Revendicare imobiliară

Pronunţând sentinţa civilă nr.2867/30.11.2010 Judecătoria Moineşti a admis acţiunea formulată de reclamanţii N.P., N.G., D.B. prin procurator N.P., în calitate de moştenitori ai defunctului N.P. în contradictoriu cu pârâtul C.I.

A luat act că reclamanţii şi-au restrâns petitul acţiunii la suprafaţa de 606 mp.

A obligat pârâtul să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie suprafaţa de 606 mp teren identificată pe schiţa anexă a expertizei topo pe conturul 100-32-31-20-303-100.

A stabilit graniţa dintre proprietăţile reclamanţilor şi pârâtului pe aliniamentul 301-302-303 din anexa 2 conform aceleiaşi schiţe anexe a raportului de expertiză topo.

A obligat pârâtul la plata către reclamant a sumei de 2701,7 lei cheltuieli de judecată, reprezentând 1500 lei onorariu avocat şi 1201,7 lei onorarii experţi.

Pentru a pronunţa această sentinţă, a reţinut judecătoria că:

„Prin DC nr.323/R/2009 pronunţată de Tribunalul Bacău , Secţia Civilă, a fost trimisă la rejudecare cererea prin care reclamantul N.P. a chemat în judecată civilă pârâtul  C.I.  solicitând în contradictoriu cu acesta  obligarea pârâtului să-i lase în deplină proprietate şi liniştită posesie suprafaţa de teren pe care acesta o ocupa abuziv, stabilirea liniei de hotar între cele două proprietăţi, precum şi obligarea pârâtului să-şi ridice gardul  construit între cele două proprietăţi, sau ridicarea de către reclamant pe cheltuiala pârâtului, cerere înregistrată sub nr.3329/260/2009 pe rolul judecătoriei Moineşti.

Faţă de concluziile raportului de expertiză, reclamanţii în baza art.132 alin.2 pct.2 Cod proc. civilă, au precizat câtimea obiectului cererii, respectiv revendicarea terenului în suprafaţă de 606 mp şi stabilirea liniei de hotar.

Acţiunea este legal timbrată  cu 28 lei taxa de timbru si  0,5 lei timbru judiciar, iar in motivare se arata ca  reclamantul este proprietarul  suprafeţei de  3752 mp  teren arabil şi fânaţ situat în comuna  P., punctul Ţ., megieşit cu C.I., B.Ş., B.M., tulpina N.N. şi drum sătesc. La data de  15 mai 2006 executorul judecătoresc B.E. a  efectuat la cerere punerea în posesie asupra terenului  dobândit de reclamant prin ieşirea din indiviziune conform sentinţei civile 4165/14.12.2000 şi a constatat în urma măsurătorii că  parte din suprafaţa de teren, pe o lăţime de 10 metri, este  ocupată de pârât. Acesta a devenit proprietar prin  cumpărarea suprafeţei de  1800 mp teren de la reclamant, însă după spusele acestuia iniţial pârâtul avea  o lăţime de 15 m la strada, iar ulterior  a  extins terenul în lăţime  şi l-a micşorat în lungime, cu scopul de a  poseda mai mult teren la stradă.

Acţiunea este întemeiată în drept pe dispoziţiile art. 480 Cod civil.

Pârâtul depune  întâmpinare prin care  solicită respingerea acţiunii  în revendicare ca nefondată, însă este de acord cu stabilirea liniei de hotar  între cele două proprietăţi.

Întâmpinarea este întemeiată în drept pe dispoziţiile art. 115 Cod procedură civilă.

În cauza au fost  depuse acte, s-a ataşat dosarul 3981/2004, s-au audiat martori, s-a efectuat  raport de expertiza topo, probatorii din analiza cărora instanţa  reţine următoarele:

Prin D.C. nr.323/R/2009 pronunţată de Tribunalul Bacău, Secţia Civilă a fost casată cu rejudecare SC nr.72/15.01.2008 a Judecătoriei Moineşti deoarece soluţia primei instanţe se bazează pe concluziile unei expertize tehnice care nu lămureşte situaţia de fapt.

Astfel s-a considerat că este necesară o altă expertiză tehnică cadastrală care să lămurească situaţia de fapt.

