Ridicare constructie amplasata pe suprafata de teren proprietatea reclamantului

R O M A N I A

pretentii RIDICARE CONSTRUCTII.

Prin cererea inregistrata la instanta cu nr. 2201/189 din 2.06.2009, reclamantul B T  a chemat in judecata paratii P V , B N Irina si A D , solicitand ca, prin sentinta ce se va pronunta, sa fie obligati paratii sa ridice constructiile amplasate pe suprafata de teren proprietatea reclamantului, din tarlaua 28, parcela 17, din pct. „P” din satul/com. P , jud. V, iar in ipoteza in care paratii nu vor executa de bunavoie ridicarea constructiilor, sa fie autorizat reclamantul ca, pe cheltuiela paratilor, sa ridice el aceste constructii.

In motivarea actiunii, reclamantul a aratat ca prin sentinta civ. nr. 12.2007 a Judecatoriei B  a fost constatata nulitatea absoluta partiala a titlului de proprietate nr. 1994, emis titularului defunct P G , nulitate care priveste suprafata de 900 m.p. teren intravilan (real masurat 862,40 m.p.) din satul/com. P , din tarlaua 28, parcela 17, din pct. „P”. Reclamantul a mai aratat ca autorizatia de construire a constructiilor, a caror ridicare o solicita, a fost obtinuta dupa momentul in care partile intrasera in litigiu cu privire la suprafata de teren in cauza.

In dovedirea actiunii, reclamantul a folosit proba cu inscrisuri, depunand, in copie, sentinta civ. nr..2007 a Judecatoriei B , decizia civ. nr..2008 a Tribunalului V,

La primul termen de judecata din 25.06.2009, paratii P V , B N Irina si A D  au formulat intampinare, prin care au aratat ca nu sunt de acord cu actiunea reclamantului, deoarece constructiile au fost executate cu buna-credinta, la data cand a inceput construirea autorul paratilor avea un titlu de proprietate pentru terenul pe care sunt amplasate constructiile. Astfel, initial, autorul paratilor obtinuse titlul de proprietate nr. 1994, in care era inscrisa si suprafata de teren din tarlaua 28, parcela 17, din pct. „P S ”. In continuare, autorul paratilor a obtinut autorizatie de construire si certificat de urbanism pentru edificarea constructiilor. Paratii au mai aratat ca pe terenul in cauza se afla o casa de locuit care a fost terminata in anul 1999 si de atunci si pana in prezent casa a fost folosita de catre P V .

La acelasi termen de judecata, paratii au formulat cerere reconventionala (fila 22 dosar), prin care au solicitat ca, prin sentinta ce se va pronunta, sa se constituie paratilor un drept de superficie pentru suprafata cuprinsa intre 450-500 m.p. teren aferent casei de locuit si anexelor gospodaresti, in scopul folosirii normale a casei de locuit si a anexelor, cu posibilitate de acces la calea publica.

 In motivarea cererii reconventionale, paratii au aratat ca, constructiile au fost edificate cu buna-credinta, astfel ca in aceasta situatie nu se poate dispune ridicarea lor.

La termenul de judecata din 1.10.2009, paratii-reclamanti au precizat ca solicita sa li se constituie un drept de superficie pentru suprafata de 531,40 m.p. teren.

Paratii-reclamanti au depus la dosar, in copie, titlul de proprietate nr. 1994 (titular P G ), autorizatia de construire nr1998, certificatul de urbanism nr. 1998, emise de Consiliul Local com. P  si au folosit proba cu martori.

Reclamantul a formulat intampinare la cererea reconventionala, prin care a ridicat exceptia autoritatii de lucru judecat. In motivarea acestei exceptii, reclamantul a sustinut ca cererea formulata de parat pe cale reconventionala a fost solutionata prin sentinta civ. nr. 2007 a Judecatoriei B . Pentru a pronunta sentinta civ. nr. 2007, instanta a analizat situatia de fapt si a dispus anularea partiala a titlului de proprietate nr. 1994, cu privire la suprafata de teren pe care sunt amplasate constructiile a caror ridicare o solicita reclamantul. Prin admiterea cererii de infiintare a unui drept de supreficie asupra terenului pe care sunt amplasate constructiile, s-ar ajunge la defiintarea unei hotarari judecatoresti intrata in puterea lucrului judecat.

