Hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare in forma autentica

Achitare impozit. Lipsa elementului corpus constând în stăpânirea materială a bunului. Lipsa posesiei. Consecinţe asupra efectului întreruptiv de prescripţie a dreptului material la acţiune având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de act autentic de înstrăinare.

Neîntrunirea vreunuia dintre cele două elemente ale posesiei, corpus şi animus face ca posesia să fie inexistentă. Cu toate acestea, elementul corpus, poate fi exercitat şi prin altul, respectiv prin intermediul unor contracte prin care se transmite folosinţa materială a lucrului, cum ar fi locaţiunea, arendarea, etc. Prin încheierea unor asemenea contracte translative de folosinţă elementul material al posesiei nu se pierde întrucât este exercitat prin altul, respectiv corpore alieno.

În schimb  nu poate fi vorba de posesie atunci când nu se exercită niciun  act de folosinţă  materială  asupra imobilului nici personal nici prin altul, întrucât nu există cel puţin elementul corpus. Simpla achitare a impozitului nu poate reprezenta posesie prin ea însăşi, întrucât, deşi ar putea exista elementul animus, cu toate acestea, nu există elementul corpus, mai precis stăpânirea în fapt a bunului. În consecinţă, lipsind posesia asupra imobilului, nu se poate invoca efectul întreruptiv al prescripţiei extinctive prin recunoaşterea dreptului, iar acţiunea în pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de act autentic de înstrăinare trebuie respinsă.

(Tribunalul Arad ,secţia civilă, decizia civilă  nr. 255/23 februarie 2015, dosar nr. 34/210/2014)

Prin sentinţa civilă nr. 4087 din 24.09.2014  pronunţată de Judecătoria Arad s-a admis excepţia prescripţiei, invocată de pârâtă şi, în consecinţă, s-a respins acţiunea pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, formulată de reclamanta SC A.D.K. SRL, împotriva pârâtei T.F.

A fost obligată reclamanta să plătească pârâtei cheltuieli de judecată de 700 lei.

Pentru a hotărî astfel prima instanţă a soluţionat cu prioritate excepţia prescrierii dreptului material la acţiune, invocată de pârâtă.

Astfel, la 08.09.2010, societatea reclamantă a încheiat cu pârâta o promisiune de vânzare cumpărare, prin care aceasta din urmă s-a obligat să-i vândă, în schimbul preţului de 19.500 lei, un teren arabil în suprafaţă de 54400 mp situat în localitatea Zărand. Reclamanta nu a dovedit că ar fi intrat vreodată în posesia terenului iar la acest termen de judecată a recunoscut că nu foloseşte terenul.

Actul încheiat de părţi a dat naştere următoarelor drepturi corelative: a pârâtei de a-i fi achitat preţul şi al reclamantei de a pretinde pârâtei să efectueze în viitor demersurile în vederea transmiterii dreptului de proprietate asupra terenului.

Aceste drepturi sunt drepturi de creanţă, executarea lor putând fi cerută doar în interiorul termenului general de prescripţie, de 3 ani, prevăzut de art. 3 din Decretul 167/1958, acest act normativ fiind aplicabil în cauză, conform art. 201 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Noului Cod civil.

Prima instanţă a reţinut că, în cauză, termenul de prescripţie a început să curgă, potrivit art. 7 alin. 1 din Decretul 167/1958, de la momentul naşterii dreptului material la acţiune, respectiv de la data încheierii convenţiei, 08.09.2010.

Acţiunea a fost înregistrată la această instanţă la 14.01.2014 şi cum, din probatoriul administrat, nu a fost relevată nici o cauză de suspendare sau întrerupere a prescripţie, prima instanţă a constatat că acţiunea reclamantei s-a prescris. Ca urmare, în temeiul textelor de lege susmenţionate, prima instanţă a admis excepţia şi a respins cererea privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc contractului autentic de vânzare-cumpărare.

Pârâta a efectuat cheltuieli de judecată de 700 lei, reprezentând onorariul avocatului. În temeiul art. 453 Cod procedură civilă, prima instanţă a obligat reclamanta, căzută în pretenţii, la plata acestei sume.

Împotriva acestei hotărâri a declarat apel reclamanta S.C. A.D.K. S.R.L. prin care a solicitat admiterea apelului, anularea sentinţei apelate şi trimiterea cauzei spre rejudecare în temeiul art. 480 alin. 3 Cod procedură civilă.

