Nulitate contract de vânzare - cumpărare încheiat în baza legii nr. 85/1992

Prin sentinţa  civilă  nr. 10677/14.12.2010  Judecătoria Bacău a admis excepţia  lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului  O.C.P.I. Bacău.

A  respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive, excepţia autorităţii de lucru  judecat  şi  excepţia  de  neconstituţionalitate , invocate de pârâţii  M.O.  şi M.A..

A  respins ca nefondată acţiunea completată, formulată de reclamanţii R.G.M. şi  R.T. împotriva pârâţilor M.O.,M.A. şi  O.C.P.I. Bacău, pentru constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 1302/01.03.1993 şi  rectificarea CF nr. 37286.

A respins ca nefondată cererea reconvenţională formulată de pârâţii reclamanţi  M.O. şi M.A. pentru constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr.  2434/22.07.1997.

Pentru a pronunţa această sentinţă prima instanţă a reţinut următoarele:

Reclamanţii R.G.M. şi R.T. au încheiat in data de 17.05.1995 cu  SC.B. SA. Bacău un  contract preliminar de construire nr.945/17.05.1995, dupa care a încheiat cu pirita SC.T. S.A.  BACĂU (fosta R. SA) un  contract de vânzare-cumpărare nr.2434/22.07.1997, privind apartamentul situat in BACAU,  sub  următoarea condiţie „ in funcţie de hotărârea definitiva si irevocabila a instanţei judecătoreşti, contractul devine nul in cazul in care hotărârea judecătoreasca in ds. Nr.8629/1996 al Judecătoriei Bacău ii este opozabila”.

Prin s.civ. nr.5712/1996 a Judecătoriei Bacău pronunţata in dosarul civil nr.  12433/199, menţinuta prin d.civ. nr. 2103/16.12.1998 pronunţata de către Curtea de Apel Bacău in dos.civ. nr.3931/1998 a fost respinsa irevocabil acţiunea pârâţilor M.O. şi M.A. promovata in contradictoriu cu SC.T. SA., SC.B. SA., SC.M. SA., pentru obligarea pârâţilor la încheierea unui contract de vânzare - cumpărare privind apartamentul din Bacău.

In consecinţa,  la data de 22.07.21997 SC.T. SA. A întocmit procesul de predare –primire a apartamentul situat in BACAU către reclamanţii R.G.M. şi R.T.

Insa,  in Cartea funciara nr CF. nr.37286, apartamentul din Bacau,  figurează intabulat pe numele pârâţilor M.O. si M.A.,  in baza contractului de vinzare-cumparare nr.1302/01.03.1993, încheiat de pârâţi cu SC.M. SA. BACĂU.

 Faţă de acesta situaţie de fapt, instanţa a apreciat ca ambele cereri, atât cererea principala formulata de către reclamanţii - pârâţi R.G.M. şi R.T., cit si cea reconvenţionala formulată de către pârâţii—reclamanţi M.O. si M.A., având ca obiect constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr.1302/01.03.1993 şi rectificare a CF. nr.37286, respectiv  constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr.2434/22.07.1997, sunt neîntemeiate, pentru următoarele considerente:

 Condiţiile legale trebuie analizate daca au fost îndeplinite la data încheierii fiecăruia dintre cele doua contracte de vânzare - cumpărare, a căror nulitate se solicita a se constata.

Or, primul contract de vânzare cumpărare, nr. 1302/01.03.1993, a fost încheiat in anul 1993, intabulat in Cf nr nr.37286,  iar cel de-al doilea, nr.2434/22.07.1997, a fost încheiat in anul 1997.

Fata de aceasta situaţie  si având in vedere ca sentinţa civ. nr.5712/1996 a Judecătoriei Bacău pronunţata in dosarul civil nr.  12433/199, menţinuta prin d.civ. nr. 2103/16.12.1998 pronunţata de către Curtea de Apel Bacău in dos.civ. nr.3931/1998, a fost pronunţata  mult mai târziu, nu poate fi reţinuta reaua credinţa a pârâţilor-reclamanţi M.O. si M.A. la data întocmirii, respectiv  la data  de 01.03.1993 .

