Pretentii

INSTANTA

Prin cererea inregistrata la instanta cu nr. X189 din 14.06.10 reclamanta G A a chemat in judecata parata C D V, solicitand ca, prin sentinta ce se va pronunta:

-sa fie obligata parata sa plateasca reclamantei c/valoarea lucrarilor de imbunatatiri efectuate de reclamanta la imobilul situat in B, str. . X  nr.;

-sa se constituie reclamantei un drept de retentie asupra imobilului situat in B, str. . X  nr., pana la plata de catre parata a c/valorii lucrarilor de imbunatatiri efectuate de reclamanta la acest imobil;

-sa fie obligata parata la plata cheltuielilor de judecata.

In motivarea actiunii, precizata in cursul judecatii (notele de la fila 53 a dosarului), reclamanta a aratat ca, incepand din anul 1983, in baza unui antecontract de vanzare-cumparare imobiliara incheiat cu tatal paratei, ea si familia ei au locuit in imobilul situat in B, str. . X  nr.. Din cauza ca imobilul a fost nationalizat, antecontractul de vanzare-cumparare nu a mai fost perfectat, astfel ca reclamanta si familia ei au locuit in imobil in calitate de chiriasi. In toata perioada in care a locuit in imobil, reclamanta a efectuat la acest imobil lucrari de imbunatatiri:

-a acoperit bucataria cu azbociment (in anul 1984);

-a refacut peretii bucatariei (in anul 1984);

-a refacut stoleria casei (in anul 1989);

-a refacut peretii, acoperisul, plafonul si grinzile camerei (in anul 06);

-a construit doua sobe de teracota (in anul 1989); 

-a montat la veranda doua geamuri si o usa (in anul 06);

-a turnat terasa din ciment (in anul 1992);

-a construit un gard imprejmuitor (in anul 1985);

-a construit o magazie (in anul 1999);

-a construit un cotet de pasari (in anul 1999);

-a construit o fantana (in anul 10);

-a efectuat instalatie electrica (in anul 1987);

-a construit un grup sanitar (in anul 1990).

Ulterior,  prin aplicarea legilor de retrocedare a imobilelor nationalizate, imobilul situat in B, str. . X  nr. a fost restituit paratei C D V. Aceste lucrari de imbunatatiri profita acum paratei, astfel ca se impune ca parata sa plateasca, reclamantei, c/valoarea lor. Reclamanta a apreciat valoarea lucrarilor de imbunatatiri la suma de 2.000 lei, sub rezerva majorarii in functie de concluziile raportului de expertiza ce urma sa fie intocmit in cauza.

In drept, reclamanta a invocat prevederile art. 986 din Codul civil.

In dovedirea actiunii, reclamanta a folosit proba cu inscrisuri, depunand, in copie, Dispozitia de restituire nr. 121/29.10.07, emisa de Regia Autonoma de Gospodarie Comunala si Locativa (RAGCL) B; notificarile nr. 26/29.09.08 si, respectiv nr. 25/29.09.08; sentinta civ. nr. /14.09.10, pronuntata de Judecatoria B; proba cu martori; proba cu expertiza th. judiciara in constructii.

La termenul de judecata din 5.10.10, parata C D V a formulat intampinare (filele 18-19 dosar), prin care a ridicat exceptia lipsei calitatii sale procesuale pasive, exceptie motivata prin aceea ca, potrivit art. 48 din Legea nr.10/01, republicata, calitate procesuala pasiva are statul sau unitatea detinatoare a imobilului, dat fiind ca imobilul a fost preluat de catre statul roman fara titlu valabil. Astfel, imobilul a fost preluat in mod abuziv in baza Legii nr. 4/1973 si a Decretului nr. 409/1955, acte normative care nu constituie titluri valabile pentru trecerea in proprietatea statului a imobilului in cauza.

Parata a solicitat respingerea actiunii formulate de reclamanta. Privitor la lucrarile pe care reclamanta pretinde ca le-ar fi efectuat la imobil, parata a sustinut ca aceste lucrari nu indeplinesc cerintele impuse de art. 48 alin.5 din Legea nr. 10/01, deoarece ele nu erau necesare si nici utile. Aceste lucrari nu au adus un spor de valoare imobilului. Cand imobilul a fost preluat de stat, imobilul avea lucrari de imbunatatiri. Alta parte din aceste lucrari sunt voluptorii, facute de chirias cu scopul de a naste in patrimoniul paratei obligatia de plata a unei sume mai mari decat s-ar fi impus. Totodata, potrivit contractelor de inchiriere, chiriasii aveau obligatia sa solicite un acord pentru a efectua orice modificare imobilului inchiriat. Mai mult, unele lucrari de imbunatatiri au fost efectuate de catre reclamanta dupa introducerea la instanta a actiunii in evacuare imobiliara ce a facut obiectul dosarului civ. nr. 1780/189/10 al Judecatoriei B si dupa introducerea la instanta a cererii de ordonanta presedintiala pentru sistare de lucrari, ce a facut obiectul dosarului civ. nr. 4381/189/10 al Judecatoriei B.

La acelasi termen de judecata, parata C D V a formulat cerere reconventionala (fila  dosar), prin care a solicitat ca, prin sentinta ce se va pronunta, sa fie obligata reclamanta sa plateasca paratei, suma de 100.000 lei, reprezentand daune cauzate prin lipsa de folosinta a imobilului, incepand cu luna aprilie 08 (ca data la care s-a dispus restituirea in proprietate catre parata a imobilului) si pana in prezent.

In motivarea cererii reconventionale, parata-reclamanta a aratat ca desi prin dispozitie i-a fost restituit imobilul in proprietate, reclamanta refuza sa evacueze imobilul, astfel ca si in prezent reclamanta locuieste in imobilul proprietatea paratei.

Exceptia lipsei calitatii sale procesuale pasive, ridicata de parata C D V, a fost unita de catre instanta cu fondul cauzei - incheierea de sedinta din 19.10.10, fila 24 dosar.