În motivare apelanta arată că, prima instanţa a respins acţiunea formulată de către aceasta ca urmare a admiterii excepţiei prescripţiei şi a considerat că aceasta nu a făcut dovada posesiei terenului în litigiu.

Învederează că la dosarul cauzei a depus certificatul fiscal care atestă că societatea apelantă a înregistrat terenul în evidenţele fiscale ale Primăriei şi a plătit impozitul aferent. Rezultă că aceasta şi-a manifestat prerogativele de proprietar şi în nici un caz nu a stat în pasivitatea care este practic sancţionată de legiuitor, prin instituirea termenelor de prescripţie.

Noţiunea de posesie a fost interpretata de prima instanţă într-un sens extrem de rigid şi restrâns deoarece, după cum a arătat la soluţionarea excepţiei prescripţiei instanţa trebuia să analizeze dacă societatea apelantă a manifestat pasivitate sau, dimpotrivă vreun interes faţă de terenul în litigiu. Interesul este fără dubiu manifestat, iar posesia faptică apreciază că nu putea să denote un interes mai mare decât cel manifestat prin plata impozitului către stat.

De altfel, societatea apelantă nu avea obligaţia să exploateze în vreun fel terenul, existând varianta achiziţionării acestuia strict în scop de investiţie. Mai mult, consideră că intimata a dat dovada de rea-credinţă, încurajată practic de către instanţă prin admiterea excepţiei prescripţiei. Astfel, acesta a încasat preţul pentru teren, a stat în pasivitate totală de la data încheierii promisiunii, nu şi-a achitat nici măcar taxele şi impozitele, iar acum se prevalează de excepţia prescripţiei, pentru a rămâne atât cu terenul, cât şi cu preţul acestuia, îmbogăţindu-se fără just temei.

Pentru aceste motive, apelanta solicită admiterea apelului şi trimiterea cauzei spre rejudecare.

Intimata a depus la dosar întâmpinare prin care solicită respingerea apelului formulat de apelantă şi menţinerea sentinţei atacate ca fiind temeinică şi legală.

În motivare intimata a araătat că, prin promisiunea de vânzare-cumpărare încheiată la data de 08.09.2010, s-a obligat să vând imobilul în suprafaţă de 54.400 mp, înscris în titlul de proprietate nr. 57.418/1995, tarla 177, parcela A 943/94; tarla 176, parcela A 972/3; tarla 118 parcela A 683/145; tarla 360/1, parcela A 1670/1/15, tarla 141, parcela A 810/4/57, tarla 177, parcela 943/14, tarla 227, parcela 1268/1/6. Întrucât în promisiunea de vânzare-cumpărare nu s-a prevăzut un termen până la care părţile se obligă să încheie contractul de vânzare-cumpărare, termenul de prescripţie de 3 ani curge de la data încheierii antecontractului, respectiv de la data de 08.09.2010, conform art. 7 alin. 2 din Decretul 167/1958.

Având în vedere cele arătate mai sus, solicită a se observa că obligaţia promitentului-vânzător de a încheia contractul de vânzare-cumpărare, obligaţie născută din promisiunea dc vânzare-cumpărare, s-a stins la data de 08.09.2013. Întrucât acţiunea reclamantei a fost introdusă la data de 14.01.2014, deci după împlinirea termenului de prescripţie, în mod legal şi corect a reţinut prima instanţă că acţiunea reclamantei este prescrisă.

Mai mult, raportat la dispoziţiile art. 16 din Decretul nr. 167/1958, pentru a fi în prezenţa unei întreruperi a cursului prescripţiei, este necesară o recunoaştere a drepturilor apelantei venită din partea intimatei.

De asemenea, intimata mai arată că din actele depuse la dosar de către apelantă, şi anume certificat de rol fiscal nr. 129 din 28.01.2014 emis de P.Z., nu rezultă că aceasta ar fi achitat impozitul pe terenul în cauză, ci doar faptul că la începutul acestui an, deci după împlinirea termenului de prescripţie, apelanta s-a înscris pe rolul fiscal al primăriei cu terenurile respective. Mai mult, chiar dacă apelanta ar fi plătit impozitul în cursul termenului de prescripţie şi nu ulterior împlinirii acestuia, în condiţiile în care înregistrarea în evidenţele fiscale are la bază o declaraţie a persoanei impuse, plata impozitului nu echivalează cu o recunoaştere a dreptului făcută de cel în folosul căruia curge prescripţia, deci nu poate fi avută în vedere drept cauză de întrerupere a acesteia.