De asemenea, reclamantul a ridicat exceptia inadmisibilitatii cererii pentru constituirea unui drept de superficie, deoarece judecatorul poate doar sa constate daca dreptul de supreficie a fost dobandit prin conventie, prin lege sau prin uzucapiune. Or, paratul a inceput construirea casei de locuit pe un teren aflat in litigiu, situatie care evidentiaza ca paratul a acceptat consecintele edificarii constructiei pe terenul altuia. Obtinerea titlului de proprietate nr. 1994 nu confera paratilor calitatea de constructor de buna-credinta deoarece titlul de proprietate a fost obtinut cu incalcarea prevederilor legale, privind un teren ce fusese revendicat de catre fostul proprietar, iar ulterior acest titlu a fost anulat partial prin hotarare judecatoreasca.

Exceptiile ridicate de reclamant au fost unite cu fondul cauzei.

Din analiza actelor si lucrarilor dosarului, se retin urmatoarele:

Prin sentinta civ. nr. 2007, pronuntata de Judecatoria B  in dosarul nr. /2007,  a fost admisa in parte actiunea formulata de reclamantul B T , pentru constatarea nulitatii absolute partiale a titlului de proprietate  nr. 1994, emis titularului defunct P G , pentru punere in posesie si intocmirea unui titlu de proprietate pentru teren, impotriva paratilor P V , B N I, A D , Comisia com. P , jud. V pt. stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor si Comisia Judeteana V pt. stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor.

Astfel, prin sentinta mentionata:

- s-a constatat nulitatea absoluta partiala a titlului de proprietate nr. 1994, emis titularului defunct P I G, nulitate care priveste suprafata de teren de 900 m. p. intravilan (real masurata de 862,40 m. p.), situata in satul/com. P , jud. V, ce constituie tarlaua 28,  parcela 17, din pct. „P S ”, individualizata prin pct. 1-2-3-4-5-6-7-1 din schita-anexa nr. 1 la raportul de expertiza th. judiciara intocmit de expertul F G, ce face parte din sentinta; 

- s-a dispus radierea din titlul de proprietate nr. 1994 a suprafetei de 900 m. p. teren (real masurata de 862,40 m. p.), ce constituie tarlaua 28, parcela 17, din pct. „P S ”, individualizata prin pct. 1-2-3-4-5-6-7-1 din anexa nr. 1 la raportul de expertiza mentionat. - a fost obligata Comisia com. P , jud. V pt. stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor sa procedeze la punerea reclamantului in posesia suprafetei de teren de 862,40 m. p. teren, din satul/com. P , pct. „P S ” si a fost obligata Comisia Judeteana V pt. stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor sa intocmeasca reclamantului un titlu de proprietate pentru aceeasi suprafata de teren, de 862,40 m.p..

Pentru a pronunta sentinta civ. nr. 3344/2007, instanta a retinut ca

Potrivit Certificatului nr. 1993, emis de Directia Generala a Arhivelor Statului- Filiala V, defuncta B V - mama reclamantului B T - a avut in proprietate suprafata de 15,85 ha teren, situata pe raza com. P , jud. V, din care suprafata de 1,59 ha teren situata in vatra satului P ,  intreaga suprafata de teren fiind trecuta in proprietatea statului conform HCM nr. 308.

In conditiile Legii nr. 18/1991, defuncta B V a solicitat sa i se reconstituie dreptul de proprietate pentru suprafata de teren pe care ea a avut-o in proprietate pe raza com. P .

Prin sentinta civ. nr..2004 a Judecatoriei B , s-a admis actiunea formulata de petentul B T  pentru constatarea nulitatii absolute partiale a titlului de proprietate nr..2002, emis titularului B T  si pentru modificarea titlului de proprietate nr. 1994, emis titularei B V , si au fost obligate paratele Comisia com. P  si Comisia Judeteana V pt. fond funciar sa elibereze petentului un titlu de proprietate pe vechile amplasamente si sa-l puna pe petent in posesia terenurilor pe care le-a avut anterior mama sa defuncta, pe vechile amplasamente.