La data de 16.12.2009 (fila 34 dosar), reclamantul a decedat şi au fost introduşi în cauză moştenitorii acestuia: N.P., N.G., B.D. prin procurator N.P.

Prin sentinţa civilă nr. 4165/14.12.2000 a Judecătoriei Moineşti, N.P. primeşte în urma unei ieşiri din indiviziune, lotul al V-lea  care cuprinde suprafaţa de 3752 mp teren arabil şi fânaţ situată în  punctul Ţ., megieşită cu suprafaţa de 1800 mp proprietatea, la vremea aceea, tot a reclamantului.

Prin contractul de vânzare-cumpărare  autentificat  sub numărul 1646/ 27.09.200, reclamantul  a vândut pârâtului suprafaţa de  1800 mp teren  identificată cu numerele cadastrale  127 si 128, sola 53, parcela 1479/9 situată în extravilanul comunei P., cu vecinii  B.S., N.A.,  drum acces  şi drum comunal cu  dimensiunile menţionate în  fişele bunului imobil şi schiţele de plan avizate  de OJCGC Bacău, anexe ce fac parte integrantă  din contractul sus menţionat.

Din depoziţia martorului B.C. (fila 65 prima judecare a cauzei), rezultă că suprafaţa înstrăinată de către reclamant  la momentul vânzării nu era îngrădită, însă ulterior  a fost făcut  un gard. Ulterior pârâtul a modificat  graniţele scurtând suprafaţa din lungime şi  dublând lăţimea, transformând-o astfel dintr-un dreptunghi  cu lungime mare aproape într-un pătrat. Arată în continuare martorul că  exista o porţiune care se surpa şi pe care pârâtul a vrut să construiască o fântână, tubulatura  pentru această fântână  fiind depozitată iniţial în partea mlăştinoasă iar ulterior în interiorul îngrăditurii.

Martora  E.M. (fila 70) relatează că  iniţial  a dorit să cumpere terenul care este actualmente în proprietatea pârâtului,  şi arată că erau două locuri de casă.  Reclamantul a vândut pârâtului  10 prăjini, la şosea. În 2002 când a vrut să cumpere suprafaţa rămasă,  gardul era modificat, retras din lungime şi ocupat în lăţime la drum tot terenul, reclamantului rămânându-i  la şosea doar o şuviţă  de 2 m.

La rejudecare, instanţa s-a conformat limitelor rejudecării şi a dispus o nouă expertiză topo cadastrală, cu următoarele obiective: identificarea cu schiţe şi megieşi a următoarelor terenuri: 1800 mp teren fâneţe extravilan din TP nr. 219278/ 29.06.1996, aflat în tarlaua 53, parcela 1474/9 cu vecinii: B.Ş., N.A. pe două laturi şi drum; 3752 mp teren proprietate  reclamant N.P. conform sentinţei civile nr. 4165/20000 a Judecătoriei Moineşti, teren asupra căruia a fost încheiat procesul-verbal de punere în posesie nr. 112/15.05.2006. Să precizeze expertul dacă se regăsesc în teren semnele de hotar aplicate de către executor cu ocazia punerii în posesie; delimitarea limitelor posesiei actuale a pârâtului, întocmind schiţa pentru aceasta, răspunzând dacă se suprapune  cu terenurile mai sus arătate; să precizeze expertul dacă în teren se regăsesc urmele unui gard anterior, va delimita terenul înconjurat de acest gard, întocmind schiţe; stabilirea liniei de hotar între proprietatea reclamantului şi a pârâtului şi stabilirea costurilor pentru edificarea unui gard despărţitor.

Prima concluzie desprinsă de expert în urma măsurătorilor în teren (fila 43 dosar) este aceea că, deşi reclamantul a fost proprietarul unei suprafeţe de 1800 mp, teren cu o lăţime de 15,80 la drum, în documentele cadastrale nr.142 şi 143/13.03.2001 (anexe la contractul de vânzare-cumpărare nr.1649/27.09.2001) terenul vândut este identificat cu o lăţime totală la drum de 24,01 şi o suprafaţă calculată de 2488,35, vânzându-se un teren cu o lăţime mai mare cu 8,21 m şi o suprafaţă mai mare de 688,35 m.

