Actiune în constatare perfectare vânzare-cumparare

SENTINTA CIVILA NR.555

Actiune în constatare perfectare vânzare-cumparare

Prin cererea înregistrata pe rolul Judecatoria Bicaz sub nr. 2496/188/2008 reclamantii CC,UM si DL au solicitat, în contradictoriu cu pârâta C. Cadere E. si Comuna Hangu, prin reprezentant legal Primarul sa se constate ca pârâta a dobândit prin uzucapiune dreptul de proprietate asupra imobilului si pronuntarea unei hotarâri judecatoresti care sa tina loc de act autentic de vânzare-cumparare pentru suprafata de 3721 mp teren situat în sat Grozavesti, comuna Hangu si a constructiilor edificate pe acesta.

În motivare a aratat ca la data de 01.10.2008 au încheiat cu pârâta un act sub semnatura privata prin care le-a vândut suprafata de 3721 mp teren si mai multe constructii, platind pretul si intrând în poseisa bunului la acea data. Terenul a fost proprietatea vânzatoarei, aceasta stapânindu-l ca adevarat proprietar mai bine de 30 de ani, posesia fiind publica, continua si netulburata, ea fiind cunoscuta în zona ca proprietara.

Prin antecontract promitenta-vânzatoare si-a rezervat dreptul de uzufruct viager asupra imobilelor, stipulându-se în favoarea ei si o clauza de întretinere.

Desi au chemat pe pârâta la notariat pentru încheierea actului în forma autentica aceasta nu s-a prezentat.

În drept a invocat dispozitiile  Legii nr. 247/2005, art. 1874 Cod civil.

În dovedire a solicitat proba cu înscrisuri, martori si interogatoriul pârâtei.

Cererea a fost legal timbrata cu taxa judiciara de timbru în cuantum de 1128 lei si timbru judiciar de 3 lei.

Instanta a administrat la solicitarea partilor proba cu înscrisuri, în cadrul careia au fost depuse antecontractul de vânzare-cumparare (fila 7),  certificat de mostenitor (fila 8), certificat pentru atestarea posesiei sub nume de proprietar (fila 10), adeverinta de rol agricol, schita cadastrala, acte de stare civila, interogatoriul pârâtei (fils 25) si proba testimoniala, fiind audiat martorul B.G. (fila 35).

Analizând materialul probator administrat în cauza instanta retine ca la data de 01.10.2008  între parti a intervenit o conventie consemnata într-un înscris sub semnatura privata prin care pârâta si-a asumat obligatia de a  vinde  reclamantilor  suprafata de 3721 mp teren situat în comuna Hangu, sat Grozavesti, judetul Neamt, învecinat cu: la Nord – Cadere Elena, la Est – Bocancea Gavril, la Sud – drum satesc si la Vest – Manolache Neculai si a urmatoarelor constructii: o locuinta în suprafata de 64 mp, o magazie de 36 mp, un grajd în suprafata de 11 mp si un grajd în suprafata de 30 mp, cu rezerva dreptului de uzufruct asupra imobilelor înstrainate si cu obligatia vânzatorilor de a-i acorda întretinere pârâtei, constând în alimente, îmbracaminte, medicamente, combustibil pentru încalzire si orice altceva îi este necesar pentru asigurarea unui nivel de trai normal, inclusiv sprijin financiar în caz de îmbolnavire si sprijin la renovarea constructiilor.

La data încheierii conventiei cumparatorii au achitat vânzatoarei  suma de 8.000 lei convenita cu titlu de pret, împrejurare stipulata prin clauza contractuala si recunoscuta de catre pârâta în interogatoriul luat de instanta, iar cumparatorii au intrat în posesia imobilului.

Desi pârâta a fost notificata de catre reclamanti pentru a se prezenta la notariat în vederea autentificarii actelor de vânzare-cumparare, lucru recunoscut de aceasta în interogatoriul administrat în cauza, ea nu s-a conformat solicitarii.

În conformitate cu dispozitiile art. 2 alin.1 din Titlul X din Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietatii si justitiei, precum si unele masuri adiacente, „ terenurile cu sau fara constructii, situate în intravilan si extravilan, indiferent de destinatia sau întinderea lor, pot fi înstrainate si dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute.

Interpretând vointa interna a partilor, instanta califica conventia intervenita între parti la data de 01.10.2008 ca fiind o promisiune bilaterala de vânzare-cumparare, ce naste în sarcina lor o obligatie de a face, respectiv de a încheia în viitor contractul în forma autentica.

Potrivit dispozitiilor art. 5 alin. 2 din titlul X din Legea nr. 247/2005, în cazul în care una din parti nu îsi respecta obligatia asumata, instanta de judecata are posibilitatea de a pronunta o hotarâre care sa tina loc de act autentic de vânzare-cumparare.

Instanta apreciaza ca pentru admisibilitatea unei astfel de actiuni trebuie sa fie îndeplinite în  mod cumulativ urmatoarele conditii: existenta unui antecontract de vânzare-cumparare valabil încheiat, refuzul unei parti de a se prezenta în fata notarului public pentru autentificarea actului juridic, îndeplinirea de catre promitentul-cumparator a obligatiei de a plati pretul convenit de parti prin antecontract, existenta dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu în patrimoniul privat al promitentilor vânzatori.

Având în vedere ca pârâta nu detine un titlu de proprietate asupra imobilelor înstrainate, reclamantii au solicitat ca instanta sa constate dobândirea de catre aceasta a dreptului de proprietate asupra acestora prin efectul prescriptiei achizitive de 30 de ani.

Astfel cum rezulta din adeverinta de rol depusa la dosar si certificatul pentru atestarea posesiei sub nume de proprietar nr. 3657/2008 eliberat de Primaria comunei Hangu, terenul a fost stapânit înca din anul 1974 de catre autoarea pârâtei J.E., a carei unica mostenitoare conform certificatului de mostenitor nr. 736/1985.  Din declaratia martorului rezulta ca pârâta a exercitat o posesie publica, continua, netulburata, toata lumea considerând-o ca fiind proprietara.

Instanta retine ca uzucapiunea este modul de dobândire a proprietatii sau a altui drept real prin posedarea neîntrerupta a lucrului, în tot timpul fixat de lege. Uzucapiunea  reprezinta prescriptia prin care se dobândeste dreptul real, prin efectul posedarii lucrului în timpul determinat, astfel încât starea de fapt se transforma în stare de drept.

Art.1890 C.civ. stabileste ca pentru a se dobândi dreptul de proprietate prin uzucapiune trebuie îndeplinite doua conditii, anume sa existe o posesie de 30 de ani si aceasta sa fie utila, adica neviciata.

În aceste conditii instanta considera ca în speta sunt îndeplinite toate conditiile prev. de art.1837, 1847 si 1890 Cod civil pentru câstigarea de catre pârâta a dreptului de proprietate asupra imobilelor în litigiu prin prescriptia achizitiva de 30 de ani, retinându-se în favoarea acesteia jonctiunea posesiei exercitata de ea cu posesia exerciata de autoarea ei, Jitaru Eleonora.

Apreciind ca s-a facut dovada dreptului de proprietate asupra imobilului obiect al antecontractului de vânzare-cumparare, precum si îndeplinirea celorlalte conditii de admisibilitate a actiunii, instanta o va admite.

Domenii speta

Spete similare