Intimata consideră că, susţinerile apelantei privind intrarea în posesia terenurilor care au făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare nu sunt susţinute de probe. Aşa cum corect a menţionat instanţa de fond în sentinţa atacată, la termenul din 24.09.2014 aceasta a recunoscut că nu a folosit niciodată terenul. Faptul că aceasta a achitat impozitul după împlinirea termenului de prescripţie extinctivă nu îi poate conferi acesteia prerogative de proprietar, câta vreme în tot cursul termenului de prescripţie apelanta nu a manifestat niciun interes pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Astfel, deşi acesteia îi revenea obligaţia de a întabula terenul care face obiectul litigiului, prin reprezentantul acesteia C.B., până în prezent acest lucru nu s-a întâmplat. Mai arată că nu a fost convocată la notar în vederea încheierii contractului.

În ceea ce priveşte afirmaţiile apelantei referitor la pasivitatea intimatei dată de faptul că nu ar fi achitat taxele şi impozitele aferente terenului în litigiu, intimata învederează faptul că dreptul de proprietate este un drept perpetuu, care există independent de exercitarea lui şi care nu se poate stinge prin neuz. Faptul că nu a plătit taxele şi impozitele asupra terenului nu o îndreptăţeşte pe apelantă să devină proprietara terenului fără a-şi îndeplini propriile obligaţii, eventuala sancţiune în acest caz fiind aplicarea dobânzilor şi a penalităţilor de întârziere de către organul fiscal. Mai mult, în cauză nu poate fi vorba de o îmbogăţire fără just temei câtă vreme atât prescripţia extinctivă, cât şi cea achizitivă sunt menite să sancţioneze pasivitatea titularului dreptului neexercitat în termenul legal, iar apelanta avea posibilitatea să introducă acţiunea anterior împlinirii termenului de prescripţie.

Pentru toate aceste motive, intimata solicită respingerea apelului şi menţinerea sentinţei civile nr. 4087/24.09.2014 pronunţată de Judecătoria Arad ca fiind temeinică şi legală, cu cheltuieli de judecată.

 În drept a invocat dispoziţiile art. 205 Cod procedură civilă, art. 7 alin. 2, art. 16 Decretul nr. 167/1958.

Analizând apelul de faţă, prin prisma motivelor formulate şi a probelor administrate, tribunalul reţine următoarele:

Prima instanţă a soluţionat cauza în baza excepţiei prescripţiei dreptului la acţiune, excepţie pe care a admis-o, respingând cererea de chemare în judecată.

Prin criticile aduse sentinţei apelate se tinde la anularea hotărârii primei instanţe, care s-ar fi pronunţat greşit pe excepţie şi la evocarea fondului cauzei. Ca atare, tribunalul va analiza prin prisma motivelor de apel, raportate la considerentele decisive ale primei instanţe legalitatea soluţiei date asupra excepţiei prescripţiei dreptului la acţiune.

În acest sens, tribunalul reţine că este de necontestat faptul că, la data de  08.09.2010, apelanta-reclamantă a încheiat cu intimata-pârâtă o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare, prin care intimata-pârâtă s-a obligat să-i vândă, în schimbul preţului de 19.500 lei, un teren arabil în suprafaţă de 54400 mp situat în localitatea Zărand. Reclamanta nu a dovedit că ar fi intrat vreodată în posesia terenului iar la acest termen de judecată a recunoscut că nu foloseşte terenul.

Obligaţia intimatei-pârâte, asumată prin contract, constând în perfectarea promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare într-un veritabil contract de vânzare-cumpărare este o obligaţie de a face, personală, căreia îi corespunde un drept corelativ de creanţă al apelantei-reclamante, respectiv un drept personal de a cere doar pârâtei obligate prin contract îndeplinirea obligaţiei sale de a face.