S-au admis obiecţiunile părţilor la raportul de expertiză iniţial şi s-a stabilit ca la refacerea expertizei să se stabilească cu certitudine dacă pârâtul ocupă teren aparţinând reclamanţilor.

Terenul cuprins în TP 219278/1996, deci acelaşi teren cu cel vândut pârâtului,  este identificat de către expert pe aliniamentul punctelor: 16-35-34-39-300-301-302-303-16 în schiţa cuprinsă în anexa 2 la raportul de expertiză. Terenul de 606 m.p. revendicat este identificat pe aliniamentul punctelor: 100-32-31-20-303-100 din aceeaşi anexă şi se observă că excedează limitelor terenului cuprins în TP 219278/1996 (16-35-34-39-300-301-302-303-16 din aceeaşi anexă 2). Cum terenul vândut prin contractul de v-c 1469/2001 este tocmai terenul reconstituit prin TP 219278/1996 (situaţie specificată expres în cadrul contractului citat), rezultă clar că terenul de 606 m.p. revendicat nu este cuprins în contractul de v-c 1469/2001 (titlul pârâtului) întrucât se află pe un alt amplasament decât cel aferent TP 219278/1996 .

Astfel, nu s-a mai impus revenirea la expert aşa cum a solicitat apărătorul reclamanţilor şi cel al pârâtului.

Apărătorul pârâtului a solicitat o contraexpertiză după începerea dezbaterilor, o dată cu cuvântul pe fondul cauzei şi conform art.167 alin. 2 Cod proc civilă cererea nu poate fi primită de către instanţă.

Acţiunea în revendicare este acea acţiune reală-petitorie prin care proprietarul, care a pierdut posesia bunului său, cere restituirea acestui bun de la posesorul neproprietar.

Reclamanţii s-au conformat prevederilor art. 1169 Cod civil în sensul că „cel ce face o propunere înaintea judecăţii trebuie să o dovedească”, adică au făcut dovada proprietăţii exclusive asupra terenului revendicat şi a faptului că pârâţii le ocupă fără drept o suprafaţă din acesta.

Art. 480 Cod civil arată că proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura şi dispune de un lucru în mod exclusiv şi absolut, însă în limitele prevăzute de lege iar art. 481 Cod civil statuează că nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică şi primind o dreaptă şi prealabilă despăgubire.

Astfel, art. 1 alin. 1) din Primul Protocol la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului prevede următoarele: „Orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi de principiile generale ale dreptului internaţional”.

Prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 1649/2001 defunctul reclamant a vândut pârâtului doar suprafaţa de 1.800 m.p. cuprinsă în T.P.219278/1996, nu şi altă suprafaţă de teren, situaţie consemnată în cadrul contractului de vânzare-cumpărare nr.:l649/2001

 Dreptul pârâtului conferit de contractul nr.1469/2001 este cel stabilit prin T.P.219278/1996 deoarece contractul este actul subsecvent acestui titlu de proprietate ce constituie act originar.

Numerele cadastrale incluse în contract, respectiv 127 şi 128 dau o notă de eroare evidentă şi dincolo de cuprinsul contractului, întrucât cuprind o suprafaţă de 2.488,35 m.p. deci mult mai mare decât terenul de 1.800 m.p. indicat în contract şi în T.P. 219278/1996 şi pe alte aliniamente decât terenul din titlul arătat.

Convenţia părţilor de vânzare nu cuprinde şi terenul de 606 m.p. revendicat, teren ce excedează suprafeţei de 1.800 m.p. înscrisă în TP 219278/1996, titlu ce constituie act originar de proprietate faţă de contractul 1469/'2001. Acest contract nu poate exceda limitelor stabilite prin TP 219278/1996. Convenţia între părţi a fost aceea de a se vinde doar terenul de 1.800 m.p. înscris în TP 219278/1996 deoarece s-a consemnat expres în cadrul contractului de vânzare-cumpărare nr. 1469/2001: „părţile convin vânzarea terenului de 1.800 m.p. dobândit de către vânzător prin reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor în baza Legii 18/1991 conform TP 219278/1996”.

