Hotarire care tine loc de act autentic

INSTANTA

A. Cererea de chemare in judecata

Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei B la data de 03.05.2011 sub numar de dosar X/2011, repartizat in mod aleatoriu prezentului complet (C8 C), reclamantii D D si D R au chemat in judecata pe parata P M, solicitand instantei, sa  pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare cu privire la imobilul situat in  loc. B, str. X, nr.X, jud. V compus dintr-o casa de locuit, constructii anexe si terenul aferent constructiilor, fara cheltuieli de judecata.

In fapt, reclamantii au aratat ca, au incheiat cu P C al carui mostenitor este P M, antecontractul de vanzare cumparare din data de 16.08.1996 prin care, le-a fost promisa vanzarea imobilului situat in str. X, nr. X din B pentru pretul de 32.000.000 lei rol, pret care a fost achitat integral. Dupa incheierea antecontractului, au intrat in posesia imobilului pe care l-au stapanit fara a fi tulburati in exercitarea acestuia atribut. Vanzatorul, prin mostenitor, desi avea  obligatia de a incheia contractul de vanzare cumparare in forma autentica, nu a mai efectuat aceste demersuri, ;i chiar daca a fost notificat  sa se prezinte la notarul public pentru perfectarea vanzarii.

In drept, reclamantii au invocat art.5 Titlul X din legea 247/2005..

Actiunea a fost legal timbrata cu taxa judiciara de timbru in cuantum de  2637 lei, conform art. 2 alin. 1 din Legea 146/1996 privind taxele de timbru. A fost aplicat timbru judiciar in cuantum de 5 lei, conform art. 3 alin. 2 din O.G. 32/1996 privind timbrul judiciar.

B. Intampinare

Parata  P M a depus la dosar  intampinare (fila 16), prin care a aratat ca este de acord cu actiunea, insa nu se poate prezenta in fata instantei. A precizat ca este unica mostenitoare a imobilului vandut de tatal sau.

C. Probe

Au fost anexate  cererii de chemare in judecata, in temeiul art. 1X C.pr.civ., urmatoarele copii de pe inscrisuri: contract de vanzare cumparare (fila 4), declaratie (fila 5), autorizatie pentru executarea de lucrari (fila 6-7), incheiere de certificare de fapt (fila 8), certificat de mostenitor nr. 742/1988 (fila 9-10), certificat de casatorie (fila 11), actul de vanzare cumparare din data de 24.X.1959 transcris in Registrul de transcriptiuni a Grefei Tribunalului Popular a Raionului B Regiunea I sub nr. 358 (fila 30, 32), actul de vanzare din data de 21.02.1936 inscris in registrul de transcriptiuni al Tribunalului T sub nr. 524 din data de 21.02.1936 (fila 33-34-35), plan de amplasament si delimitare a imobilului (fila 49-50),

Parata a depus la dosar copii de pe urmatoarele inscrisuri: carte de identitate (fila 17),certificate de deces (fila 18, 20),  certificat de nastere (fila 19),

La solicitarea instantei, a fost depusa la dosar  de catre Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara V adresa nr. X din 19.07.2011 (fila 41-42), certificat fiscal (fila 47), adresa nr. 18879 din 16.11.2011 emisa de primaria B (fila 64), adresa nr. 750 din 23.01.20X emisa de Primaria B(fila 100-101), .

In cauza a fost administrata proba cu inscrisuri, proba testimoniala cu martorul X, declaratia acestuia fiind consemnata si atasata la dosar la fila 55.

Pentru justa solutionare a cauzei s-a efectuat expertiza tehnica in constructii, raportul de expertiza  fiind depus la dosar la filele 72-85 si, refacut la filele 108-113.

II. Solutia instantei

In urma analizarii probelor din dosar, instanta  retine urmatoarele:

In fapt, la data de 16.08.1996 intre reclamantul D D si P C s-a incheiat o conventie constatata prin inscrisul sub semnatura privata intitulat „Contract de vanzare-cumparare”, prin care partile au convenit sa incheie un contract de vanzare cumparare cu privire la un imobil  situat in B, str. X, nr. X, jud. V compus dintr-o casa formata din 2 camere si un  hol impreuna cu suprafata de teren de 400 m.p. La data incheierii contractului, reclamantul D D era casatorit cu reclamanta D R, asa cum rezulta din certificatul de casatorie depus la dosar.

Conform antecontractului, semnat de parti, pretul vanzarii a fost stabilit de parti la suma  de 32.000.000 lei,  suma care a fost achitata sub forma unui avans de 20.000.000 lei (rol) la data incheierii antecontractului, urmand ca restul de X.000.000 lei sa se achite odata cu perfectarea actelor.

