Nulitate absolută contract vânzare-cumpărare imobiliară

La data de 24.09.2010, reclamanta F.F.S.D.M. a solicitat ca în contradictoriu cu pârâta C.C.I.A.M.  să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare imobiliară, autentificat sub nr. 1907/10.06.2010, cu consecinţa repunerii părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului şi obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată determinate de acest proces.

Motivând cererea, reclamanta a învederat că la data de 10.06.2010, între părţile litigante s-a încheiat contractul de vânzare cumpărare ce face obiectul prezentei acţiuni.

Conform contractului, reclamanta a transmis pârâtei dreptul de proprietate asupra următoarelor bunuri imobile: imobilul reprezentat de apartamentul nr. 3,  constând într-un nr. de 12 încăperi, notate de la 1 la 12 în documentaţia cadastrală, având o suprafaţă utilă de 252,65 mp şi o suprafaţă construită de 314,40 mp, respectiv două săli de şedinţă, cinci birouri, 3 holuri, o cămară, balcon şi casa scării cu acces din scara blocului, având nr. cadastral 1229/1/1/3; imobilul reprezentat de apartamentul nr. 5, constând într-un nr. de 2 încăperi, notate de la 17 la 18 în documentaţia cadastrală, având o suprafaţă utilă de 67,85 mp şi o suprafaţă construită de 94,18 mp, respectiv o sală de şedinţă şi un wc, cu acces la stradă, având nr. cadastral 1229/5/0/3 şi imobilul reprezentat de beciul nr. 5, respectiv încăperea cu nr. 55 din documentaţia cadastrală, cu acces din curtea interioară, având o suprafaţă utilă de 31,82 mp şi o suprafaţă construită de 40,16 mp, având nr. cadastral 1229/1/1/5.

Precizează reclamanta că preţul total al imobilelor vândute a fost stabilit la suma de 43.626 lei, în baza unui raport de evaluare imobiliară, fiind plătit prin compensare, conform art. 3 din contract.

La încheierea în formă autentică a contractului reclamanta a fost reprezentată de numitul M.T. în baza mandatului dat prin împuternicirea nr. 01/15.01.2010, iar pârâta – de numita I.A., în baza mandatului dat prin împuternicirea nr. 41/20.01.2010.

Se precizează că anterior, prin încheierea nr. 2/F/19.02.2010, judecătoria a admis cererea reclamantei, dispunând înscrierea modificărilor aduse actului constitutiv al Fundaţiei, aşa cum au fost menţionate în actul adiţional înregistrat sub nr. 58/08.02.2010 în Registrul Asociaţilor şi Fundaţiilor ţinut la grefa instanţei.

Respectivele modificări au vizat componenţa Biroului Executiv al reclamantei, începând cu data de 19.02.2010, format din preşedinte –N.E., vicepreşedinţi – C.P., N.L., S.I., secretar general – S.C..

Pretinde reclamanta că în speţă sunt incidente dispoziţiile art. 948 pct. 1 c.civ., întrucât mandatul convenţional prezentat la încheierea contractului în litigiu nu emană de la reprezentantul legal al vânzătoarei, întrucât persoana semnatară a împuternicirii nr. 01/15.01.2010 ( M.M.) nu era reprezentantul legal al fundaţiei şi nu avea nici o împuternicire specială, nici anterior semnării contractului, nici în momentul semnării acestuia.

Ori, M.M.- secretarul general al fundaţiei nu avea aptitudinea de a efectua acte de dispoziţie în numele şi pe seama fundaţiei, neavând mandat statuar, special sau convenţional să încheie sau să împuternicească o altă persoană să încheie un act juridic de dispoziţie.

Consideră contractul de mandat nul absolut pentru lipsa capacităţii de a contracta a numitului M.M., iar în virtutea principiului accesorium sequitur principale nulitatea contractului de mandat atrage nulitatea contractului de vânzare – cumpărare subsecvent.

Un alt motiv de nulitate invocat este cel prevăzut de art. 948 pct. 2 c.civ., respectiv lipsa consimţământului vânzătoarei - reclamante la încheierea contractului, în condiţiile în care din partea vânzătoarei nu a semnat reprezentantul său legal, ci un mandatar, ce nu a prezenta notarului o procură autentică.

