Antecontract. Pronunţarea hotărârii care ţine loc act de vânzare-cumpărare
Prin acţiunea înregistrată la Judecătoria Iaşi la data de 1.02.2005 (dosar 1988/2005), reclamantul B.D.G. a chemat în judecată pârâta M.E. pentru a se pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act vânzare-cumpărare, motivat de faptul că a încheiat cu pârâta un antecontract pentru transmiterea dreptului de proprietate asupra apartamentului proprietatea acesteia, a achitat preţul, iar pârâta nejustificat a refuzat încheierea actului autentic.
Judecătoria Iaşi, prin sentinţa civilă nr. 5141/13.06.2005 a respins acţiunea cu motivarea că în cauză nu s-a făcut dovada dreptului de proprietate al pârâtei-promitente la data încheierii antecontractului, dar mai ales la momentul introducerii acţiuni, fiind menţionat în înscrisul sub semnătură privată şi obligaţia pentru pârâtă de a cumpăra apartamentul.
În faza judecăţii în apel este făcută dovada dreptului de proprietate al pârâtei-intimate, prin depunerea contractului de vânzare-cumpărare nr. 69789/2004.
Tribunalul Iaşi, prin decizia civilă nr. 36/16.01.2006 respinge apelul şi păstrează sentinţa, cu a o altă motivare, constatând că s-a făcut dovada dreptului de proprietate al pârâtei.
Reţine tribunalul că pârâta a fost notificată să se prezinte la notar pentru a perfecta actele de vânzare-cumpărare, conform convenţiei încheiată de părţi. Conform încheierii din 29.XI.2004, la strigarea efectuată de notarul public nu a răspuns, a absentat, contractul nu s-a putut perfecta şi, în consecinţă, concluzia nu poate fi decât aceea că nu este de acord cu vânzarea.
În recursul declarat întemeiat pe art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, BD.G. a invocat aplicarea greşită a legii, susţinând în esenţă, că sunt îndeplinite condiţiile impuse de art. 1073 Cod civil pentru a se pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare fiind dovedită promisiunea la vânzare, achitarea preţului, pârâta-intimată fiind proprietara apartamentului şi, deşi notificată, a refuzat să se prezinte la notar şi în instanţă pentru autentificarea contractului. Recursul este întemeiat.
În conformitate cu art. 1073 Cod civil, creditorul are dreptul de a dobândi „îndeplinirea exactă a obligaţiei şi în caz contrar are dreptul la desdăunare”.
În cauză recurentul a făcut dovada convenţiei prin care părţile s-au obligat reciproc să încheie contractul de vânzare-cumpărare, ce are ca obiect material apartamentul proprietatea pârâtei.
Antecontractul a născut pentru ambele părţi obligaţia „de a face”, iar în caz de neexecutare a obligaţiei, partea care urmăreşte încheierea contractului poate să pretindă celeilalte părţi să se prezinte la notarul public pentru întocmirea actului autentic.
Transmiterea dreptului de proprietate a bunului imobil, apartament ce include şi cota ideală asupra terenului, impune forma autentică, prin întocmirea actului de notar.
În caz de refuz al unei părţi contractante de a se prezenta la notar, instanţa de judecată poate pronunţa hotărârea care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.
Părţile pot încheia valabil şi o promisiune privind vânzarea unor lucruri pentru care promitentul nu este proprietar exclusiv sau pentru un bun pentru care dreptul de proprietate se dobândeşte ulterior.
În cauză este făcută dovada certă a voinţei părţilor de încheia contractul de vânzare-cumpărare, ce impune obligaţia executării în natură, totodată a îndeplinirii condiţiilor cerute de art. 942 şi respectiv 948 Cod civil pentru validitatea convenţiei.
Cu înscrisurile noi, depuse în calea de atac este făcută dovada că: promitenta are drept de proprietate exclusiv a apartamentului, a plăţii preţului, cât şi a consimţământului părţilor contractante.
Prin declaraţia nr. 1/29.05.2005 autentificată, M.E., identificată prin carte de identitate, solicită admiterea recursului şi pronunţarea hotărârii care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.
Concluzia instanţei de apel că lipseşte consimţământul vânzătoarei ca element constitutiv al contractului este greşită.
Faptul că promitenta vânzătoare nu s-a prezentat la notar şi la judecată, în instanţă, nu înlătură executarea în natură a obligaţiei, deci de a încheia contractul de vânzare-cumpărare.
Refuzul intimatei-pârâte de a se prezenta la notariat pentru încheierea contractului este nejustificat, ceea ce îndreptăţeşte recurentul să obţină executarea conform art. 1073 Cod civil.
Curtea constată că sunt îndeplinite condiţiile cerute de lege pentru a pronunţa hotărârea care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, în condiţiile în care intimata nu şi-a executat de bună-voie obligaţia în natură.
Pentru considerentele expuse, în temeiul art. 312 Cod procedură civilă, instanţa admite recursul şi rejudecă cauza în fond şi admite acţiunea.
(Decizia civilă nr. 412/10.05.2006)
Curtea de Apel Constanța
Legea privind procedura insolventei. Cerere administrator judiciar desemnat privind anularea contractelor de vânzare-cumparare perfectate de debitoare.
Judecătoria Moinești
Vânzarea unei suprafeţe
Tribunalul Galați
Vanzarea imobilului unui tert pentru neplata pretului contractului de antrepriza. Actiune in constatarea nulitatii absolute.
Tribunalul Neamț
Drept civil. Caracter simulat, sub forma donaţiei, al contractului de vânzare-cumpărare
Curtea de Apel Suceava
Anulare act sub semnătură privată.Vânzarea bunului altuia. prezumţia de bună-credinţă