Civil-nulitate contract de închiriere

 Deliberând asupra cauzei de faţă, instanţa constată următoarele:

 Prin cererea înregistrată la data de 15.05.2009,  sub nr….,  pe rolul Judecătoriei Buzău, reclamanta  U.V. a chemat în judecată pe pârâţii  T.G.I., D.G.C.  şi M.B. prin primar, pentru ca instanţa, prin hotărârea ce o va pronunţa, să constate nulitatea absolută parţială a fişei suprafeţei locative închiriate anexa nr. 1- parte integrantă din contractul de închiriere nr…., în sensul excluderii din fişă a pârâtei DGC, actualmente DGC şi introducerea sa şi a copilului lor AV ca şi titulari ai drepturilor locative, să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare …..privitor la dobândirea prin cumpărare şi de către pârâta DGC a apartamentului nr. … din Buzău, …..solicită obligarea pârâtului M.B. să perfecteze contractul de vânzare cumpărare privitor la apartamentul în discuţie, şi cu reclamanta, membru al familiei primului pârât, să se constate nulitatea absolută a contractului autentificat sub nr. ….de Notariatul de Stat Judeţean Buzău, cu cheltuieli de judecată.

 În motivarea cererii, reclamanta  a arătat că reclamanta şi pârâtul TGI au avut calitatea de soţi, căsătoria lor fiind încheiată la 17.04.1976 şi înregistrată în registrul stării civile al sectorului 7 Bucureşti sub nr….. Prin Sentinţa civilă nr. ….Judecătoria Ploieşti în dosarul nr. ….a dispus desfacerea căsătoriei lor prin divorţ, fiindu-i încredinţat spre creştere şi educare minorul A.V., născut la …

 În perioada convieţuirii lor conform dispoziţiei ….emisă de Direcţia Sanitară a Judeţului Buzău, pârâtul TGI a fost angajat prin transfer în interesul serviciului ca medic la Spitalul Judeţean … de la Spitalul de Ortopedie şi Traumatologie …judeţul Constanţa. Ulterior acestui moment Direcţia Sanitară…., a dispus repartizarea apartamentului nr. …..bl din str….conform adresei nr…..

 Nulitatea absolută parţială a fişei  suprafeţei locative închiriate este determinată de includerea în categoria persoanelor cu drepturi locative asupra apartamentului din Buzău….., obiect al contractului de închiriere, a pârâtei, DGC.

 Aşa cum s-a arătat mai sus la data de 10.01.1990 a fost perfectat contractul de închiriere nr. ..titularul contractului de închiriere fiind primul pârât TGI, cadrul legal fiind dispoziţiile speciale ale art. 15 din Legea 5/1973 privind reglementarea raporturilor dintre proprietari şi chiriaşi.

 Evident că drepturile locative în condiţiile legii menţionate referitor la acest apartament profitau atât reclamantei, în calitate de soţie la acea dată, cât şi copilului lor.

 Nu a cunoscut despre faptul că ea şi copilul lor nu au fost menţionaţi în fişa locativă a apartamentului întocmită de RAM Buzău, societate care avea în administrare spaţiile locative la acea dată.

 Dat fiind statutul de căsătorit al pârâtului şi cum la acea dată familia acestuia se compunea din reclamantă şi copilul lor minor în mod nelegal fişa locativă anexă la contractul de închiriere nu a fost completată cu respectarea întocmai a dispoziţiilor art. 15 din Legea 5/1973 în sensul de a fi incluse ca şi persoane cu drepturi locative soţia şi copilul acestuia.

 De altfel obligativitatea completării fişei locative cu membrii familiei consideraţi ca atare potrivit art. 15 din Legea 5/1973, rezultă şi din menţiunile exprese de pe acest înscris incluse la lit. h, i din cuprinsul acestuia.

 Potrivit legii 5/1973 reclamanta şi copilul minor rezultat din căsătoria cu pârâtul sunt persoane îndreptăţite enumerate ca făcând parte din familie în sensul art. 15 , toţi cei trei membri dobândind drepturi egale.

 La locul său de muncă pârâtul figurează ca şi persoană căsătorită, încasa pe ştatul de plată alături de alte drepturi alocaţia de stat cuvenită copilului.

 La momentul perfectării contractului de închiriere, pârâtul TGI a prezentat la RAM copia certificatului de căsătorie, şi respectiv copia certificatului de naştere a copilului, dovadă menţiunile de pe adresa…., menţiuni realizate de RAM Buzău – Biroul Locativ concretizate în: „ vin de la Ploieşti”, părinţii vin de la Râmnicu Sărat”, „ vin prin transfer”.

