici excepţia lipsei calităţii procesuale active a persoanei juridice  aceasta fiind proprietara terenului, obiectul acţiunii referindu-se inclusiv la terenul aferent casei de locuit.

În ce priveşte fondul cauzei, reclamantele au arătat că, faţă de data încheierii contractului de închiriere, 1.04.2008 nu pot fi invocate dispoziţiile noului cod civil care a intrat în vigoare la 1 octombrie 2011, potrivit principiului neretroactivităţii legii civile, că, pe de altă parte, susţinerea pârâtei în sensul că dreptul de retenţie îi dă dreptul de a rămâne în locuinţă este falsă, dreptul de retenţie nedând pârâtei un drept locativ gratuit, că pârâta cu rea credinţă susţine că dreptul locativ cu privire la imobil nu a fost reglementat de disp. OUG 40/1999 care limitează chiria practicată între persoane fizice.

Cu privire la cuantumul chiriei pretinse de 300 euro /lună, acesta este modic având în vedere că include şi folosinţa terenului şi a imobilului în întregul său, inclusiv investiţiile pârâtei pe care trebuie să le achite acesteia.

În ceea ce priveşte excepţia inadmisibilităţii ,  instanţa s-a pronunţat prin încheierea din 8 mai 2014 (f. 88,89 din dosar) , excepţia inadmisibilităţii cererii de chemare în judecată a reclamantelor fiind respinsă.

În cauză s-au administrat probe cu înscrisuri, expertiză tehnică în specialitatea construcţii.

Analizând actele şi lucrările dosarului cauzei se constată şi se reţin de către instanţă următoarele:

Reclamanta S.R. este proprietara tabulară a casei de locuit compusă din 2 camere, bucătărie, hol , pivniţă şi anexe gospodăreşti, înscrisă în CF 55784 a mun. Sighişoara (CF vechi 6766), A1.1 cad.C1, top 2103/3/2-C1. A1.2. cad C2 top 2103/3/2-C2, cu titlu de donaţie, iar reclamanta SC D.G. SRL este proprietara tabulară a terenului de 500 mp înscris în acelaşi CF sub nr. crt. A1, top 2103/3/2 dobândit prin convenţie (f. 6 din dosar).

Pârâta Câmpean Felicia Maria a avut calitate de chiriaşă a Statului Român, în contractul de închiriere nr. 258/09.05.1999, prelungit până la 1.04.2011.

Prin Sentinţa civilă nr. 1014/28.06.2013 a Judecătoriei Sighişoara pronunţată în Dosarul nr. 718/308/2011, irevocabilă prin Decizia nr. 435/R/14.10.2014 a Curţii de Apel Mureş (f.104-115 din dosar) s-a constatat că pârâta Câmpean Felicia Maria a efectuat la imobilul construcţii investiţii constând în: hol nou, sufragerie, baie, cămară, hol, bucătărie de vară, anexe gospodăreşti (şopron lemn, boxe animale, padoc, closet,  împrejmuire, trotuar protecţie, branşament apă-canal, montare jgheaburi şi burlane, izolaţie termică şi podină peste planşeul parterului, tâmplărie lemn, refacere instalaţie electrică , instalaţie încălzire, schimbat uşă exterioară la intrare, scară de accesuri în hol şi la pivniţă, instalaţii sanitare, arzătoare de gaz la bucătărie şi cazan, în valoare de 100.110 lei şi s-a instituit un drept de retenţie în favoarea pârâtei asupra imobilului descris până la plata integrală de către reclamanta S.R. către pârâta Câmpean Felicia Maria a sumei de 100.110 lei reprezentând despăgubirile pentru sporul de valoare adus imobilului, dispunându-se evacuarea pârâtei din acelaşi imobil.

În cauză au fost invocate de către pârâtă excepţiile inadmisibilităţii acţiunii, a lipsei calităţii procesuale active a SC D.G. SRL şi a lipsei calităţii de reprezentant legal al reclamantei S.R. pentru reclamanta SC D.G. SRL , instanţa trebuind să se pronunţe cu prioritate asupra excepţiilor conform art. 248 C.p.c.

Asupra excepţiei inadmisibilităţii acţiunii pentru nerespectarea dispoziţiilor art. 2 coroborate cu art. 43 şi 60 ind. 1 din  Legea nr. 192/2006 privind medierea, instanţa s-a pronunţat prin încheierea din 8 mai 2014 (f. 88-89 din dosar).

În privinţa excepţiilor lipsei calităţii procesuale a reclamantei SC D.G. SRL şi a lipsei calităţii de reprezentat legal al reclamantei S.R., instanţa constată că sunt nefondate, pe de o parte pentru că reclamanta SC D.G. SRL este persoană juridică, titulara dreptului de proprietate asupra terenului de 500 mp aferent construcţiilor iar reclamanta S.R. este administratorul acestei societăţi comerciale şi pe cale de consecinţă instanţa le va respinge.

Cu privire la fondul cauzei, instanţa constată că acţiunea este în parte întemeiată.

Contractul de închiriere în temeiul căruia pârâta Câmpean Felicia Maria a ocupat imobilul casă de locuit, fără investiţiile efectuate şi constatate prin sentinţa judecătorească menţionată a expirat la 1 aprilie 2011, astfel că, începând cu această dată pârâta a ocupat construcţiile vechi şi terenul de 500 mp fără nici un titlu, iar dreptul de retenţie instituit prin aceeaşi hotărâre judecătorească , până la concurenţa sumei de 100.110 lei priveşte partea construcţiilor edificate de pârâtă.

