Obligaţia de a face - evacuare

Dosar nr. 2594/308/2008

Operator de date cu caracter personal 3192

R O M Â N I A

JUDECĂTORIA SIGHIŞOARA

CIVIL

SENTINTA CIVILĂ Nr. 751/2013

Şedinţa publică de la 16 Mai 2013

Completul compus din:

PREŞEDINTE Doina Volanschi

Grefier Mioara Maior Dita

Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamantul C.A., şi pe pârâţii SC C. SRL-PRIN REPREZENTANT LEGAL, S. N., având ca obiect obligaţie de a face.

La apelul nominal făcut în pronunţare, se constată lipsa părţilor.

Procedura legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefier, după care:

Dezbaterile au avut loc în şedinţa publică din 26.04,2013, iar susţinerile şi concluziile părţilor au fost consemnate în încheierea din acea dată, care face parte integrantă din prezenta sentinţă, când Judecătoria având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunţarea pentru 30.04.2013, 07.05.2013, 14.05.2013, 15.05.2013 respectiv, azi 16.05.2013.

INSTANŢA

Prin acţiunea înregistrată la Judecătoria Sighişoara sub nr.  53/2004 reclamantul C.A. a chemat în judecată pe pârâţii Laţcu Miron Gheorghe şi S. N. solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se constate că între reclamant în calitate de cumpărător pe de o parte, şi pârâţi în calitate de vânzători, pe de altă parte, a intervenit în data de 08.11.2002 un contract de vânzare cumpărare având ca obiect imobilul – construcţie, - Secţia de mecanizare Boiu şi terenul aferent în suprafaţă de 0,25 ha, obligarea pârâţilor Lascu Miron Gheorghe – proprietar al construcţiei şi S. N., proprietar al terenului să încheie contract de vânzare cumpărare apt a fi intabulat în CF pentru construcţie şi terenul ce au făcut obiectul contractului din 08.11.2002 intabulate în CF 3635 Boiu, nr. top. 1069/1/4/1, în caz contrar să se pronunţe o sentinţă, care să ţină loc de contract de vânzare cumpărare a fi intabulat în CF nr. 3635 Boiu, nr. top 1069/1/4/1, intabularea dreptului de proprietate pe numele reclamantului privind construcţiile şi terenul intabulate în CF 3635 Boiu, nr. top 1069/1/4/1, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea acţiunii s-a arătat că  reclamantul a încheiat la 08.11.2002 cu pârâţii un contract de vânzare cumpărare având ca obiect activul Secţia de mecanizare Boiu şi terenul în suprafaţă de 0,25 ha. Din preţul convenit de 6250 Euro s-au achitat cu titlu de avans 2000 Euro. Diferenţa de 4250 euro urma a fi achitată la definitivarea actelor de vânzare cumpărare…. Constate că vânzarea cumpărare s-a perfectat deoarece pârâţii nu aveau intabulat în CF dreptul de proprietate, urmând a se face demersurile legale în acest sens.

Reclamantul a revenit în ţară de mai multe ori şi a cerut pârâţilor să definitiveze actele care să consfinţească vânzarea cumpărarea cuvenită, dar aceştia, i-au obiectat că încă nu au finalizat intabularea dreptul de proprietate pe numele lor.

Ultima discuţie în acest sens au avut-o în august 2013.

De atunci nu a fost informat în  scris sau verbal de către pârâţi în sensul că pot finaliza actele care să consfinţească transferul dreptului de proprietate al actului pe numele lui.

La începutul anului 2002 a devenit chiriaş al actualului teren şi  construcţii, desfăşurând activităţi de reparaţii auto, a achitat chiria până în luna noiembrie 2002, iar după încheierea contractului de 08.11.2002 a intrat în posesia actului urmare a acestui contract.

În data de 9.01.2004 orele 10.00 i-a convocat pe pârâţi la notariat prin notificarea ce a format dosarul execuţional nr. 163/23.12.2003, pentru încheierea contractului în forma aptă a fi intabulată în CF, dar aceştia nu s-au prezentat.

În drept, reclamantul a invocat disp. art. 1073, 1075, 1077, 969, 970, 1294, 1295 C.civ., art. 17 al. 4 din Lg. Nr. 115/1938.

La acţiunea formulată s-au anexat notificarea emisă în dosarul execuţional 162/2013 (f. 6 – 9), înscrisul intitulat „ Contract” încheiat la 08.11.2002 (f. 10).

Prin întâmpinarea şi acţiunea reconvenţională formulate (f. 15-17), pârâtul S. Nicoale a solicitat respingerea acţiunii ca netemeinică şi inadmisibilă, constatarea nulităţii absolute a contractului încheiat la 08.11.2002, privind înstrăinarea terenului în litigiu cu cheltuieli de judecată, pentru următoarele considerente:

Contractul încheiat este lovit de nulitate absolută în ceea ce priveşte înstrăinarea terenului deoarece nesocoteşte pe de o parte, prevederile art. 32 din Lg. Nr. 18/1990, iar pe de altă parte, încalcă prevederile imperative ale art. 2 din Lg. Nr. 54/1998. Acţiunea introductivă este inadmisibilă şi în raport cu disp. art. 75, 76,  din Lg. Nr. 19/1990 devenită art. 66, 67 după republicarea legii în 1998.