 În considerarea acestor menţiuni exprese persoanele care veneau de la Ploieşti, erau reclamanta şi copilul minor şi pârâtul TG, care la data respectivă figura cu domiciliul în Ploieşti.

 Dat fiind restricţiile locative, la data încheierii contractului de închiriere, numai în considerarea lor şi a părinţilor săi de la …, s-a decis că există posibilitatea atribuirii în vederea închirierii a unui apartament cu 4 camere, respectiv apartamentul în discuţie.

 În cursul lunii decembrie 1989 pârâtul, a contractat o relaţie extraconjugală, cu cea de –a doua pârâtă, care a fost trecută în fişa locativă a contractului de închiriere, „ soţie nelegitimă-tolerată”.

 Nu a cunoscut această situaţie de fapt, întrucât ei soţii au convieţuit până la desfacerea căsătoriei lor prin divorţ, perioadă în care pârâtul a locuit atât în apartamentul din Buzău cât şi în Ploieşti, evacuarea sa din apartamentul din Ploieşti a fost dispusă odată cu divorţul, conform sentinţei ……a Judecătoriei Ploieşti.

 Pârâta DGC cunoştea relaţia de căsătorie cât şi faptul convieţuirii cu reclamanta până la momentul desfacerii căsătoriei, fapt rezultat în mod expres din apărările pe care aceasta le-a făcut în întâmpinarea pe care a formulat-o în cauza civilă de partaj bunuri comune  nr. …înregistrată la Judecătoria Buzău. Reclamanta consideră că menţiunea din fişa anexă la contractul de închiriere s-a făcut cu scopul vădit de a o prejudicia direct, împrejurare de fapt asupra căreia toţi pârâţii, inclusiv RAM Buzău prin reprezentanţii săi, s-au pus de acord. Scopul acelei tranzacţii frauduloase  era acea de a-i crea posibilitatea  legală pârâtei de a dobândi prin cumpărare cotă parte din apartament, mai ales că anterior s-a creat cadrul legal în vederea înstrăinării apartamentului prin apariţia decretului lege nr. 61/17.02.1990. Menţiunea privind includerea în fişa locativă a pârâtei s-a realizat la 02.01.1990 în perspectiva vânzării concretizată la data de 02.04.1991 conform contractului nr. ….

 Potrivit prevederilor art. 5 al. 2 din L.  61/1990, locuinţele ocupate de chiriaşi se pot vinde numai acestora pe baza cererilor adresate direct unităţilor specializate în vânzare locuinţelor. Includerea în fişa locativă a pârâtei DGC, cu acordul celorlalţi pârâţi echivala cu o cauză nelicită şi implicit cu o tranzacţie frauduloasă. Consecinţa a fost afectarea drepturilor locative ale reclamantei, dobândite în calitate de soţie a pârâtului TGI privitor la acest apartament, dar şi a dreptului de a cumpăra apartamentul său, drept legal instituit de legea 61/1990, îndeplinind calitatea de chiriaş al spaţiului locativ în litigiu, calitate impusă cumpărătorului în condiţiile art. 5 al. 2 din legea 61/1990. Includerea nelegală a pârâtei în calitate de soţie nelegitimă tolerată nu poate avea efect asupra dobândirii unor drepturi locative, în condiţiile în care drepturile locative, potrivit art. 15 din legea 5/1973 se răsfrâng asupra titularului contractului de închiriere şi asupra membrilor familiei sale care vor fi prevăzuţi nominal în contractul de închiriere. Persoanele tolerate, chiar în condiţiile includerii în fişa locativă, nu puteau dobândi drepturi locative datorită limitelor impuse de art. 15 al. 2 din legea nr. 5/1973, care precizează în mod expres că fac parte din familie în înţelesul aliniatului precedent soţii şi copiii precum şi părinţii soţilor întreţinuţi de aceştia.

 În spiritul dispoziţiilor art. 1 din codul familiei statul ocroteşte familia şi nu relaţiile extraconjugale.

 Reclamanta solicită nulitatea parţială a contractului de vânzare cumpărare nr…., determinată de faptul că toţi pârâţii la data perfectării acestui contract au convenit cu privire la vânzarea apartamentului şi către pârâta DGC , în condiţiile în care dispoziţiile art. 5 al. 2 din legea 61/1990 limitau posibilitatea dobândirii spaţiilor locative numai la persoanele care aveau calitatea de chiriaşi ai acestora, ori pârâta nu a avut niciodată calitatea de chiriaşă, iar calitatea de persoană tolerată nu i-a conferit şi drepturi proprii egale cu ale chiriaşului.