La termenul de judecata din 26.05.11, avocatul paratei C D V a ridicat exceptia netimbrarii actiunii, exceptie motivata prin aceea ca reclamanta si-a intemeiat actiunea pe prevederile art. 986 din Codul civil, situatie in care actiunea reclamantei trebuie timbrata la valoarea pretentiilor.

Parata C D V a folosit in proces proba cu interogatoriu si proba cu martori.

La termenul de judecata din 9 nov. 10, reclamanta a completat actiunea introductiva, aratand ca cheama in judecata si pe parata Regia Autonoma de Gospodarie Comunala si Locativa (RAGCL) B - fila 28 dosar, motiv pentru care a fost citata in proces si parata RAGCL B.

Parata Regia Autonoma de Gospodarie Comunala si Locativa (RAGCL) B a formulat intampinare (filele 32-33 dosar), prin care a ridicat exceptia lipsei calitatii sale procesuale pasive, exceptie motivata prin aceea ca imobilul la care reclamanta pretinde ca a efectuat lucrari de imbunatatiri, nu este proprietatea paratei RAGCL, ci este proprietatea paratei C D V. Parata RAGCL a aratat ca ea a avut in administrare imobilul situat in B, str. . X  nr. pana la sfarsitul anului 07, cand imobilul a fost restituit in proprietate paratei C D V. In aceste conditii, sunt aplicabile prevederile art. 48 din Legea nr. 10/01, conform carora chiriasii au dreptul la despagubiri pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinatia de locuinta.

Parata RAGCL B a mai aratat ca imobilul a trecut in administrarea RAGCL B prin H.C.L. B nr. 160/3.11.1999 si prin incheierea procesului-verbal nr. 2521/27.03.00. Potrivit dispozitiilor legale si a contractelor de inchiriere, chiriasii nu puteau efectua modificari in structura imobilului decat cu acordul prealabil al locatorului. Totodata, efectuarea lucrarilor de intretinere, de reparatii sau de inlocuire a elementelor de constructii si instalatii din folosinta exclusiva cad in sarcina locatarului. In perioada 00-07, reclamanta a solicitat doar o singura data acordul RAGCL pentru efectuarea de reparatii la imobil, iar costul acestor lucrari a fost scazut din chirie. Astfel, in urma cererii reclamantei, a actului de constatare nr. 10701/11.08.05 si a Hotararii Consiliului de Administrare nr.28/29.09.05, s-a aprobat compensarea din chirie a reparatiilor efectuate la imobil de catre reclamanta.

La termenul de judecata din 23.02.11, parata RAGCL B a ridicat exceptia prescriptiei dreptului material la actiune al reclamantei (fila 65 dosar), exceptie motivata prin aceea ca unele dintre lucrarile de imbunatatiri efectuate la imobil, pretinse de reclamanta, au o vechime mai mare de 3 ani fata de data inregistrarii la instanta a actiunii formulate de reclamanta.

Parata RAGCL B a folosit in proces proba cu inscrisuri, depunand, in copie: Decizia nr. X/24.10.1984 a Consiliului Popular al jud. V; Hotararea nr.160/3 nov.1999 a Consiliului Local al mun. B; procesul-verbal de predare-primire nr. X/1.03.00 si nr. X/27.03.00; referatul nr. X/2.02.06 intocmit de RAGCL B; actul de constatare din 27.10.05, intocmit de RAGCL B; adresa nr. 35/31.01.06 emisa de RAGCL B; factura fiscala nr. X/5.08.05 si chitanta nr. X/5.08.05, emise de SC X SRL B; bonul fiscal nr. X/5.08.05, emis de SC X SRL B; contractul de inchiriere pentru suprafetele locative cu destinatia de locuinta din 10.04.1995; contractul-cadru de inchiriere pentru suprafetele cu destinatia de locuinta nr. X/28.10.1997; contractul de inchiriere pentru suprafetele locative cu destinatia de locuinta nr. X/23.06.00; contractul de inchiriere pentru suprafetele cu destinatia de locuinta nr. X/2.08.06;

La data de 9.02.11, G G a formulat cerere de interventie in proces in interes propriu (fila 52 dosar), cerere prin care a solicitat ca, in contradictoriu cu reclamanta G A, cu parata C D V si cu parata RAGCL B, sa fie obligate paratele sa-i plateasca lui si reclamantei, c/valoarea lucrarilor de imbunatatiri efectuate la imobilul situat in B, str. . X  nr..

In motivarea cererii de interventie, intervenientul a aratat ca el si reclamanta au efectuat la imobilul situat in B, str. . X  nr. lucrarile de imbunatatiri enumerate in cererea de chemare in judecata.

La termenul de judecata din 24.02.11, in temeiul art. 52 Cod.proc.civ. cererea de interventie in interes propriu, formulata de intervenientul G G, a fost incuviintata in principu - incheierea de sedinta din 24.02.11, fila 97 dosar.

La dosarul cauzei au fost atasate dosarele civile nr. X189/10 si nr. X/189/10 ale Judecatoriei B, in care au fost pronuntate sentintele  nr. X/12.05.10 si nr. X/14.09.10.

Din analiza probelor administrate, se retin urmatoarele:

Prin Decizia nr. X/24.10.1984 a Consiliului Popular al jud. V, a fost trecuta in proprietatea statului cea de-a doua locuinta, impreuna cu suprafata de 3.834 m.p. teren aferenta, imobil situat in B, str. . Al.  nr., proprietatea lui P P.

Prin Hotararea nr.160/3 nov.1999 a Consiliului Local al mun. B, s-a aprobat trecerea unor imobile din administrarea Consiliului Local mun. B, in administrarea RAGCL B.

Prin art. 3 din hotararea mentionata, s-a stabilit ca intretinerea si repararea acestor bunuri, precum si gestionarea fondurilor banesti rezultate din incasarea chiriilor sunt in sarcina RAGCL B.

