Exercitarea în mod abuziv a dreptului de proprietate. Schimbare destinaţie imobil. Acordul coproprietarilor

Prin sentinţa civilă nr. 6622/10.12.2013, pronunţată de Judecătoria Sibiu, s-a admis în parte acţiunea formulată de către reclamantul T. A. în contradictoriu cu pârâţii C. A. şi R. I., şi în consecinţă au fost obligaţi pârâţii să-şi dea acordul în vederea obţinerii certificatului de urbanism şi a autorizaţiei de funcţionare de la Primărie în vederea desfăşurării unei activităţi comerciale în imobilul proprietatea sa, iar în caz de refuz hotărârea să ţină loc de acord al părţilor în vederea obţinerii certificatului de urbanism şi a autorizaţiei de funcţionare de la Primărie, s-au respins celelalte pretenţii ale reclamantului şi s-a respins cererea pârâtului R. de obligare a reclamantului la plata cheltuielilor de judecată.

Pentru a pronunţa această sentinţă prima instanţă a reţinut că prin cererea înregistrata pe rolul instanţei la data de 11.06.2013, reclamantul T. A. a chemat in judecata pârâţii C. A. şi R. I. solicitând instanţei să fie obligaţi pârâţii să îşi dea acordul în vederea obţinerii certificatului de urbanism şi a autorizaţiei de funcţionare de la Primărie în vederea desfășurării unei activităţi comerciale (birouri) în imobilul proprietate personală; obligarea pârâţilor de a-şi da acordul în vederea modificării accesului de intrare în spaţiul proprietate personală prin crearea unei intrări direct din stradă în incinta acestuia, în condiţiile legale impuse de autorităţile locale din punct de vedere tehnic şi urbanistic şi fără a afecta structura de rezistenţă a clădirii; în subsidiar, să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de acordul părţilor în vederea obţinerii certificatului de urbanism şi a autorizaţiei de funcţionare de la Primărie, precum şi a modificărilor constructive solicitate.

În motivare, reclamantul a arătat că este proprietarul imobilului situat în S., str. S., nr. 1, ap. 1 şi a închiriat imobilul societăţii comerciale SC I. SRL unde funcţionează un punct de lucru, sub denumirea de A. G., asistent în brokeraj asigurări cu care are încheiat un contract de comodat.

Deoarece imobilul are destinaţie de locuinţă a demarat procedura de schimbare de destinaţie şi a obţinut de la Primărie Sibiu avizul nr. 1 în scopul eliberării certificatului de urbanism prin care se aprobă schimbarea destinaţiei imobilului din cea de locuinţă în cea de spaţiu comercial dar cu condiţia ca toţi colocatarii să îşi dea acordul.

Totodată firma la care a închiriat imobilul, S.C. I. S.R.L. (sub denumirea de A. G. - asistent în brokeraj asigurări), a depus documentaţia şi prin Rezoluţia nr. 5 a obţinut de la Oficiul Registrului Comerţului înfiinţarea punctului de lucru.

Ultima etapă care trebuia parcursă de către firma chiriaşă pentru a funcţiona în legalitate era aceea de a obţine certificatul de urbanism şi autorizaţia de funcţionare de la Primărie. Potrivit setului de documente necesar aprobat de Primărie pentru obţinerea acestor documente era necesar acordul colocatarilor şi acordul băncii (anexat), unitate bancară de la care a contractat creditul în vederea achiziţionării imobilului.

Deşi pe cale amiabilă în nenumărate rânduri a solicitat acordul colocatarilor (vecinilor) o parte dintre aceştia, în speţă pârâții, au refuzat să-l dea fără a-şi motiva în vreun fel această decizie.

Le-a solicitat şi acordul de a putea realiza o uşă de intrare direct din stradă în spaţiu, dar nici acest lucru nu l-au acceptat.

Pârâţii chemaţi în judecată au refuzat cu rea-credinţă să-şi de acordul, ceea ce potrivit art. 15 şi art. 26 din Codul civil reprezintă un abuz de drept.

Prin refuzarea consimţământului se producea o dublă pagubă atât reclamantului, în calitate de proprietar care era lipsit de posibilitatea de a închiria spaţiul, cât şi societăţii chiriaşe, care era în imposibilitate de a-şi desfăşura activitatea.