Admiţând teoria conversiei actului juridic bilateral, promisiunea de vânzare  nu transferă proprietatea, ci dă naştere unui drept de creanţă în termenul căruia ambele părţi se obligă să încheie în viitor contract de vânzare cumpărare. Dacă promitentul cumpărător nu-şi respectă obligaţiile şi vinde lucrul unei alte persoane, beneficiarul promisiunii, adică reclamantul, nu poate cere predarea bunului promis întrucât nu a devenit proprietar. Părţile unei astfel de convenţii îşi asumă ope legis o obligaţie intenţională de a face , intuitu personae, temporară, viitoare, netranslativă şi neconstitutivă de drepturi reale prin ea însăşi. Pentru ca contractul de înstrăinare a terenului să dobândească eficacitate juridică este necesară real, în formă autentică a consimţământului părţilor, adică exteriorizarea voinţei lor interne în faţa funcţionarului public competent. În lipsa asumării exprese a unei clauze suplimentare de eficacitate a încheierii executării promisiunii, până în momentul autentificării consimţământului părţilor la vânzare, oricare dintre promitenţi poate opta în a-şi schimba voinţa internă, aceasta fiind încă de esenţa naturii psihice intenţionale lipsită ope legis de însuşirea validităţii şi considerată o sursă a naturii juridice. Prevederile art. 1075 C.civ., exclud posibilitatea unei constrângeri directe, stipulând că orice obligaţie de a face/ori de a nu face se schimbă în dezdăunări, în caz de neexecutare din partea debitorului. În situaţia în care nefiind îndeplinită obligaţia de a face textul art.  1077 C.civ., oferă instanţei posibilitatea de-a autoriza creditul, la cererea acestuia în „a aduce el la îndeplinire cu cheltuiala debitorului”, însă acest text primi aplicare doar în cazul obligaţiilor de a face care nu au caracter personal, excluzând obligaţiile contractuale, intuite personae, care nu pot fi executate de bunăvoie.

S-a mai arătat în motivarea întâmpinării că activul fostei Secţii de mecanizare,  include construcţiile înscrise în CF 3635 Boiu, printr-un contract autentic de vânzare cumpărare încheiat la 07.01.2004 de către SC C. SRL Sighişoara.

În regimul de  carte funciară, actul autentic, chiar dacă a fost încheiat mai în urmă în raport cu principiile şi efectele publicităţii imobiliare face ca acesta să fie mai puternic şi opozabil ergo omnes iar protecţia cărţii funciare se răsfrânge asupra drepturilor câştigate de acest cumpărător de bună credinţă, astfel că primul dobânditor respectiv reclamantul va pierde dreptul real.

În ce priveşte acţiunea reconvenţională, reclamantul a susţinut că actul încheiat cu privire la  terenul în litigiu este lovit de nulitate absolută pentru nerespectarea formei autentice cerute de lege, ad validitate, iar cauza nulităţii sale nu dispare pe parcurs şi nici nu se poate îndeplinii ulterior.

Practica unor instanţe care în baza unui antecontract de vânzare cumpărare, obligă pârâtul să-i recunoască reclamantului dreptul de proprietate asupra unui teren este greşită întrucât antecontractul nu este translativ de proprietate, situaţie în care reclamantul nu este titularul unui drept de proprietate pentru a putea solicita şi obţine, prin instanţă, obligarea pârâţilor la „ recunoaşterea” dreptului de proprietate. În consecinţă, actul formulat între părţi cu privire la terenul în litigiu este nul de drept şi ca atare nu este susceptibil de validare, iar conversiunea actului juridic nu este posibilă.

Pârâtul a invocat în drept prev. art. 118 – 120 C.p.c., 1075, 1077, 1171 C.civ., art. 32, 45, 46 din Lg. 18/1990, art. 2 din Lg. Nr. 54/1998.

S-au anexat la intabulare şi acţiunea reconvenţională în copie TP 5893/11.01.2002 (f. 18), procesul verbal de punere în posesie 1745/14.11.2000 (f. 19).

Pârâtul Laţcu Miron Gheorghe, a solicitat prin întâmpinarea formulată (f 22, 23), respingerea acţiunii, obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată pentru următoarele considerente:

Actul încheiat la 08.11.2002 intitulat „ Contract” nu a fost şi nu este un contract propriu-zis. Este un act care confirmă dorinţa părţilor de a încheia în viitor un contract de vânzare cumpărare în formele prescrise de lege, pentru transmiterea dreptului de proprietate asupra unor imobile. În acţiune se precizează bunurile şi preţul acestora, plata unui avans de 2000 Euro.

Faptul că ambele părţi au încheiat acel act intitulat „ Contract” fiind convinse că acesta este un antecontract  rezultă din aceea că, după întocmirea înscrisului reclamantul a început să folosească bunurile imobile, respectiv în calitate de chiriaş, plătind şi chirie până în luna septembrie 2003.

Pârâtul a mai susţinut că fiind de bună credinţă în executarea antecontractului şi de vânzare cumpărare, a întreprins toate demersurile pentru a obţine înscrierea în CF a bunurilor imobile ce formau obiectul antecontractului, fapt care s-a realizat în august 2003. Cu această ocazie a luat legătura cu reclamantul şi-a solicitat să încheie cu ei un contract de vânzare cumpărare în formele prescrise de lege întrucât bunurile care formau obiectul antecontractului au fost înscrise în circuitul civil. A cerut reclamantului să plătească şi chiria pentru timpul ce va urma până la încheierea contractului şi i s-a răspuns că „ să luăm banii de la cel care foloseşte bunul, întrucât acesta are interes” ( nepotul reclamantului). Nu au primit banii pentru chirie şi nici nu i-a contactat reclamantul sau vreun reprezentant al acestuia, pentru a încheia contractul de vânzare cumpărare. În această situaţie, după câteva luni, au considerat că reclamantul a renunţat la încheierea unui contract şi a vândut bunul unei alte persoane.

Pârâtul a precizat că este de acord să restituie suma de 1000 euro pe care a primit-o ca avans.

Prin cererea de intervenţie precizată la 12.02.2004 sub aspectul naturii ei, în sensul că este o cerere de intervenţie în interes propriu, intervenienta SC  C. SRL Sighişoara a solicitat instanţei,  să constate că este proprietar al construcţiilor înscrise în CF 3635 Boiu, ca dobândite de bună credinţă şi, pe cale de consecinţă, să respingă acţiunea reclamantului, arătând în considerente că reclamantul nu este faţă de contractul autentic, decât o terţă persoană, lipsită de capacitate procesuală şi neavând calitatea necesară pentru a promova acţiunea, că speţa se rezumă la situaţia vânzării de către proprietar de două ori, primului cumpărător, respectiv reclamantului printr-un înscris sub semnătură privată iar apoi celui de al doilea cumpărător în speţă, intervenientei, printr-un act autentic, ultima înstrăinare fiind singura urmată de înscrierea, în sistemul de publicitate, astfel că intervenienta, are un drept mai puternic şi chiar intangibil, conferit de natura actului autentic, astfel că în cauză nu sunt aplicabile prevederile art. 1075 şi 1077 C.civ., care nu pot fi eficiente juridic în sensul obligaţiilor contractuale intuitu personae care nu pot fi executate decât de bună voie (f. 26 – 27).

