Justificarea interesului reclamantului în promovarea unei acţiuni având ca obiect obligarea la prelungirea unui contract de închiriere cu termen. Refuzul pârâtei de a încasa chiria.

În speta, pârâta a conditionat prelungirea locatiunii de demolarea garajelor  construite de catre reclamanti pe terenul închiriat sustinând ca reclamantii nu au respectat conditiile locatiunii fixate prin contractul de locatie initial.

Reclamantii sustin ca terenul le-a fost închiriat pentru construirea de garaje demontabile si ca au respectat cele convenite prin contract, edificând constructii provizorii demontabile.

Prin urmare, între parti exista controverse  în privinta caracterului constructiilor edificate pe terenul închiriat si a obligatiei de demolare a acestora  astfel ca nu se poate vorbi de un acord chiar si tacit de prelungire a locatiunii.

Cum pârâta contesta dreptul reclamantilor de prelungire a contractelor de închiriere, acestia justifica interesul de a cere instantei sa se pronunte asupra chestiunii  aflata în disputa.

Pentru aceste motive, în mod gresit instantele au retinut lipsa interesului reclamantilor în promovarea actiunii.

Prin actiunea înregistrata pe rolul Judecatoriei Craiova, sub nr.1593/215/22.01.2009, reclamantii H.G. si G.I. au solicitat obligarea pârâtei RAADPFL Craiova la prelungirea contractului de închiriere nr.310/8.09.2004, pentru suprafata de teren de 140 mp, situata în Craiova, strada Pârâului nr.9.

În motivarea în fapt, s-a aratat ca prin contractul anterior mentionat, pârâta a închiriat reclamantei terenul de 140 mp, situata în Craiova, strada Pârâului nr.9, contractul fiind cu termen.

Desi reclamanta a achitat chiria si dupa expirarea termenului contractual, pârâta refuza nejustificat prelungirea contractului.

A aratat ca prin Hotarârea Consiliului de Administratie nr.8/19.08.2004, pârâta a aprobat închirierea terenului din Craiova strada Pârâului nr.9, în suprafata de 280 mp, catre reclamanti, în vederea amplasarii de garaje demontabile.

În data de 9.01.2009, în urma unei verificari de rutina, reprezentantii pârâtei au constatat ca pe terenul mentionat se afla un garaj din BCA, motiv pentru care s-a procedat la notificarea reclamantilor în sensul demolarii constructiilor ridicate abuziv, fara autorizatie de constructie.

Ulterior, prin Hotarârea Consiliului de Administratie nr.23/8.02.2008, s-a aprobat prelungirea contractelor de închiriere, cu conditia demolarii constructiilor ridicate abuziv si prin urmare, culpa pentru neprelungirea contractelor apartine reclamantilor.

Prin sentinta civila nr.627 din 19 ianuarie 2010 a fost  respinsa actiunea formulata de reclamantii H.G. si G.I., în contradictoriu cu pârâta RAADPFL Craiova.

Pentru a se pronunta astfel, instanta a retinut ca prin contractele nr.310/8.09.2004 si nr.319/6.09.2004, pârâta a închiriat fiecarui reclamant câte o suprafata de 140 mp, situata în Craiova, strada Pârâului nr.9.

La baza încheierii contractelor a stat Hotarârea Consiliului de Administratie nr.8/19.08.2004, prin care s-a aprobat solicitarea reclamantilor de a închiria terenul respectiv, având ca destinatie amplasarea de garaje demontabile si cultivare.

Desi contractele au fost încheiate pe o perioada de 1 an, începând din 1.09.2004, dupa expirarea termenului contractual, reclamantii au fost lasati în continuare sa foloseasca terenul si li s-a perceput chiria aferenta.

A constatat ca se confirma sustinerile pârâtei.

Fata de starea de fapt expusa, instanta a retinut ca desi contractele de închiriere nr.310/8.09.2004 si nr.319/6.09.2004 au fost încheiate pentru o perioada determinata, respectiv un an începând din 1.09.2004, dupa data expirarii reclamantii au continuat sa foloseasca spatiul si sa achite contravaloarea chiriei, iar pârâta a încasat valoarea chiriei, aspect ce reiese din chitantele depuse de reclamanti (filele 53-57).

În aceste conditii, nefiind exclusa printr-o clauza contractuala expresa, locatiunea s-a considerat reînnoita prin tacita relocatiune (art.1437 si 1452 C.civil). Tacita relocatiune are loc în conditiile primului contract, însa se considera încheiata fara termen.

Prin urmare, prin simplul fapt al folosirii terenului în continuare de catre reclamanti, fara opunerea pârâtei, si al încasarii chiriei, a operat un nou contract de locatiune.