Din schiţele şi proiectele anexate privind poziţionarea spaţiului şi din domeniul de activitate practicat de societatea chiriaşă rezultă că acestea nu sunt de natură să cauzeze o vătămare a drepturilor sau intereselor legitime ale pârâţilor care, în speţă, nu poate fi dovedită de către aceştia. Spaţiul care face obiectul acţiunii şi în care se desfăşoară activitatea firmei chiriaşe se află imediat, la intrarea în curte pe partea dreaptă (conform schiţei anexate) şi astfel atât chiriaşul cât şi persoanele care ar vizita sediul acestuia, nu trec prin faţa imobilelor pârâţilor şi nici măcar nu pătrund în curtea interioară.

De asemenea activitatea practicată de chiriaş nu este generatoare de zgomote, gălăgie sau larmă, fiind o activitate de birou , iar numărul de angajaţi al firmei chiriaşe se reduce la un singur angajat.

Pe de altă parte, zona unde este situat imobilul este o zonă cu preponderenţă comercială, cu magazine, sedii de firme, instituţii şi birouri de interes orăşenesc, iar referitor  la modificările constructive solicitate privind accesul în spaţiu direct din strada, se poate face dovada că aproape toate imobilele de pe acea parte a arterei au uşi de intrare create ulterior direct din stradă (nu din construcţie) şi că în acestea se desfăşoară activităţi comerciale.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 15, 26, 550 C. civil.

În probaţiune, au fost anexate cererii, în fotocopie, înscrisuri (f 5-21).

Acţiunea a fost legal timbrată cu suma de 8 lei, taxă judiciară de timbru şi 0,30 lei, timbru judiciar.

Pârâtul R. I., legal citat, a formulat întâmpinare prin care solicită respingerea acţiunii şi obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare, acesta a arătat faptul că este proprietarul imobilului de pe str. S., nr. 1 împreună cu soţia sa, iar de la momentul la care au început a locui în imobil, în ciuda faptului că în curte au locuit mai multe familii, nu a avut niciodată vreo problemă care să nu fi fost soluţionată printr-o discuţie.

Situaţia prezentată de către reclamant nu este una reală deoarece nu  a obţinut acordul celorlalţi coproprietari, nici un proprietar nu a semnat vreun document prin care să se confirme cele susţinute.

Nu este de acord ca în incinta spaţiului descris să se desfăşoare activităţi de genul asigurărilor. Faptul că se opun este un lucru ideatic întrucât încă din luna octombrie a anului 2012 societatea A. G. SRL îşi desfăşoară activitatea în mod nestingherit, fără să li se fi spus anterior acest lucru.

Această activitate îi prejudiciază în calitate de proprietari întrucât le îngrădeşte prerogativele pe care i le conferă dreptul de proprietate prin prisma faptului că în permanenţă uşa de intrare în curtea comună este deschisă, fapt ce favorizează pătrunderea în această incintă a diverselor persoane.

De asemenea, le prejudiciază dreptul la intimitate întrucât imobilul proprietatea sa se află chiar în faţa intrării în imobilul reclamantului, la o distanţă de aproximativ 8-9 m şi având o stare de sănătate precară o parte a zilei o petrece odihnindu-se pe o bancă aflată în faţa imobilului.

În privinţa securităţii, arată că are o teamă ca lăsând ferestrele deschise pe perioada verii să nu pătrundă în locuinţă, întrucât ferestrele se află la o înălţime mică.

Soţia sa a comunicat reclamantului în prezenţa altui vecin că este de acord cu construirea unei intrări în imobil direct din stradă.

La data de 20.08.2013 reclamantul a formulat răspuns la întâmpinare.

Instanţa de fond a încuviinţat şi a administrat în cauză proba cu înscrisuri, proba cu interogatoriul părţilor şi proba testimonială cu martorii B. I. , R. S. A.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

Din probele administrate, instanţa de fond a reţinut că reclamantul este proprietarul apartamentului nr. 1 situat în imobilul din S., str. S. nr. 1, iar pârâţii deţin în proprietate două apartamente de la acelaşi număr administrativ, părţile fiind coproprietari ai imobilului de pe str. S., nr. 1.