Comisia Nationala pentru Restituirea Proprietatilor a comunicat ulterior reclamantului, prin adresa din 2006, ca nu este posibila punerea petentului in posesia terenurilor pe vechile amplasamente, deoarece parte din aceste terenuri a fost atribuita altor persoane fizice, iar alta parte este ocupata de constructii care apartin domeniului public al comunei com. P .

Potrivit registrului agricol din 1960, P G a avut in proprietate suprafata de 3, 67 ha teren, situata pe raza com. P , jud. V, din care 0,10 ha teren curti si cladiri, suprafata cu care acesta s-a inscris in CAP. 

Prin cererea inregistrata cu nr. 270/27.02.1991, P G a solicitat sa i se reconstituie dreptul de proprietate pentru suprafata de teren cu care el s-a inscris in CAP.

Prin cererea inregistrata la Judecatoria B  cu nr..1992, reclamantul B T  a chemat in judecata paratul P.G, solicitand sa fie obligat paratul sa lase reclamantului, in deplina proprietate si posesie, suprafata de 821,67 m. p. teren situata in pct.  „Poiana” din satul/com. P , jud. V, teren care a fost anterior proprietatea mamei reclamantului.

In cursul judecarii cauzei in revendicarea terenului, P G a depus la dosar procesul- verbal de punere in posesie nr. 1993, intocmit de Comisia com. P  de fond funciar, prin care  P G a fost pus in posesia suprafetei de 880 m. p. teren, prin constituirea dreptului de proprietate.

In aceeasi cauza, s-a administrat proba cu expertiza th. judiciara topografica, prin care s-a stabilit ca P G ocupa o suprafata de 821 m. p. teren, situata in pct.  „Poiana” din com. P , din terenul care anterior fusese proprietatea mamei reclamantului.

In solutionarea actiunii in revendicare, prin sentinta civ. nr. 1994 a Judecatoriei B , modificata prin decizia civ. nr1995 a Tribunalului V, a fost respinsa actiunea in revendicare formulata de reclamantul B T , impotriva paratului P.G.

In considerentele deciziei civ. nr. O s-a retiunut ca, in apel, P G a depus la dosar titlul de proprietate nr..1994.

A rezultat, astfel, ca titlul de proprietate nr. 1994, emis titularului P G, a fost intocmit in cursul judecarii actiunii in revendicare, formulata de reclamant.

Prin acest titlu, s-a reconstituit titularului suprafata de 3,67 ha teren, situata pe raza satului/com. P , jud. V, din care:

- suprafata de 3 ha 4900 m. p. teren extravilan, in care este inclusa si suprafata de 900 m. p. teren arabil, ce constituie tarlaua 28, parcela 17, din pct. „P S ”;

- suprafata de 1.800 m. p. teren intravilan, compusa din: suprafata de  320 m. p. teren curti-constructii, suprafata de 880 m. p. teren  vii si suprafata de 600 m. p. teren arabil.

Titlul de proprietate nr. 1994 a fost intocmit in urma cererii inregistrate la Primaria com. P  cu nr..1991, prin care P G a solicitat sa i se elibereze un titlu de proprietate conform Legii nr. 18/1991, cererea fiind validata prin Hotararea nr. 1991 a Comisiei Judetene V pt. fond funciar.

Prin actul de vanzare-cumparare autentificat cu nr. 1957 la Notariatul de Stat B , B V  E a vandut numitului P I – care este tatal lui P G - un teren siliste, in suprafata de  12 ari, situat in vatra satului/com. P , jud. V, avand ca vecinatati: E- terenul Sfatului Popular; V-drum; S- terenul Sfatului Popular; N- drum - fila 62 dosar.

In baza Autorizatiei de construire nr. 1998, emisa de Consiliul Local com. P , P G a construit o casa de locuit pe suprafata de teren de 900 m. p. teren intravilan, reconstituita prin titlul de proprietate nr..1994, avand vecinatatile:

La data de 2003, P G a decedat, mostenitorii legali ai acestuia fiind paratii P V , B N Irina si A D .

