Perfectare vânzare-cumpărare

Sentinţa civilă nr. 473 din 05.03.2012 – materie civilă – perfectare vânzare-cumpărare

Prin cererea înregistrata pe rolul Judecătoriei Bicaz sub nr. 2490/188/2008, reclamantul T.M. a chemat in judecată civilă pe pârâta T.Elena, pentru partaj succesoral după defunctul autor T.C.C., solicitând instanţei de judecată să stabilească masa bunurilor de împărţit, cotele cuvenite şi calitatea de comoştenitori.

 În motivarea acţiunii, întemeiată generic pe dispoziţiile C.civ., s-a învederat ca în luna aprilie 2001 a murit  T.C.C., lăsând ca moştenitori cu vocaţie succesorală concretă pe reclamant, în calitate de fiu, şi pe pârâtă, în calitate de soţie supravieţuitoare. S-a mai arătat că masa succesorală se compune dintr-un teren în suprafaţă de 4045 mp situat în intravilan Bistricioara, comuna Ceahlău, jud.Neamţ, şi o casă în suprafaţă de 67 mp, edificată pe acel teren. Cererea a fost timbrată cu 57 lei, taxa judiciară de timbru, şi cu 0,90 lei, timbru judiciar.

 Prin cerere de intervenţie principală, precizată, legal timbrată, intervenientul G.D., a solicitat atribuirea imobilului teren din masa succesorală în lotul reclamantului şi perfectarea vânzării-cumpărării - obiect la antecontractului autentificat sub nr.316/2008 la BNP T.V..

În proces a formulat cerere de intervenţie principală, legal timbrată, şi intervenienta C.M., care a solicitat respingerea cererii de ieşire din indiviziune a reclamantului şi perfectarea vânzării-cumpărării suprafeţei de 4045 mp teren, obiect al antecontractului autentificat sub nr.1234/2008 la BNP Tudor Viorel. În motivarea cererii, întemeiată în drept pe dispoziţiile art.1073, 1077, art.5 din Titlul X al Legii 247/2005, art.49 şi urm. Cpc, s-a susţinut în esenţă că intervenienta a plătit părţilor din cererea principală preţul vânzării, în sumă de 40.000 lei, a intrat, la încheierea antecontractului, în posesia terenului, a făcut îmbunătăţiri la casa edificată pe acesta, însă promitenţii vânzători refuză perfectarea prin act autentic notarial a vânzării-cumpărării promise.

În şedinţa publică din 3.02.2010 apărătorul reclamantului, av. Ţ.V., în baza Procurii speciale şi autentice 44/2010(f.149 ds.) a renunţat în numele şi pe seama reclamantului la judecata cererii principale, renunţare de care instanţa a luat act prin Încheierea din aceeaşi zi.

La termenul de judecată din data de 31.08.2011 au promovat cerere de intervenţie în interes propriu, legal timbrată, T. Emilia şi T.F., cerând instanţei respingerea cererilor privind perfectarea vânzării relativ la suprafaţa de 3580 mp teren, obiect al contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.5326/1971 de NSJ Neamţ, arătând în esenţă că terenul evocat a fost cumpărat de T. Emilia împreună cu soţul ei, T.V., acum decedat, de la părinţii lor. După decesul soţului coproprietare ale terenului sunt T. Emilia, soţie supravieţuitoare, şi T.F., fiică. Cu consimţământul soţilor T.V. şi Emilia, T.M. a construit în anul 1999 o casa de locuit, vândută împreună cu terenul, lui G.D., şi ulterior lui C.M..

 În şedinţa publică din 20.02.2012 intervenienta C.M., în contradictoriu cu promitenţii săi vânzători a formulat cerere completatoare, netimbrată, solicitând, în baza art.1843 Cciv., să se constate ca autorul lui T.M şi Elena a dobândit dreptul de proprietate prin uzucapiune asupra terenului în litigiu. Prin încheierea pronunţată în aceeaşi zi, faţă de opoziţia celorlalte părţi, instanţa, în temeiul art.103 Cpc rap. la art.132 alin.1 Cpc a constatat că C.M. este decăzută din dreptul de a-si completa acţiunea, urmând să dispună, totodată, darea acesteia în debit cu  suma reprezentând taxa judiciară de timbru şi timbrul judiciar aferente cererii completatoare, timbraj calculate, conform Legii 146/1997 şi OG 32/1995, modificate, la valoarea terenului litigios -20.022 lei-stabilită prin raportul de expertiză topo V. (f.191ds.).

Instanţa, în aplicarea dispoz.art.167 şi urm. Cpc. a încuviinţat şi administrat proba cu înscrisurile depuse la dosar, proba cu interogatoriul intervenientei C. (propus de intervenientul G.), proba cu interogatoriile pârâtului T.M. (propus de intervenienta C., respectiv luat din oficiu) proba cu expertiză judiciară construcţii Ionel N., proba cu expertize judiciare topo V. şi T., precum şi proba testimonială cu martorul Che.D., proba cercetării la faţa locului. 

Analizând coroborat probatoriul administrat, Judecătoria reţine :

În ziua de 8.04.2008 între T.M., în calitate de promitent vânzător, şi  G.D., în calitate de promitent cumpărător, a intervenit antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.316 la BNP T.V., având ca obiect material, pe de o parte, un imobil situat în satul Bistricioara, comuna Ceahlău, jud. Neamţ, compus din 3560 mp teren şi o casă de locuit din lemn, în suprafaţă construită de 85 mp, edificată pe acest fond, iar de altă parte preţul de 20.000 lei, încasat de promitentul vânzător. Termenul convenit pentru perfectarea în forma autentică a contractului de vânzare –cumpărare a fost 8.04.2009, prelungit până la 1.02.2010 prin Actul adiţional autentificat sub nr.44/15.01.2010 de acelaşi notar.

