Ieşire din indiviziune

Prin decizia civilă nr.  108 din 1.07.2009 pronunţată de Tribunalul Brăila în dosarul nr. 10299/196/2007  a admis ca fondat apelul declarat de reclamantul S.C. Turometru S.R.L.  , împotriva sentinţei civile nr. 7843/23.12.2008 pronunţată de Judecătoria Brăila în dosarul nr.  10299/196/2007, în contradictoriu cu intimaţii  Municipiul  Brăila prin Primar şi Direcţia Serviciilor Publice  Brăila  şi în consecinţă a schimbat în totul sentinţa şi în rejudecare, a admis ca fondată acţiunea formulată de reclamantul S.C. Turometru S.R.L. în contradictoriu cu pârâţii Municipiul  Brăila prin Primar şi Direcţia Serviciilor Publice  Brăila; a dispus ieşirea  din indiviziune  asupra imobilului situat în municipiul Brăila, str. Mihai Eminescu nr. 29 ( vechi  31) format  din construcţii şi teren în suprafaţă de 513,90 mp; a atribuit reclamantului S.C. Turometru S.R.L.  întregul imobil  respectiv  şi a cotei indivize de 214,8 mp teren şi construcţia  de la etaj cu destinaţie de locuinţe , proprietatea  Municipiul  Brăila şi aflată în administrarea Direcţiei Serviciilor Publice Brăila şi  a obligat pe reclamant la plata  unei  sulte de 123.712 lei RON  ; a obligat pe pârâţi  să plătească reclamantului  suma de 3.720,25 lei  cheltuieli de judecată la fond şi apel.

Instanţa de apel a reţinut că prin sentinţa civilă nr. 7843/23.12.2008, pronunţată în cauza ce formează obiectul dosarului nr. 10299/196/2007, Judecătoria Brăila a  respins ca nefondată acţiunea de ieşire din indiviziune  formulată de reclamanta  SC Turometru SRL Brăila  în contradictoriu cu pârâţii Direcţia Serviciilor Publice Brăila şi Municipiul  Brăila prin Primar.

Pentru a pronunţa această sentinţă instanţa de fond a reţinut că  reclamanta  a chemat în judecată pe pârâţi  pentru a se dispune ieşirea din indiviziune  cu privire la terenul în suprafaţă totală de 513,90 mp aferent imobilului situat în Brăila, str. Mihai Eminescu nr. 29, din care reclamanta a dobândit  o suprafaţă de 299,10 mp, restul e 214,80 mp fiind proprietatea Municipiului Brăila şi aflat în administrarea Direcţiei Serviciilor Publice Brăila. Din actele şi lucrările dosarului instanţa de fond a constatat că  reclamanta a cumpărat  un imobil situat în  Brăila, str. Mihai Eminescu  nr. 31 format din teren în suprafaţă de 299 mp indiviz din suprafaţa  totală de  513,90 mp construcţii – spaţiul situat  la subsolul şi parterul  construcţiei C1, din schiţa anexă, restul  de teren  de 214,80 mp este proprietatea  pârâtului  Municipiul Brăila, aşa cum rezultă din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 12692/25.11.2005.

Construcţiile situate la etaj sunt proprietatea pârâtului municipiul Brăila  şi se află în administrarea Direcţiei Serviciilor Publice Brăila.

Prin încheierea  de rectificare nr. 4835/16.03.2006 s-a dispus rectificarea  contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 12692/25.11.2005 în sensul că imobilul ce a făcut  obiectul contractului este situat în  Brăila, str. Mihai Eminescu  nr. 29 şi nu 31, fiind numărul vechi al imobilului.

Din raportul de expertiză depus la dosar  se constată că  imobilul nu este comod partajabil în natură, cota reclamantei fiind mai mare şi expertul a precizat că  se impune atribuirea întregii proprietăţi reclamantului şi stabilirea unei sulte.

Pârâtele au susţinut că  imobilul face parte din categoria monumentelor istorice  protejate de lege şi nu se poate face înstrăinarea  părţii ce aparţine pârâtei, în conformitate cu Legea nr. 422/2001.

Din susţinerile părţilor şi din probele administrate în cauză instanţa de fond  a constatat că cererea formulată de reclamantă  iniţial se referea la  ieşirea din indiviziune, cerere care  ulterior a fost transformată în  obligaţie de a face, constând în obligarea pârâtelor la vânzarea cotei părţi de proprietate ce le aparţine, atât dreptul de proprietate asupra suprafeţei indivize de 214,80 mp din suprafaţa totală de 513,90 a curţii aferente imobilului.

Faptul că reclamanta a deschis în spaţiu cumpărat  un local de alimentaţie publică nu este  de natură să oblige pe pârâţii coproprietari să-i cedeze acesteia partea lor de proprietate.