Faptul că numerele cadastrale 127 şi 128 cuprind mai mult teren decât cel vândut în realitate nu are relevanţă, fiind în mod evident rodul unei erori de măsurare, deoarece convenţia părţilor a fost ca vânzarea să se facă doar pentru 1.800 m.p. înscris în TP 219278/1996. deci pentru o lăţime la stradă de 15.8 m şi nu pentru o lăţime de 24.01 m.

După cum rezultă din anexa 2 la expertiză, terenul de 606 m.p. revendicat nu se suprapune cu terenul din TP 219278/1996, doar acesta din urmă fiind vândut pârâtului prin contractul nr.1469/2001.

Înscrierea în Cartea Funciară nu are efect de opozabilitate faţă de terţi decât cu privire la drepturile reale consemnate în cuprinsul unui act de proprietate, pe care pârâtul nu îl deţine pentru terenul de 606 m.p. revendicat. Pârâtul stăpâneşte dincolo de aliniamentele vândute.

Nu se va face aplicarea art.225 Cod.pr.civ. faţă de refuzul pârâtului de a se prezenta la interogatoriu deoarece instanţa la rejudecarea cauzei a încuviinţat o nouă expertiză topo în conformitate cu art.315 Cod proc civilă.

Potrivit art. 977 din Codul civil, interpretarea contractelor se face după intenţia comună a părţilor contractante, iar atunci când acestea nu au prevăzut în contract suficiente elemente pentru identificarea bunului vândut instanţa este chemată să suplinească aceste omisiuni.

Acţiunea în grăniţuire reprezintă o operaţie de determinare prin semne exterioare a limitelor dintre doua proprietăţi vecine.

Acţiunea exercitată cu scopul stabilirii traseului real pe care trebuie sa îl urmeze hotarul este întemeiată pe dispoziţiile art. 584 din Codul civil.

De aici rezulta că, menită fiind să apere dreptul de proprietate, grăniţuirea se poate dispune atât în cazul inexistenţei unei delimitări între proprietăţi, cât şi în situaţia în care astfel de semne exterioare există dar sunt contestate de părţi.

Faţă de limitele dreptului care este stabilit prin sentinţa civilă nr.4165/2000 şi de limitele dreptului pârâtului stabilite prin contractul 1469/2001, limite care la rândul lor sunt identice cu limitele fixate de TP 219278/1996 şi considerând că asupra terenului revendicat de 606 m.p., pârâtul nu deţine nici un drept real valabil, acest teren nefiind vândut de către N.P. pârâtului prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 1649/2001, urmează să se admită acţiunea formulată, să fie obligat pârâtul să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie  suprafaţa pe care o stăpâneşte fără titlul de proprietate, conform expertizei şi să se stabilească graniţa dintre proprietăţile  reclamanţilor şi cea a pârâtului  pe aliniamentul stabilit conform aceleiaşi schiţe anexă  la raportul de expertiză topo.

În considerarea art. 274 Cod procedură civilă, raportat la faptul că pârâtul a căzut în pretenţii, acesta va fi obligat la  plata către reclamant a cheltuielilor de judecată, reprezentând onorariu avocat,  onorarii experţi”.

Împotriva acestei sentinţe, în termen legal, motivat prin declaraţia de recurs, legal timbrat (f.4), întemeiat pe dispoziţiile art.304 pct.8 şi 9 cpc, a declarat recurs d-l I.C., solicitând casarea sentinţei pronunţate de Judecătoria Moineşti şi, pe fond, respingerea acţiunii formulate de intimatul-reclamant.

În motivarea recursului, s-a arătat, în esenţă, că prima instanţă a dat o interpretare greşită contractului de vânzare-cumpărare şi actului adiţional acestuia, neavând în vedere că înscrierea din registrul de transcripţiuni-inscripţiuni are efecte erga omnes şi nici împrejurarea că, în urma măsurătorilor efectuate, executorul judecătoresc efectuează punerea în posesie asupra suprafeţei de 3752 mp, corespunzător celei atribuite prin hotărârea de partaj succesoral, negăsind diferenţe de teren care să fie ocupate de alte persoane, aceeaşi situaţie de fapt fiind atestată şi de către expertul din cadrul procesului de partaj.