In baza Hotararii nr.160/3 nov.1999 a Consiliului Local al mun. B, a fost intocmit procesul-verbal de predare-primire inregistrat cu nr. X/1.03.00 si cu nr. X/27.03.00, prin care au fost predate in administrarea RAGCL B mai multe imobile, intre care si imobil situat in B, str. . Al.  nr., proprietatea lui P P, imobil care ulterior a fost inchiriat catre G A si G G, care sunt mama si fiu.

Astfel, prin contractul de inchiriere pentru suprafetele locative cu destinatia de locuinta din 10.04.1995, RAGCL B, in calitate de locator, a inchiriat lui G G, in calitate de locatar, imobilul situat in B, str. . Al.  nr., pentru o durata de 5 ani. Din fisa locativa a suprafetei locative inchiriate, rezulta ca suprafata locativa inchiriata consta in doua camere, o magazie si suprafata de 552 m.p. teren curte.

Conform Anexei nr. 3 la contractul mentionat, proprietarul imobilului avea obligatiile: de a efectua lucrarile de intretinere, reparatii, inlocuiri partiale si totale la toate elementele de constructii de la partile exterioare ale cladirii si ale anexelor gospodaresti, astfel incat sa se asigure o buna conservare si functionalitate a cladirii pe toata durata de serviciu a acesteia; de a inlocui, partial sau total, elementele de constructii si instalatii, inclusiv conductele de apa, canalizare, incalzire, instalatie electrica din interiorul apartamentelor si din incaperile de folosinta comuna care nu mai pot fi folosite ca urmare a expirarii duratelor de serviciu normate; sa execute orice alte lucrari de intretinere, reparatii si inlocuire care nu sunt in sarcina chiriasului.

Conform aceleiasi Anexe nr. 3 la contract, chiriasul avea obligatia de a efectua:

-lucrari din interiorul locuintei si a partilor de folosinta comuna, pe toata perioada cat locuia in imobil: la partea de constructii (refacerea tapetelor, zugravelii, vopsitoriilor, inlocuirea geamurilor sparte); la partea de incalzire centrala (curatirea rezervoarelor de combustibil pentru indepartarea reziduurilor); la partea de instalatii sanitare; la partea de instalatii electrice; la instalatia de gaze; 

-lucrari de intretinere, reparatii sau inlocuire la elementele de constructii si instalatii din interiorul locuintei, de la partile de folosinta comuna ale cladirii, precum si de la anexele acesteia, pe toata durata de serviciu normala a elementelor respective: la partea de constructii (vopsitorii; repararea si inlocuirea feroneriei); la partea de incalzire centrala; la partea de instalatii sanitare (repararea si inlocuirea robinetelor si bateriilor); la partea de instalatii electrice (repararea, inlocuirea fasungurilor, intrerupatoarelor);

-repararea si inlocuirea elementelor de constructii si instalatii deteriorate ca urmare a folosirii lor necorespunzatoare, indiferent daca acestea sunt in interiorul sau in exteriorul cladirii.

In Anexa nr. 3 la contract s-a prevazut ca, in cazul in care proprietarul nu indeplineste obligatiile pe care le are cu privire la intretinerea si repararea cladirii inchiriate, lucrarile necesare pot fi executate de catre chirias, in contul proprietarului, retinand c/valoarea acestora din chirie. Chiriasul va putea executa aceste lucrari daca degradarea produsa este de natura sa afecteze folosirea normala a cladirii sau locuintei si numai atunci cand proprietarul, la sesizarea scrisa a chiriasului, nu a luat masuri de executare a lucrarii in termen de 30 de zile de la inregistrarea sesizarii. Decontarea lucrarilor executate de catre chiriasi se va face pe baza situatiei definitive de lucrari. 

Ulterior, acelasi imobil din B, str. . Al.  nr. a fost inchiriat prin:

-contractul-cadru de inchiriere pentru suprafetele cu destinatia de locuinta nr. X/28.10.1997, incheiat de G G (locatar), cu Primaria B, in calitate de locator, pentru o durata de 5 ani.

Conform art. III lit. b din contract, chiriasul avea obligatia de a efectua lucrarile de intretinere, reparatii sau de inlocuire a elementelor de constructii si instalatii din folosinta exclusiva, precum si pe cele din folosinta comuna; sa asigure curatenia si igienizarea in interiorul locuintei;

-contractul de inchiriere pentru suprafetele locative cu destinatia de locuinta nr. 26/23.06.00, incheiat de G A (locatar), cu  RAGCL B, in calitate de locator, pentru o perioada de 4 ani;

-contractul de inchiriere pentru suprafetele cu destinatia de locuinta nr. X/2.08.06, incheiat de G A (locatar), cu RAGCL B, in calitate de locator, pentru o durata de 5 ani, incepand cu data de 8.04.04, pana la data de 8.04.09;

-contractul de inchiriere pentru suprafetele cu destinatia de locuinta nr. X/2.08.06,  incheiat de G G, (locatar), cu RAGCL B, in calitate de locator, pentru o durata de 5 ani, incepand cu data de 8.04.04, pana la data de 8.04.09.

Prin actul de constatare din 27.10.05, intocmit de RAGCL B, Comisia pentru constatarea executarii lucrarilor de reparatii sau a necesitatii executarii acestora la imobilele aflate in administrarea RAGCL s-a deplasat la imobilul situat in B, str. fundatura X  nr. , avand ca chirias pe G A, ocazie cu care s-a constatat ca la acest imobil fusese executata o sarpanta si o invelitoare din azbociment la camera de la strada. Chiriasul s-a obligat sa prezinte facturi pentru materialele utilizate, iar tigla rezultata din demolare sa o duca la sediul RAGCL pentru a fi predata la magazie.

In actul de constatare mentionat, s-a consemnat ca chiriasul a depus urmatoarele documente: factura fiscala nr. X/5.08.05 si chitanta nr. X/5.08.05, emise de SC X SRL B; bonul fiscal nr. X5.08.05, emis de SC X SRL B.

