Civil, pronuntarea unei hotarari care tine loc de contract, neindeplinirea cerintelor prevazute de Legea 17/2014

ROMÂNIA

JUDECĂTORIA INEU, JUDEŢUL ARAD Operator 2826

DOSAR NR. …

SENTINŢA CIVILĂ NR. …/2014

Şedinţa publică din 17 noiembrie 2014

Preşedinte  : …

 Grefier : …

S-a luat în examinare cauza civilă formulată de reclamanta SC A. SRL în contradictoriu cu pârâta P. G., pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract.

La apelul nominal se prezintă reprezentantul reclamantei avocat B. I. şi martorul reclamantei T. E. L., lipsă fiind părţile.

Procedura de citare este legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de şedinţă după care s-a procedat la audierea martorului reclamantei T. E. L., legitimată cu CI seria …, nr. …, emis de SPCLEP …, CNP… sub prestare de jurământ, declaraţia acesteia fiind consemnată în proces verbal, ataşat la dosar.

Reprezentantul reclamantei, av.B. I., arată că nu mai are alte cereri.

Instanţa, constatând că nu mai sunt alte cereri, declară încheiată cercetarea procesului şi acordă cuvântul pentru dezbaterii.

Reprezentantul reclamantei solicită admiterea acţiunii cum a fost formulată în scris, fără cheltuieli de judecată.

Cererea este legal timbrată cu taxă judiciară de timbru de 350 lei, potrivit art.3 alin.2 lit c, din OUG nr.80 /2013.

INSTANŢA

Deliberând asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 17.04.2014 reclamanta S.C. A. S.R.L., cu sediul social în …, înmatriculată la ORC Arad cu nr. …, CUI …,  prin asociat împuternicit cu drept de reprezentare Z. M., în contradictoriu cu pârâta P. G., domiciliată în …, a solicitat  ca prin sentinţa ce se va pronunţa să se constate că prin actul sub semnătură privată, intitulat ,,Precontract de Vânzare – Cumpărare”  din 23.06.2005, reclamanta a cumpărat de la pârâtă imobilele înscrise în Titlul de Proprietate nr. 111509 respectiv tarla 11, parcela A 75/3/1, teren în suprafaţă de 2000 mp,  tarla 11, parcela A 75/2/1 teren în suprafaţă de 5100 mp, respectiv imobilul înscris în Titlul de Proprietate nr. 127844 , tarla 105, parcela A 662/7, teren în suprafaţă de 5600 mp,cu preţul de 10.000.000 lei ROL, achitat integral la data încheierii contractului.

Să se pronunţe o sentinţă, care să ţină loc de contract de vânzare cumpărare, în formă autentică.

Să se autorizeze intabularea în CF pe titlu de cumpărare în baza sentinţei rămasă definitive. Cu cheltuieli de judecată în cazul în care pârâta se opune admiterii acţiunii.

În fapt, reclamanta arată că prin actul intitulat „Precontract de vânzare-cumpărare” încheiat la data de 23.06.2005, a cumpărat de la pârâtă terenurile arabile identificate în petit, cu preţul de 10.000.000 lei ROL, preţ achitat în întregime la data încheierii convenţiei.

De asemenea, arată că pârâta a fost notificată să se prezinte la notar pentru a perfecta actele însă a refuza, iar pentru reglementarea situaţiei în CF a depus prezenta cerere.

În drept, a invocat prevederile art.5 alin.2 din Legea nr.247/2005, Legea nr.7/1996, art. 896 şi 1179 NCC.

În probaţiune, reclamanta a depus următoarele înscrisuri: copie carte de identitate, f. 3, procură specială, f. 4, certificat de înregistrare reclamantă, f. 5,  certificat OCPI, f. 6,7,  Titlu de Proprietate nr. 111509, respectiv Titlu de Proprietate nr. 127844, f. 8,9 , act identitate pârâtă, f.10, precontract de vânzare cumpărare, f. 11,  certificat de atestare fiscală, f. 12,  notificare, f. 14, chitanţă taxa judiciară de timbru, f. 15,22, certificat constatator ORC, f. 23, proces verbal mediator, f. 25, împuternicire avocaţială, f. 39 dosar, şi a fost audiat martorul T. E. L. f. 53 dosar.

În drept, reclamanta indică prevederile art.5, pct. 2 din Legea 247/2005, art. 896 şi 1179 NCC, art. 29 din Legea nr. 7/1996.