S-a arătat, de asemenea, în motivele de recurs că prima instanţă nu a observat reaua-credinţă a reclamantului care a încercat pe orice cale să obţină modificarea unilaterală a contractului de vânzare-cumpărare în condiţiile în care preţul convenit la acea a fost achitat, apreciind în mod greşit expertiza efectuată în cauză, care nu a fost clarificatoare, nestabilind cu certitudine dacă recurentul ocupă sau nu din terenul reclamantului.

În recurs nu au fost administrate probe, la dosar fiind depuse concluzii scrise de către moştenitorii reclamantului defunct N. A. P., prin reprezentantul lor convenţional, d-l avocat L.C. (f.22-24).

Examinând actele şi lucrările dosarului, Tribunalul reţine următoarele:

Prin titlul de proprietate nr.219278/29.06.1996 emis de Comisia Judeţeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Bacău (f.25 dosar 3981/2004 al Judecătoriei Bacău) reclamantului defunct N. A. P. i s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra suprafeţei totale de 7264 mp teren situat pe teritoriul comunei P., judeţul Bacău, din care 1800 mp în tarlaua 53 parcela 1474/9.

Soluţionând acţiunea de partaj succesoral înregistrată sub nr.1645/1999 prin sentinţa civilă nr.4165/14.12.2000 Judecătoria Moneşti a atribuit moştenitorului N.P. lotul 5 incluzând suprafaţa de 3752 mp teren arabil şi fânaţ situat la pct. „Ţ. I”, în imediata vecinătate a suprafeţei de 1.800 mp din titlul său de proprietate (f.2,3 dosar 3955/R/2006 al Judecătoriei Moineşti).

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1649/27.09.2001 de BNP Balan M. din Moineşti, N. A. P. vinde lui C. I. I., necăsătorit, suprafaţa de 1.800 mp, identificată cu numerele cadastrale 127 şi 128 (s.n.), teren fâneţe situat în sola 53, parcela 1474/9, având ca vecini: B.Ş., N.A., drum acces, drum comunal, cu dimensiunile menţionate în fişele bunului imobil şi în schiţele de plan avizate de OJCGC Bacău, nr.142 şi 143/2001 (s.n.), anexe care fac parte integrantă din contract (f.37 dosar 3955/R/2006 al Judecătoriei Moineşti).

Aceste schiţe de plan (f.40-43 dosar 3955/R/2006 al Judecătoriei Moineşti) au fost întocmite, însă, pentru suprafaţa totală de 2.488,35 mp (1.214,78 mp + 1273,57 mp), raportul de expertiză întocmit de d-l D. L. evidenţiind  faptul că s-a vândut un teren cu o lăţime mai mare cu 8,21 m şi o suprafaţă mai mare cu 688,35 mp decât suprafaţa de 1.800 mp înscrisă în TP nr.219278/1996 (f.43 dosar 3329/260/2009).

Acţiunea defunctului reclamant N.P. prin care a solicitat anularea schiţelor respective a fost respinsă prin sentinţa civilă nr.2132/14.09.2004 pronunţată de Judecătoria Moineşti în dosar nr.3981/2004 (f.18,19 dosar 3955/R/2006 al Judecătoriei Moineşti), ceea ce înseamnă că intenţia vânzătorului a fost de a vinde, din suprafaţa totală pe care o avea în proprietate la acel moment, mai mult decât suprafaţa de 1.800 mp înscrisă în TP nr. 219278/29.06.1996, menţionarea în contract doar a acestei suprafeţe neputând avea ca efect admiterea acţiunii în revendicare, vânzătorul fiind ţinut de obligaţia de garantare a cumpărătorului pentru evicţiune: quem de evictione tenet actio, eundem agentem repellit exceptio (cine trebuie să garanteze nu poate să evingă) – art.1337-1339 Cod civil.

În consecinţă, în temeiul art.304 pct.8 şi 312 alin.(1) Cpc, Tribunalul a admis recursul, a modificat în tot sentinţa recurată şi, în rejudecare, a respins acţiunea ca nefondată.

Domenii speta

Spete similare