În  consecinţă, instanţa  a constatat  că imobilul  nu este comod partajabil în natură, iar în ce priveşte curtea  consideră că este  în coproprietate perpetuă şi forţată şi nu se pot forma două unităţi locative distincte care să permită părţilor să folosească separat partea  din curtea aferentă imobilului şi pe aceste considerente a respins ca nefondată acţiunea.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel  reclamanta SC  TUROMETRU SRL motivând că este nelegală şi netemeinică .

Apelanta a susţinut că instanţa de fond  a reţinut în considerentele sentinţei  aspecte străine de  dispoziţia finală şi anume:

- instanţa a constatat că  este necesar  un aviz din partea Ministerului Culturii şi Cultelor pentru orice înstrăinare, luând în considerare  faptul că pârâtele au invocat  că imobilul  face parte din  categoria monumentelor istorice şi nu se poate face  înstrăinarea părţii ce aparţine Municipiului Brăila fără respectarea condiţiilor prevăzute de Legea nr. 422/2001;

- în mod eronat  a reţinut instanţa de fond  că iniţial  s-a solicitat prin acţiune  ieşirea din indiviziune, iar ulterior  s-a transformat  într-o cerere prin care se solicită obligarea pârâtelor  la vânzarea cotei-părţi;

- se reţine  împrejurarea legată de faptul  că reclamanta a deschis în spaţiul ce îi aparţine un local de profil de alimentaţie publică ceea ce echivalează cu  invocarea propriei sale culpe.

Apelanta consideră că  nu avea relevanţă  existenţa unui aviz pentru că niciodată  nu şi-a modificat acţiunea din ieşire din indiviziune într-o obligaţie de a face.

Instanţa s-a pronunţat cu privire la  necesitatea avizului  fără să fi pus în discuţia părţilor acest aspect  ce a fost invocat de pârâte în concluziile scrise.

Acest aviz exista deja la  dosarele chiriaşilor care au solicitat cumpărarea  apartamentelor  închiriate.

În ceea ce priveşte varianta de  ieşire din indiviziune propusă de expert prin raportul de expertiză şi însuşită de părţi, instanţa  a ignorat-o în considerente.

În opinia apelantei,  problema  supusă atenţiei instanţei era aceea de a stabili modul în care coproprietarii  exercită atributele dreptului de proprietate şi anume : posesia, folosinţa şi dispoziţia.

În exercitarea  dreptului de folosinţă  un coproprietar are obligaţia de a nu împiedica pe ceilalţi coproprietari să-şi exercite dreptul lor de folosinţă.

Instanţa de fond  a concluzionat în mod lapidar  că este un caz de coproprietate forţată şi perpetuă şi nu a analizat  dacă  sunt respectate atributele dreptului de proprietate de către coproprietari.

Tribunalul, examinând legalitatea şi temeinicia sentinţei atacate prin prisma motivelor de apel invocate, a apărărilor formulate de intimaţi în întâmpinare , a probelor administrate şi a dispoziţiilor legale incidente în cauză a constatat  că  apelul este  fondat pentru următoarele considerente

Ieşirea din indiviziune este operaţiunea juridică  ce constă  fie în  împărţirea în natură a bunului imobil , fie  încetarea acestei stări de fapt prin  atribuirea întregului imobil  unui coindivizar, cu obligarea acestuia la  plata echivalentului valoric al  părţii de imobil  deţinut în proprietate de celălalt coindivizar.

Prin urmare,  ieşirea din indiviziune este posibilă  nu numai în natură.

În conformitate cu dispoziţiile art.  673/10 alin. 4 Cod de procedură civilă , în cazul în care  împărţeala în natură a unui  bun nu este posibilă sau ar cauza  o scădere  importantă a valorii acestuia ori  i-ar modifica  în mod păgubitor  destinaţia economică , la cererea unuia dintre  coproprietari , instanţa  poate atribui  întregul bun, direct  prin hotărârea asupra fondului  procesului, stabilind totodată  sumele  ce se cuvin  celorlalţi coproprietari şi termenul în care este obligat să le plătească.

Invocarea acestui temei de către apelantă  în apel  nu împiedică instanţa să cerceteze dacă  îşi are sau nu  aplicabilitatea.

În conformitate cu dispoziţiile art. 129 alin. 4 Cod de procedură civilă , cu privire la situaţia de fapt  şi motivarea în drept pe care părţile  le invocă în susţinerea pretenţiilor şi apărărilor lor, judecătorul este în drept să le ceară acestora să  prezinte explicaţii oral sau în scris, precum şi să pună în dezbaterea lor orice împrejurări de fapt ori de drept, chiar dacă nu sunt menţionate în cerere sau întâmpinare.