Prin prezenta acţiune reclamantul doreşte schimbarea destinaţiei apartamentului proprietate personală în spaţiu comercial şi potrivit certificatului de urbanism emis de Primărie pentru eliberarea certificatului de atestare a schimbării destinaţiei este necesar şi acordul notarial al coproprietarilor precum şi declaraţie pe proprie răspundere că toţi coproprietarii şi-au dat acordul, refuzul pârâţilor întemeindu-se pe dreptul lor de proprietate, pe faptul că uşa de intrare este în permanenţă deschisă favorizând intrarea diferitelor persoane în curtea imobilului, pârâtul invocând şi încălcarea dreptului la intimitate.

Codul civil din 2009 a reglementat în mod expres în art. 15 abuzul de drept, astfel „nici un drept nu poate fi exercitat în scopul de a vătăma sau păgubi pe altul ori într-un mod excesiv şi nerezonabil, contrar bunei-credinţe”. De asemenea, relevante sunt şi dispoziţiile art. 1353 din Codul civil 2009, dispoziţii conform cărora”cel care cauzează un prejudiciau prin chiar exerciţiul drepturilor sale nu este obligat să-l repare, cu excepţia cazului în care acesta este exercitat abuziv”.

Din lecturarea acestor dispoziţii legale se desprinde ideea conform căreia exercitarea unui drept va fi considerată abuzivă atunci când dreptul nu este utilizat în vederea realizării finalităţii sale, ci cu intenţia de a vătăma o altă persoană sau contrar bunei-credinţe.

Astfel, exercitarea dreptului subiectiv civil este guvernata de următoarele principii: 1. dreptul  subiectiv civil trebuie exercitat cu respectarea legii si a moralei; 2. dreptul  subiectiv civil trebuie exercitat in limitele sale externe, atât de ordin material cât şi de ordin juridic; 3. dreptul  subiectiv civil trebuie exercitat in limitele sale interne, adică numai potrivit scopului economic si social in vederea căruia este recunoscut de lege; 4. dreptul  subiectiv civil trebuie exercitat trebuie exercitat cu buna credinţa. Aceste patru principii sunt cumulative, în exercitarea drepturilor subiective civile nefiind suficienta respectarea numai a unuia sau a unora dintre ele. Numai daca dreptul subiectiv civil este exercitat cu respectarea celor patru principii menţionate mai sus, îşi va dovedi exactitatea adagiul qui suo iure utitur, neminem laedit(cine îşi exercita dreptul sau nu vătăma pe nimeni).

Instanţa de fond a apreciat că în prezenta cauză pârâţii refuză a permite reclamantului de a schimba destinaţia imobilului în spaţiu comercial în mod nejustificat având în vedere faptul că pârâtul R. invocă faptul că uşa de intrare în curtea comună este deschisă, fapt ce nu are nicio legătură cu desfăşurarea activităţii societăţii A. G. SRL în imobilul reclamantului, pârâţii recunoscând la interogatoriu faptul că poarta de acces nu este încuiată nici în timpul zilei şi nici în timpul nopţii.

În privinţa dreptului său la intimitate, instanţa constată faptul că acest drept prezintă îngrădiri însăşi prin faptul că părţile locuiesc şi se gospodăresc într-o curte comună, accesul altor persoane în curtea comună neaducând atingere niciunui drept al pârâtului R.

În privinţa pârâtei C., la răspunsurile la interogatoriu şi-a motivat refuzul de a-şi da acordul reclamantului pe faptul că nu dă semnătura la nimeni, motivare ce nu are nici un fundament şi este total abuzivă. Mai mult, acesta a declarat că se înţelege cu angajaţii societăţii care au închiriat spaţiul şi la trei luni merge să citească cantitatea de apă consumată.

Martorul B.I. (f 98), coproprietar cu părţile din prezenta cauză a relatat faptul că iniţial şi-a dat acordul ca reclamantul să schimbe destinaţia imobilului în spaţiu comercial doar pentru obiectul de activitate al firmei căreia i-a închiriat apartamentul pentru ca în prezent că fie de acord ca reclamantul să-şi realizeze accesul în apartament doar din stradă. Arată martorul faptul că reclamantul a încercat a discuta cu vecinii în vederea obţinerii acordului.

