Servitute de trecere convenţională - gratuită.

Câtă vreme la momentul vânzării parţiale a  imobilelor, vânzătorul a constituit o servitute de trecere gratuită – convenţională - în favoarea tuturor dobânditorilor ulteriori  ai altor  bunuri imobile  proprietatea sa  din acelaşi perimetru, reclamanţii - ca dobânditori ulteriori ai imobilelor, sunt titularii unui drept de servitute de trecere pe terenul proprietatea pârâtei.

Cum la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, pârâta, devenită proprietar al aleei de trecere, a consimţit la asigurarea dreptului de servitute de trecere în favoarea tuturor dobânditorilor ulteriori, are obligaţia de a se abţine de la orice faptă care ar limita, îngrădi sau încălca acest drept.

Prin sentinţa nr. 1164 din 03.11.2009, Tribunalul Olt – Secţia Comercială a respins acţiunea formulată de reclamanţii F.L.şi F.M.L.  în contradictoriu cu pârâţii  SC C. SRL şi  D.L., ca neîntemeiată.

 Împotriva acestei sentinţei au formulat apel reclamanţii.

Prin decizia nr. 80 din 26 mai 2011, Curtea de Apel Craiova a admis apelul  şi a trimis cauza pentru judecată în primă instanţă la Judecătoria Slatina - ca instanţă comercială.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs SC C. SRL şi D.L.

Prin decizia nr. 1270 din  08.03.2012, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a admis recursul, a casat decizia Curţii de Apel Craiova şi a trimis cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe reţinând că decizia nr. 32/2008 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie nu este aplicabilă în speţă, că verificarea competenţei materiale presupune analizarea tuturor aspectelor, normele de procedură nefăcând distincţie sub aspectul naturii pricinii sau din punct de vedere valoric şi  că, în acest context, instanţa de apel a dat o hotărâre nelegală, atât sub aspectul încălcării competenţei materiale, cât şi sub aspectul criteriului valoric.

În rejudecate, analizând materialul probator existent la dosar, Curtea reţine următoarele:

Contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 3142/2001, prin care pârâta a dobândit în proprietate terenul în suprafaţă de 826,82 mp, hala, precum şi terenul în cotă indiviză în suprafaţă de 309 mp, cota parte din drumuri, platforme şi reţele exterioare în procent de 1,39% din totalul acestora,  a fost încheiat urmare a adjudecării la licitaţie în cadrul procedurii  reorganizării judiciare şi  a falimentului  SC S. SA şi semnării contractului de vânzare cumpărare nr. 14/21.09.2001.

Contractul de vânzare – cumpărare nr. 14/21.09.2001, încheiat între SC C. SRL în calitate de cumpărător şi debitoarea aflată în procedura reorganizării judiciare şi a falimentului SC S. SA prin lichidator judiciar B&D CONSULTING în calitate de vânzător, cuprinde, în articolul 5, obligaţiile asumate de cumpărător.

Între obligaţiile cumpărătorului,  contractul prevede  asigurarea dreptului de servitute de trecere în favoarea vânzătorului pentru instalaţiile electrice de gaz, apă şi canal care sunt proprietatea acestuia şi traversează bunul imobil (art. 5 lit. d) şi asigurarea dreptului de servitute de trecere în favoarea tuturor dobânditorilor de bunuri imobile de la SC S. pentru instalaţiile care traversează bunul imobil ce face obiectul contractului( art.5 lit.e), stabilind pentru dreptul de servitute convenit şi însuşit liber de părţi că acestea nu îşi datorează despăgubiri( art.5 lit.f).

Ulterior dobândirii proprietăţii de către pârâta SC C., în anul 2005, reclamanţii au cumpărat de la aceeaşi debitoare SC S. SA Slatina construcţii - magazia SL 55, împreună cu teren aferent in suprafaţă indiviză de 9,90 m.p. şi magazia SC 56  cu teren aferent in suprafaţă totală de 35,94 m.p.  precum şi cotă indiviză de l,24 m.p.  din utilităţile construcţiei, conform contractelor nr. 6315/27.07.2005 şi nr. 7556/22.09.2005.