La data de 09.03.1997 a decedat P C (conform certificatului de deces seria DA nr. 725480-fila 18). Din acest motiv, nu s-a mai putut incheia contractul de vanzare-cumparare in forma autentica de catre notarul public. Din certificatul de nastere seria Na nr. 645X3 (fila 19) reiese ca parata P M este fiica promitentului vanzator P C, situatie  care  justifica calitatea procesuala pasiva, in calitate de succesoare a „vanzatorului” P C.

Prin declaratia de la fila 5, parata P M  recunoaste ca, in calitate de unica mostenitoare a imobilului situat in str. X, nr. X din B, a primit restul de 20 milioane lei (rol) reprezentand pret al imobilului vandut reclamantilor.

Desi prin conventie, partile s-au obligat sa incheie contractul in forma autentic, parata, desi notificata sa se prezinte la notar, nu s-a prezentat la Biroul Notarului Public  X - asa cum rezulta din incheierea de certificare de fapt de la fila 8.

Pana la momentul sesizarii instantei de judecata si pronuntarii hotararii, nu s-a perfectat contractul autentic de vanzare-cumparare intre partile litigante.

In drept, in ceea ce priveste legea aplicabila spetei, potrivit art. 6 alin. 2 C. civil, actele si faptele juridice incheiate ori, dupa caz savarsite inainte de intrarea in vigoare a legii noi nu pot genera alte efecte juridice decat cele prevazute de legea in vigoare la data incheierii sau, dupa caz, savarsirii ori producerii lor.

Asadar, in solutionarea prezentei cauze sunt incidente urmatoarele texte de lege:

Art. 969 alin. 1 din Codul civil din 1864 prevede ca, conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante. Articolul 1073 din acelasi cod prevede: creditorul are dreptul de a dobandi indeplinirea exacta a obligatiei si in caz contrar are dreptul la dezdaunare. Articolul 1077 C.civ. prevede ca nefiind indeplinita obligatiunea de a face, creditorul poate sa fie autorizat a o aduce el la indeplinire cu cheltuiala debitorului.

Potrivit art. 67 alin. 1 din Legea 18/1991 a fondului funciar, in vigoare la data incheierii antecontractului, terenurile situate in intravilan si extravilan pot fi instrainate, indiferent de intinderea suprafetei, prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica.

Raportand textele de lege mai sus enuntate la situatia de fapt retinuta, instanta  gaseste intemeiata actiunea.

Asa cu s-a retinut la sectiunea in fapt, intre reclamanti si autorul paratei s-a incheiat in la data de 16.08.1996 o conventie prin care autorul paratilor declara ca vinde imobilul compus din  casa formata din doua camere si hol impreuna cu suprafata de 400 m.p.

Desi partile au intitulat acest contract „contract de vanzare-cumparare”, din punct de vedere juridic, acest inscris sub semnatura privata nu constituie un contract de vanzare-cumparare valabil incheiat cu privire la intregul imobil (constructie si teren). Prin contractul incheiat sub forma unui inscris sub semnatura privata, s-a transmis dreptul de proprietate cu privire la imobilul-constructie, pentru acesta, legea de la momentul incheierii actului, neimpunand o conditie speciala de forma. Cu privire insa la imobilul-teren, contractul fiind nul absolut pentru nerespectarea formei, instanta a facut aplicarea principiului conversiunii actului juridic, in temeiul caruia „contractul de vanzare-cumparare” este privit ca un valabil antecontract de vanzare-cumparare, o promisiune bilaterala de incheiere a unei vanzari-cumparari ulterioare, cu respectarea formei autentice, asa cum chiar partile contractante se angajau prin ultimul paragraf al contractului.

In temeiul acestui antecontract de vanzare cumparare, in patrimoniul partilor contractante s-a nascut cate un drept, respectiv cate o  obligatie de a face corelativa, de a incheia contractul de vanzare-cumparare in forma autentica, prin prezentarea in fata  notarului public competent sa incheie acte autentice. Obligatia patrimoniala a promitentului vanzator P C s-a transmis prin succesiune din patrimoniul  sau in patrimoniul mostenitorilor sai, respectiv paratei P M, aceasta avand obligatia de a indeplini aceasta obligatie de bunavoie ori silit.

Din analiza probelor din dosar, instanta retine ca partile nu au incheiat pana la acest moment actul de vanzare cumparare in forma autentica.

De regula, instanta judecatoreasca are competenta de a solutiona litigiile dintre parti, fara a se substitui vointei acestora. In mod exceptional, in conditiile generale ale art. 1073, 1077 C.civ. instanta de judecata are competenta suplinirii consimtamantului uneia dintre parti in mecanismul incheierii valabile a contractului (in forma autentica).

