Contract de ipotecă. Desfiinţare act constituitor. Efecte asupra contractului de ipotecă

Prin plângerea formulata în conformitate cu art. 50 alin. 2 din legea 7/1996, înregistrata la nr. 5921/318/2011, petenta SC X prin lichidator judiciar ... SPRL a solicitat instantei ca prin sentinta ce se va pronunta si în contradictoriu cu intimatele OCPI Gorj, SC Y SRL Tg Jiu, Z. BANK Tg Jiu, sa se dispuna desfiintarea încheierii nr.4799/03.02.2011, cu consecinta rectificarii Cartii Funciare nr. 823/0;1, în sensul radierii înscrierii privitoare la proprietatea de sub B1, în favoarea numitei SC X SRL, precum si a înscrierilor privitoare la sarcinile existente asupra imobilului.

Prin sentinta civila nr. 5304/10.06.2011 pronuntata de Judecatoria Tg-Jiu în dosarul nr.5921/318/2011 a fost admisa plângerea formulata de petenta SC X SRL prin lichidator judiciar ... SPRL,  în contradictoriu cu intimatele SC Y  si Z. BANK Sucursala Tg Jiu .

A fost desfiintata încheierea nr. 4799/3.02.2011 emisa de OCPI Gorj.

Au fost radiate înscrierile facute în Cartea Funciara nr.16842 a localitatii Tg Jiu numarul cadastral 823/0;1.

S-a dispus intabularea dreptului de proprietate al petentei conform sentintei comerciale nr. 901/06.07.2010 pronuntata de Tribunalul Gorj, pentru teren plus constructie din Tg Jiu, str. Constantin Brâncusi.

Împotriva sentintei a formulat apel pârâta Z. Bank criticând sentinta pentru netemeinicie si nelagalitate solicitând modificarea în tot a hotarârii pronuntate de Judecatoriei Tg Jiu si respingerea plângerii formulate de petenta SC X prin lichidator judiciar ... SPRL Tg-Jiu.

Tribunalul Gorj prin decizia civila nr.351/22.09.2011 a admis apelul declarat de apelanta pârâta Z. Bank SA Tg-Jiu.

A schimbat sentinta si a admis în parte plângerea de încheiere carte funciara .

A dispus rectificarea cartii funciare nr.16482 a localitatii Tg-Jiu, nr. cadastral 823/0;1 în sensul radierii înscrierilor din partea II B1 a CF, privitor la proprietatea imobilului.

A mentinut înscrierile din cartea funciara privitor la sarcinile constituite în favoarea Z.Bank.

A mentinut restul dispozitiilor sentintei apelate.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamantul ... SPRL lichidator judiciar al SC X, criticând-o pentru nelegalitate si netemeinicie.

 A sustinut ca sunt incidente dispozitiile art. 304 pct. 9 Cod pr. civila, respectiv instanta de apel a aplicat gresit dispozitiile art. 34 alin. 3, 4 din Legea nr. 7/1996, art. 1800 Cod civil coroborat cu principiul nemo plus juris ad alium transferre potest (nimeni nu poate dobândi mai multe drepturi decât avea transmitatorul) si principiul resolutio jure dantis resolvitur jus accipientis (desfiintarea titlului autorului atrage desfiintarea  titlului prin care tertii au dobândit drepturi asupra bunurilor în cauza); în concluzie, ipoteca s-a stins pe cale principala, prin rezolutiunea dreptului de proprietate al constituitorului SC Y (prin sentinta civila nr.  901/06.07.2010).

Instanta a analizat doar prevederile art. 1746 Cod civil, fara a avea în vedere ca SC X se afla într-o procedura speciala, de insolventa, care este guvernata de reguli speciale, derogatorii de la dreptul comun. Bunul cu privire la care s-a instituit ipoteca nu poate fi urmarit de creditorul ipotecar întrucât Legea nr. 85/2006 reglementeaza o procedura stricta iar Z. Bank nu are nici un raport juridic cu SC X, neavând calitatea de creditor. Eventualele drepturi pe care le-ar putea pretinde Z. Bank se pot valorifica doar în procedura insolventei, prin formularea unei cereri de creanta si înscrierea în tabelul definitiv al creditorilor iar ulterior prin participarea la distribuirea sumelor realizate în urma lichidarii. În ipoteza vânzarii bunurilor de catre lichidator adjudecatarul le va dobândi libere de orice sarcini, conform art. 53 din Legea nr. 85/2006.

Recursul este nefondat.

Criticile invocate se încadreaza în motivul de recurs reglementat de art. 304 pct. 9 Cod pr. civila, dar nu sunt întemeiate, dispozitiile legale incidente în cauza fiind corect interpretate si aplicate de instanta de apel.

Sustinerea recurentei în sensul ca anularea titlului constituitorului are drept consecinta stingerea ipotecii în baza principiilor enuntate nu poate fi retinuta, având în vedere considerentele ce vor fi expuse, cu precizarea ca analiza dispozitiilor legale incidente, fata de prevederile art. 104 alin.1 din Legea nr. 71/2011, va fi facuta în raport de prevederile Codului civil din 1864, contractul de ipoteca a carui radiere se solicita fiind încheiat anterior datei de 1 octombrie 2011.