În faţa magaziilor, proprietatea reclamanţilor - în zona spaţiul liber - pârâta  a amplasat o cuşcă pentru câini şi o anexă ( aplecătoare) din material metalic, pe terenul proprietatea sa ce face parte din suprafaţa de teren de 329 mp, dobândită potrivit contractului de vânzare – cumpărare nr.14/14.07.2001.

Ca urmare, accesul reclamanţilor la cele două magazii SL 55 şi SC 56 dobândite de la debitoarea SC S. SA este blocat prin existenţa a patru rânduri de porţi metalice edificate de pârâtă pe aleea de acces. Aleea de acces blocată prin amplasarea celor patru rânduri de porţi reprezintă  aleea de acces existentă în incinta fostei societăţi SC S. SA şi permite trecerea mai facilă a reclamanţilor către magaziile dobândite prin cumpărare de la SC S. SA.

 Accesul reclamanţilor către magaziile cumpărate de la SC S. SA s-ar putea face şi prin incinta actuală a L. pe un drum de utilitate publică ce nu a fost  încă realizat, dacă gardul de beton ce delimitează incinta L. de incinta fostei societăţi S. SA ar fi înlăturat şi dacă conducta de gaze naturale ar fi subterană.

Această variantă de trecere, ce presupune costuri ridicate, nu este posibilă în prezent pentru reclamanţi, deoarece rândul 4 de porţi ale pârâtei este amplasat şi pe această cale de acces.

Faţă de cele reţinute, Curtea constată că la momentul vânzării parţiale a  imobilelor SC S. SA către SC C. SRL, vânzătorul SC S. SA prin lichidator a constituit servitute de trecere gratuită în favoarea tuturor dobânditorilor ulteriori de bunuri imobile de la această societate (art.5 lit. e şi f din contractul de vânzare cumpărare nr.14/2001 încheiat între SC S. SA prin lichidator judiciar B&D CONSULTING şi SC C. SRL).

Ca urmare, reclamanţii, ca dobânditori ulteriori ai imobilelor - magazii SL 55 şi SC 56, sunt titularii unui drept de servitute de trecere pe terenul proprietatea pârâtei.

Cum la încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr.14/2001, pârâta, devenită proprietar al aleei de trecere, a consimţit la asigurarea dreptului de servitute de trecere în favoarea tuturor dobânditorilor ulteriori, deci şi al reclamanţilor, are obligaţia de a se abţine de la orice faptă care ar limita, îngrădi sau încălca acest drept.

Or pârâta a edificat o cuşcă pentru câini, o anexă ( aplecătoare) din material metalic şi patru rânduri de porţi metalice pe aleea de acces din incinta fostei SC S. SA, astfel încât trecerea reclamanţilor este practic imposibilă.

 În aceste condiţii, cererea reclamanţilor prin care aceştia solicită lăsarea liberă a aleii de acces, ridicarea  porţilor metalice, a cuştii de câine şi a anexei metalice este întemeiată.

Curtea reţine că afirmaţiile pârâtei privind calitatea de proprietar al aleii corespund realităţii, însă dreptul de proprietate asupra acesteia este afectat de servitutea de trecere cu privire la care pârâta a convenit liber la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare.

In contextul arătat nu poate fi primită afirmaţia pârâtei în conformitate cu care dacă reclamanţii ar fi dorit să-şi asigure accesul prin aleea proprietatea lor, trebuia să achiziţioneze parte din ea, aşa cum au făcut şi ceilalţi proprietari.

Susţinerile pârâtei că servitutea vizează numai conducte de gaz, apă canal şi instalaţii electrice nu pot fi reţinute, întrucât din cuprinsul contractului de vânzare cumpărare rezultă clar atât dreptul de servitute de trecere pentru instalaţiile electrice de gaz, apă şi canal şi traversează bunul imobil, cât şi dreptul de servitute de trecere în favoarea tuturor dobânditorilor de bunuri imobile de la SC S..

Pentru considerentele expuse, în baza art. 296 Cod procedură civilă, va admite apelul  de reclamanţii F.L.şi F.M.L., va schimba sentinţa în sensul că va admite acţiunea precizată. Va obliga pârâta SC C. SRL să lase liberă aleea de acces către proprietatea reclamanţilor din strada …., nr…..,  şi să ridice porţile metalice amplasate pe alee, precum şi cuşca pentru câini şi anexa(aplecatoare) din material metalic.

Domenii speta

Spete similare