In acelaşi sens, instanţa a reţinut ca la momentul încheierii contractului vânzare-cumpărare nr.1302/01.03.1993  nu exista intre părţi un  litigiu pe rol, ci abia mult mai târziu in 1996, iar pârâţii au fost de  buna-credinţă  deoarece  vânzătorul SC.M. SA. BACĂU a creat aparenta ca este titularul dreptului de proprietate asupra apartamentului din Bacău,  prin documentele pe care le deţinea, in special autorizaţia de construire nr.42/1990 emisa de Primăria Bacău pentru AMRCT EST BACĂU - reorganizata in SC.M. SA.BACAU- iar  protocolul intre SC.B. SA BACAU si fosta R. BACAU, actuala SC.T. SA.,  SC.B. SA., a fost încheiat ulterior încheierii contractului, in  30.08.1993. Astfel, nu pot fi reţinute  cu temei susţinerile reclamanţilor - pârâţi, potrivit cărora  pârâţii-reclamanţi la data perfectării contractului nr.1302/01.03.1993  aveau cunoştinţă de calitatea reclamanţilor de proprietari, reclamanţii nedovedind cu certitudine ca pârâţii in deplină cunoştinţă de cauză au cumpărat imobilul de la pirita SC.M. SA., deşi cunoşteau ca aceasta societate nu este proprietara apartamentului.

Pentru aceleaşi considerente nici contractul de vânzare-cumpărare nr.2434/22.07.1997 nu poate fi considerat nul absolut.

Astfel, este adevărat ca a fost încheiat ulterior primului contract,  sub nr. 2434/22.07.1997, si  sub  condiţia ca  „ in funcţie de hotărârea definitiva si irevocabila a instanţei judecătoreşti, contractul devine nul in cazul in care hotărârea judecătoreasca in ds. Nr.8629/1996 al Judecătoriei Bacău ii este opozabila”.

Insa,  s.civ. nr.5712/1996 a Judecătoriei Bacău pronunţata in dosarul civil nr.  12433/199, menţinuta prin d.civ. nr. 2103/16.12.1998 pronunţata de către Curtea de Apel Bacău in dos.civ. nr.3931/1998, a fost favorabila reclamanţilor in sensul  ca s-a respins irevocabil  acţiunea pârâţilor M.O. şi M.A. promovata in contradictoriu cu SC.T. SA., SC.B. SA., SC.M. SA., pentru obligarea acestor societăţi comerciale la încheierea unui contract de vânzare - cumpărare privind apartamentul din Bacău. In consecinţa,  la data de 22.07.21997 SC. T. SA. a întocmit si procesul de predare –primire a apartamentul situat in BACĂU către reclamanţii R.G.M. şi R.T., aceştia fiind astfel de buna credinţa.

Un alt  motiv invocat atât de reclamanţii-pârâta, cât si de către pârâţii-reclamanţi in susţinerea nulităţii absolute a contractelor de vânzare cumpărare  vizează neîndeplinirea condiţiei de validitate ca vânzătorul sa fie proprietarul lucrului vândut, problema cunoscuta in doctrina si practica judiciara ca vânzare a lucrului altuia.

 Este de principiu ca pentru încheierea unui contract este necesar sa fie titularul dreptului care înstrăinează, in caz contrar vânzătorul neputând transmite cumpărătorului dreptul care face obiectul contractului. Ca atare, chiar daca înstrăinarea unui bun se face intre un vânzător care nu este proprietarul bunului si un terţ in calitate de cumpărător, bunul respectiv nu iese din patrimoniul adevăratului proprietar care rămâne  liber a dispune de el.

In ceea ce priveşte actul de înstrăinare intre vânzătorul pretins proprietar si terţul comparator,  anularea lui, atâta timp cit convenţia nu este lovita de nulitate absoluta, nu poate fi ceruta decât de persoana care au participat la încheierea actului sau succesorii lor.