S-a anexat la această cerere contractul de vânzare cumpărare încheiat la 07.01.2004 (f. 29, 30), încheierea CF 71/08.01.2004 (f. 31), extras CF 3635 Boiu (f. 32).

Instanţa prin încheierea pronunţată în şedinţa publică din 12.02.2004 în temeiul disp. art. 52 alin. 1 C.p.c., rap. la art. 52 alin 3 C.p.c., a încuviinţat în principiu cererea de intervenţie.

Biroul de Carte Funciară Sighişoara a comunicat copia fidelă a CF 3635 Boiu şi actele care au stat la baza intabulării (f. 36, 67).

În răspunsul la întâmpinarea depusă de pârâtul Laţcu Miron Gheorghe reclamantul a susţinut că părţile semnatare ale actului din 08.01.2002 l-au intitulat „ Contract”, dar natura juridică a acestui înscris este diferită pentru teren şi construcţie. Pentru teren în sensul că îmbracă forma unui  antecontract ( promisiune bilaterală de vânzare cumpărare), deoarece contractul de vânzare cumpărare pentru teren nu este încheiat cât timp contractul nu se întocmeşte în formă autentică. Pentru construcţie înscrisul este un contract, deoarece legea nu impune încheiere în formă  solemnă (autentică) a contractelor de vânzare cumpărare pentru construcţii. Faptul că părţile au menţionat un termen pentru încheierea unui nou înscris, nu schimbă natura actului juridic încheiat în data de 08.01.2002, deoarece terenul şi construcţiile nu erau intabulate încă pe vânzătorul ei termenul a fost acordat tocmai în acest sens, pentru ca vânzătorii să-şi înscrie dreptul de proprietate în CF, fapt care s-a realizat în luna septembrie 2003.

Reclamantul a depus răspuns la întâmpinarea pârâtului S. N. (f. 67-69) arătând că actul încheiat la 08.01.2002 nu este lovit de nulitate absolută, neexistând nicio cauză care să atragă această sancţiunea actului juridic. Terenul ar fi trebuit să fie dobândit în baza disp. art. 20 din Lg. Nr. 15/1990, coroborat cu HG nr. 834/1991. În condiţiile în care există un impediment legal  pentru încheierea promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare, cu privire la teren, acest impediment le-a fost ascuns de vânzător, care a şi încasat avansul din preţ. Prin întâmpinare se invocă propria culpă a vânzării terenului care la încheierea promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare cunoştea natura dreptului său, pentru ca acum să o invoce în propriul său folos. Dacă se confirmă culpa şi abuzul de drept al vânzătorului va solicita daune urmând a-şi apăra drepturile inclusiv pe calea unui demers judiciar penal.

Obligaţia asumată la încheierea promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare  pentru teren în data de 08.11.2002 nu este o obligaţie „ de a face intuum personae”, ci este o obligaţie „de a face” astfel că părţile nu pot opta în a-şi respecta sau nu obligaţia asumată. O asemenea opţiune o are doar beneficiarul unei promisiuni de vânzare cumpărare. Partea contractantă care doreşte să încheie contractul în formă autentică (cumpărătorul) poate potrivit art.  1073, 1077 să solicite promovarea unei sentinţe, care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare, ceea ce cumpărătorul C.A. a şi făcut.

Reclamantul a formulat şi întâmpinare la cererea reconvenţională a pârâtului, solicitând a fi respinsă ca neîntemeiată şi nelegală cu cheltuieli de judecată întrucât „ Contractul” încheiat la 09.11.2002 este o promisiune bilaterală pentru teren, iar pentru a transmite dreptul de proprietate este necesară forma autentică. În acest sens a şi fost somat să se prezinte la notariat proprietarul termenului şi tot în acest sens a fost promovată prezenta acţiune. Practica instanţelor este corectă, dar nu în sensul în care este menţionată de  reclamantul reconvenţional, ci în sensul că, pentru teren antecontractul este considerat o promisiune de  vânzare cumpărare (unilaterală sau bilaterală), iar sentinţa care se va pronunţa ţine loc de act autentic, translativ de proprietate.

Reclamantul a depus la dosar în copie recipisele CEC nr. 62318/10.03.2004, 62319/10.03.2004 buletinul de schimb valutar seria CEC nr. DITB 6208/10.03.2004 (f. 71).

La 18.03.2004 s-au înregistrat la această instanţă sub nr. 498/2004 acţiunea formulată de reclamantul C.A. în contradictoriu cu Laţcu Miron Gheorghe, SC C. SRL, având ca obiect anularea contractului de vânzare cumpărare încheiat la 07.01.2004 între Laţcu Miron Gheorghe în calitate de vânzător şi SC C. SRL în calitate de cumpărător cu privire la construcţiile situate în comuna Albeşti, sat Boiu, nr. 480, jud. Mureş, înscrise în CF 3635 Boiu, nr. top 1069/1/4/1, anularea încheierii de intabulare nr. 71/2004 a Judecătoriei Sighişoara şi revenirea la situaţia de carte funciară anterioară cu privire la dreptul de proprietate în CF 3635 Boiu, nr. top 1069/1/4/1, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea acţiunii reclamantul a arătat că în data de 08.11.2002 a încheiat un contract de vânzare cumpărare pentru construcţiile situate în Boiu, nr. 480, jud. Mureş înscrise în CF 3635 Boiu, nr. top 1069/1/4/1. La încheierea contractului s-a achitat pentru construcţii şi teren un avans în sumă de 2000 Euro, stabilindu-se două termene pentru încheierea contractului în formă aptă a fi intabulată, după ce vânzătorii îşi intabulau dreptul de proprietate în cartea funciară, atunci când urma să achite şi diferenţa de preţ, în sumă de 4250 Euro. Dreptul de proprietate al vânzătorului a fost intabulat doar în septembrie 2003, nefiind anunţat de îndeplinirea acestei obligaţii de către vânzător. A cumpărat imobilul din litigiu pentru a-l amenaja ca atelier de reparaţii auto. În acest sens a făcut o serie de investiţii, iar utilajele şi piesele auto cumpărate au o valoare de peste 500.000.000 ROL, taxa vamală achitată la fond de peste 150.000.000 lei ROL. În data de 23.12.2003 a adresat o notificare pârâtului Laţcu Miron prin care l-a convocat în data de 09.01.2003 la notariat, pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare pentru construcţii în forma a fi intabulată în cartea funciară.