 În raport de aceste aspecte, perfectarea contractului de vânzare cumpărare …s-a realizat  cu încălcarea prevederilor legale impuse de art. 5 al. 2 care limitau posibilitatea  dobândirii prin cumpărare a spaţiilor locative numai referitor la cumpărătorii care aveau calitatea de chiriaşi la data perfectării contractului de vânzare cumpărare. Nulitatea parţială vizează numai dobândirea de către pârâtă a unei cote ideale din contract, cotă de în fapt nu a fost menţionată, dobândirea de către pârâtul TGI a dreptului de proprietate fiind legală, el având calitatea de chiriaş.

 Reclamanta mai solicită şi obligarea pârâtului M.B. să perfecteze contractul de vânzare cumpărare privitor la apartamentul în litigiu şi cu reclamanta, membru al familiei pârâtului. În considerarea calităţii de membru al familiei în sensul prevăzut de art. 15 din legea 5/1973 şi art. 5 al. 2 din legea 61/1990, reclamanta consideră că este îndreptăţită prin dreptul dat de legea specială de a cumpăra apartamentul în litigiu alături de pârât. Acest drept rezultă din lege şi în fapt pare a fi fost exercitat de către pârât dacă se apreciază că actul său de dispoziţie privitor la cumpărare îndeplinit în timpul căsătoriei ca şi un act ce are valoarea unui act de conservare a dreptului de cumpărare prevăzut de lege.

 Reclamanta arată că întrucât perfectarea contractului autentificat sub nr. ..s-a realizat referitor la un bun comun dobândit în timpul căsătoriei, fără consimţământul său, având la bază o cauză nelicită, este lovit de nulitate absolută.

 Prin contractul autentificat sub nr. ….pârâtul TGI a vândut cota indiviză de ? deşi în contractul iniţial dobândirea se face în indiviziune, fără indicarea unor cote distincte4 cele de-a doua pârâte, care la acea dată avea calitatea de concubină. Aspectele legate de dobândirea unei părţi din apartamentul în litigiu ca bun comun în timpul căsătoriei  rezultă din interpretarea prevederilor art. 30 codul familiei, calitatea de bun comun neimpunându-se  a fi dovedită, fiind prevăzută de lege.

 Pârâţii TGI şi DGC erau în cunoştinţă de cauză cu privire la statutul civil de căsătorit al lui TGI , şi în ciuda acestei situaţii de fapt, în faţa notarului convin asupra statului de necăsătorit, situaţie de natură să permită perfectarea contractului de vânzare cumpărarea fără consimţământul reclamantei.

 Faţă de prezumţia legală a comunităţii de bunuri înstrăinarea cotei indivize nu putea fi realizată decât cu acordul reclamantei, în calitate de proprietară a bunului. Aceasta arată că partajarea bunurilor comune achiziţionate cu pârâtul TGI nu s-a realizat până în prezent, iar cei doi pârâţi sunt părţi în cauza civilă nr. ….a Judecătoriei Buzău.

 În drept, reclamanta invocă dispoziţiile art. 948 pct. 2 şi 4 din codul familiei iar dovada celor menţionate se va face cu înscrisuri şi interogatorii.

 La data de 12.06.2009 pârâta DGC a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii, sub toate capetele de cerere, în principal pe cale de excepţie, ca fiind promovată de o persoană ca nu poate justifica un interes legitim iar în subsidiar pe fond, ca neîntemeiată. Pârâta arată că pe rolul Judecătorie Buzău se află în curs de soluţionare dosarul nr. ….având ca obiect partaj bunuri comune şi coachizite promovată de pârâtul TGI împotriva sa. Prin încheierea de admitere în principiu pronunţată în acea cauză s-a reţinut că apartamentul aflat în litigiu nu are regim de bun comun sau coachizit cu fostul soţ ci regim de bun propriu al pârâtei.

 Pârâta arată că, deşi apartamentul i-a fost repartizat iniţial fostului soţ în urmă cu 20 de ani, a făcut obiectul unor vânzări cumpărării succesive, încheiate iniţial în anul 1991 între soţii pârâţi pe de o parte şi RAM Buzău pe de altă parte, şi ulterior în anul 1993 între pârâtă şi fostul soţ, iar în mod aparent inexplicabil pe reclamantă nu a interesat-o acest bun în tot acest interval de timp.