De altfel, nici din partea cumpărătoarei pârâte contractul nu a fost semnat de reprezentantul legal, ci de un mandatar, la rândul său fără procură autentică.

Făcând referire la dispoziţiile art. 1532 şi art. 1536 alin 2 c.civ., reclamanta apreciază că în virtutea simetriei juridice, când actul juridic încheiat de mandatar, în numele mandatului trebuie să îndeplinească forma solemnă ad validitatem, şi procura trebuie să respecte aceleaşi condiţii de fond şi de formă, întrucât mandatul formează un tot indivizibil cu actul în vederea căruia a fost dat.

Invocând dispoziţiile art. 948 pct. 3 coroborat cu art. 1303 c.civ., reclamanta afirmă că actul juridic în litigiu este nul absolut, preţul ca obiect al contraprestaţiei cumpărătoarei nu este determinat, fiind stabilit în mod fictiv.

Potrivit art. 3 din contract, părţile litigante au stabilit că preţul s-a achitat integral, prin compensaţie, conform procesului verbal de negociere nr. 32/15.01.2010 şi a procesului verbal de compensare nr. 33/15.01.2010.

În speţă, pârâta nu a avut calitatea de creditor a reclamantei nici anterior încheierii contractului, nici ulterior acestui moment, astfel că lipseşte un element esenţial al contractului, respectiv preţul.

În fine, se susţine că, în raport de dispoziţiile art. 948 pct. 4 c.civ., actul juridic este nul absolut, în lipsa caracterului său licit.

Ori, împuternicitul vânzătoarei avea cunoştinţă la momentul încheierii contractului că mandatul acordat nu emană de la reprezentantul legal al fundaţiei, aspect pe care de altfel l-a cunoscut, sau cu minime diligenţe putea să îl cunoască şi pârâta, care a fost aşadar de rea-credinţă.

În aceste condiţii, prin aplicarea principiului frauda corupe totul, actul juridic reprezentat de contractul în litigiu este nul absolut.

La termenul din data de 04.11.2010, reclamanta a formulat precizare la acţiune, îndreptând erorile materiale din cuprinsul cererii  introductive în instanţă cu referire la nr. cadastrale ale imobilelor ce au făcut obiectul contractului de vânzare cumpărare dintre părţi şi arătând temeiul juridic şi motivele de nulitate absolută invocate.

Reiterând situaţia de fapt prezentată în acţiunea iniţială, reclamanta a învederat că în cauză sunt incidente dispoziţiile art. 948 pct. 2,  art. 948 pct. 3 rap. la art. 1303 şi respectiv art. 948 pct. 4 c.civ.

Se pretinde aşadar că actul juridic este nul absolut pentru lipsa consimţământului vânzătoarei – reclamante şi a cumpărătoarei – pârâte, contractul fiind încheiat de prin intermediul mandatarilor care nu au prezentat o procură în formă autentică necesară în virtutea principiului simetriei formelor, mandantul reclamantei nefiind capabil de a contracta, întrucât persoana care l-a împuternicit nu era reprezentantul legal al fundaţiei.

Contractul este nul absolut întrucât preţul nu este determinat, fiind stabilit în mod fictiv, pârâta neavând calitatea de creditor a reclamantei, astfel că lipseşte un element esenţial al contractului.

În fine, susţine că în speţă sunt incidente dispoziţiile art. 948 pct. 4 c.civ., nefiind condiţiile de valabilitate ale cauzei actului juridic, respectiv caracterul licit.

Ori, împuternicitul vânzătoarei reclamante avea cunoştinţă de faptul că mandatul nu emană de reprezentantul legal al acesteia, fapt pe care şi pârâta l-a cunoscut, sau cu minime diligenţe putea să îl cunoască.

În condiţiile în care pârâta nu avea calitatea de creditor a reclamantei, prin încheierea contractului în litigiu a urmărit fraudarea intereselor fundaţiei şi a membrilor săi, prin diminuarea patrimoniului fundaţiei.