Pârâtul în data de 07.01.2004, după ce a primit notificarea, vinde pârâtei de ordine 2 construcţiile obiect al contractului lor. Reaua credinţă a pârâtului de ordine 1 este evidentă, el vânzând imobilul, după ce a primit notificarea, prin care le-a convocat la notariat pentru plata diferenţei de preţ şi încheierea în formă aptă a fi intabulată în CF a contractului de vânzare cumpărare, contract încheiat la 08.01.2002 nu a fost rezoluţionat, astfel că pârâtul Laţcu Miron nu putea să vândă unei alte persoane imobilul care constituia o parte din obiectul acestui contract. Faţă de dispoziţiile convenţiei lor doar, instanţa de judecată poate pronunţa rezoluţiunea acestui contract. Societatea Comercială pârâtă,  prin administrator cunoştea situaţia de fapt, fiind partenera de afaceri a pârâtului Laţcu Miron, avea cunoştinţă de contractul încheiat la 08.01.2002, de faptul că actul i-a fost predat în posesie etc. Pârâtul de ordine 1, în complicitate cu pârâtul de ordine 2, au încheiat un contract de vânzare cumpărare din 08.11.2002. În privinţa construcţiilor prin contractul din 08.11.2002, s-a transmis dreptul de proprietate în favoarea cumpărătorului, nefiind cerute de lege „ ad validitatum” alte condiţii de formă. În ipoteza în care instanţa nu împărtăşeşte opinia lui şi consideră actul încheiat la 08.11.2002 şi pentru construcţii, doar o promisiune bilaterală de vânzare cumpărare, contractul încheiat între părţi, în data de 07.01.2004 este anulabil deoarece a fost încheiat de vânzător cu complicitatea cumpărătorului în frauda reclamantului ca beneficiar şi creditor al obligaţiei asumate de vânzătorul din contractul încheiat în data de 08.11.2002. Pârâtul de ordine 1, în complicitate cu pârâta de ordine  2, a încheiat contractul atacat în frauda lui, a cumpărătorului imobilului prin contratul de vânzare cumpărare din data de 08.11.2002.

În drept, reclamantul a invocat disp. art. 969, 970, 974, 975, 1295 C.civ.

Pârâtul Laţcu Miron Gheorghe a solicitat prin întâmpinarea formulată (f. 18, 19) respingerea acţiunii, obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată, pentru următoarele motive:

În data de 08.11.2002 s-a încheiat un antecontract de vânzare cumpărare şi nu un contract. Actul încheiat este antecontract chiar din voinţa expres manifestată de părţi, în paragraful  final unde este scris” restul de bani să se achite la definitivarea actelor de vânzare cumpărare cu termen apropiat în data de 31.12.2002 şi termen îndepărtat 31.03.2003”. Faptul că înscrisul întocmit de ei în data de 08.11.2002 este un antecontract de vânzare cumpărare şi un contract de vânzare cumpărare rezultă şi din aceea că, în urma acestuia, reclamantul a înţeles să plătească chirie pentru folosinţa imobilelor, fapt care defineşte în mod expres lipsa de voinţă a părţilor de a considera actul încheiat drept, un contract. Fiind un antecontract, înscrisul nu a avut în accepţia de voinţă a părţilor decât rolul de a dovedi plata unui avans, de a se determina preţul unei viitoare vânzări şi voinţa de a se încheia o asemenea vânzare. În partea finală a înscrisului încheiat atunci, s-a convenit să se încheie un contract de vânzare cumpărare la un termen apropiat respectiv 31.12.2003 şi cel mai târziu (termen îndepărtat) la 31.03.2003. Astfel fiind, depăşirea termenului de 31.03.2013 duce la desfiinţarea actului încheiat prin împlinirea termenului, acest termen era în favoarea lor, debitorul obligaţiei, iar reclamantul nu a întreprins nimic pentru a solicita prelungirea termenului. După acest termen, reclamantul nu a întreprins nici un act din care să rezulte că doreşte să încheie un contract de vânzare cumpărare în baza antecontractului, fapt care coroborat cu atitudinea acestuia de a trimite proprietarul bunului să primească chirie de la cel care foloseşte bunul (prepusul său), a dus la concluzia că a înţeles să renunţe la încheierea unui act de vânzare cumpărare. Antecontractele de vânzare cumpărare, acte sinalagmatice, au şi condiţia rezolutorie subînţeleasă. Antecontractul  încheiat îi conferea reclamantului un drept de creanţă căreia îi corespundea o obligaţie de a face şi nicidecum o obligaţie de a da specifică unui contract de vânzare cumpărare. Reclamantul şi-a pierdut calitatea de parte contractantă în antecontractul de vânzare cumpărare, astfel încât,  nu poate cere anularea contractului de vânzare cumpărare încheiat între reclamant şi SC C. SRL, nefiind creditorul obligaţiei de a încheia un contract de vânzare cumpărare. Prin desfiinţarea antecontractului de vânzare cumpărare atât prin împlinirea termenului cât şi prin  condiţia rezolutorie, pârâtul nu a mai fost legat de vreo obligaţie de a face faţă de reclamant, astfel încât a încheiat o promisiune de vânzare cumpărare la 10.12.2003 cu SC C. SRL, notată în CF 3635 Boiu, şi la 07.01.2004 şi ulterior un contract de vânzare cumpărare.