Astfel, potrivit facturii fiscale nr. X/5.08.05, emise de SC XSRL B, G G a cumparat 15 placi de azbociment si 5 kg. de var, in valoare totala de 214,92 lei, pret care a fost platit cu chitanta nr. X/5.08.05.

Potrivit bonului de vanzare fiscal nr. X/5.08.05, emis de SC X SRL B, G A a cumparat materiale lemnoase (capriori si grinzi) in valoare totala de 52,40 lei.

Prin cererea nr. X/5.08.05, G A a solicitat Comisiei RAGCL B sa i se retina din chiria datorata pentru imobil, c/valoarea lucrarilor de reparatii efectuate la imobil.

Prin Referatul nr. X/2.02.06, intocmit de RAGCL B, s-a propus sa se compenseze chiria datorata de G A, cu suma de 158,76 lei ron, reprezentand c/valoarea materialelor folosite pentru lucrarile de reparatii efectuate la imobil (grinzi rasinoase, scandura, rigle rasinoase, cuie, rondele cu guler, placi azbociment, accesorii metalice).

Prin adresa nr. 35/31.01.06 emisa de RAGCL B, s-a aprobat compensarea din chirie a sumei de 158,78 lei, reprezentand c/valoarea reparatiilor efectuate la imobil de catre chiriasul G A. 

Parata C V este mostenitoarea legala, in calitate de fiica, a defunctilor P P si P A, cu cota de 1/1.

In conditiile Legii nr. 10/01, P P a solicitat sa i se acorde masuri reparatorii pentru imobilul situat in B, str. . X  nr., care a fost proprietatea acestuia (compus din casa de locuit, anexe gospodaresti si din suprafata de 3.834 m.p. teren aferent), imobil care fusese preluat de stat prin procesul-verbal de predare-preluare din data de 18.01.1986, incheiat de proprietarul P P cu Consiliul Popular al mun. B, in baza Deciziei nr. X/24.10.1984 a Comitetului Executiv al Consiliului Popular al jud. V.

Prin Dispozitia de restituire nr. 121/29.10.07, emisa de Regia Autonoma de Gospodarie Comunala si Locativa (RAGCL) B (aflata la filele 101-103 ale dosarului), s-a dispus restituirea in natura, catre C D V, a imobilului situat in B, str. fundatura X  nr. , imobil compus din suprafata de 1.095,8 m.p. teren, un corp de cladire cu  4 camere de locuit, 2 holuri, o bucatarie, o camara, o magazie din lemn, acoperita cu azbociment, un grup sanitar din scandura acoperit cu azbociment, un cotet pentru pasari din scandura, acoperit cu azbociment, corp aflat in administrarea RAGCL B, vecinatatile imobilului fiind: X.

Prin Dispozitia de restituire mentionata, s-a stabilit ca, pentru diferenta de teren de pana la 3.834 m.p., competenta revine Primariei mun. B.

In art. 3 din Dispozitia sus aratata, s-a mentionat ca proprietarii au obligatia respectarii prevederilor art. 13 si art. 15 din Legea nr. 10/01 cu privire la protectia chiriasilor G A si G G, care locuiau in imobilul respectiv in baza contractelor de inchiriere nr. 374 si 375 din 2.08.06.

Imobilul din B, str. fundatura X  nr.  a fost inscris in Cartea funciara nr. 10655/speciala a mun. B.

Prin notificarile nr. 25/29.09.08 si, respectiv nr. 26/29.09.08 (filele 116-117 dosar), emise prin intermediul executorului judecatoresc, parata C D V a comunicat catre G A si catre G G faptul ca, ea, parata, a devenit proprietara imobilului din B, str. fundatura X  nr.  si ca exista obligatia ca acestia sa incheie, cu parata, un alt contract de inchiriere pentru acest imobil pentru perioada de timp in care ei vor mai beneficia de prevederile Legii nr. 10/01, urmand ca ulterior parata sa se mute in imobilul respectiv.

Notificarile sus aratate au fost comunicate catre G A si G G la data de 7.10.08, cu dovezile aflate, in copie, la fila 118 a dosarului; din mentiunile consemnate pe aceste dovezi, rezulta ca notificarile au fost afisate pe usa principala a locuintei.

Prin adresa nr. 23/23.08.10, parata C D V a solicitat numitilor G G si G A sa inceteze efectuarea oricarei lucrari la imobilul proprietatea paratei, din B, str. fundatura X  nr. .

Prin cererea inregistrata la Judecatoria B cu nr. 4381/189 din 23.08.10, reclamanta C D V a chemat in judecata paratii G A, G G s.a., solicitand ca, pe cale de ordonanta presedintiala, sa se dispuna sistarea lucrarilor de constructie efectuate de parati la imobilul proprietatea reclamantei C D V, situat in B, str. fundatura X  nr. .

Cererea sus aratata a fost admisa prin sentinta civ. nr. 2431/14.09.10, pronuntata de Judecatoria B, iar G A si G G au fost obligati sa sisteze orice lucrare de constructie sau de renovare la imobil.

Sentinta civ. nr. 2431/14.09.10 a ramas irevocabila prin nerecurare.

Prin sentinta civ. nr. 1313/12.05.10, pronuntata de Judecatoria B in dosarul nr. 1780/189/10, modificata prin decizia civ. nr. 1611/R/10 nov.10, pronuntata de Tribunalul V, a fost admisa cererea de ordonanta presedintiala in evacuare imobiliara, formulata de reclamanta C D V, impotriva paratilor G A, G G s.a. si s-a dispus evacuarea paratilor din imobilul situat in B, str. fundatura X  nr. . Cererea de ordonanta presedintiala in evacurare a fost inregistrata la Judecatoria B la data de 16.04.10.