 Este evident în contextul împrejurărilor expuse că fastul soţ a determinat promovarea prezentei acţiuni, fiind de convenienţă cu reclamanta, scopul acestora fiind acela de a prejudicia interesele pârâtei, în acest scop pârâtul contactând-o pe reclamantă după ce a luat cunoştinţă de încheierea de admitere în principiu pronunţată în dosarul ce partaj.

 Pârâta arată că reclamanta, cu rea credinţă, afirmă că la data când i-a fost repartizat apartamentul pârâtului TGI , respectiv la sfârşitul anului 1989, cât şi la momentul încheierii contractelor de vânzare cumpărarea a căror nulitate o invocă, convieţuia cu acesta din urmă, lucru arătat în cuprinsul acţiunii. În dovedirea denaturării în mod interesat a realităţii de către reclamantă, pârâta susţine că reclamanta, în motivarea acţiuni de divorţ a arătat că s-a căsătorit cu pârâtul  la 17 aprilie 1976 iar neînţelegerile au apărut la un an de la încheierea căsătoriei, din vina pârâtului, care o neglija, îi adresa cuvinte vulgare, lipsea de la domiciliu în mod nejustificat, iar în luna decembrie 1989 pârâtul a părăsit domiciliul conjugal pentru a se muta cu o altă femeie. În concluzie, este evident că atât la momentul închirierii apartamentului, reclamanta şi pârâtul erau despărţiţi în fapt. Mai mult, reclamanta face referire la evacuarea pârâtul din apartamentul din …dispusă prin sentinţa de divorţ, omiţând să precizeze că această evacuare reprezintă de fapt o atribuire a beneficiului contractului de închiriere, în beneficiul acesteia, urmare căreia a şi devenit proprietara exclusivă  a fostului domiciliu comun avut cu pârâtul.

 Pârâta arată că reclamanta a mai susţinut un neadevăr şi anume că la data la care prima a fost inclusă în fişa locativă a apartamentului din Buzău ar fi fost căsătorită cu primul soţ, în realitate prima căsătorie a pârâtei DGC a fost desfăcută prin sentinţa civilă nr……, în timp ce includerea în fişa locativă a apartamentului din …a avut loc la data de 02.10.1990 iar căsătoria cu pârâtul TGI a intervenit la data de 05.12.1994.

 Pârâta susţine că la momentul când l-a cunoscut pe pârât cât şi ulterior a ştiut că acesta era divorţat iar fosta soţie locuieşte la …în apartamentul atribuit acesteia în urma despărţirii.

 În privinţa motivelor de nulitatea absolută a fişei locative şi a celor două contracte, pârâta solicită instanţei să observe că nu există temei legal. Conform legislaţiei în vigoare la momentul repartizării apartamentului din Buzău, membrii aceleiaşi familii nu puteau deţine două apartamente închiriate în aceeaşi localitate. Pârâtului i-a fost repartizat apartamentul din ….ca urmare a transferului său în interes de serviciu, membrii fostei sale familii beneficiind de apartamentul din….. Reclamanta confundă dreptul locativ conferit de un contract de închiriere, care presupune un drept de folosinţă efectivă, cu un drept pus şi simplu, ope legis, sau probabil cu un drept real, fiind evident că în fişa locativă a apartamentului din …nu puteau fi incluse persoane care nu locuiau acolo şi care domiciliau într-o altă localitate. Conform decretului lege nr. 61/1990 şi legii 85/1992 locuinţele construite din fondurile statului pot fi cumpărate de titularii contractelor de închiriere cu plata integrală sau în rate a preţului, pe de altă parte, familiile care deţineau mai multe locuinţe cu chirie puteau cumpăra în condiţiile legii 61/1990, la alegere, doar una dintre ele (art. 10 din legea 85/1992). Ca atare reclamanta nu ar fi putut beneficia de prevederile legii pentru a cumpăra împreună cu pârâtul TGI apartamentul din … decât dacă ar fi optat în sensul renunţării la cumpărarea apartamentului din…, lucru care nu s-a întâmplat, de vreme de a optat pentru atribuirea beneficiului contractului de închiriere a acestui din urmă apartament, astfel încât nu poate justifica un interes legitim în promovarea prezentei acţiuni în nulitate. Mai mult, în condiţiile în care pârâtul TG era transferat în interesul serviciului în Buzău, putea beneficia de un drept locativ asupra unui imobil din această localitate.

 Faţă de toate aceste motive expuse pârâta DGC solicită respingerea acţiunii, cu cheltuieli de judecată.