În privinţa persoanelor care intră în curtea imobilul, martora R. (f 107) a relatat faptul că zilnic se prezintă la societate aproximativ 5-6 persoane şi în general aceşti sunt agenţii societăţii, iar intrarea în spaţiu este imediat după intrarea în curte, fiind prima uşă.

Instanţa de fond a reţinut că nu poate fi primită nici susţinerea conform căreia reclamantul nu a făcut dovada acordului scris al celorlalţi coproprietari ocazie cu care acţiunea este neîntemeiată, deoarece reclamantul în situaţia în care ceilalţi coproprietari nu ar fi de acord în scris cu schimbarea destinaţiei spaţiului are posibilitatea de a promova o acţiune şi împotriva celor care deşi şi-au exprimat acordul verbal la momentul semnării acordului de schimbare a destinaţiei imobilului în spaţiu comercial ar refuza acest fapt.

Faţă de cele învederate, instanţa de fond a constatat faptul că pârâţii şi-au exercitat dreptul de proprietate în mod abuziv aducând atingere dreptului de proprietate al reclamantului care se află în imposibilitatea de a obţine schimbarea destinaţiei imobilului în spaţiu comercial, ocazie cu care va admite în parte acţiunea şi va obliga pârâţii să-şi dea acordul în vederea obţinerii certificatului de urbanism şi a autorizaţiei de funcţionare de la Primăria în desfăşurării unei activităţi comerciale în imobilul proprietatea sa situat în S., str. ..., nr…, iar în caz de refuz hotărârea să ţină loc de acord al părţilor în vederea obţinerii certificatului de urbanism şi a autorizaţiei de funcţionare de la Primărie.

În privinţa petitului privind obligarea pârâţilor de a-şi da acordul în vederea modificării accesului de intrare în spaţiul proprietate personală prin crearea unei intrări direct din stradă în incinta acestuia, în condiţiile legale impuse de autorităţile locale din punct de vedere tehnic şi urbanistic şi fără a afecta structura de rezistenţă a clădirii, iar în caz de refuz hotărârea să ţină loc de acord al părţilor, instanţa de fond a respins aceste pretenţii având în vedere faptul că reclamantul a obţinut certificatul de urbanism prin care poate crea o uşă de intrare (acces) în imobil direct din stradă, fără a avea nevoie de acordul celorlalţi coproprietari deoarece acest petit este lipsit de interes, reclamantul obţinând certificatul de urbanism pentru realizarea intrării în apartament direct din stradă.

În privinţa cererii pârâtului R. de obligare a reclamantului la plata cheltuielilor de judecată, instanţa de fond a respins această cerere având în vedere că pârâtul a căzut în pretenţii, refuzul său fiind nejustificat şi exercitat în mod abuziv.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâta C. A. solicitând schimbarea ei, în sensul respingerii în tot a acţiunii; cu cheltuieli de judecată.

În motivarea apelului s-a arătat că obligarea apelantei la a-şi da acordul pentru obţinerea autorizaţiei de funcţionare şi a certificatului de urbanism în vederea desfăşurării unei activităţi comerciale în spaţiul reclamantului, este de natură a-i aduce prejudicii pârâtei.

Substituirea acordului pârâtei presupune că reclamantul poate desfăşura orice activitate comercială în acel spaţiu, inclusiv restaurant, aprozar, magazin etc.

Prin schimbarea destinaţiei spaţiului reclamantului, în spaţiu comercial, se va ajunge la a se permite nelimitat accesul oricărei persoane în curtea imobilului, ce poate crea nu numai disconfort, dar şi o stare de risc apelantei, persoană în vârstă şi bolnavă.

În plus, zgomotele vor afecta viaţa părţii în apartamentul 2.

Prin crearea unei porţi de acces în exterior se va afecta rezistenţa clădirii, se va distruge parţial fundaţia şi se va îngrădi vederea din bucătăria părţii înspre stradă.

În drept au fost invocate disp. art. 1528 Cod Civil, art. 466 şi urm, art. 480 alin. 2 şi 3, art. 451-453 Cod de procedură civilă.