Prin raportul de expertiza th. judiciara topografica, intocmit de expertul F G, depus la data de 14.11.2007, la dosarul nr. /2007, s-au stabilit urmatoarele:

-suprafata de teren de 900 m. p., ce constituie tarlaua 28, parcela 17, situata in pct. „P S ”, inscrisa in titlul de proprietate nr. XX.1994, este in suprafata real masurata de 862,40 m.p. si a fost anterior preluarii de catre stat, pana in anul 1957, proprietatea defunctei B V , aceasta suprafata de teren fiind individualizata prin pct. 1-2-3-4-5-6-7-1 din schita-anexa nr. 1 la raportul de expertiza;

-pe suprafata de teren mentionata, se afla amplasate urmatoarele constructii: o casa de locuit cu o suprafata de 180,86 m. p., pentru care s-a eliberat autorizatie de construire nr. Y1998 (C1); un coser pt. porumb cu o suprafata de 11 m. p. (C2) si un WC cu o suprafata de 1,44 m.p., constructii pentru care nu s-a eliberat autorizatie de construire;

-pentru utilizarea economica a constructiilor sus aratate, este necesara o suprafata de 531,40 m. p. teren, individualizata prin pct. 1-2-12-11-10-9-8-7-1 din anexa nr. 1 la raportul de expertiza.

Conform art. 24 alin.1 din Legea nr. 18/1991, republicata, terenurile situate in intravilanul localitatilor, care au fost atribuite de cooperativele agricole de productie cooperatorilor sau altor persoane indreptatite pentru constructia de locuinte si anexe gospodaresti, pe care le-au edificat, raman si se inscriu in proprietatea actualilor detinatori, chiar daca atribuirea s-a facut din terenurile preluate in orice mod de la fostii proprietari.

Potrivit alineatului 2 al aceluiasi articol, suprafata terenurilor prevazute la alineatul 1, aferenta casei de locuit, nu poate fi mai mare decat cea prevazuta in actul de atribuire provenit de la cooperativa de productie, consiliul popular sau primaria din localitatea respectiva.

Din actele dosarului a rezultat ca suprafata  de teren de 900 m. p., ce constituie tarlaua 28, parcela 17 din pct. „P S ” inscrisa in titlul de proprietate nr. XX.1994, emis titularului P G , a fost anterior proprietatea mamei reclamantului, iar patatii nu au prezentat niciun act din care sa rezulte ca terenul aferent constructiilor si din ingraditura casei ar fi fost proprietatea lor sau a autorilor lor.

Potrivit art. III alin. 1 pct. (ii) din Legea nr. 169/1997, sunt lovite de nulitate absoluta „actele de reconstituire si de constituire in favoarea unor persoane asupra vechilor amplasamente ale fostilor proprietari, solicitate de catre acestia, in termen legal, libere la data solicitarii, in baza Legii nr. 18/1991 pentru terenurile intravilane, a Legii nr. 1/2000 si a prezentei legi, precum si actele de constituire pe terenuri scoase din domeniul public in acest scop”.

Suprafata de 900 m.p. teren a fost inscrisa in titlul de proprietate nr. XX.1994 in conditiile in care mama reclamantului B T  solicitase sa i se reconstituie dreptul de proprietate pentru terenurile pe care ea le avusese anterior in proprietate, iar la momentul solicitarii pe acest teren nu se aflau edificate constructii, constructiile fiind edificate abia in baza autorizatiei nr. Y1998.

In prezenta cauza, privitor la exceptia autoritatii de lucru judecat, ridicata de reclamantul B T , conform art. 1201din Codul civil „Este lucru judecat atunci cand a doua cerere in judecata are acelasi obiect, este intemeiata pe aceeasi cauza si este intre aceleasi parti, facuta de ele si in contra lor in aceeasi calitate”.

Analizand petitul cererii reconventionale deduse in prezent judecatii, se constata ca in cauza solutionata prin sentinta civ. nr. 3344/2007 instanta nu a avut de solutionat o cerere prin care paratii P V , B N I si A D  ar fi solicitat constituirea unui drept de supreficie pentru suprafata de teren pe care sunt aplasate constructiile.

Asadar, nefiind indeplinite conditiile autoritatii de lucru judecat, exceptia autoritatii de lucru judecat ridicata de reclamant va fi respinsa ca neintemeiata.