 La data de 12.06.2009 pârâtul MB prin primar a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea acţiunii pentru motivele: nu are la bază temei de drept care să se sprijine, pentru a putea fi admisă; chiar în unul dintre motivele invocate reclamanta susţine faptul că avea calitate de soţie a pârâtului TGI, dar din analiza documentelor existente în perioada anilor 1989 dovada aceasta nu există; în perioada anului 1989 era în vigoare legea nr. 5/1973, cu privire la procedura închirierii spaţiilor cu destinaţie de locuinţă, şi, aşa cum reiese din documente, există acordul de voinţă al proprietarului cu privire la atribuirea contractului de închiriere în beneficiul pârâtului TGI , fără ca acesta să fie lovit de vreun viciu, drept pentru care proprietarul l-a cumpărat în anul 1991; din înscrisurile pe care le deţine nu rezultă că reclamanta ar fi avut raporturi juridice cu RA Goscom…, actualmente Primăria Municipiului…, în vederea realizării drepturilor pe care le pretinde prin acţiunea formulată faţă de care consideră că nu are calitatea procesuală activă cerută de lege faţă de pârâtul Municipiul …prin primar, drept pentru care acţiunea este inadmisibilă; nu a existat voinţa reclamantei cu privire la includerea sa în fişa locativă al contractului de închiriere, din documente rezultând faptul că pârâtul TGI este acela care prin adresa din data de 2.10.1990 a solicitat includerea în fişa locativă a apartamentului a numitei DG , care avea calitatea de soţie nelegitimă la acea dată, proprietarul de drept dându-şi acordul pentru întocmirea contractului şi datorită faptului că atât legea 5/1973 cât şi legile actuale stabilesc clar că fiecare persoană poate avea drept locativ şi poate ocupa un spaţiu în condiţiile legii; pârâtul consideră că nu poate fi admisă acţiunea reclamantei câtă vreme acordul de voinţă al părţilor la care se referă acţiunea  formulată nu a fost perturbat sau viciat cu privire la perfectarea contractului de închiriere din perioada anului 1990 şi, mai apoi vânzarea către pârâţii TGI şi DGC a apartamentului în anul 1991; de asemenea, acţiunea reclamantei nu poate fi admisă deoarece Primăria Municipiului … nu are calitate procesuală faţă de reclamantă iar aceasta nu are calitate procesuală activă faţă de această instituţie iar asupra apartamentului în discuţie s-au produs vânzări succesive; în condiţiile actuale cadrul legal care guvernează principiile şi procedurile închirierii şi/sau vânzării spaţiilor cu destinaţie de locuinţă construite din fondurile statului sunt prevăzute de legea 114/1996 republicată şi actualizată, OUG 40/1999 actualizată, decretul lege nr. 61/1990, legea nr. 85/1992, HGR 310/2007, etc., drept pentru care prevederile legii nr. 5/1973 nu mai sunt valabile, aceasta fiind abrogată; celelalte motive invocate de reclamantă nu au relevanţă faţă de pârâtul Municipiul .. prin primar. Acesta solicită respingerea acţiunii faţă de motivele arătate, ca fiind nefondată, netemeinică şi nelegală.

 În drept îşi întemeiază întâmpinarea pe dispoziţiile prevăzute de art. 118 şi urm. C.pr.civ., legea 114/1996 actualizată, HGR 1275/2000, OUG 40/1999, decretul lege 61/1990, legea nr. 85/1992 actualizată şi alte dispoziţii şi probe solicitate de instanţă.

 În temeiul art. 242 al. 2 C.pr.civ. solicită judecarea cauzei în lipsă.

 La data de 03.07.2009 reclamanta a completat cererea de chemare în judecată cu un alt motiv de nulitate absolută, după cum urmează: conform acestui contract a cărui nulitate o solicită prin înstrăinarea cotei de ? din apartamentul în litigiu în fapt s-a realizat o diminuare a masei bunurilor de împărţit realitate între soţi în timpul căsătoriei, masă de împărţit a cărei lichidare nu s-a solicitat nici până în prezent. 

 În cauză instanţa a administrat proba cu înscrisuri fiind depuse la dosar: copie CI seria …nr..( f 6 ), contract de vânzare cumpărare nr. …autentificat de Notariatul de stat judeţean…, contract de vânzare cumpărare cu credit garantat prin ipotecă nr….autentificat de Notariatul de stat judeţean …, contract de închiriere nr. ….,fişa suprafeţei locative, adresa nr. ….eliberată de Direcţia Sanitară a Judeţului …dispoziţia nr….., privind repartiţia locuinţei, Sentinţa civilă nr. …..a Judecătoriei Buzău, încheierea de admitere în principiu din 16.02.2009 pronunţată de Judecătoria Buzău, în dosarul nr….., copie întâmpinare şi cerere reconvenţională, documentaţia care a stat la baza încheierii contractului de…., contract de împrumut nr…., contract de împrumut nr. …Sentinţa civilă nr. ….a Judecătoriei Buzău, contract de închiriere nr….., contract de vânzare cumpărare nr…., , cerere din 2.10.1990.