Din aceasta perspectiva,s-a apreciat ca  solicitarea reclamantilor de obligare a pârâtei la încheierea unui nou contract apare ca lipsita de interes, de vreme ce între parti a operat un nou contract prin tacita relocatiune, iar în speta nu s-a facut nici dovada denuntarii unilaterale a contractului sau vreunei cereri formulate de pârâta, pentru rezilierea contractului de închiriere, contractul ce a luat nastere în temeiul tacitei relocatiuni continuând sa produca efecte între parti.

Împotriva acestei sentinte au declarat apel reclamantii, criticând-o ca fiind nelegala si netemeinica.

În motivarea apelului, apelantii au sustinut ca instanta de fond, în mod gresit, a retinut ca obligarea intimatei la încheierea unui nou contract apare ca lipsita de interes,  întrucât contractele de închiriere au fost încheiate  pentru construirea unor garaje demontabile, iar intimata a refuzat prelungirea acestor contracte cu conditia demolarii acestui garaj, cu toate ca, pentru acest teren a încasat  contravaloarea chiriei, operând tacita relocatiune.

Prin decizia civila nr.173 din 16 aprilie 2010, pronuntata de Tribunalul Dolj în dosarul nr.1593/215/2009, s-a respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamanti.

Instanta de apel a motivat ca prima instanta a interpretat corect probele administrate în cauza si a aplicat în mod corespunzator dispozitiile legale în materie, retinând în mod justificat lipsa unui interes, practic si actual al reclamantilor de a solicita obligarea pârâtei la încheierea unui nou contract de închiriere atâta timp cât între parti a operat un nou contract prin tacita relocatiune.

A argumentat instanta ca atâta timp cât între parti exista un contract de locatiune, în virtutea tacitei relocatiuni,  pe care pârâta nu l-a denuntat si îl respecta, încasând chiria achitata de reclamanti si respectându-le acestora folosinta asupra bunurilor ce au facut obiectul locatiunii, reclamantii nu pot invoca vreun prejudiciu si ca promovarea unei actiuni pentru a obtine un nou contract de închiriere s-ar justifica doar când pârâta va denunta contractul existent pentru ca în acel moment se naste interesul practic de exercitare a actiunii civile.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamantii, pe care l-au întemeiat pe art.304 pct.8 si 9 Cod proc. civila.

Motivând recursul au sustinut ca interesul reclamantilor în promovarea actiunii este legitim, personal, direct, nascut si actual.

Au argumentat ca interesul este justificat prin faptul ca intimata pârâta a refuzat prelungirea contractului de închiriere, invocând conditia demolarii garajelor demontabile, construite pe acest teren - ori însasi aceasta a fost cerinta esentiala a obiectului închirierii - respectiv construirea unui garaj demontabil.

Au mai precizat ca dupa promovarea actiunii pârâta a refuzat încasarea chiriei - considerând acest refuz o dovada a denuntarii unilaterala a locatiunii.

Recursul este fondat.

Potrivit dispozitiilor art.1436 si 1437 Cod civil, contractul de locatiune pe durata determinata înceteaza prin ajungerea la termen. Daca locatarul ramâne cu acceptul locatorului, în continuare în folosinta bunului închiriat - opereaza tacita relocatiune dar  începând cu momentul în care locatorul notifica locatarului dorinta de a nu mai continua locatiunea, contractul  înceteaza.

Pentru a se retine intervenirea tacitei relocatiuni este necesar ca locatorul "sa lase în posesie" locatarul - adica sa accepte prelungirea locatiunii.

Nu se poate retine tacita relocatiune în situatia în care locatorul conditioneaza prelungirea locatiunii de îndeplinirea unei obligatii de catre locator, iar acesta nu executa obligatia impusa.

În speta, pârâta a conditionat prelungirea locatiunii de demolarea garajelor  construite de catre reclamanti pe terenul închiriat sustinând ca reclamantii nu au respectat conditiile locatiunii fixate prin contractul de locatie initial.

Reclamantii sustin ca terenul le-a fost închiriat pentru construirea de garaje demontabile si ca au respectat cele convenite prin contract, edificând constructii provizorii demontabile.

Prin urmare, între parti exista controverse  în privinta caracterului constructiilor edificate pe terenul închiriat si a obligatiei de demolare a acestora  astfel ca nu se poate vorbi de un acord chiar si tacit de prelungire a locatiunii.

Cum pârâta contesta dreptul reclamantilor de prelungire a contractelor de închiriere, acestia justifica interesul de a cere instantei sa se pronunte asupra chestiunii  aflata în disputa.

Pentru aceste motive, în mod gresit instantele au retinut lipsa interesului reclamantilor în promovarea actiunii.

4

Domenii speta

Spete similare