Pârâta SC C. SRL a depus întâmpinare (f. 22, 23) solicitând respingerea acţiunii, susţinând că în situaţia în care promitentul – vânzător a vândut lucrul de două ori, iar cel de-al doilea cumpărător, respectiv SC C. SRL şi-a transcris titlul de dobândire înaintea primului cumpărător ( în persoana reclamantului), ci fiind şi beneficiarul unui act autentic de vânzare – cumpărare. Într-o atare situaţie, ce implică vânzări succesive, dacă cel de-al doilea cumpărător este singurul care şi-a transcris actul translativ de proprietate, el are un drept de proprietate mai puternic chiar dacă actul său de dobândire a fost mai în urmă, conform principiului  qui prior tempora potor iure. Reclamantul este terţ în sensul art. 1802 C.civ astfel că anularea unui act juridic autentic nu poate fi cerută de o persoană  ce nu a participat la încheierea actului. În raport de succesiunea actelor juridice întocmite în cauză, condiţiile de existenţă a fraudei sunt excluse revânzarea imobilului având un caracter real şi nu fictiv, excluzându-se în cauză, orice concept al vreunei manopere frauduloase sau simulaţii. Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare încheiată în formă autentică între pârâtă şi proprietarul construcţiilor din litigiu, este anterioară notificării din 23.12.2003, invocată de reclamant, după cum la data încheierii contractului autentic de vânzare – cumpărare, privind aceste construcţii, în CF nu era notată nici o promisiune bilaterală de vânzare - cumpărare sau existenţa vreunor litigii cu privire la aceste lucruri, aspecte care sunt de natură să înlăture în cauză, conceptul de fraudare.

Prin încheierea pronunţată în şedinţa publică din 13.05.2004, instanţa a dispus conexarea dosarului 498/2004 la dosarul 53/2004.

S-au luat interogatorii pârâţilor Latcu Miron Gheorghe, S. N., SC C. SRL.

Reclamantul a invocat excepţia de necompetenţă materială a Judecătoriei Sighişoara, susţinându-se că litigiul trebuie judecat potrivit dispoziţiilor art.2 pct. 1 lit. a Cpc, în primă instanţă de Tribunalul Mureş, fiind un litigiu comercial, întrucât imobilul din litigiu are o destinaţie comercială , el fiind cumpărat de la o societate comercială SC Agromec SA Secţia Boiu, are acum o asemenea destinaţie şi a fost cumpărat de SC C. SRL, potrivit susţinerii acestei societăţi în acţiunea introductivă ce a format obiectul dosarului 413/04, pentru a desfăşura o activitate economică. Una din părţile litigiului şi a cauzei  SC C. SRL este o societate comercială. Litigiul promovat pentru anularea contractului încheiat la 7. 01.2004 este un litigiu neevaluabil în bani, el neavând nici o pretenţie de la pârâţi, fiind doar prejudiciat de actul încheiat între aceştia şi a cărui anulare o cere. Potrivit  disp. art. 2 pct. 1 lit. a Cpc litigiile comerciale a căror obiect nu este evaluabil în bani se judecă în primă instanţă de tribunal. În acest sens s-a pronunţat şi Curtea de Apel Mureş în cauza având ca obiect evacuarea socotind litigiul comercial, cu trimiterea dosarului spre soluţionare Tribunalului Mureş.

Prin SC 822/27 pronunţată în dosarul 53/2004 s-a admis excepţia de inadmisibilitate invocată în cauză din oficiu, în temeiul dispoziţiilor art. 720 ind.1 Cpc şi în consecinţă, s-a respins acţiunea civilă formulată de reclamant, cererea reconvenţională formulată de SC C. SRL, precum şi cererea reconvenţională a reclamantului S. N.. S-au respins ca nefondat excepţia de necompetenţă materială a acestei  instanţe invocată de către reclamant, excepţia nelegalei timbrări a acţiunii civile formulata de către reclamant, invocată de către instanţă din oficiu.

Curtea de Apel Tg. Mureş – Secţia Civilă prin Decizia 861/R/ 16.11.2004  pronunţată în Dosarul 1809 /2004/C a declinat în favoarea Tribunalului Mureş calea de atac promovată de reclamant împotriva SC 833/2004 a Judec. Sighişoara.

Prin Decizia civilă nr. 1/13.01.2005 pron. În dosarul 6500/2004 Tribunalul Mureş a declinat competenţa de soluţionare a căii de atac promovată de reclamant împotriva SC 833/27. 05.2004 a Judecătoriei Sighişoara în favoarea Tribunalului Comercial Mureş.

Cauza a fost înregistrată la Tribunalul Mureş sub nr. 76/2005.

Prin Decizia 67/R/17.06.2005  pronunţată în această cauză s-a admis recursul declarat de reclamantul Colceru Aurel împotriva sentinţei nr.833/2004 a Judecătoriei Sighişoara, s-a casat hotărârea atacată şi s-a dispus trimiterea cauzei spre rejudecare Tribunalului Comercial Mureş.

La 5  decembrie 2005 prin Sentinţa nr. 1105 pronunţată în dosarul 76/2005 s-a dispus disjungerea cauzei în rejudecare ce formează obiectul dosarului 53/2004 al Judecătoriei Sighişoara de cel ce formează obiectul dosarului 498/2004. S-a declinat competenţa soluţionării acţiunii formulată de reclamantul Colceru Aurel în contradictoriu cu pârâţii Latcu  Miron Gheorghe, Şonea N. înregistrată sub nr. 53/2004, în rejudecare, în favoarea Judecătoriei Sighişoara. S-a stabilit termen pentru soluţionarea acţiunii ce formează obiectul dosarului 498/2004 la data de 9.01.200.

Urmare a celor dispuse prin această decizie a Tribunalului  Comercial Mureş, s-a înregistrat la 27.12 2005 la Judecătoria Sighişoara dosarul 2578/R/ 2005.