 Analizând actele dosarului în ceea ce priveşte excepţia lipsei de interes a reclamantei  în promovarea acţiunii, invocată de pârâta DGC prin întâmpinare instanţa reţine următoarele:

 Interesul, ca şi condiţie de exerciţiu a acţiunii civile constă în folosul practic urmărit de cel ce promovează acţiunea. Prin promovarea acţiunii, reclamanta tinde la obţinerea unui drept locativ propriu  şi ulterior a unui drept de proprietate asupra apartamentului ce a făcut obiectul contractul de închiriere nr. …a cărei fişă a suprafeţei locative, solicită să fie anulată, şi a contractului de vânzare cumpărare ….a cărei anulare parţială o cere.  Prin urmare reclamanta justifică un folos practic prin promovarea acestei acţiuni. Pentru aceste motive instanţa apreciază excepţia lipsei de interes neîntemeiată urmând a fi respinsă.

 În ceea ce priveşte excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei faţă de pârâtul Municipiului … prin primar  şi excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a Municipiului … prin primar, instanţa constată următoarele:

Într-adevăr la data încheierii contractul de închiriere nr. ….şi ulterior la data încheierii vânzare cumpărare …..nu au existat raporturi locative între reclamantă şi RA Goscom …actualmente Municipiul .., prin primar.

 Însă prin prezenta acţiune reclamanta tinde chiar la recunoaşterea acelor raporturi locative , prin înscrierea sa,  în fişa locativă a apartamentului ce a făcut obiectul contractului de închiriere, motivat de faptul că avea calitate de soţie a titularului de contract, şi  că art. 15 din Legea 5/1973 enumera şi soţul titularului de contract printre persoanele care puteau dobândi drepturi locative alături de titularul de contract.

 Astfel, în ipoteza în care s-ar admite acest capăt de cerere, s-ar recunoaste reclamantei practic, calitatea de chiriaşi, şi ar avea şi ea  dreptul de a cumpăra apartamentul respectiv în condiţiile Decretului Lege 61/1990.

 Reclamanta afirmând existenţa unui drept locativ propriu cu privire la apartamentul închiriat soţului ei, precum şi un drept la cumpărarea acestui apartament, are calitate procesuala activă în cauză.

 În ceea ce priveşte calitatea procesuală pasivă a  Municipiul … prin primar, instanţa constată că Municipiul… prin primar a preluat  fondul locativ ce a fost administrat de RA Goscom…, care era la acea dată întreprinderea specializată  subordonată comitetelor executive ale consiliilor populare care administra locuinţele ce făceau parte din fondul locativ de stat. În consecinţă are calitate procesuală pasivă în ceea ce priveşte capătul de cerere privind anularea fişei locative anexă la contractul de închiriere, şi obligarea sa la încheierea contractului de vânzare cumpărare cu privire la acel apartament şi cu reclamanta.

 Pentru aceste motive instanţa apreciază că sunt neîntemeiate atât excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei faţă de pârâtul Municipiului … prin primar, cât  şi excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a Municipiului ….prin primar, urmând a fi respinse.

 Pe fondul cauzei instanţa reţine următoarea situaţie de fapt:

 La data de 10.01.1990 pârâtul TGI a încheiat cu Întreprinderea Judeţeană – Gospodărie Comunală şi Locativă…, contractul de închiriere nr. …având ca obiect închirierea unei locuinţe din fondul locativ de stat, respectiv apartamentul nr. ..situat în….

Închirierea s-a făcut în condiţiile art. 8 alin. 3 din Legea 5/1973, întrucât TGI fusese transferat în interes de serviciu de la un spital din judeţul …. la Spitalul Judeţean…., conform dispoziţiei de repartiţie nr…...

 În fişa locativă a suprafeţei locative anexă la contractul de închiriere nr. …au fost trecuti titularul contractului de închiriere pârâtul  TGI , tatăl şi mama acestui pârât, precum şi DGC ca soţie nelegitimă a pârâtului TGI.