Astfel, chiar daca ar fi fost încheiate de către un vânzător neproprietar contractele îşi păstrează valabilitatea, nefiind nule absolut de vreme ce au fost încheiate cu buna credinţa cel puţin din partea cumpărătorilor, motiv pentru care instanţa apreciază drept neîntemeiate ambele cereri, principala si reconvenţionala, si sub acest aspect.

De asemenea, atât  reclamanţii-pârâţi, cit si de către pârâţii-reclamanţi in susţinerea nulităţii absolute a contractelor de vânzare comparare, au invocat cauza ilicită, motiv ce conduce la nulitatea absolută pentru neîndeplinirea condiţiilor esenţiale prevăzute de art. 948 C.civ. .

Potrivit art.968 Cod civil cauza este ilicita când este prohibita de legi, când este contrara bunelor moravuri si ordinii publice.

In legislaţia civila nu numai ca nu este interzisa vânzarea bunului altuia, dar, aşa cum rezulta din dispoziţiile art.1895 si urm. Cod civil titlu translativ de proprietatea care emana de la un neproprietar este una din condiţiile cerute pentru a se dobândi proprietatea prin uzucapiune de 10-20ani.

Nu trebuie înţeles, insa ca adevăratul proprietar se afla la discreţia celor ce doresc sa dispună de bunurile sale.

Prin vânzarea bunului sau către alta persoana, adevăratul proprietar nu îşi pierde dreptul.

Daca bunul se afla in posesia altei persoane, adevăratul proprietar poate recurge la acţiunea in revendicare, iar daca stăpâneşte bunul, va opune cu succes dreptul sau de proprietate celui ce invoca drept titlu actul incheiat cu un neproprietar.

 Cauza celor doua convenţii de vânzare-cumpărare încheiate de pârâţii –reclamanţi si reclamanţii pârâţi nu sunt  nici  contrare bunelor moravuri sau ordinii de drept, deci convenţiile respective  nu sunt lovite de nulitate absoluta, astfel ca reclamanţii, respectiv pârâţii  nu puteau, nici sub acest aspect, solicita cu temei constatarea nulităţii.

In cauza pendinte, având in vedere ca titlurile de proprietate invocate de părţi, sunt doua contracte de vânzare cumpărare, dar provenite de la vânzători diferiţi, SC. M. SA., respectiv  SC. T. SA., instanţa apreciază ca pentru a transa litigiul dintre părţi trebuie comparate cele doua titluri de proprietate  si a se acorda preferabilitate unuia dintre ele, după ce se va stabili in prealabil care dintre cele doua contracte de vânzare cumpărare provine de la adevăratul proprietar, cu valorificarea si a dispoziţiilor irevocabile din s.civ. nr.5712/1996-fl.73dosar,  menţinuta prin d.civ. nr. 2103/16.12.1998 pronunţata de către Curtea de Apel Bacău in dos.civ. nr.3931/1998, astfel intrata in puterea lucrului judecat.

Cu privire la cererea introductiva formulata de către reclamanţii-pârâţii R.G.M. şi R.T. privind rectificarea CF. nr.37286, in sensul radierii dreptului de proprietate al pârâţilor M.O., M.A. asupra apartamentului situat in Bacău, instanţa, faţă  de respingerea cererii privind constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr.1302/01.03.1993 intervenit între pârâţi si SC.M. SA.BACAU, având ca obiect apartamentul situat în Bacau,  a respins-o pentru următoarele considerente:

Potrivit temeiului juridic invocat,  acţiunea in  rectificarea cărţii funciare presupune întotdeauna  o verificare de fond a dreptului, care se realizează in cursul cercetărilor judecătoreşti, fiindcă aceasta operaţiune juridica  nu se poate dispune decât in baza unei hotărâri prin care se soluţionează litigiul privitor la dreptul înscris, spre deosebire de plângerea împotriva înscrierii in cartea funciara care are ca scop verificarea condiţiilor formale ale actului in baza căruia s-a dispus operaţiunea.