Printr-o ultimă precizare a obiectului acţiunii ( f.239), la data de 07.04.2011, reclamanta a învederat că renunţă la motivul de nulitate reglementat de art. 948 pct. 4 c.p.civ., cu privire la caracterul ilicit al cauzei, înţelegând să învestească instanţa numai cu nulitatea absolută a contractului pe temeiul art. 948 pct. 2 şi art. 948 pct. 3 rap. la art. 1303 din c.civ, respectiv lipsa consimţământului părţilor litigante la încheierea contractului şi respectiv faptul că preţul, obiect al contraprestaţiei cumpărătoarei nu a fost determinat, fiind stabilit în mod fictiv.

Pârâta a formulat întâmpinare, prin care a solicitat în esenţă respingerea acţiunii, învederând că actul juridic în litigiu îndeplineşte toate condiţiile generale de valabilitate, respectiv capacitatea de a contracta,consimţământul valabil al părţii care se obligă, un obiect determinat şi o cauză licită.

Precizează că reprezentantul reclamantei a fost împuternicit prin hotărârea nr. 1/20.01.2009 a Consiliului de Conducere al fundaţiei să semneze contracte de vânzare cumpărare sau de donaţii imobiliare, iar prin împuternicirea nr. 01/15.01.2010 i s-a acordat un mandat special pentru semnarea contractului în litigiu.

Chiar dacă ulterior s-ar fi revocat mandatul, contractul de vânzare-cumpărare rămâne valabil, întrucât la momentul încheierii lui împuternicirea a fost valabilă.

Se arată că anterior, în data de 18.01.2010, între părţile litigante s-a încheiat un alt contract de vânzare – cumpărare, prin care s-au înstrăinat aceleaşi corpuri de proprietate, vânzare ce a fost consfinţită prin actul autentic în litigiu.

În raport de dispoziţiile Legii 247/2005 şi a Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare, forma autentică este pretinsă ad validitataem doar pentru înstrăinarea terenului, nu şi a construcţiilor, iar terenul în suprafaţă de 1.141 mp aferent construcţiilor este proprietatea pârâtei.

Prin sentinţa civilă nr.2299/2011, pronunţată de Judecătoria Drobeta Turnu Severin, irevocabilă prin respingerea recursului, a fost admisă acţiunea precizată şi s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1907/10.06.2010 şi s-a dispus repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului.

Se constată că persoana care a semnat împuternicirea prezentată notarului public, respectiv M.M., nu avea calitatea de reprezentant legal al fundaţiei vânzătoare şi nici nu a prezentat un mandat special în acest sens.

Ori, în raport de dispoziţiile art. 29 alin. 1 şi alin. 2 lit. e) din OG nr. 26/2000, incidente în cauză, reprezentantul legal al fundaţiei este Consiliul director.

Totodată, conform art. 39 alin. 4 lit. a) şi b) din Statutul fundaţiei, destinaţia patrimoniului fundaţiei va fi stabilită de către Adunarea Generală, prin votul a două treimi din numărul membrilor activi ai fundaţiei, iar orice schimbare a destinaţiei patrimoniului sau a unei părţi din acesta, fără aprobarea Adunării Generale este nulă.

Instanţa reţine că atunci când actul juridic la care participă mandatarul se încheie în formă solemnă, în virtutea principiului simetriei formelor, şi mandatul trebuie încheiat tot în formă solemnă.

Cum semnatarul împuternicirii nr. 01/15.01.2010 avea la momentul emiterii ei calitatea de secretar general al reclamantei, atribuţiile sale erau limitate la acte de administrare, actele de dispoziţie ieşind din sfera lui de competenţă.

În raport de aceste considerente, instanţa constată că, într-adevăr, în speţă sunt incidente dispoziţiile art. 948 pct. 2 c.p.civ., în sensul că lipseşte consimţământul vânzătoarei reclamante la încheierea contractului.

Găsind incident în cauză primul motiv de nulitate invocat de către reclamantă, instanţa urmează să admită acţiunea aşa cum a fost precizată şi să constate nulitatea absolută a contractului în litigiu, cu consecinţa repunerii părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului.

Domenii speta

Spete similare