 În fişa locativă anexă a contractului de închiriere nu au fost trecuţi reclamanta UV , care la data respectivă avea calitatea de soţie a pârâtul  TGI şi fiul acestora AV.

 Din sentinţa civilă nr. …a Judecătoriei …instanţa reţine că UV a fost căsătorită cu pârâtul  TGI în perioada 1976 – 1994, însă se reţine în sentinţa de divorţ că soţii au fost despărţiţi în fapt din 1989.

 Practic la data încheierii contractului de închiriere, reclamanta UV , şi  pârâtul  TGI nu locuiau împreună, reclamanta UV locuia în Ploieşti, fiind şi ea titulara unui contract de închiriere cu privire la o locuinţă situată în Ploieşti, str. …..ce făcea parte din fondul locativ de stat, respectiv contractul de închiriere nr….., beneficiul acestui contract  la desfacerea căsătoriei, a fost atribuit reclamantei.  De altfel  reclamanta a  cumpărat această  în data de 17.11.1994, după divorţul de pârâtul  TGI.

 Este adevărat că la data încheierii contractul de închiriere nr. ….de către de pârâtul  TGI , reclamanta avea calitatea de soţie a acestuia şi cei doi aveau şi un fiu.

 Potrivit art. 15 din Legea 5/1974 în baza căruia s-a încheiat contractul de închiriere, locuinţa din fondul locativ de stat se atribuie în folosinţă titularului contractului de închiriere şi membrilor familiei sale, care vor fi prevăzuţi nominal în contractul de închiriere. Potrivit alin. 2 al acestui articol, fac parte din familie, în înţelesul alineatului precedent, soţii şi copiii, precum şi părinţii soţilor, întreţinuţi de aceştia.

 Acest text de lege recunoştea o vocaţie la dobândirea unor drepturi locative, cu privire la locuinţa închiriată nu numai titularului de contract ci şi membrilor familiei sale, printre care soţia şi copilul.

 Însă pentru dobândirea dreptului locativ, nu este suficient să ai numai calitatea de soţ sau copil, ci este necesar să ca soţia sau copilul să locuiască efectiv în această locuinţă. Ori este cert că nici  reclamanta şi nici fiul ei nu au locuit niciodată în această locuinţă, la data încheierii contractului de închiriere, era despărţită în fapt de pârâtul  TGI şi locuia în Ploieşti, unde avea la rândul ei închiriată o locuinţă din fondul locativ de stat.

 Condiţia privind locuirea efectivă în locuinţă pentru a dobândi drepturi proprii locative cu privire la acea locuinţă, chiar dacă nu este prevăzută în mod expres în Legea 5/1974, rezultă din interpretarea altor texte de lege.

 Astfel în art. 19  din lege se prevedea că persoanele care se mută definitiv în alta localitate îşi păstrează dreptul de folosinţă asupra locuinţei pe care o deţin, cel mult 6 luni de la data mutării, fără a o putea subînchiria pe această perioada, iar în art.  20 se prevedea că în cazul persoanelor care sunt transferate în interes de serviciu în altă localitate, spaţiul ocupat de acestea şi de membrii familiei cu care se mută devine disponibil la obţinerea altei locuinţe în localitatea respectivă.  Din acest din urmă text de lege rezultă că reclamanta fiind titulara unui contract de închiriere a unei locuinţe din fondul locativ de stat nici nu mai putea dobândi vre-un drept locativ asupra altei locuinţe din fondul locativ de stat.

 Instanţa constată că pârâta DGC, deşi nu avea calitatea de soţie a pârâtului TGI la data încheierii contractului de închiriere,  a locuit efectiv cu pârâtul  TGI în apartamentul închiriat, în calitate de soţie nelegitimă a acestuia,  şi a fost  trecută în fişa suprafeţei locative, cu acordul Întreprinderii Judeţene  – Gospodărie Comunală şi Locativă…, care avea în administrare această locuinţă şi cu care s-a încheiat contractul de închiriere. În aceste condiţii pârâta DGC a dobândit cu privire la apartament un drept locativ propriu. 

 Este adevărat că art. 15 din Legea 5/1974 prevedea că  locuinţa din fondul locativ de stat se atribuie în folosinţă titularului contractului de închiriere şi membrilor familiei sale,  reclamanta nefăcând parte dintre membrii de familie ai titularului contractului de închiriere enumeraţi în alin. 2 al aceluiaşi articol, însă nici un text de lege nu interzicea ca o altă persoană care nu era membru de familie cu titularul contractului de închiriere, să locuiască într-o astfel de locuinţă, şi pe cale de consecinţă să dobândească un drept locativ propriu cu privire la locuinţă, dacă această persoană locuia cu acordul titularului de contract, şi cu acordul instituţie ce avea în administrare locuinţa.