Reclamanţii solicita rectificarea cărţii funciare si invoca  ca si motiv al rectificării tocmai nelegalitatea contractului de vânzare-cumpărare deţinut de pârâţi si intabulat, astfel ca urmează sa se verifice  daca  situaţia juridica de carte funciara  mai corespunde cu conţinutul cărţii funciare, respectiv una din cele 4 situaţii enumerate de in art.34 din legea nr.7/1996, in speţă - înscrierea sau actul in temeiul căruia s-a făcut înscrierea nu a fost valabil -  insa numai dupa ce in prealabil se  analizeaza temeinicia actiunii in nulitatea contractului de vinzare-cumparare al paritilor, intabulat in CF. nr .37286 .

Intr-adevăr, prin acţiunea completatoare  reclamanţii-pârâţi au investit instanţa si cu o acţiune in constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare  nr.1302/01.03.1993 intervenit între pârâţi si SC.M. SA. BACAU, având ca obiect apartamentul situat în Bacău,  insa, pentru considerentele anterior prezentate, aceasta a fost respinsa, ceea ce atrage in consecinţa si respingerea ca nefondata a acţiunii reclamanţilor-pârâţi in rectificarea cărţii funciare nr.37286.

Împotriva sentinţei au declarat recurs reclamanţii R.G.M. şi  R.T.  pentru  următoarele  considerente:

- greşit s-a reţinut buna credinţă a părţilor din contractul de vânzare cumpărare  nr. 1302/01.03.1993.

- în calitatea  sa de director tehnic la  SC M.  SA  şi membru al comitetului director  intimatul  M.A.  avea cunoştinţă de situaţia juridică a blocului  de locuinţe care era construit de SC  B.  SA  şi  SC  A. SA şi cu minime verificări putea să cunoască protocolul din care rezulta că numai SC  B.  SA  putea să  încheie contracte preliminare pentru apartamente din imobilul  situat în Bacău.

 -  este evidentă reaua credinţă a presupusei vânzătoare  SC M. SA care la data încheierii contractului ştia că  legea nu-i permitea să vândă astfel de locuinţe întrucât art. 1 din  Dl nr. 61/1990 îi interzicea acest lucru ,  stabilind competenţe  în  acest  sens pentru unităţile specializate , organizate  de  primării ( în cazul de faţă R. Bacău transformat  ulterior în  T. SA Bacău).

- reaua  credinţă a  vânzătoarei  rezultă şi din protocolul încheiat de aceasta în anul 1991 cu  SC  B.  SA  şi  SC  A. SA, prin care s-a stabilit  fără  echivoc faptul că  numai constructorul SC  B.  SA urma să încheie contractele de vânzare-cumpărare,  deci  ştia că nu are calitatea de proprietară şi nu poate să vândă.

Prin întâmpinare intimata-pârâtă SC T. SA a solicitat respingerea recursului, arătând  că  în raport de contractul de vânzare-cumpărare definitivă pentru  apartamentul din Bacău, fostul  R.  Bacău ( actualul  SC T. SA) a avut doar calitatea de prestator de servicii.

Intimaţii-pârâţi M.O.  şi  M.A. au formulat întâmpinare prin care au solicitat menţinerea în tot a  sentinţei, arătând că nu sunt aplicabile dispoziţiile  art. 8 din Legea nr. 85/1992 şi ale art. 1 din DL nr. 61/1990 deoarece  locuinţa a fost construită din fondul propriu de investiţii al SC M.  SA  şi din banii angajaţilor, fiind vorba de o locuinţă de serviciu. Au mai arătat intimaţii  că  protocolul trilateral din 1991 este nul absolut deoarece nu are dată şi număr de înregistrare , reclamanţii sunt de rea credinţă  de vreme  ce  au  un contract fals , antedatat şi au cunoscut viciile lucrului.

 Prin  încheierea din 19.09.2011  instanţa a  calificat calea de atac în prezenta cauză ca fiind apelul, având în vedere dispoziţiile art. 282, art. 2821 Cod  procedură  civilă  şi valoarea bunului care face obiectului cererii formulată pe cale principală, privind constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare.

În cauză  s-a administrat proba cu înscrisuri.

Prin încheierea din  21.02.2012  a fost respinsă cererea  formulată de intimata pârâtă pentru administrarea de probe cu privire la procedura  înscrierii în fals, motivat de faptul că teza probatorie dezvoltată în argumentarea acestei solicitări se circumscrie unei cereri care, nefiind dedusă judecăţii printr-o declaraţie de apel, nu poate fi repusă în discuţie în această cale de atac.