In considerentele deciziei civ. nr. 1611/R/10 nov.10, pronuntata de Tribunalul V, s-a retinut ca, prin notificarile nr. 25 si nr. 26 din 08, realizate prin intermediul executorului judecatoresc, titularii contractelor de inchiriere G A si G G au fost sesizati de catre C D V cu privire la obligatia incheierii unui nou contract de inchiriere. Aceste notificari au fost primite de catre G A si G G la data de 7.10.08. S-a retinut ca, potrivit art. 10 alin.2 din O.U.G. nr. 40/1999, G A si G G aveau obligatia de a comunica catre C D V cererea de a incheia un nou contract de inchiriere sau dorinta de a nu incheia un asemenea contract, insa aceasta obligatie nu a fost indeplinita, motiv pentru care s-a apreciat ca se impune evacuarea lor din imobil. S-a mai retinut ca, perioada de 3 ani in care reclamanta nu a reusit sa foloseasca imobilul sau sa obtina o chirie reprezinta o incalcare a dreptului de proprietate aparat prin art. 1 din Protocolul aditional nr. 1 la Conventia Europeana a Drepturilor Omului.

 Prin raspunsurile date la interogatoriul propus de parata-reclamanta C D V (filele 94-96 dosar), reclamanta G A a aratat ca:

-ea, reclamanta, locuieste in imobil inca din anul 1999;

-ea, reclamanta, nu a primit nicio notificare prin care parata sa o fi instiintat ca ar fi devenit proprietara imobilului;

-ea, reclamanta, a efectuat la imobil lucrari de imbunatatiri care sporesc valoarea imobilului;

-pentru efectuarea lucrarilor de imbunatatiri la imobil, reclamanta a solicitat acordul RAGCL B, solicitare la care i s-a raspuns ca poate efectua acele lucrari pe contul ei propriu, sustinandu-se ca RAGCL nu avea banii necesari. Reclamanta a sustinut ca ea nu poseda dovezi in acest sens. Dintre aceste lucrari, RAGCL i-a compensat din chirie numai c/valoarea azbocimentului si a grinzilor folosite la construirea unei camere, in anul 06;

-lucrarile enumerate de reclamanta in cererea de chemare in judecata au fost efectuate incepand din anul 1984. Reclamanta a sustinut ca, in anul 1983, ea a platit tatalui paratei suma de .000.000 lei vechi, ca pret pentru imobil, insa reclamanta nu poseda un act constatator al platii.

Prin declaratia sa, martorul X, propus de reclamanta, a aratat ca el a mers la imobilul situat in B, str. fundatura X  nr. , incepand din anul 1985, pana in luna decembrie 10. In toata perioada de timp mentionata, martorul a cunoscut ca la acest imobil G A si G G au efectuat urmatoarele lucrari de imbunatatiri: au turnat o terasa din beton in fata casei (anul 1992); au construit un WC in curtea casei (anul 1990-1992); au construit o magazie mai mare cu pereti din scandura, acoperita cu azbociment (anul 1994-1995); au construit o camera noua pe langa cele 4 camere deja existente (anul 05-06); s-a facut instalatie de curent electric la casa; s-a construit o fantana noua, pe langa fantana veche care deja exista in curte (in anul 10); s-a refacut fatada casei (in anul 06); s-a facut fundatie din beton la casa (in anul 06); au fost inlocuite o fereastra si o usa (in anul 1993-1995); au fost construite doua sobe din teracota (in anul 1985); au construit un gard cu soclu din beton in fata casei, iar pe celelalte laturi un gard din plasa de sarma (in anul 1993). Anterior anului 1985, casa avea un gard, care putrezise. Anterior construirii WC-ului, in curtea casei se afla un WC, insa de o calitate necorespunzatoare.

Prin declaratia sa, martorul X, propus de reclamanta, a aratat ca el este vecin cu imobilul in cauza. La momentul la care reclamanta s-a mutat in imobilul din B, str. fundatura X  nr. , acest imobil era degradat, insa se putea locui in el. Initial, imobilul era compus dintr-o casa de locuit cu 2-3 camere. Incepand din anul 1984 si pana in prezent, la acest imobil reclamanta si fiul sau au efectuat urmatoarele lucrari: au turnat o terasa betonata in fata casei (in locul unor pietre); au construit un gard imprejmuitor al casei (in locul unui gard din spini si din nuiele);  au construit doua sobe din teracota; au forat un put in curtea casei care sa asigure apa potabila necesara; au reparat peretii casei; au fost inlocuite doua usi si doua ferestre (cele anterioare fiind in stare de uzura); in anul 1987 s-a facut instalatie electrica la casa, deoarece anterior casa nu avea o astfel de instalatie, iluminatul fiind facut cu lampa cu petrol; au construit un cotet pentru pasari; au construit o magazie; au construit o camera noua, alipita casei vechi; au turnat un soclu din beton de jur-imprejurul casei; au fost incarcati peretii casei; au intarit acoperisul casei, deoarece ploua in casa. Martorul a mai declarat ca, din cele auzite de la vecini, imobilul in cauza este o casa veche de peste 150 de ani. Anterior anului 1984, in acest imobil a locuit bunicul paratei C D V, care se numea M. Martorul a mai declarat ca, din cele ce i-au fost spuse de catre reclamanta si de catre fiul acesteia, reclamanta ar fi cumparat imobilul de la P P, care a fost tatal paratei. Reclamanta a avut doi fii si doua fiice, iar unul dintre cei doi fii ai reclamantei a fost sotul paratei, in prezent decedat.

Pentru solutionarea cauzei, s-a dispus efectuarea unei expertize th. judiciare in constructii.