 Această concluzie se desprinde şi din faptul că Legea 5/1974 nu interzicea subînchirierea unei astfel de locuinţe  ce făcea parte din fondul locativ de stat. Dacă subînchirierea era permisă cu atât mai mult era permisă dobândirea unor drepturi locative de către persoane, care chiar dacă nu făceau parte dintre membri de familie ai titularului de contract, locuiau efectiv în locuinţă cu acordul titularului de contract şi cu acordul întreprinderii de stat ce avea în administrare o astfel de locuinţă.

 În condiţiile în care reclamanta UV nu a dobândit nici un drept locativ asupra apartamentului închiriat  pârâtul TGI prin contractul de închiriere nr…., iar DGC avea un drept locativ propriu cu privire  la acest apartament,  nu se poate dispune anularea fişei suprafeţei  locative, anexă la contractul de închiriere nr. …întrucât aceasta este legal întocmită, cuprinzând persoanele care au locuit efectiv în locuinţa închiriată şi au dobândit drepturi locative, motiv pentru care va fi respins acest capăt de cerere.

 În ceea ce priveşte capătul de cerere privind constatarea nulităţii absolute parţiale a contractului  de vânzare cumpărare nr…., instanţa reţine că prin acest contract  pârâţii TGI şi DGC au cumpărat de la RA GOSCOM…,  apartamentul nr. ..situat în Buzău….inca nu.ce a făcut obiectul contractul de închiriere nr. …

 Potrivit art. 5 alin. 2 din  Decretului Lege nr. 61/1990, locuinţele ocupate de chiriaşi se puteau  vinde numai acestora, pe baza cererilor adresate direct unităţilor specializate în vânzarea locuinţelor.

 Acest contract a fost legal încheia având în vedere că la data încheierii contractului pârâţii TGI şi DGC  aveau calitatea de chiriaşi, şi apartamentul putea fi înstrăinat doar acestora.

 Aşa cum s-a arătat mai sus reclamanta nu a  dobândit nici un drept locativ cu privire la această locuinţă, şi neavând calitatea de chiriaşi nu ar fi putut să o cumpere. Nu se poate susţine că prin cumpărarea acestei locuinţe şi de către pârâta DGC s-a diminuat comunitatea de bunuri a soţilor TGI şi UV, căsătoriţi la acea dată întrucât în această materie nu se aplica dispoziţiile codului familiei ci dispoziţiile Legii 5/1973 şi ale Decretului Lege 61/1990.

 Contractul  de vânzare cumpărare nr…., fiind legal încheiat instanţa va respinge capătul de cerere privind constatarea nulităţii parţiale a acestui contract.

 Faţă de aceleaşi motive instanţa va respinge şi capătul de cerere privind obligarea pârâtului Municipiul … să perfecteze contractul de vânzare cumpărare privitor la apartamentul în discuţie, şi cu reclamanta.

 Referitor la capătul de cerere privind constatarea  nulităţii  absolute a contractului autentificat sub nr. ….de Notariatul de Stat Judeţean …, instanţa constată că prin acest contract pârâtul TGI a înstrăinat pârâtei  DGC cota sa de ? din acelaşi apartament, pârâta DGC devenind astfel proprietara întregului apartament.

Reclamanta solicită,  constatarea nulităţii  absolute a acestui contract, întrucât înstrăinarea cotei de ? din apartament de către  pârâtul TGI s-a făcut fără consimţământul reclamantei, aceasta având calitatea de soţiei a pârâtului  TGI la acea dată.

 Instanţa constată că acest motiv nu  poate atrage nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare, ci  nulitatea relativă a acestui contract de vânzare cumpărare,  în condiţiile în care reclamanta ar fi formulat o astfel de acţiune în cadrul termenului de prescripţie de 3 ani. Referitor la excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, instanţa a respins această excepţie în cauza de faţă, tocmai pentru considerentul că reclamanta a solicitat constatarea nulităţii absolute a acestui contract, acţiune imprescriptibilă  absolut, şi nu nulitatea relativă a contractului respectiv.

 Pentru aceste considerente instanţa va respinge şi acest capăt de cerere.

 Reclamanta fiind în culpă procesuală va suporta, potrivit art. 274 cod procedură civilă, cheltuielile de judecată efectuate de către ea constând în taxă judiciară de timbru, timbru judiciar 

Domenii speta

Spete similare