Asadar, in lumina principiului executarii in natura a obliga?iilor ?i repararii in natura a pagubelor, instanta ar putea sa pronun?e o hotarare care sa ?ina loc de contract de vanzare cumparare, cu caracter constitutiv de drepturi, operand transferul proprieta?ii de la data ramanerii definitive cu indeplinirea cumulativa a doua cerinte, si anume: promitentul vanzator sa fie proprietarul bunurilor pe care a in?eles sa le vanda- numai in aceasta ipoteza putand opera transferul proprietatii din patrimoniul lui in patrimoniul promitentului cumparator, iar pre?ul vanzarii sa fi fost achitat la data pronuntarii hotararii.

Din analiza  probelor administrate de la dosar, instanta retine ca in cauza  s-a facut dovada dreptului de proprietate al paratei asupra imobilului ce face obiectul cauzei dar numai pentru suprafata de 383 m.p. Astfel, prin actul de vanzare cumparare din data de 24.X.1959 transcris in Registrul de transcriptiuni a Grefei Tribunalului Popular a Raionului B Regiunea I sub nr. 358 (fila 30, 32), autorul paratei a dobandit dreptul de proprietate asupra terenului cu suprafata de 200 m.p. situat in loc. B, str. X, nr. X.  Prin actul de vanzare din data de 21.02.1936 inscris in Registrul de transcriptiuni al Tribunalului T sub nr. 524 din data de 21.02.1936 (fila 33-34-35), autorul paratei a dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului situat in loc. B, str. X compus din casa de locuit precum si teren avand suprafata de 183 m.p. Din adresa  nr. 750 din 23.01.20X (filele 100-101) rezulta ca  cele doua imobile se invecineaza pe latura de vest a imobilului din str. X, nr. X, respectiv pe latura de est a imobilului din str. X, nr. 9. Imobilul din str. X, nr. X provine din dezmembrarea imobilului proprietatea B C si B L care in totalitatea sa a fost cu adresa pe str. X, nr. X, proprietarii omitand sa solicite atribuirea adresei postale la str. X, imobilul neavand acces la strada X. Adresa nr. 18879 din16.11.2011 (fila 64) emisa de primaria B edifica ca, in evidentele Primariei Municipiului B, strada X a purtat denumirea de strada Corbu.

In cauza a fost efectuata expertiza tehnica in constructii X prin care a fost identificat casa si terenul care a facut obiectul  actelor de vanzare cumparare mentionate mai sus.

Desi prin antecontractul de vanzare cumparare incheiat partile au convenit transmiterea unui imobil compus din casa si teren cu suprafata de 400 m.p., prin inscrisurile depuse la dosar nu a fost facuta dovada dreptului de proprietate a paratei decat pentru  suprafata de 383 m.p. Or, nimeni nu poate transmite mai multe drepturi decat are, nemo plus juris ad allium transferre potest, quam ipse habet.

In ceea ce priveste cea de-a doua conditie, se retine ca s-a facut dovada platii pretului vanzarii in cuantum de  32.000.000 lei (rol), asa cum rezulta din  antecontract, declaratia depusa la dosar de mostenitoarea promitentului vanzator.

Instanta are in vedere si un alt criteriu determinant in aprecierea ca indreptatita a cererii cu care a fost sesizata. Acesta este cel al posesiei imobilului. Din declaratia martorului audiat in cauza,  rezulta ca reclamantii poseda, in fapt, imobilul care a facut obiectul vanzarii.

Din certificatul de sarcini nr. 16046 din X.07.2011 emisa de Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara V rezulta ca  pe numele P C si X nu s-au gasit carti funciare si sarcini.

Conform incheierii de certificare de fapt  nr. 619 din 28.02.2011  rezulta ca parata, desi convocata sa se prezinte la notarul public X in vederea incheierii actului autentic, parata P M  nu s-a prezentat.

Prin urmare, retinand refuzul paratei, mostenitor al promitentului vanzator de a incheia contractul autentic in fata notarului, ca  aceasta este proprietara bunului imobil mentionat in antecontract, ca acest bun nu este scos din circuitul civil,  se afla in posesia reclamantilor de la momentul incheierii antecontractului de vanzare-cumparare, ca pretul vanzarii a fost platit, instanta constata ca, se impune admiterea actiunii si pronuntarea unei hotarari care sa suplineasca vointa paratei la incheierea contractului autentic de vanzare-cumparare.

Asadar, instanta va suplini consimtamantul paratei si va pronunta o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare intre partile litigante cu privire la obiectul antecontractului intitulat impropriu „Contract de vanzare-cumparare”, datat 16.08.1996, ceea ce inseamna ca, de la ramanerea definitiva si irevocabila a prezentei hotarari, reclamantii devin proprietarii imobilului  situat compus din casa si teren cu suprafata de 383 m.p. situat in loc. B, str. X, nr. X, jud. V individualizat in raportul de expertiza X refacut prin punctele de contur 1-1'-2-3-4-5-6-7-8-9-10-11-X-13-1.

4

Domenii speta

Spete similare