Contract de vânzare-cumpărare anulat. Evacuarea foştilor proprietari

Decizie 654 din 28.11.2014


Constată că prin sentinţa civilă nr. 1003/2014 a Judecătoriei Sibiu s-a admis acţiunea formulată de reclamanta P. G. împotriva pârâţilor M. O. G. şi M. P., şi în consecinţă, s-a dispus evacuarea pârâţilor din imobilele situate în Municipiul Sibiu, str. …, nr. .., înscrise în CF 4 Sibiu nr. top 1/II, apartament compus din o cameră şi dependinţe şi CF 5 Sibiu, nr. top 1/II, constând întru-un apartament format din o cameră şi dependinţe; au fost obligaţi pârâţii la plata sumei de 22 lei cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa această hotărâre instanţa a reţinut că reclamanta are calitate de moştenitoare după defuncta M. A., proprietar de C.F. a imobilelor înscrise în CF 4 Sibiu nr. top 1/II, apartament compus din o cameră şi dependinţe şi CF 5 Sibiu, nr. top 1/II, constând întru-un apartament format din o cameră şi dependinţe.

Pârâţii sunt moştenitori după defuncta A. L. A. care a avut calitatea de chiriaşă în imobil şi care ulterior a cumpărat în baza Legii nr. 112/1995 dar, ulterior în baza Deciziei 1150/A/2004 a Curţii de Apel Alba Iulia pronunţate în Dosar nr. ../2004 contractul acesteia de vânzare-cumpărare a fost anulat.

De asemenea, prin Decizia nr. 1062/A/2004 s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între stat şi pârâţii M. cu privire la imobilul situat în Sibiu, str. … şi înscris în C.F. 5 nr. top. 1/II.

Potrivit art. 6 din O.U.G. nr. 40/1999 „ În cazul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului şi desfiinţate prin hotărâre judecătorească, proprietarul recunoscut de justiţie va încheia cu persoanele care au cumpărat locuinţa în baza  Legii nr. 112/1995 şi care o ocupă efectiv, la cererea acestora, un contract de închiriere pe o perioadă de 5 ani.”

Potrivit art. 9(1) „În cazurile prevăzute la art. 2-7, între proprietari şi chiriaşi se va încheia un nou contract de închiriere numai la cererea chiriaşului sau a fostului chiriaş după caz.”

Având în vedre că contractul de vânzare cumpărare a antecesoarei pârâţilor şi a pârâţilor au fost anulate încă din anul 2004, pârâţii nu au luat legătura cu reclamanta în nici un mod pentru a-şi manifesta dorinţa de a rămâne în imobil.

Oricum, în lumina legii speciale, contractele de închiriere în temeiul căruia pârâţii au ocupat imobilul în litigiu ar fi putut fi prelungit în temeiul O.U.G. nr. 40/1999 respectiv  O.U.G. 8/2004 până în 08.04.2009. În această ordine de idei, reclamanta ar fi fost obligată să respecte contractul de închiriere, aflat în derulare, până în 2009. Ori, instanţa reţine scopul legii speciale de a proteja drepturile chiriaşilor a fost atins prin trecerea unei perioade de aproximativ 10 ani de zile timp în care pârâţii s-au folosit de imobil.

Cum pârâţii ocupă în prezent imobilele din litigiu fără să aibă un drept în acest sens, acţiunea a fost apreciată de instanţă ca fiind întemeiată.

În baza art. 274 C.p.c. pârâţii au fost obligaţi la plata sumei de 22 lei cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei sentinţe au declarat recurs pârâţii M. O. G. şi P., aceştia solicitând modificarea sentinţei în sensul respingerii acţiunii de evacuare, cu motivarea că OUG nr. 40/1999 nu stabileşte o sancţiune pentru situaţia în care chiriaşul nu solicită prelungirea contractului de închiriere, iar pe de altă parte, nu au ştiut cine este de fapt proprietarul, pentru că ei sunt cei care figurează la primărie ca plătitori de impozit,  apoi chiar şi despăgubirile nerestituite sunt un criteriu de respingere a cererii, pentru că acesta este motivul pentru care se merge pe calea evacuării şi nu a respectării OUG 40/1999, iar în calitate de justiţiabili, de plătitori de impozite, îşi pun întrebarea a cui treabă este, în condiţiile în care nici o instituţie a statului nu face nimic în acest sens, le-au fost anulate contractele, s-au stabilit despăgubiri derizorii pentru preţul achitat, şi sunt în situaţia de a rămâne fără locuinţă, şi pe nimeni nu interesează că sunt persoane care beneficiază de o dublă măsură reparatorie. Apoi reclamanta nu este proprietar tabular al imobilului de unde solicită evacuarea lor. Ei au achitat impozitul pe aceste imobile, iar când nu l-au mai achitat, li s-a făcut poprire pe venitul pârâtei.

Recursul este neîntemeiat pentru considerentele ce urmează.

Chiar dacă OUG nu prevede expres o sancţiune pentru situaţia în care chiriaşul nu a solicitat proprietarului prelungirea contractului de închiriere, din prevederile acestei ordonanţe rezultă fără dubiu că la expirarea termenului contractului de închiriere, acesta încetează, dacă nu a fost prelungit la cererea chiriaşului. Chiar dacă contractul nu a fost prelungit pentru că proprietarul nu şi-a îndeplinit obligaţia prev. de art. 10 din OUG 40/1999, respectiv nu a notificat foştii chiriaşi cu privire la încheierea unui nou contract de închiriere, termenul maxim până la care putea fi încheiat acest contract, dat fiind faptul că contractul de vânzare-cumpărare al antecesoarei pârâţilor a fost anulat irevocabil încă din anul 2004, era 8.04.2009, astfel încât de la această dată pârâţii nu mai au nici un titlu locativ asupra apartamentelor.

 Celelalte împrejurări, legate de faptul că fosta proprietară a fost obligată la restituirea despăgubirilor primite şi nu şi-a îndeplinit această obligaţie, nu constituie un aşa-numit „criteriu” pentru respingerea acţiunii în evacuare, cum total greşit afirmă recurenţi, neexistând  nici o dispoziţie legală în acest sens.  Împrejurarea că reclamanta nu este proprietar tabular, de asemenea, nu o împiedică să solicite evacuarea pârâţilor care ocupă fără drept apartamentele în litigiu, câtă vreme este una din moştenitoarele proprietarei tabulare, dobândit calitatea de proprietar prin moştenire. Această calitate nu-i dă dreptul la acte de dispoziţie decât de la data întabulării în CF, conf. art. 26 din  L.7/1996, în vigoare la data întabulării hotărârii judecătoreşti prin care s-a revenit la situaţia anterioară de CF. Împrejurarea că reclamanta nu a făcut demersuri pentru a se deschide rolul fiscal pentru apartamente, şi că pârâta este cea care încă plăteşte impozitul, nu sunt, de asemenea, în măsură să ducă la respingerea acţiunii de evacuare. Ceea ce trebuia analizat este dacă pârâţii au sau nu vreun drept locativ în imobilul proprietatea reclamantei, ori,. Aşa cum s-a arătat, ei nu mai au nici un astfel de drept, astfel că în mod corect instanţa a dispus evacuarea lor, făcând aplicarea art. 480 C. civ.

În consecinţă, sentinţa atacată fiind temeinică şi legală, potrivit art. 312 c. pr. civ., instanţa va respinge recursul şi o va menţine.