Privitor la execeptia inadmisibilitatii cererii reconventionale, ridicata de reclamant, din modul in care aceasta cerere a fost formulata rezulta ca paratii-reclamanti au solicitat sa se constate ca ei au un drept de folosinta asupra terenului pe care sunt amplasate constructiile. Instanta este datoare sa analizeze continutul, obiectul cererii, iar nu modul in care cererea a fost formulata. In aceste conditii, se apreciaza ca nici exceptia inadmisibilitatii cererii reconventionale nu este intemeiata, urmand sa fie respinsa.

Privitor la fondul cauzei, situatia constructiilor facute de o persoana cu materialele sale pe terenul altei persoane este reglementata prin art. 494 alin.1 din Codul civil, conform caruia: „Daca plantatiile, constructiile si lucrarile au fost facute de catre o a treia persoana cu materialele ei, proprietarul pamantului are dreptul de a le tine pentru dansul sau de a indatora pe acea persoana sa le ridice. In alineatul 3 al aceluiasi articol se prevede ca „(...) daca plantatiile, cladirile si operele au fost facute de catre o a treia persoana de buna-credinta, proprietarul pamantului nu va putea cere ridicarea asa-ziselor plantatii, cladiri si lucrari, dar va avea dreptul sau de a inapoia valoarea materialelor si pretul muncii sau de a plati o suma de bani egala cu aceea a cresterii valorii fondului”.

Doctrina juridica a stabilit ca art. 494 Cod civil se aplica si in situatia celui care, la data cand a edificat constructia, era proprietar al terenului insa, ulterior, a pierdut dreptul de proprietate, ca de exemplu, dobanditorul unui imobil printr-un act juridic care, dupa ce a fost edificata constructia,  a fost desfiintat ca urmare a admiterii unei actiuni in anulare sau in rezolutiune.

Doctrina a stabilit ca este constructor de buna-credinta acea persoana care construieste pe un teren in legatura cu care are convingerea ca ii apartine. El stapaneste terenul respectiv in baza unui titlu translativ de proprietate, fara insa a cunoaste viciile acestuia sau faptul ca autorul sau nu era adevaratul proprietar al terenului. In aceasta materie, titlul este un element pe care se intemeiaza buna-credinta, iar nu o conditie distincta de buna-credinta, ceea ce inseamna ca este suficient si un titlu putativ, deci un titlu care nu exista in realitate, ci numai in imaginatia constructorului. Buna-credinta se apreciaza in raport cu momentul edificarii constructiei, fiind fara relevanta imprejurarea ca dupa finalizarea acesteia constructorul si-a dat seama de viciile titlului sau.

Doctrina si jurisprudenta au stabilit ca este constructor de rea-credinta acea persoana care construieste pe un teren despre care stie sau ar fi trebuit sa stie ca nu ii apartine. Intr-o asemenea ipoteza se afla cel care detine terenul in temeiul unui titlu ale carui vicii ii sunt cunoscute. In aceasta situatie, proprietarul terenului are, la alegerea sa, una dintre urmatoarele posibilitati:

-fie sa pastreze constructia, devenind proprietar prin accesiune, caz in care constructorul este indreptatit sa pretinda si sa obtina obligarea proprietarului sa ii plateasca o suma reprezentand valoarea materialelor si pretul muncii;

-fie sa pretinda ridicarea lucrarilor facute de catre constructorul de rea-credinta, pe cheltuiala acestuia, eventual cu daune interese pentru prejudiciile suferite de proprietarul terenului.

In legatura cu exercitarea acestui drept de optiune, in jurisprudenta s-a decis ca proprietarul terenului va pierde dreptul de a obtine obligarea constructorului la ridicarea lucrarii daca va exercita abuziv dreptul de optiune, in sensul adoptarii unei atitudini pasive pana in momentul finalizarii constructiei iar numai dupa aceea va introduce actiune in justitie.