Intimatul T. A. a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelului şi păstrarea ca legală şi temeinică a sentinţei atacate. S-a mai solicitat obligarea apelantei de a răspunde pentru prejudiciile materiale şi morale cauzate prin exercitarea dreptului său de proprietate abuziv şi cu rea credinţă. S-a mai solicitat obligarea acesteia la plata sumei de 500 lei reprezentând contravaloarea amenzii la care a fost obligată societatea ce funcţionează în imobilul reclamantului, ca urmare a sesizărilor făcute de apelantă.

Intimatul R. I.  a formulat întâmpinare prin care a solicitat admiterea apelului şi respingerea acţiunii formulate de reclamant; cu cheltuieli de judecată.

Analizând apelul declarat prin prisma motivelor invocate, tribunalul îl găseşte a fi neîntemeiat pentru considerentele ce urmează:

Apelanta a criticat sentinţa primei instanţe pentru aceea că, prin dispoziţia dată, se realizează o atingere a dreptului ei de proprietate şi, implicit, se susţine un abuz de drept din partea reclamantului.

O stare critică nu poate fi reţinută, iar instanţa de fond a interpretat exact dispoziţiile legale, pornind de la o corectă stabilire a stării de fapt.

Astfel, nu pot fi primite criticile apelantei potrivit cărora accesul persoanelor străine în curtea imobilului este de natură a-i aduce atingere drepturilor sale în curtea comună şi chiar ar expune-o riscurilor, întrucât s-a dovedit în cauză că imobilul reclamantului, în legătură cu care se solicită consimţământul părţilor pentru schimbarea destinaţiei imobilului, este chiar la stradă, aşa încât persoanele ce au legătură cu activitatea societăţii nu pătrund până înspre apartamentul apelantei. Aşa cum a reţinut prima instanţă, nu există nici în prezent o temere legată de prezenta persoanelor străine în imobil, apelanta pârâtă recunoscând la interogatoriu că poarta de intrare în curte este în permanenţă descuiată, nu numai ziua, dar şi noaptea.

Apelanta a mai arătat în interogatoriu că şi înainte în acelaşi spaţiu a funcţionat  un cabinet de avocat.

Apelanta a mai arătat că nu este deranjată de persoanele care lucrează deja în acel spaţiu, ci de cei care ar putea venii acolo.

Este adevărat, de principiu, că într-un imobil cu destinaţie de locuinţă schimbarea destinaţiei unui apartament, pentru a se desfăşura activităţi profesionale, poate fi în anumite condiţii apreciată ca abuzivă, dar nu şi în cazul de faţă.

Tipul de activitate ce se desfăşoară, ce nu presupune producerea de zgomote, mirosuri neplăcute, sau prezenţa multor persoane străine, precum şi faptul situării apartamentului indicat după intrarea în curte, precum şi aspectul că se află într-o zonă în care în mai multe imobile se desfăşoară activităţi de comerţ, face ca susţinerile apelantei privind atingerea dreptului ei de proprietate sau abuzul de drept al reclamantului să nu poată fi primite.

Nici criticile legate de afectarea structurii imobilului, în cazul edificării unei intrări directe din stradă, nu pot fi primite, întrucât ele nu au fost probate în nici un fel. În plus, acordarea de către autorităţile competente a autorizaţiei de construire pentru uşa de intrare se va face numai după întocmirea unui proiect care va evidenţia că acest aspect nu este de natură a pune în nici un fel în pericol structura de rezistenţă a clădirii.

Pentru toate aceste considerente de fapt şi de drept şi în temeiul disp. art. 480 Cod de procedură civilă, tribunalul va respinge ca neîntemeiat apelul declarată de pârâtă.

Se vor respinge ca inadmisibile şi pretenţiile materiale ale intimatului T. A., acesta neformulând apel împotriva sentinţei, iar aceste pretenţii nu au făcut obiect al cererilor sale în primă instanţă, aşa încât sunt incidente şi disp. art. 478 alin. 1 Cod de procedură civilă.

Ca urmare a respingerii apelului, nu se vor acorda cheltuieli de judecată nici apelantei, întrucât nu sunt incidente dispoziţiile art. 451 Cod de procedură civilă, şi nici intimatului R. I., care a solicitat admiterea apelului.

Intimatul T. A. nu a solicitat cheltuieli de judecată.

Domenii speta

Spete similare