Potrivit art. 1790 Cod civil "creditorii care au privilegiu sau ipoteca înscrisa asupra unui imobil îl urmaresc în orice mâna ar trece". Dreptul de ipoteca are o situatie juridica incerta numai în situatia reglementata de art. 1770 Cod civil, respectiv atunci când dreptul de proprietate al constituitorului este incert, respectiv actul juridic de transmitere a dreptului catre constituitor este afectat de o conditie, suspensiva sau rezolutorie.

Cazurile în care intervine stingerea dreptului de ipoteca sunt reglementate expres de legiuitor, în art. 1800 Cod civil, respectiv: prin stingerea obligatiei principale, prin renuntarea creditorului la ipoteca, prin îndeplinirea formalitatilor si conditiilor prevazute pentru detentori pentru purgarea bunurilor dobândite de ei, prin prescriptie.

Anularea titlului constituitorului nu a fost reglementata de lege drept cauza de stingere a ipotecii. Extinderea prevederilor art. 1800 Cod civil prin invocarea unor principii de drept (cum sunt cel potrivit caruia nimeni nu poate dobândi mai multe drepturi decât avea transmitatorul -nemo plus juris ad alium transfere potest, quam ipse habet- si cel potrivit caruia principiul desfiintarea titlului initial atrage desfiintarea titlului subsecvent -resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis) nu se justifica în cauza din mai multe considerente.

Pe de o parte acestei interpretari extensive i se opune un alt principiu fundamental de drept, principiul ocrotirii bunei credinte. Încheierea unui contract de ipoteca imobiliara cu analizarea situatiei juridice a bunului la momentul respectiv, situatie care nu permitea concluzia ca dreptul constituitorului ar fi unul incert (în cartea funciara nefiind notat un litigiu cu privire la titlul constituitorului) echivaleaza cu buna credinta a creditorului ipotecar (care este prezumata pâna la proba contrarie, conform art. 1899 alin. 2 Cod civil). Principiul bunei credinte se opune lipsirii creditorului ipotecar de beneficiul garantiei ipotecare (respectiv stingerii ipotecii), în situatia în care intervine anularea titlului constituitorului ipotecii.

Pe de alta parte proprietarul anterior, în situatia anularii titlului constituitorului, se poate apara de efectele contractului de ipoteca uzând de prevederile referitoare la purga proprietatii.

Astfel, potrivit art. 1804 si urmatoarele din Codul civil, cel ce dobândeste un bun ipotecat (dobândire ce poate avea loc si pe calea desfiintarii actului constituitorului, caz în care ne aflam în situatia unei redobândiri, noul proprietar fiind persoana de la care a dobândit constituitorul) are obligatia ca în termen de o luna de la transcrierea actului prin care a dobândit/redobândit bunul sa notifice creditorului ipotecar noua situatie juridica si sa declare prin acea notificare ca este gata a plati de îndata datoriile si sarcinile ipotecare numai pâna la concurenta pretului stipulat prin actul de înstrainare, indiferent de faptul ca datoriile sunt exigibile sau nu. În aceasta ipoteza, daca pretul stipulat nu acopera în totalitate datoriile ipotecare, creditorul poate cere punerea imobilului în vânzare prin licitatie publica, putând urca pretul din actul de vânzare-cumparare cu cel mult 10%.

Recurgerea la procedura privitoare la purga proprietatii de catre cel ce redobândeste bunul de la constituitor nu este în masura sa produca prejudicii acestuia (cu exceptia situatiei în care nivelul datoriilor garantate prin ipoteca este mai mare decât pretul), si aceasta întrucât urmare a desfiintarii actului de vânzare-cumparare pe calea actiunii în anulare cel care redobândeste bunul are obligatia de a restitui pretul catre constituitor.

Curtea mai apreciaza relevant în cauza si aspectul ca solicitarea intimatei Z. Bank SA de a fi înscrisa în tabloul creditorilor SC X (solicitare ce parea îndreptatita daca se considera ca ipoteca nu mai poate fi mentinuta asupra bunului, caz în care se transfera asupra pretului achitat de constituitor în baza contractului de vânzare-cumparare anulat) a fost respinsa în mod irevocabil de instante, astfel cum rezulta din hotarârile pronuntate de instante în dosarul nr. 14496/95/2007/A1, depuse în copie în recurs. Într-o asemenea situatie, daca ar fi primite sustinerile recurentei, creditorul ipotecar ar ramâne lipsit în mod absolut de beneficiul garantiei ipotecare, respectiv nu doar asupra bunului ci si asupra pretului ce ar trebui restituit de recurenta, desi nu i-a fost contestata buna credinta la încheierea contractului de ipoteca.

În concluzie, Curtea retine ca în mod corect instanta de apel a procedat la schimbarea sentintei în sensul respingerii plângerii referitor la radierea ipotecii, întrucât dreptul de ipoteca transcris în cartea funciara nu a încetat sa existe dupa desfiintarea titlului constituitorului pe calea actiunii în anulare act de vânzare-cumparare.

Cât priveste dispozitiile Legii nr. 85/2006 acestea nu vin în contradictie cu prevederile legale referitoare la ipoteca analizate mai sus. Înstrainarea bunului de catre lichidatorul judiciar va putea fi facuta, daca se impune, însa cu înstiintarea creditorului ipotecar, urmând ca acesta sa fie satisfacut din pret prioritar, în functie de rangul garantiei sale, iar adjudecatarul va dobândi bunul liber de ipoteca. 

Domenii speta

Spete similare