Prin încheierea pronunţată în şedinţa publică din 1.03.2006 în această cauză (f.18) s-a dispus  suspendarea acţiunii formulată de reclamntul C.A. împotriva pârâţilor Latcu Miron Gheorghe, S. N. până la soluţionarea irevocabilă a dosarului 498/2004 al Tribunalului Comercial Mureş (devenit 76/2005).

Cauza a fost înregistrată ulterior în sistem informatizat ECRIS sub nr. 2594/308/2008.

După repunerea pe rol a acestei cauze reclamantul a depus o precizare de acţiune ( f.111-112), în sensul că solicită ca între el în calitate de promitent cumpărător şi pârâtul S. N. în calitate de promitent vânzător a intervenit la 8.11.2002 o promisiune de vânzare – cumpărare având drept obiect imobilul teren extravilan în suprafaţă de 2500 mp înscris în CF 3635 Boiu cu nr. cad. 1069/1/4/1(identic cu parcela 1153/1, tarlaua 22 din TP 5893/ 11.01.2002), să se dispună obligarea pârâtului să încheie contract autentic de vânzare cumpărare pentru imobilul teren extravilan în suprafaţă de 2500 mp înscris în CF 3635 Boiu, cu nr cad. 1069/1/4/1 (identic cu parcela 1153/1, tarlaua 22 din TP 5893/ 11.01.2002), în caz contrar hotărârea pronunţată să ţină loc de act autentic de vânzare – cumpărare apt a fi intabulat în CF, să se dispună intabularea dreptului de proprietate pe numele reclamantului, în cotă  de 1/1 parte a imobilului teren extravilan în suprafaţă de 2500 mp înscris în CF 3635 Boiu cu nr. cad 1063/1/4/1 ( identic cu parcela 1153/1, tarlaua 22 din TP 5893/ 11.01.2002).

S-au luat interogatorii reclamantului, prin mandatar av. Lepedeanu Neculae ( f.134), pârâtului S. N. (f.131).

Prin cererea înregistrată la 26.04.2013 reclamantul a solicitat în temeiul art.246 Cpc să se ia act că renunţă la judecarea acţiunii formulată împotriva pârâtului Latcu Miron Gheorghe.

Din probele aflate la dosarul cauzei instanţa reţine următoarele:

Prin TP 5893/11.01.2002 eliberat de Comisia Judeţeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Trenurilor Mureş s-a constituit dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 2500 mp situat în tarlaua 22 , parcela1153/1 în favoarea pârâtului S. N..

La 8.11.2002, între pârâţii Latcu Miron Gheorghe, S. N., în calitate de vânzători, şi reclamantul Colceru Aurel în calitate de cumpărător pe de altă parte, s-a încheiat un înscris intitulat „Contract” având ca obiect vânzarea – cumpărarea activului Secţiei de Mecanizare şi terenul aferent în suprafaţă de 6250. S-a stabilit că valoarea activului  este de 6250 Euro, din care cumpărătorul plăteşte 2000 Euro vânzătorilor în avans, restul urmând a fi achitat la definitivarea actelor de vânzare cumpărare cu termen apropiat în data de 31.12.2002 şi termen îndepărtat  31.03.2003. De asemenea, s-a stipulat că reclamantul beneficiază şi utilizează activul până la finalizarea actelor de vânzare – cumpărare.

Prin încheierea CF 4855-4861/ 22.08.2003 s-a dispus intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului teren extravilan în suprafaţă de 2500 mp, identic cu parcela 1153/1, tarlaua 22 din  TP 5893/2002 în favoarea lui S. N. şi totodată s-a evidenţiat că pe acest imobil sunt edificate următoarele construcţii: C1 – Hală cu S.u. =113,53 mp, compusă din una hală reparaţii utilaje agricole, birou , magazie, atelier sudură, magazie utilaje sudură, magazie din lemne şi C3 – Depozit carburanţi.

Prin aceeaşi încheiere de carte funciară s-a dispus intabularea dreptului de proprietate asupra construcţiilor descrise mai sus în favoarea lui Latcu Miron Gheorghe în baza contractului de vânzare – cumpărare încheiat cu SC Servogramec Mureş SA şi înregistrat sub nr. 450/C/ 10.09.1993.

La 7.01.2004 între Latcu Miron Gheorghe în calitate de vânzător şi SC C. SRL, în calitate de cumpărător, s-a încheiat un contract de vânzare cumpărare cu privire la construcţiile situate în com. Albeşti, sat. Boiu nr. 480, jud. Mureş, înscris în CF3635 Boiu, nr. top 1069/1/4/1.

Prin încheierea Cf 71/8.01.2004, în baza acestui contract s-a dispus intabularea dreptului de proprietate asupra acestei construcţii în favoarea Societăţii comerciale SC C. SRL.

Prin notificarea emisă în dosarul 162/23.12.2013 al BEJ Kenosy Adrian reclamantul i-a convocat pe pârâţii Latcu Miron Gheorghe şi  S. N. în data de 9.01.2004, orele 10.00 la BNP Urian Marilena din Sighişoara, str. N. Bălcescu, nr.6 pentru a încheia în formă autentică contractul de vânzare cumpărare pentru actul „Secţia de mecanizare Boiu” şi terenul aferent de 0,25 ha, totodată fiind menţionat faptul că diferenţa de preţ, de 4250 Euro o va achita în data de 9 ian. 2004 în momentul încheierii contractului de vânzare – cumpărare în formă autentică.

Judecătoria Sighişoara, prin SC 363/22.03.2006 pronunţată în dosarul 811/ 2005 a respins acţiunea formulată de reclamanţii Latcu Miron Gheorghe, S. N. împotriva pârâtului C.A., având ca obiect rezoluţiunea antecontractului de vânzare – cumpărare, sub semnătură privată din data de 8.11.2002 pentru neplata preţului în termenul convenit, constatarea nulităţii absolute parţiale a aceluiaşi act în ceea ce priveşte vânzarea terenului.