Pârâta, nu a formulat întâmpinare în termen de 25 de zile de la comunicarea cererii de chemare în judecată, fiind aplicabile prevederile art.208 c.pr.civilă.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

În fapt, înscrisul sub semnătură privată intitulat „Precontract de vânzare-cumpărare” încheiat la data de 23.06.2005 (fila 11), este încheiat între pârâta P. G.  în calitate de promitent vânzător şi reclamanta SC A. SRL, în calitate de promitent-cumpărător, având ca obiect imobilul înscris în Titlul de Proprietate nr.

Titlul de Proprietate nr. 111509, identificat tarla 11, parcela A 75/3/1, teren în suprafaţă de 2000 mp,  tarla 11, parcela A 75/2/1 teren în suprafaţă de 5100 mp, respectiv imobilul înscris în Titlul de Proprietate nr. 127844 , identificat în tarla 105, parcela A 662/7, teren în suprafaţă de 5600 mp, cu preţul de 10.000.000 lei ROL, preţ achitat în întregime la data încheierii convenţiei.

Imobilele terenuri ce fac obiectul înscrisului sub semnătură privată, au fost dobândite de pârâtă prin reconstituirea dreptului de proprietate, în baza Legii nr.18/1991, aşa cum rezultă din titlurile de proprietate depuse (filele 8,9 ).

În drept, potrivit prevederilor art.6 alin.2 şi 3 din Legea nr.287/2009 privind Codul civil, republicată, art.3, 4 şi art.102 alin.1 din Legea nr.71/2011, pentru actul juridic civil se aplică legea în vigoare la data încheierii actului juridic nu numai în privinţa condiţiilor de validitate şi, pe cale de consecinţă a nulităţii, ci şi pentru alte aspecte ce privesc încheierea actului juridic, pentru alte cauze de ineficacitate, pentru regulile de interpretare a actului, pentru efectele actului juridic (inclusiv cele produse după intrarea în vigoare a unei noi legi), pentru executarea obligaţiilor asumate de părţi, pentru încetarea actului juridic.

Având în vedere aceste prevederi legale, întrucât înscrisul sub semnătură privată intitulat „Precontract de vânzare-cumpărare” este încheiat la data de 23.06.2005, instanţa constată că prevederile Codului civil vechi respectiv ale art.5 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005 sunt aplicabile în cauză.

Prin art.5 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005 s-a prevăzut că în situaţia în care ulterior încheierii unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă, putând pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.

Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este o convenţie prin care una dintre părţi se obligă să vândă, iar cealaltă parte se obligă să cumpere un anumit bun la un preţ determinat, contract care va fi perfectat în viitor. Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este un antecontract, ambele părţi putând cere încheierea convenţiei de vânzare. Ea nu are caracter translativ de proprietate, ci dă naştere numai obligaţiei de a face, de a se transmite proprietatea bunului în viitor. Pentru încheierea valabilă a acestui antecontract nu se cer formalităţi speciale, fiind suficient simplul acord de voinţă al părţilor, chiar dacă pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare legea prevede o anumită formă.

Art.2 al Titlului X din Legea nr.247/2005 din Noul Cod civil a impus forma autentică pentru validitatea oricărei convenţii prin care  se înstrăinează un teren.

Elementul esenţial în cazul antecontractului îl constituie faptul că el este o convenţie distinctă de viitorul act de înstrăinare, ceea ce face ca să nu fie confundat cu contractul de vânzare-cumpărare propriu-zis. Indirect, antecontractul este o garanţie a perfectării în viitor a contractului de vânzare-cumpărare în formă solemnă. Promisiunea de a contracta dă naştere numai la un drept de creanţă, chiar dacă  prin contractul în vederea căruia s-a făcut promisiunea s-ar constitui sau s-ar transmite un drept real.

Din reglementările legale enunţate rezultă că, pentru admisibilitatea unei atare acţiuni, trebuie să fie îndeplinite anumite condiţii, şi anume, să existe un antecontract valabil încheiat cu respectarea dispoziţiilor art.948 Cod civ.1864; antecontractul să fie dovedit potrivit dreptului comun; una din părţi să refuze autentificarea actului; reclamantul să-şi fi îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontract; promitentul-vânzător să fie proprietar al bunului, iar promitentul cumpărător să nu fie incapabil a dobândi acel bun la data pronunţării sentinţei. Astfel, în ipoteza refuzului promitentului-vânzător de a încheia contractul în formă autentică, promitentul-cumpărător poate cere instanţei să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Astfel, în raport de cele reţinute mai sus, instanţa reţine că în speţă antecontractul pe care se întemeiază cererea reclamantei îndeplineşte cerinţele de la art.948 Cod civ.1864, fiind dovedit potrivit dreptului comun, prin înscrisul aflat la fila 8 dosar.