Fiind un drept personal, mai precis un drept de creanţă, dreptul apelantei-reclamante este supus prescripţiei extinctive în termenul general de de 3 ani, prevăzut de art. 3 din Decretul-Lege nr.167/1958, incident în speţă, date fiind dispoziţiile art. 201 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Noului Cod civil, potrivit cărora, prescripţiile începute şi neîmplinite la data intrării în vigoare a Noului cod civil rămân supuse dispoziţiilor legale în vigoare la data la care au început să curgă. Cum este de netăgăduit faptul că prescripţia a început să curgă la 08.09.2010, data încheierii promisiunii sinalagmatice, având în vedere şi data intrării în vigoare a Noului cod civil, respectiv 01.10.2011, rezultă că dispoziţiile aplicabile în materia prescripţiei în litigiul pendinte sunt cele ale Decretului-Lege nr.167/1958.

În continuare, tribunalul reţine că, aşa cum s-a statuat mai sus, termenul de prescripţie extinctivă a început să curgă din momentul naşterii dreptului material la acţiune, respectiv de la data încheierii convenţiei, 08.09.2010.

Cum cererea de chemare în judecată a fost dedusă judecăţii primei instanţe abia la data de 14.01.2014 şi cum, din probatoriul administrat, nu a rezultat vreo cauză de suspendare sau întrerupere a termenului prescripţie, prima instanţă a constatat corect faptul că acţiunea apelantei-reclamante s-a prescris, fiind formulată cu depăşirea termenului general de prescripţie de 3 ani.

 Apelanta se prevalează de o eventuală posesie exercitată de aceasta asupra imobilului, ce ar constitui o cauză de întrerupere a termenului de prescripţie, aspect ce, potrivit susţinerilor apelantei a fost interpretat greşit de prima instanţă.

Nu poate fi primit aceste motiv de apel, de altfel singurul invocat de apelantă. În primul rând se impune precizarea că nu poate fi negat aspectul teoretic susţinut de apelantă, în sensul că, posesia exercitată asupra imobilului, ce face obiectul contractului, izvor al creanţei supusă prescripţiei reprezintă, de fapt, o recunoaştere a dreptului creditorului, ce constituie un motiv de întrerupere a termenului de prescripţie. Pe de altă parte însă, trebuie analizat in concreto, de la caz la caz, în ce măsură creditorul se poate prevala de o astfel de posesie. Este cunoscut faptul că posesia reprezintă o stare de fapt generatoare de efecte juridice, având în componenţă două elemente: elementul material corpus, ce presupune stăpânirea în fapt a bunului şi elementul intenţional animus, ce semnifică voinţa posesorului de a se comporta ca proprietar sau titular al altui drept real asupra bunului.  Neîntrunirea vreunuia dintre cele două elemente face ca posesia să fie inexistentă. Cu toate acestea, elementul corpus, poate fi exercitat şi prin altul, respectiv prin intermediul unor contracte prin care se transmite folosinţa materială a lucrului, cum ar fi locaţiunea, arendarea, etc. Prin încheierea unor asemenea contracte translative de folosinţă elementul material al posesiei nu se pierde întrucât este exercitat prin altul, respectiv corpore alieno. Or, în speţa dedusă judecăţii nu poate fi vorba de posesie întrucât nu există cel puţin elementul corpus, apelanta-reclamantă neexercitând acte de folosinţă asupra imobilului, cum a recunoscut încă din faza judecăţii în faţa primei instanţe şi nici nu a încheiat acte juridice translative de folosinţă cum ar fi contracte de locaţiune sau arendare, pentru a se putea spune că exercită stăpânirea materială a bunului prin altul. Simpla achitare a impozitului nu poate reprezenta posesie prin ea însăşi, întrucât, deşi ar putea exista elementul animus, cu toate acestea, nu există elementul corpus, mai precis stăpânirea în fapt a bunului.

Din aceste considerente, dat fiind faptul că nu s-a dovedit posesia exercitată de apelanta-reclamantă asupra imobilului ce face obiectul promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare şi pentru că nu există alte cauze de întrerupere sau suspendare a termenului de prescripţie extinctivă, în mod corect prima instanţă a admis excepţia prescripţiei dreptului la acţiune, respingând cererea de chemare în judecată.

Din cele ce preced, având în vedere faptul că prima instanţă a pronunţat o hotărâre legală şi temeinică, tribunalul, în baza art.480 alin.1 Cod procedură civilă, va respinge apelul declarat.

Domenii speta

Spete similare