Astfel, prin raportul de expertiza th. judiciara in constructii intocmit de expertul A, depus la dosarul instantei la data de .04.11, filele 155-166, au fost identificate lucrarile de imbunatatiri efectuate de G A si G G la imobilul situat in B, str. fundatura X  nr. , dupa cxum urmeaza:

-executat acoperis, refacut pereti, refacut stoleria la bucatarie. Initial, incaperea a avut destinatia de grajd, a fost tencuita la interior, s-a montat invelitoare, s-au montat usa si fereastra, s-a zugravit, dupa care a fost folosita ca bucatarie. Aceste lucrari au fost executate in perioada 1984-05 si sunt in valoare actuala de 260 lei;

-au fost refacuti peretii, acoperisul, plafonul si grinzile unei camere, lucrari care au fost efectuate in anul 05, valoarea actuala a acestor lucrari fiind de 970 lei;

-a fost construita o soba din teracota, in anul 1989 si s-a executat instalatie electrica tot in anul 1989, valoarea actuala a acestor lucrari fiind de 892 lei;

-s-a turnat terasa din ciment, lucrare care a fost executata in anul 1992 si a fost reparata in anul 10, valoarea actuala a acestei lucrari fiind de 532 lei;

-s-a efectuat grad imprejmuitor. La strada, gardul este executat cu stalpi metalici, leaturi si scanduri, cu soclu de beton, lucrarea fiind efectuata in anul 1985 si este in valoare de 227 lei. Pe celelalte laturi, gardul este executat cu stalpi din spalieri si plasa de sarma, lucrarea fiind efectuata in anul 1985 si este in valoare de 583 lei; 

-s-a executat gard interior, cu stalpi din spalieri si plasa din sarma ghimpata, vechimea gardului fiind de peste 25 de ani, valoarea actuala a acestei lucrari fiind de 225 lei;

-s-a construit o magazie cu stalpi din lemn, leaturi si scandura la pereti, acoperita cu azbociment, lucrarea fiind executata in anul 1999 si are o valoare actuala de 1.130 lei;

-s-a construit un cotet pentru pasari, cu pereti si pardoseala din dulap, acoperit cu tigla refolosita, lucrare cu o vechime de aprox. 10 ani si are o valoare actuala de 84 lei;

-s-a executat in fata casei un put cu tub din polipropilena, lucrare executata in anul 10, in valoare actuala de  4.747 lei;

-la grupul sanitar - WC cu pereti din zidarie, in anul 10 au fost executate lucrari de reparatii fisuri si zugraveli, valoarea actuala a acestor lucrari fiind de 83 lei,

valoarea totala actuala a lucrarilor sus enumerate fiind de 9.733 lei.

Expertiza a mai stabilit ca, din totalul valorii de 9.733 lei, a fost compensata de catre RAGCL suma de 473 lei, ramanand suma de 9.260 lei.

Valoarea lucrarilor efectuate de catre parati in anul 10 este de 5.362 lei.

Prin acelasi raport de expertiza s-a stabilit ca chiria lunara care ar fi putut fi incasata pentru imobilul situat in B, str. fundatura X  nr. , incepand din luna aprilie 08 si pana la data efectuarii expertizei este de 2.846 lei. Pentru a stabili cuantumul chiriei, expertiza a avut in vedere imprejurarea ca imobilul in cauza este amplasat intr-o zona care nu este atractiva pentru inchirieri de imobile.

Impotriva raportului de expertiza au formulat obiectiuni atat reclamanta G A, cat si parata-reclamanta C D V.

Raspunzand la obiectiunile formulate, expertul A a intocmit suplimentul la raportul de expertiza th. judiciara, depus la dosarul instantei la data de 18.05.11, filele 179-180.

Astfel, prin suplimentul la raportul de expertiza s-au stabilit urmatoarele:

-la strada, pe lungimea de 18,60 m este executat gard cu stalpi metalici, leaturi si scandura. Aceasta portiune are soclu de beton si a fost executata in anul 1985. Accesul in curte se realizeaza prin poarta metalica. Valoarea actuala a portiunii de imprejmuire este de 239 lei (iar nu de 227 lei, cum s-a stabilit prin raportul de expertiza intocmit initial).

Privitor la chirie, prin suplimentul la raportul de expertiza s-a aratat ca, pentru calculul chiriei, s-a avut in vedere chiria practicata de RAGCL B pentru imobilul in cauza, actualizata. Imobilul este situat in zona periferica de est a mun.B, iar zona nu este atractiva pentru inchirieri.

Suplimentul la raportul de expertiza a stabilit ca valoarea actuala a lucrarilor efectuate la imobil este de 9.745 lei, din care:

-lucrarile executate in anul 10 sunt in valoare de 5.362 lei;

-lucrarile compensate, actualizate si corectate cu uzura in timp sunt in valoare de 1.227 lei;

-lucrarile executate inainte de anul 10, corectate cu valorile compensate de RAGCL, sunt de 3.156 lei.

In cauza sunt aplicabile prevederile art. 48 din Legea nr. 10/01 privind regimul juridic al unor imobile preluate in mod abuziv in perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, republicata, conform carora

„(1) Chiriasii au dreptul la despagubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinatia de locuinta prin imbunatatirile necesare si utile.

(2) Indiferent daca imobilul a fost preluat cu titlu valabil sau fara titlu, obligatia despagubirii prevazuta la alin. (1) revine persoanei indreptatite.

(4) Valoarea despagubirilor prevazute la alin. (1) se stabileste pe baza de expertiza.

(5) Prin imbunatatiri, in sensul prezentei legi, se intelege cheltuielile necesare si utile. Cuantumul despagubirilor se stabileste la valoarea actualizata a cheltuielilor, scazandu-se gradul de uzura al imbunatatirilor, in raport cu durata de viata normala a acestora, care se suporta de chiriasi”.

Asa cum s-a expus mai sus, chiriasii imobilului situat in B, str. fundatura X  nr.  sunt reclamanta G A si intervenientul G G, iar «persoana indreptatita» care are obligatia de a-i despagubi pe chiriasii imobilului este actualul proprietar al imobilului, adica parata-reclamanta C D V.

Privitor la exceptia lipsei calitatii sale procesuale pasive, ridicata de parata C D V, raportat articolului 48 din Legea nr. 10/01, rezulta ca parata C D V are calitate procesuala pasiva, deoarece ea este proprietara imobilului din B, str. . X  nr. , astfel ca lucrarile efectuate la imobil de catre reclamanta si de catre intervenient profita paratei C D V.

In conditiile aratate, exceptia lipsei calitatii sale procesuale pasive, ridicata de parata C D V, este neintemeiata, urmand ca, potrivit art. 137 Cod.proc.civ., sa fie respinsa.