La  24.11.2008 T.Elena împreună cu acelaşi  promitent vânzător,  (ultimul cu rea-credinţă), încheie, cu C.M., pentru acelaşi imobil (terenul fiind trecut cu întindere de 3600 mp, iar casa cu suprafaţă de 56mp) antecontract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1184 de acelaşi notar public, preţul vânzării în cuantum de 40.000 lei fiind plătit de promitenta cumpărătoare, căreia i se transmite posesia imobilului, termenul de perfectare  a  contractului autentic de vânzare-cumpărare fiind fixat la data de 30.06.2009.

La 8.12.2008 părţile din antecontractul 1184/2008 îl revocă prin consimţământul lor, perfectând un nou antecontract autentificat sub nr.1234 de acelaşi notar public, având acelaşi obiect (terenul fiind măsurat la 4045 mp, iar casa  la 67 mp), pentru acelaşi preţ, plătit anticipat de C.M., care primeşte posesia şi folosinţa imobilului. Termenul de perfectare  a  contractului autentic de vânzare cumpărare a rămas acelaşi  30.06.2009.

Promitentul vânzător, respectiv promitenţii vânzători, nu şi-au executat obligaţia de preconstituire a titlului de proprietate asupra terenului promis şi nici cea de prezentare la notarul public pentru perfectarea contractelor de vânzare cumpărare promise.

 Faţă de atitudinea acestora promitenţii cumpărători, pe calea cererilor de intervenţie pendinte, au solicitat pronunţarea de către instanţă a unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare a imobilului în litigiu.

 Cererile nu sunt întemeiate şi vor fi respinse ca atare pentru argumentele ce succed:

 Potrivit art. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, terenurile cu sau fără construcţii, situate în intravilan sau extravilan, indiferent de destinaţia sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în forma autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute.

Condiţia actului autentic în aceasta materie este cerută pentru valabilitatea contractului (ad validitatem).

În situaţia existentei unei promisiuni bilaterale de vânzare – cumpărare (antecontract), materializată din punct de vedere probatoriu sub forma înscrisului sub semnătura privată, când partea care nu îşi execută obligaţia asumată de a vinde cu respectarea dispoziţiilor din Titlul X al Legii nr. 247/2005, instanţa de judecată poate suplini voinţa acesteia conform art. 5 alin. 2 din titlul X din actul normativ menţionat, pronunţând o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Condiţiile de admisibilitate-cumulative - ale petitului fondat pe acest temei-pe care instanţa le apreciază îndeplinite în totul în pricina de faţă - presupun:

-1.existenţa unui antecontract de vânzare-cumpărare valabil încheiat,

-2. refuzul unei părţi de a perfecta actul în forma autentică notarială,

-3. executarea de către promitentul-cumpărător/promitenta cumpărătoare a obligaţiei de a plăti preţul convenit de părţi prin antecontract,

-4. existenţa în patrimoniul promitenţilor-vânzători a dreptului de proprietate asupra imobilului – obiect al antecontractului.

 Judecătorul  constată din probele administrate că dacă primele 3 cerinţe sunt satisfăcute, ultima condiţie - existenţa în patrimoniul promitenţilor-vânzători a dreptului de proprietate asupra imobilului –obiect al antecontractului-nu este îndeplinită în speţă cu privire la terenul litigios.

Astfel, în baza contractului de vânzare-cumpărare  autentificat sub nr.5326/1971 de NSJ Neamţ (f.301 ds.) proprietar al terenului litigios (măsurat la 3580 mp) a fost T.V. până la 11.07.2005, când, pe cale de moştenire legală, dreptul de proprietate s-a strămutat la moştenitorii lui, T. Emilia şi T.F., conform Certificatului de moştenitor suplimentar nr.14/2009 emis de BNP Taran V. (f.302 ds.). Identitatea acestui teren cu terenul în litigiu este dovedită de raportul de expertiză T. şi înscrisurile care au stat la baza întocmirii lui. Identificarea terenului în discuţie şi evaluarea lui s-a făcut şi prin expertiza V..

Chiar dacă T.M., în baza autorizaţiei de construire  nr.21/1999 (f.96 ds.) coroborat cu evidentele rolurilor agricol şi fiscal, este proprietarul casei litigioase, cererile de intervenţie nu pot fi primite nici măcar în parte întrucât în niciunul din antecontracte nu s-a convenit un preţ distinct pentru casă (art.1295 C.civ.), ci numai un preţ global pentru întregul imobil (casă+ teren), astfel încât în lipsa unui preţ determinat vânzarea nu poate fi perfectată. Construcţia a fost identificată şi evaluată de exp. N.I..

Faţa de considerentele expuse sunt lipsite de relevanţă posesia imobilului, eventualele îmbunătăţiri efectuate la acesta etc.

Cu privire la cererea de intervenţie formulată de actualele titulare ale dreptului de proprietate asupra pământului din acest proces, instanţa o va respinge ca rămasă fără obiect în raport cu soluţia ce va fi pronunţată pe cererile de intervenţie anterioare.

Nu se va analiza cererea de partaj succesoral întrucât prin pronunţarea încheierii prin care s-a luat act de renunţarea la judecata acesteia instanţa s-a dezinvestit de soluţionarea ei.

Căzând în pretenţii, intervenienţii nu se pot bucura de restituirea cheltuielilor de judecată, chiar dovedite (art.274 alin.1 Cpc),

Domenii speta

Spete similare