Pretenţii. Evacuare.

Decizie 929/D din 15.11.2010


Pronunţând sentinţa civilă nr.1065/8.02.2010 Judecătoria Bacău a admis în parte cererea formulată de reclamantul Primarul Municipiului Bacău în contradictoriu cu pârâţii F.M., F.C., etc., a obligat pârâţii la plata sumei de 3481,58 lei reprezentând debit restant şi a respins restul capetelor de cerere ca neîntemeiate.

Pentru a pronunţa această sentinţă, a reţinut judecătoria că la data de 8.12.2005 pârâta F.M. a încheiat cu Primăria Municipiului Bacău contractul nr. 300441 având ca obiect închirierea imobilului situat mun. Bacău, printre obligaţiile chiriaşului regăsindu-se şi aceea de a achita chiria în conformitate cu dispoziţiile legale.

Potrivit fişei locative, împreună cu titularul contractului mai locuiesc şi ceilalţi pârâţi (f. 9).

Astfel cum rezultă din situaţia de la dosar, chiriaşa nu şi-a mai îndeplinit obligaţia de plată a chiriei din luna ianuarie 2007, ajungând la un debit total restant de 3481,58 lei, aferent perioadei ian 2007-iunie 2008.

Având în vedere că pârâţii nu au făcut dovada achitării debitului, instanţa a dispus obligarea acestora la plata sumei de 3481,58 lei.

Potrivit dispoziţiilor de drept comun în materie, în situaţia în care chiriaşul nu îşi îndeplineşte obligaţiile, locatorul poate cere rezilierea contractului de închiriere (art. 24 li t din Legea nr. 114/1996).

Cum contractul de închiriere nu cuprinde o astfel de prevedere, instanţa a constatat aplicabile prevederile dreptului comun, contractul completându-se cu acestea.

În cauză, din înscrisurile existente la dosar, a rezultat că situaţia pârâţilor este dificilă, având în vedere veniturile totale realizate, doar o singură persoană fiind angajată, majoritatea locatarilor fiind minori.

De asemenea, s-a reţinut din susţinerile pârâtei F.M. că aceştia trăiesc în condiţii precare, apartamentul fiind debranşat de la sistemul de încălzire.

Faţă de toate aceste aspecte, instanţa a reţinut că deşi nu a mai fost achitată chiria, nu se poate reţine reaua credinţă a chiriaşilor, faţă de situaţia dificilă financiară în care se găsesc.

Având în vedere că în cauză nu se poate reţine prevederea în contract a unui pact comisoriu de gradul IV, în cauză rezilierea operând potrivit dreptului comun, instanţa a apreciat că nu se poate reţine reaua-credinţă a părţilor astfel că nu poate interveni rezilierea contractului.

Prin urmare, instanţa a respins cel de-al doilea capăt de cerere.

În ce priveşte capătul de cerere privind evacuarea, faţă de soluţia dată celorlalte capete de cerere, constatând că se poate reţine încă un titlu locativ pârâţilor, instanţa a dispus respingerea acestuia ca fiind neîntemeiat.

Împotriva acestei sentinţe a declarat recurs reclamantul, solicitând modificarea sentinţei în sensul dispunerii rezilierii contractului de închiriere nr.30044/2005 şi al evacuării chiriaşilor, arătându-se în motivare că prima instanţă a ignorat dispoziţiile legale potrivit cărora rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit poate avea loc atunci când chiriaşul nu achită cel puţin trei luni consecutiv chiria (art.24 din L.114/1996 republicată), intimaţii-pârâţi neonorând obligaţia de plată nici până la data promovării recursului.

Motivând în drept recursul, Primarul municipiului Bacău a invocat dispoziţiile art.304 alin.(1) pct.8 şi 9 Cpc iar în susţinerea acestuia au fost depuse la dosar, o dată cu concluziile scrise, înscrisuri (f.35-38).

Formulând întâmpinare, intimata-pârâtă F.M. a solicitat să se aibă în vedere faptul că nu a fost rău-platnică, însă familia sa compusă din 8 persoane, are un venit de 1300 lei lunar, din care nu s-a putut asigura plata chiriei, neexistând alte posibilităţi locative. În dovedirea susţinerilor sale, intimata a depus la dosar înscrisuri (f.40-45).

Analizând actele dosarului, instanţa reţine următoarele:

Motivul acţiunii în rezilierea contractului de închiriere îl constituie neplata chiriei stabilite prin contract, temeiul de drept invocat fiind art.1073 şi următoarele Cod civil şi art.24 lit.b), 25 din L.114/1996.

În recurs, debitorii obligaţiei de plată au depus la dosar în xerocopie chitanţa nr. 1752490001/06.09.2010 (f.40), eliberată de Primăria mun. Bacău privind încasarea sumei de 3500 lei, cu titlu de chirie precum şi adeverinţele de venit pe anul 2010 eliberate la 1.11.2010 de AFP Bacău (f.41), cupoane de pensie pentru luna octombrie 2010 (f.42), adeverinţa nr.1000/29.10.2010 eliberată de B. Bacău (f.45), certificate de naştere (f.43,44), înscrisuri potrivit cărora familia F.M. şi C. au 7 copii dintre care 5 minori, veniturile soţilor constând în pensiile în cuantum de 326 lei şi respectiv de 684 lei, precum şi în salariul soţiei de 770 lei.

Prin urmare, în mod corect a reţinut prima instanţă că intimaţii, debitori ai obligaţiei de plată a chiriei s-au aflat într-o situaţie financiară dificilă ce exclude reaua-credinţă a acestora şi deci caracterul culpabil al neîndeplinirii obligaţiei de plată, care poate atrage rezilierea contractului.

Pe de altă parte, dovedită fiind îndeplinirea obligaţiilor asumate de către locatari, cererea de reziliere a contractului de închiriere trebuie respinsă, finalitatea încheierii oricărui contract fiind executarea acestuia în natură, chiar cererea de chemare în judecată fiind privită ca un instrument procesual de natură a-l constrânge pe debitor să-şi execute obligaţiile în natură sub ameninţarea desfiinţării contractului cu atât mai mult cu cât recurentul-creditor, care nu a delegat reprezentant în faţa instanţei de recurs, nu a dovedit că îndeplinirea obligaţiei nu mai prezintă interes pentru el (prin încheierea, de exemplu, a unui alt contract de închiriere).