Privitor la exceptia lipsei calitatii sale procesuale pasive, ridicata de parata  Regia Autonoma de Gospodarie Comunala si Locativa (RAGCL) B, din acelasi text al articolului 48 din Legea nr. 10/01 rezulta ca aceasta parata nu are calitate procesuala pasiva, deoarece ea nu a fost niciodata proprietarul imobilului, ci a avut doar calitatea de administrator al imobilului, calitate pe care in prezent nu o mai are.

Pentru considerentele aratate, exceptia lipsei calitatii sale procesuale pasive, ridicata de parata Regia Autonoma de Gospodarie Comunala si Locativa (RAGCL) B este intemeiata, urmand sa fie admisa.

In consecinta, se vor respinge actiunea formulata de reclamanta G A si cererea de interventie formulata de intervenientul G G, impotriva paratei Regia Autonoma de Gospodarie Comunala si Locativa (RAGCL) B, pentru lipsa calitatii procesuale pasive a acestei parate.

Privitor la exceptia prescriptiei dreptului material la actiune al reclamantei, exceptie ridicata de parata RAGCL B, in cauza sunt aplicabile prevederile art. 3 din Decretul nr. 167/1958  privitor la prescriptia extinctiva, conform caruia termenul general de prescriptie este de 3 ani.

Articolul 7 alin.2 din acelasi decret prevede ca  „In obligatiile care urmeaza sa se execute la cererea creditorului precum si in acelea al caror termen de executare nu este stabilit, prescriptia incepe sa curga de la data nasterii raportului de drept”.

In cauza de fata, intre reclamanta, intervenient si parati raportul de drept s-a nascut la data de 29.10.07, cand, prin Dispozitia nr. 121 a RAGCL B, a fost restituit in natura a imobilului catre parata C D V.

Or, actiunea formulata de reclamanta a fost inregistrata la instanta la data de 14.06.10, deci in cadrul termenului general de prescriptie de 3 ani.

Fata de considerentele de mai sus, actiunea dedusa judecatii a fost formulata de reclamanta in cadrul termenului de prescriptie, motiv pentru care exceptia prescriptiei dreptului material la actiune al reclamantei, ridicata de parata RAGCL B, va fi respinsa ca neintemeiata.

Privitor la exceptia netimbrarii actiunii de catre reclamanta, exceptie ridicata de parata C D V, din intreaga situatie de fapt retinuta, rezulta ca in cauza este vorba de un imobil care a fost restituit in proprietatea paratei-reclamante C D V in conditiile Legii nr. 10/01.

Articolul 50 alin.1 din Legea nr. 10/01 prevede ca „Cererile sau actiunile in justitie, precum si transcrierea sau intabularea titlurilor de proprietate, legate de aplicarea prevederilor prezentei legi si de bunurile care fac obiectul acesteia, sunt scutite de taxe de timbru”.

Fata de textul de lege sus invocat, rezulta ca cererile ce fac obiectul judecatii de fata sunt scutite de plata taxei judiciare de timbru, inclusiv actiunea formulata de reclamanta , precum si cererea de interventie formulata de intervenientul G G.

Pentru acest considerent, exceptia netimbrarii actiunii de catre reclamanta, exceptie ridicata de parata C D V, este neintemeiata, urmand sa fie respinsa.

Privitor la actiunea formulata de reclamanta G A, in cauza sunt aplicabile prevederile art. 14 pct.2 din Codul civil, potrivit carora locatorul este dator de a mentine bunul inchiriat in starea de a putea servi la intrebuintarea pentru care el a fost inchiriat.

Totodata, potrivit art. 1421 din Codul civil, in cursul locatiunii locatorul trebuie sa faca toate acele reparatii ce pot fi necesare, afara de micile reparatii (numite reparatii locative) care prin uz sunt in sarcina locatarului.

Raportat textelor de lege sus invocate, instanta apreciaza ca urmatoarele lucrari efectuate de catre reclamanta si de catre intervenient au calitatea de lucrari necesare si utile:

-executat acoperis, refacut pereti, refacut stoleria la bucatarie (260 lei);

-refacut peretii, acoperisul, plafonul si grinzile unei camere (970 lei);

-construit o soba din teracota, executat instalatie electrica (892 lei);

-construit terasa din ciment, lucrare care a fost executata in anul 1992 si a apoi reparata (532 lei);

-efectuat grad imprejmuitor (822 lei, valoare obtinuta din 239 lei + 583 lei) si gard interior (225 lei);

-construit o magazie cu stalpi din lemn, leaturi si scandura la pereti, acoperita cu azbociment (1.130 lei);

-construit un cotet pentru pasari, cu pereti si pardoseala din dulap, acoperit cu tigla refolosita (84 lei).

Aceasta concluzie se impune deoarece, in lipsa unor astfel de lucratri, locuinta nu ar fi putut fi folosita in conditii optime.

Valoarea lucrarilor sus enumerate este de 4.915 lei. Din aceasta suma trebuie scazuta suma de 1.227 lei, reprezentand c/valoarea lucrarilor compensate, actualizate si corectate cu uzura in timp, astfel ca rezulta ca  a ramas neplatita suma de 3.688 lei.

Celelalte lucrari nu sunt considerate nici necesare, nici utile, din cauza ca unele dintre ele sunt «reparatii locative» (asa cum este cazul lucrarilor de reparatii fisuri si zugraveli efectuate la grupul sanitar), fie sunt lucrari efectuate in anul 10 (asa cum este cazul putului cu tub din polipropilena).

Pentru considerentele aratate, cererea prin care reclamanta G A a solicitat ca parata C D V sa-i plateasca c/valoarea lucrarilor de imbunatatiri efectuate la imobil este in parte intemeiata, urmand sa fie admisa in parte, pentru suma de 3.688 lei.

Pentru aceleasi considerente si in temeiul art. 55 Cod. proc. civ., se va admite in parte si cererea de interventie in interes propriu, formulata de intervenientul G G, impotriva paratei C D V.