Cu privire la refuzul pârâtei de a proceda la autentificarea actului, din declaraţia martorului T. E. L., fila 53 dosar, se reţine că reclamanta a cumpărat de la pârâtă, suprafaţa de 1 ha., teren situat în zona ,,Corneşti,, fiind folosit de la cumpărare de către reclamantă. Martorul mai precizează că nu cunoaşte dacă în urma acestei vânzări, pârâta s-a obligat să facă anumite demersuri şi în ce constau acestea.

Pârâta a fost citată la interogator pentru termenul din 6 octombrie 2014, fără a se înfăţişa, însă instanţa având în vedere şi declaraţia martorului menţionat anterior nu va reţine drept o recunoaştere a pretenţiilor reclamantei, şi anume refuzul pârâtei de a se prezenta la notar, aşa cum se arată la art.5 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005, instanţa nefiind ţinută în mod absolut de art.358 c.pr.civilă, deoarece la acest articol se arată că ,,Dacă partea, fără motive temeinice, refuză să răspundă la interogatoriu sau nu se înfăţişează, instanţa poate socoti aceste împrejurări ca o mărturisire deplină ori numai ca un început de dovadă în folosul aceluia care a propus interogatoriul. În acest din urmă caz, atât dovada cu martori, cât şi alte probe, inclusiv prezumţiile, pot fi admise pentru completarea probatoriului,,.

Pe de altă parte, instanţa constată că sunt aplicabile cauzei prevederile  art.4 din Legea nr.17 /2014, aşa cum a fost modificată prin Legea nr. 68/2014.

La articolul menţionat se arată că,, Înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condiţiilor de fond şi de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, şi a dreptului de preempţiune al coproprietarilor, arendaşilor, proprietarilor vecini, precum şi al statului român, prin Agenţia Domeniilor Statului, în această ordine, la preţ şi în condiţii egale.,,

La art.5 din aceiaşi lege se arată de asemenea că ,,În toate cazurile în care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, acţiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, şi ale legislaţiei în materie, precum şi dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară.,,

 Conform certificatului nr.8260/28.03.2014, respectiv nr.8264/28.03.2014  eliberate de BCPI Ineu (fila 6 şi 7), rezultă că imobilele menţionate în petitul cererii reclamantei nu sunt înregistrate în cartea funciară.

 De asemenea, reclamanta nu a depus la dosar nici dovada exercitării dreptului de preemţiune şi nici a faptului că terenul în cauză este înscris în rol fiscal, reprezentantul acesteia arătând la termenul din 08.09.2014 că aceasta nu este obligată la a face această dovadă, raportat la data încheierii înscrisului pe care se întemeiază cererea.

 Reclamanta este îndatorată la a face aceste demersuri, acţiunea reclamantei  fiind formulată după intrarea în vigoare a Legii nr.17 /2014, respectiv la data de 11.04.2014, dispoziţiile de la art.5 din legea menţionată fiind dispoziţii de procedură, fără îndeplinirea acestor cerinţe acţiunea reclamantei având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract neputând fi admisă.

 Prin urmare, pentru considerentele arătate, în temeiul art.3, art.4, art.91 şi art.102 alin.1 din Legea nr.71/2011, art.5 alin.2 din Legea nr.247/2005, Legea nr.7/1996, art. 896 şi 1179 Cod civil, precum şi în temeiul prevederilor art. 4,5 din Legea nr.17/2014, modificată prin Legea nr. 68/2014, instanţa va respinge cererea formulată de reclamantă.

Nefiind solicitate cheltuieli de judecată, potrivit art.453 c.pr.civilă, nu se vor acorda.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Respinge acţiunea formulată de reclamanta societatea A. S.R.L., cu sediul social în …, înmatriculată la ORC Arad cu nr. …, CUI …,  prin asociat împuternicit cu drept de reprezentare Z. M., în contradictoriu cu pîrîta P. G., domiciliată în …, având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract.

Fără cheltuieli de judecată.

Cu apel în termen de 30 de zile de la comunicare. În cazul exercitării căii de atac, cererea de apel se depune la Judecătoria Ineu.

Pronunţată în şedinţa publică din 17.11.2014.

Preşedinte, Grefier

Domenii speta

Spete similare