Tribunalul Comercial Mureş, prin sentinţa comercială 2587/24. 10.2006 pronunţată în dosarul 76/2005 a admis acţiunea formulată şi precizată de reclamantul Colceru Aurel împotriva pârâţilor Latcu Miron Gheorghe, SC C. SRL, a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare – cumpărare încheiat la 7.01.2004 între cei doi pârâţi, având ca obiect construcţiile situate în com. Albeşti, sat. Boiu nr. 480, jud Mureş, înscris în CF 3635 Boiu nr. top 1609/1/4/1, a anulat încheierea de intabulare nr. 71/2004 a Biroului CF Sighi?oara ?i a dispus restabilirea situa?iei de carte funciară în ceea ce prive?te construc?iile respective.

Apelul declarat de Latcu Miron Gheorghe, împotriva acestei sentin?e a fost respins prin Decizia nr. 10/A/23.02.2007 pronunţată de Curtea de Apel Tg. Mureş – Secţia Comercială de Contencios Administrativ şi Fiscal în dosarul 1229/43/ 2006.

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie-  Secţia Comercială prin Decizia 3931/30.11.2007 pronunţată în dosarul 1229/43/2006 a admis recursul declarat de pârâţii, Latcu Miron Gheorghe, S. N., SC C. SRL, împotriva Deciziei 10/A/2007 a Curţii de Apel Tg. Mureş, pe care a casat-o şi trimis-o spre rejudecarea apelului aceleiaşi instanţe.

Prin Decizia 68/A/22.09.2008 pronunţată de Curtea de Apel Tg. Mureş – Secţia Comercială de Contencios Administrativ şi Fiscal în dosarul 1229/43/2006 s-a admis apelul formulat de SC C. SRL prin lichidator Heuter Iosif, Latcu Miron Gheorghe, S. N. împotriva sentinţei comerciale nr. 2587/24.10.2006 a Tribunalului Mureş pronunţată în dosarul 76/2005, şi în consecinţă s-a desfiinţat hotărârea atacată şi  s-a dispus trimiterea cauzei spre rejudecare primei instanţe, respectiv Tribunalul Comercial Mureş

Recursul declarat de Latcu Miron Gheorghe, S. N. SC C. SRL, împotriva acestei decizii a fost respins pin Decizia 1369/8.05.2009 pronunţată  de ÎCCJ – Secţia Comercială în dosarul 10404/1/2008.

După casare, cauza s-a înregistrat pe rolul Tribunalului Comercial Mureş sub nr. 856/1371/2009.

În această cauză S. N. a depus o cerere de intervenţie în interesul pârâţilor Latcu Miron Gheorghe, SC C. SRL, solicitând ca prin sentinţa ce se va pronunţa să se dispună respingerea ca nefondată a acţiunii reclamantului (f.31), cerere încuviinţată în principiu prin încheierea pronunţată în şedinţa publică din 20.11.2009.

Prin sentinţa comercială 2381/18.06.2010 pronunţată în acest dosar, Tribunalul Comercial Mureş, a admis cererea formulată de reclamantul Colceru Aurel împotriva pârâţilor Latcu Miron Gheorghe, SC C. SRL şi în consecinţă s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare – cumpărare încheiat la 7.01.2004 între Latcu Miron Gheorghe şi  SC C. SRL având ca obiect construcţiile situate în comuna Albeşti, sat Boiu, nr. 480, jud. Mureş înscris în CF 3635 Boiu, nr. top 1069/1/4/1, s-a dispus anularea încheierii nr. 71/08.01.2004 de înscriere în CF 3635 Boiu, nr. top 1069/1/4/1 sub B4, a contractului de vânzare – cumpărare nul şi restabilirea situaţiei anterioare de carte funciară; S-a respins cererea de intervenţie în interesul pârâţilor formulată de intervenientul S. N. cererea pârâţilor şi a intervenientului în interesul pârâţilor de obligare a reclamantului la plata cheltuielilor de judecată.

Curtea de Apel Tg. Mureş, prin Decizia nr. 47/A/30.06.2011 pronunţată în Dosarul 856/1371/2009 a admis apelul declarat de Latcu Miron Gheorghe, SC C. SRL, S. N. împotriva  sentinţei 2381/18.06.2010 pronunţată de Tribunalul Comercial Mureş, în dosarul 856/1371/2009, a schimbat în totalitate hotărârea atacată în sensul că a respins acţiunea formulată de reclamantul Colceru Aurel în contradictoriu cu pârâţii, având ca obiect constatarea nulităţii contractului de vânzare cumpărare autentificat şi anularea încheierii de autentificare nr. 71/8.01.2004 cu restabilirea situaţiei anterioare de carte funciară. S-a admis cererea de intervenţie în interesul pârâţilor Şovea N. reclamantul Colceru a fost obligat la plata cheltuielilor de judecată în favoarea lui Latcu Miron Gheorghe, SC C. SRL, S. N..

Prin Decizia 563/9.02.2012 pronunţată în dosarul 856/1371/2009, ÎCCJ – Secţia a II a Civilă a constatat nulitatea cererii de reurs formulată de reclamnt împotriva Deciziei 47/A/30.06.2011 a Curţii de Apel Tg. Mureş.

Instanţa constată că înscrisul intitulat „Contract” încheiat la 8.11.2002 între reclamantul Colceru Aurel şi pârâţii S. N. are, în lipsa formei autentice, valoarea unui antecontract de vânzare – cumpărare care dă naştere numai unei obligaţii de a face, aceea de a perfecta în viitor contractul în formă autentică.

Terenurile – indiferent că sunt situate în intravilanul sau extravilanul localităţilor şi indiferent de întinderea suprafeţei – pot fi înstrăinate (dobândite) prin acte juridice între vii, sub sancţiunea nulităţii absolute, numai dacă actul a fost încheiat în formă autentică. Transcrierea dreptului de proprietate se face numai prin înscrierea în cartea funciară.