Invocarea  greşită sau omisiunea  unui temei de drept nu atrage nulitatea cererii.

De asemenea, în apel se pot completa  temeiurile de drept.

Prin urmare,  instanţa va  lua în considerare  temeiul legal  invocat şi va constata că  este incident în cauză.

Având în vedere că imobilul în cauză nu este comod partajabil în natură şi reclamantul a solicitat  atribuirea şi a părţii din imobil ce  aparţine pârâtului , cu obligaţia de a consemna  valoarea cotei părţi,  instanţa de apel consideră că aceasta este  modalitatea legală de încetare a stării de indiviziune.

Pe lângă argumentele de  drept expuse , se mai pot reţine în favoarea acestei soluţii şi considerente ce privesc siguranţa  imobilului, starea de degradare avansată în care se află partea  aflată în proprietatea  şi administrarea pârâţilor, precum şi prejudiciile de natură  economică  pe care le are de suferit  reclamanta prin menţinerea unei stări de indiviziune  incomode.

Conform constatărilor expertizei tehnice , partea din imobil aflată în proprietatea şi administrarea pârâţilor este într-o stare avansată de degradare, în procent de 80% şi necesită reparaţii  urgente.

Partea din imobil  ce aparţine reclamantei a fost consolidată şi  există interesul din partea acesteia, în cazul atribuirii celeilalte părţi , să investească în lucrări de consolidare şi  restaurare, evident, cu respectarea  arhitecturii iniţiale  şi a celorlalte  prevederi  legale privind conservarea  imobilelor  din centrul istoric al oraşului.

Aşa cum rezultă din probele dosarului,  chiriaşii din  partea de imobil cu destinaţie de locuinţă  nu numai că împiedică buna funcţionare a  părţii din imobil ce aparţine reclamantei, dar sunt  ei înşişi expuşi riscului prăbuşirii  imobilului din cauza  degradării avansate  .

Aceştia au îngrădit  folosirea  corespunzătoare a terenului  ce constituie  curtea imobilului cu diferite anexe gospodăreşti,  fapt  sesizat şi de reclamantă şi care rezultă din planşele foto  depuse la dosar.

Un alt argument  în favoarea  ieşirii din indiviziune  prin atribuirea imobilului reclamantei îl constituie şi faptul că  pârâţii au intenţionat să vândă  partea din imobil cu destinaţie de locuinţe chiriaşilor  lor.

În aceste condiţii nu  mai poate invoca  faptul că  ar constitui o  deposedare forţată  sau o încălcare a  voinţei proprietarului şi nici faptul că imobilul este  protejat prin Legea  nr. 422/2001.

Instanţa  de apel nu poate  reţine nici starea de indiviziune forţată ca impediment al ieşirii din indiviziune, aşa cum în mod greşit a reţinut prima instanţă şi  cum au invocat în apărare pârâţii.

Potrivit art. 728 Cod civil,  nimeni nu poate fi obligat a rămâne în indiviziune.

Din  raportul de expertiză tehnică  rezultă că imobilul poate fi atribuit unui singur  coindivizar, deoarece  poate  fi  exploatat în interes economic  de către reclamant.

Mai mult decât atât,  utilităţile ( apă, canal, gaz, energie electrică) nu pot fi separate, iar menţinerea stării de indiviziune ar da naştere la conflicte permanente  din  cauza exploatării în comun a acestora.

Potrivit raportului de expertiză,  valoarea  de circulaţie a terenului  în suprafaţă de 299,10 mp deţinut de reclamant este de 89.431 lei RON, iar valoarea de circulaţie a terenului  în suprafaţă de 214,80 mp deţinut  de pârâţi  este de 64.225 lei RON .

Valoarea  construcţiei proprietatea Municipiului Brăila şi aflată în administrarea Direcţiei Serviciilor Publice Brăila  este de 59.487 lei RON, iar valoarea construcţiei  proprietatea reclamantei  este de 444.729 lei RON.

Valoarea totală, teren şi construcţie, a părţii din imobilul  proprietatea pârâtului Municipiului Brăila şi aflată în administrarea Direcţiei Serviciilor Publice Brăila  este de 123.712 lei RON.

Prin atribuirea în totalitate a imobilului  către reclamant, se impune plata  contravalorii  cotei de 123.712 lei RON către pârâţi.

NOTĂ:  Decizia  a fost  atacată cu recurs iar prin decizia civilă nr.  65/10.02.2010 pronunţată de Curtea de apel Galaţi în dosarul nr. 10299/196/2007 a admis recursul şi cererea de intervenţie în interesul recurentei Municipiul Brăila  - Direcţia Serviciilor Publice Brăila  , a modificat sentinţa în sensul că a respins ca nefundat apelul declarat de S.C. Turometru S.R.L. 

Domenii speta

Spete similare