In consecinta, parata C D V va fi obligata sa plateasca reclamantei G A si intervenientului G G (in solidum) suma de 3.688 lei, reprezentand c/valoarea lucrarilor de imbunatatiri (cheltuieli necesare si utile) efectuate la imobilul situat in B, str. . X  nr. .

Privitor la cererea prin care reclamanta a solicitat sa i se constituie un drept de retentie asupra imobilului situat in B, str. . X  nr. , pana la plata de catre parata a sumei reprezentand c/valoarea lucrarilor de imbunatatiri, aceasta cerere este apreciata ca neintemeiata, deoarece prin sentinta civ. nr. X/12.05.10, a Judecatoriei B, modificata prin decizia civ. nr. 1611/R/10 nov.10 a Tribunalului V, a fost admisa cererea de ordonanta presedintiala in evacuare imobiliara, formulata de reclamanta C D V, impotriva paratilor G A, G G s.a. si s-a dispus evacuarea paratilor din imobilul situat in B, str. fundatura X  nr. .

Pentru aceste considerente, se va respinge, ca neintemeiata, cererea prin care reclamanta G A a solicitat sa i se constituie un drept de retentie asupra imobilului situat in B, str. . X  nr. , pana la plata de catre parata a sumei reprezentand c/valoarea lucrarilor de imbunatatiri.

Privitor la cererea reconventionala, prin care parata-reclamanta C D V a solicitat obligarea reclamantei sa plateasca paratei-reclamante, suma de 100.000 lei, reprezentand daune cauzate prin lipsa de folosinta a imobilului, incepand cu luna aprilie 08 (ca data la care imobilul a fost predat paratei C D V) si pana in prezent, se retine ca prin notificarea nr. 36/9.12.08, emisa de biroul executorului judecatoresc X (aflata la fila 98 din dosarul nr. X189/10 al Tribunalului V, atasat dosarului prezentei cauze), G A si G G au fost notificati sa se prezinte la data de 24.12.08 la imobilul din B, str.  X  nr. , in scopul ca partile sa discute „problema chiriei si cine este proprietarul acestui imobil”. Notificarea a fost semnata de G G si de G A, insa partile nu au reusit sa convina asupra acestei chestiuni.

 Potrivit art. 10 alin. 3 din O.U.G. nr. 40/1999 privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte, „In cazul in care chiriasul sau fostul chirias comunica proprietarului ca nu cere sa incheie un nou contract de inchiriere, acesta este obligat sa ii predea proprietarului locuinta pe baza de proces-verbal, in termen de cel mult 60 de zile de la data notificarii prevazute la alin. (1). Nepredarea locuintei inauntrul acestui termen il indreptateste pe proprietar sa ceara in justitie evacuarea neconditionata a locatarilor, cu plata daunelor-interese, pe calea ordonantei presedintiale”.

In temeiul textului de lege sus invocat, a fost pronuntata sentinta civ. nr. X/12.05.10 a Judecatoriei B, modificata prin decizia civ. nr. X/R/10 nov.10 a Tribunalului V, prin care s-a dispus evacuarea paratilor G A si G G din imobilul situat in B, str. fundatura X  nr. .

Insa C D V nu a fost despagubita de catre G A si G G pentru danuele care i-au fost cauzate acesteia prin lipsa de folosinta a imobilului.

C D V a sustinut ca ea este in drept sa pretinda despagubiri pentru lipsa de folosinta a imobilului incepand cu luna aprilie 08, data la care i-a fost predat imobilul in cauza.

Sustinerea paratei ca imobilul i-a fost predat in luna aprilie 08 a fost confirmata de catre avocatul reclamantei, care a aratat ca reclamanta G A nu a mai platit chirie pentru imobilul in proces incepand din luna aprilie 08.

In conditiile de mai sus, cererea reconventionala prin care parata-reclamanta C D V a solicitat ca reclamanta sa-i plateasca paratei, suma de 100.000 lei, reprezentand daune cauzate prin lipsa de folosinta a imobilului, incepand cu luna aprilie 08, este in parte intemeiata, pentru suma de 2.846 lei, asa cum s-a retinut prin raportul de expertiza intocmit de expertul X.

 Pentru aceste considerente, se va admite in parte cererea reconventionala pentru plata de daune cauzate prin lipsa de folosinta a imobilului, formulata de parata-reclamanta C D V, impotriva reclamantei G A si va fi obligata reclamanta G A sa plateasca paratei-reclamante C D V suma de 2.846 lei, reprezentand daune cauzate prin lipsa de folosinta a imobilului in perioada cuprinsa intre luna aprilie 08 si luna martie 11, inclusiv.

Reclamanta G A a efectuat in proces cheltuieli de judecata in suma totala de 2.146,80 lei (160 lei taxa judiciara de timbru; 3,30 lei timbru judiciar; 983,50 lei indemnizatie expert; 1.000 lei onorariu avocat).

Din totalul acestor cheltuieli, se justifica: 8 lei taxa judiciara de timbru pentru cererea de constituire a dreptului de retentie; 0,3 lei timbru judiciar;  983,50 lei indemnizatie expert; 1.000 lei onorariu avocat, in suma totala de 1.991,80 lei; diferenta de 152 lei platita de reclamanta cu titlu de taxa judiciara de timbru (chitanta de plata a sumei de 160 lei de la fila 4 a dosarului) nu este datorata.

Parata-reclamanta C D V a efectuat in proces cheltuieli de judecata in suma de 1.000 lei, reprezentand onorariu avocat.

Potrivit art. 276 Cod.proc.civ., se vor compensa cheltuielile de judecata in suma de 1.991,80 lei efectuate de reclamanata G A, cu cheltuielile de judecata in suma de 1.000 lei efectuate de parata-reclamanta C D, si va fi obligata parata-reclamanta sa plateasca reclamantei cheltuielile de judecata ramase dupa compensare, adica sa-i plateasca suma de 991,80 lei.

10

Domenii speta

Spete similare