In cauza de fata, la data de 23.02.1998, cand i-a fost eliberata autorizatia de construire nr.6, P G, tatal paratilor, cunostea ca terenul intravilan pe care intentiona sa construiasca o casa de locuit nu fusese proprietatea sa. Aceasta situatie rezulta din faptul ca, anterior obtinerii autorizatiei de construire, P G fusese chemat in judecata de catre reclamantul B T  prin cererea inregistrata la Judecatoria B  cu nr. 1992, prin care reclamantul solicitase ca P G sa-i lase, in deplina proprietate si posesie, suprafata de 821,67 m. p. teren situata in pct.  „Poiana” din satul/com. P , jud. V.

In conditiile aratate, instanta apreciaza ca P.G, tatal paratilor, a fost un constructor de rea-credinta.

Cu privire la cererea reconventionala, prin care paratii-reclamanti au solicitat sa li se constituie un drept de superficie pentru suprafata de 531,40 m.p. teren, potrivit doctrinei juridice in materie dreptul de superficie consta in dreptul de proprietate al unei persoane (numita superficiar) asupra constructiilor sau plantatiilor realizate pe terenul altei persoane, teren pe care superficiarul are un drept de folosinta. Jurisprudenta si doctrina juridica au statuat ca, pentru a se constitui un drept de superficie, este esential ca edificarea constructiei sa se faca numai cu acordul proprietarului terenului.

Or, din probele administrate nu a rezultat ca intre reclamant si autorul paratilor sau intre reclamant si parati ar fi existat vreo conventie prin care reclamantul sa fi permis acestora sa edifice constructii pe terenul sau.

Pentru aceste considerente, cererea reconventionala, asa cum a fost precizata, prin care paratii-reclamanti au solicitat sa li se constituie un drept de superficie pentru suprafata de 531,40 m.p. teren aferent casei de locuit si anexelor gospodaresti, in scopul folosirii normale a casei de locuit si a anexelor, cu posibilitate de acces la calea publica, va fi respinsa, ca neintemeiata.

Consecinta a respingerii cererii reconventionale, actiunea prin care reclamantul a solicitat obligarea paratilor sa ridice constructiile amplasate pe suprafata de teren proprietatea reclamantului, din tarlaua 28, parcela 17, din pct. „P” din satul/com. P , jud. V, iar in ipoteza in care paratii nu vor executa de bunavoie ridicarea constructiilor, sa fie autorizat reclamantul ca, pe cheltuiala paratilor, sa ridice el aceste constructii, este intemeiata, urmand sa fie admisa.

Se va dispune obligarea paratilor P V , B N I si A D  ca, pe cheltuiala, lor, sa ridice (sa demoleze), dupa obtinerea autorizatiei de demolare a constructiilor, urmatoarele constructii:

- o casa de locuit cu o suprafata de 180,86 m. p., (C1);

- un coser pt. porumb cu o suprafata de 11 m. p. (C2); 

- un WC cu o suprafata de 1,44 m.p.,

amplasate pe suprafata de 531,40 m. p. teren, din satul/com. P , jud. V, ce constituie tarlaua 28, parcela 17, situata in pct. „P S ”, individualizata prin pct. 1-2-12-11-10-9-8-7-1 din anexa nr. 1 la raportul de expertiza intocmit de expertul Flechea Gabriel in dosarul civ. nr. /2007 al Judecatoriei B .

In cazul contrar, autorizeaza reclamantul ca, pe cheltuiala paratilor, sa ridice (sa demoleze) el constructiile sus enumerate, amplasate pe suprafata de 531,40 m. p. teren, din satul/com. P , jud. V, ce constituie tarlaua 28, parcela 17, situata in pct. „P S ”, dupa obtinerea autorizatiei de demolare.

Potrivit art. 274 alin.1, art.277 Cod. proc. civ., paratii P V , B N Irina si A D  vor fi obligati sa plateasca reclamantului, in solidar, cheltuielile de judecata pe care reclamantul le-a efectuat in proces, in suma totala de 1009,3 lei (9 lei taxa judiciara de timbru; 0,3 lei timbru judiciar; 1.000 lei onorariu avocat).

Actiunea principala a fost timbrata cu 9 lei taxa judiciara de timbru si cu 0,3 lei timbru judiciar.

Cererea reconventionala a fost timbrata cu 181,2 lei taxa judiciara de timbru si 0,3 lei timbru judiciar.

1

Domenii speta

Spete similare