Din interpretarea clauzelor contractului legate de obligaţiile corelative ce reveneau reclamantului şi pârâtului S. N., instanţa reţine că părţile au convenit ca plata diferenţei de preţ să se facă la definitivarea de către vânzător a formalităţilor de intabulare a dreptului său de proprietate asupra terenului. Aşadar obligaţia reclamantului de a achita această diferenţă de preţ a luat naştere la momentul la care pârâtul îşi îndeplinea obligaţia de intabulare a terenului. De la data de 22.08.2003, când imobilul a fost intabulat pe numele său, pârâtul era îndreptăţit să-i pretindă reclamantului diferenţa de preţ şi era obligat să se prezinte la notariat pentru încheierea contractului în formă autentică.

Pârâtul a recunoscut la interogatoriu că nu l-a înştiinţat direct pe reclamant despre faptul că au fost îndeplinite formalităţile de intabulare a bunului imobil, ci doar a luat legătura cu nepotul acestuia.

Conform  recipisei nr. 24/253360102/10.03.2004 reclamantul a consemnat la CEC diferenţa de preţ, datorată executând în mod valabil obligaţia asumată, fapt recunoscut de către pârât la interogatoriu.

Aşadar reclamantul are un interes personal şi actual în promovarea prezentei acţiuni dedusă judecăţii. În  speţă, sunt îndeplinite condiţiile pentru promovarea acţiunii existenta înscrisului sub semnătură privată, plata integrală a preţului.

Actul sub semnătură privată probează o convenţie legal făcută atât din punctul de vedere al art. 948 Cciv. (capacitatea de a contracta, obiectul determinat, cauza ilicită) cât şi în ceea ce priveşte condiţiile vânzării prevăzute de art. 1303, 1306, 1310 Cciv.

Cele susţinute de pârât în sensul că actul intitulat „Contract” încheiat la 8.11.2002 nesocoteşte prevederile art.32 din L18/1990 nu pot fi primite.

Art.32 alin 1 din L18/1991 prevede că terenul atribuit conform art. 19 alin. 1, art.21 şi art. 43 nu poate fi înstrăinat prin acte între vii timp de 10 ani; socotiţi de la începutul anului următor celui în care s-a făcut înscrierea proprietăţii, sub sancţiunea nulităţii absolute a actului de înstrăinare.

Aceste dispoziţii vizează însă doar actele juridice de înstrăinare şi aşa cum s-a arătat anterior, înscrisul încheiat între părţi, nu reprezintă un contract de vânzare – cumpărare ci în lipsa formei autentice , are caracterul unui antecontract de vânzare – cumpărare. Chiar dacă la data încheierii acestui înscris nu erau împliniţi cei 10 ani prevăzuţi de art. 32 alin. 1 din L.18/1991 nu este vorba de o înstrăinare. Nu pot fi primite cele susţinute de pârât în sensul că în situaţia în care ar fi obligat să înstrăineze terenul s-ar produce mai multe daune, proprietarul construcţiei aflate pe teren fiind o societate comercială SC C. SRL, întrucât terenul nu a făcut obiectul convenţiei încheiată între S. N. şi SC C. SRL şi pârâtul este ţinut să-şi respecte obligaţia asumată prin actul încheiat cu reclamantul.

Pentru considerentele arătate mai sus şi văzând şi dispoziţiile art. 49 alin 2 din L.7/1996 instanţa va admite acţiunea formulată  şi precizată de reclamantul Colceru Aurel în contradictoriu cu pârâtul S. N. şi în consecinţă va constata că între reclamant, în calitate de promitent cumpărător, şi pârât, în calitate de promitent vânzător,a intervenit la data de 08.11.2002 o promisiune de vânzare cumpărare cu privire la imobilul teren extravilan în suprafaţă de 2500 mp înscris în CF 3635 Boiu, nr. cad. 1069/1/4/1( identic cu parcela 1153/1, tarlaua 22 din titlul de proprietate nr. 5893/2002),va obliga pârâtul să încheie contract autentic de vânzare cumpărare cu privire la imobilul descris mai sus, în caz contrar prezenta sentinţă ţine loc de act autentic de vânzare cumpărare, va dispune intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului descris mai sus în favoarea reclamantului în cotă de 1/1 parte.

Pe cale de consecinţă, va respinge cererea reconvenţională formulată de pârâtul S. N. în contradictoriu cu reclamantul Colceru Aurel.

Văzând manifestarea de voinţă a acestuia şi dispoziţiile art. 246 Cpc, se va lua act că reclamantul a renunţat la judecarea acţiunii formulată împotriva pârâtului Laţcu Miron Gheorghe.

Fiind în culpă procesuală, pârâtul S. N. va fi obligat  conform dispoziţiilor art. 274 Cpc la 4160 lei cheltuieli de judecată către reclamant cheltuieli reprezentând contravaloarea onorariului de avocat şi taxei de timbru.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Admite acţiunea formulată şi precizată de reclamantul C.A. domiciliat in Mureş în contradictoriu cu pârâtul S. N. domiciliat in Albesti, jud. Mureş şi, în consecinţă.

Constată că între reclamant, în calitate de promitent cumpărător, şi pârât, în calitate de promitent vânzător,a intervenit la data de 08.11.2002 o promisiune de vânzare cumpărare cu privire la imobilul teren extravilan în suprafaţă de 2500 mp înscris în CF 3635 Boiu, nr. cad. 1069/1/4/1( identic cu parcela 1153/1, tarlaua 22 din titlul de proprietate nr. 5893/2002).

Obligă pârâtul să încheie contract autentic de vânzare cumpărare cu privire la imobilul descris mai sus, în caz contrar prezenta sentinţă ţine loc de act autentic de vânzare cumpărare.

Dispune intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului descris mai sus în favoarea reclamantului în cotă de 1/1 parte.

Respinge cererea reconvenţională formulată de pârâtul S. N. în contradictoriu cu reclamantul C.A..

Ia act că reclamantul a renunţat la judecarea acţiunii formulată împotriva pârâtului LAŢCU MIRON GHEORGHE.

Obligă  pârâtul S. N.  la 4160 lei cheltuieli de judecată către reclamant.

Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare

Pronunţată în şedinţă publică, 16.05.2013 

Preşedinte,

Doina Volanschi

Grefier,

Mioara Maior Dita

Red.DV-tehnored. MMD

Domenii speta

Spete similare