De necontestat că dreptul de retenţie reprezintă un drept real de garanţie imperfect, ce conferă deţinătorului posibilitatea de a refuza restituirea bunului până în momentul în care creditorul titular al acestui bun îi va achita sumele cheltuite cu conservarea , întreţinerea ori îmbunătăţirea lui, instituindu-se astfel o adevărată sancţiune civilă faţă de acesta, căruia,  prin derogare,  nu-i mai sunt recunoscute o parte din prerogativele dreptului de proprietate.

Însă, folosinţa unui lucru, neafectat de o garanţie precum dreptul de retenţie, fără acordul proprietarului, reprezintă un fapt ilicit, care creează în patrimoniul proprietarului un prejudiciu cuantificat prin lipsa de folosinţă, aşa încât, între faptul cauzator şi prejudiciu, există o legătură cauzală care îndreptăţeşte instanţa să caracterizeze răspunderea ca fiind delictuală.

În cauza dedusă judecăţii, pârâta are instituit un drept de retenţie în ce priveşte îmbunătăţirile aduse casei de locuit şi anexelor gospodăreşti , însă ea foloseşte, începând cu 1 aprilie 2011 şi până în februarie 2015, data pronunţării prezentei hotărâri, casa cu componenţa veche şi terenul de 500 mp asupra cărora nu este instituit dreptul de retenţie.

În ce priveşte modul de stabilire a cuantumului sumei datorate de pârâtă reclamantelor pentru lipsa de folosinţă a terenului şi, respectiv, a părţii vechi construcţiilor, în cauză s-a admis proba cu expertiză în construcţii – evaluare chirie imobile, concluziile raportului de expertiză fiind în sensul că chiria lunară pentru partea de casă veche este de 69 euro,  iar pentru teren este 36 euro, total 105 euro pe lună.

Astfel, pârâta datorează reclamantei S.R. pentru perioada 1.04.2011 (data expirării contractului de închiriere) – 14 octombrie 2014 (data rămânerii irevocabile a Sentinţei civile nr. 1014/2013 a Judecătoriei Sighişoara) suma de 2829 euro, din care s-a achitat suma de 960 euro, rămânând de achitat 1869 euro, iar reclamantei SC D.G. SRL , suma de 1656 euro pentru perioada aprilie 2011- februarie 2015 (36 euro  x 46 luni) precum şi în continuare, câte 69 euro lunar reclamantei S.R. pentru construcţiile vechi şi reclamantei SC D.G. SRL câte 36 euro lunar sau contravaloarea în lei la cursul BNR, începând cu 1.03.2015 şi până la predarea imobilului către reclamante.

Se va respinge acţiunea pentru restul pretenţiilor ca nefiind întemeiată pentru considerentele arătate în cele ce preced.

În temeiul art. 453 al. 2 pârâta va fi obligată la cheltuieli de judecată justificate în cuantum de 3491 lei reprezentând taxa judiciară aferentă despăgubirilor acordate(822 lei) , 1300 lei onorariu avocat şi 1369 lei onorariu expert.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Respinge excepţiile lipsei calităţii  de reprezentant al societăţii reclamante SC D.G. SRL  a  reclamantei S.R.  ca şi a lipsei calităţii procesuale active a reclamantei SC D.G. SRL invocate de pârâta C.F.M..

Admite în parte acţiunea reclamantelor SC D.G. SRL, cu sediul în  Sighişoara, str. Crişan nr. 13/A, jud.Mureş,  şi S.R., cu domiciliul procesual ales în Sighişoara, str. H.Oberth nr. 33/a,  jud-Mureş, formulată în contradictoriu cu pârâta C.F.M., domiciliată în Sighişoara, str. Crişan nr. 13 A, jud.Mureş,  şi în consecinţă:

Obligă pe pârâtă să plătească reclamantei S.R. 1869 euro sau contravaloarea în lei la data plăţii , la cursul BNR,cu titlu de despăgubiri, pentru construcţii - casă veche – înscrisă în CF 55784 Sighişoara  Cad. C1 top. 2103/3/2-C1, şi reclamantei SC D.G. SRL 1656 euro sau contravaloarea în lei ,la cursul BNR la data plăţii, cu titlu de despăgubiri pentru terenul înscris în aceeaşi CF în suprafaţă de 500 mp,pentru perioada aprilie 2011-octombrie 2014 şi,respectiv, octombrie 2014-februarie2015,iar în continuare să plătească reclamantei S.R. câte 69 euro lunar sau contravaloarea în lei,la curs BNR,  şi reclamantei SC D.G. SRL câte 36 euro lunar sau contravaloarea în lei la curs BNR,pentru fiecare ,începând cu data de 1.03.2015 şi până la predarea imobilului către reclamante.

Respinge pentru restul pretenţiilor  din acţiunea reclamantelor.

Mai obligă pe pârâtă la 2.122 lei  cheltuieli de judecată către reclamante.

Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare.

Pronunţată în şedinţă publică azi 27.02.2015 .

Preşedinte,

Cornelia Pop

Grefier,

Ana Ţifrea

Domenii speta

Spete similare