La termenul din 26.03.2012 instanţa a respins cererea formulată de intimata pârâtă  privind înscrierea in fals întrucât falsul reclamat de aceasta se referă  la înscrisuri ce au stat la baza încheierii contractului de  vânzare cumpărare nr. 2434/22.07.1997, care a făcut obiectul cererii reconvenţionale pe care a formulat-o la fond iar instanţa  nu este in măsura sa administreze probe în sensul celor solicitate de intimată deoarece aceasta  nu a formulat apel împotriva soluţiei primei instanţe,  de respingere a cererii reconvenţionale  ca nefondată.

Analizând  actele  şi lucrările  dosarului  reţine  următoarele:

Raportat la probele administrate în cauză, corect a reţinut prima instanţă că acţiunea  formulată de reclamanţi  este nefondată sub aspectul  motivului de nulitate absolută constând în reaua credinţă a părţilor din contractul  de vânzare cumpărare  nr. 1302/01.03.1993.

Aparenţa de proprietate creată de vânzătoarea SC M. SA  prin  autorizaţia de construcţie nr. 42/04.09.1990  coroborată  cu încheierea  la o dată ulterioară  contractului a  protocolului din 30.08.1993,  privind efectuarea de către SC B. SA a operaţiunilor de precontractare definitivă şi de încasare a contravalorii apartamentelor, susţine concluzia primei instanţe privind  buna credinţă a cumpărătorilor. Pe de altă parte, pentru a se reţine că vânzarea cumpărarea este fondată pe o cauză ilicită, astfel cum au solicitat apelanţii reclamanţi este necesar să se stabilească reaua credinţă a tuturor părţilor contractante or, apărarea formulată de aceştia  cu privire la posibilitatea de a cunoaşte cu diligenţe minime  situaţia  juridică a blocului în care este situat apartamentul în litigiu şi conţinutul protocolului din anul 1991,  nu pune în discuţie  buna credinţă a cumpărătoarei M.O.  la încheierea contractului.

Prin decizia civilă nr. 2103/16.12.1998 pronunţată în dosarul nr. 3931/1998 , Curtea de Apel Bacău  a reţinut cu privire la apartamentul care face obiectul  contractului în litigiu  că  nu-i este aplicabil regimul juridic prevăzut de  dispoziţiile art. 7 alin. 7 Legea nr. 85/1992 conform cărora unităţile economice sau bugetare pot să deţină şi să construiască din fonduri proprii locuinţe de serviciu, destinate închirierii salariaţilor acestora cu contract de închiriere accesoriu la contractul de muncă iar modul de administrare şi eventuala înstrăinare a acestor locuinţe se stabileşte de consiliile de administraţie, respectiv de conducerile unităţilor.

Aceste  statuări  ale  instanţei  au intrat în puterea lucrului judecat şi se opun  cu valoare absolută părţilor (art. 1200 alin. 4 raportat la  art. 1202 alin. 2 Cod civil), aşa încât  intimaţii-pârâţi nu pot pretinde ca în prezenta cauză să se realizeze o nouă analiză a  constatărilor  jurisdicţionale  din conţinutul deciziei civile  nr. 2103/16.12.1998 cu privire la  regimul juridic al locuinţei care face obiectul  contractului. În consecinţă nu pot fi primite apărările formulate de intimaţii-pârâţi în sensul că locuinţa care a făcut obiectul contractului în litigiu nu se află sub incidenţa dispoziţiilor Decretului-lege nr. 61/1990 şi ale  Legii nr. 85/1992 deoarece  ar fi  fost construită din fondurile de investiţii ale societăţii şi din banii angajaţilor,fiind o locuinţă de serviciu.

Potrivit dispoziţiilor art. 19 din  Legea nr. 85/1992  orice contract încheiat cu nerespectarea dispoziţiilor Decretului - lege nr. 61/1990 este  lovit de nulitate absolută. 

Criticile  formulate de apelanţii-reclamanţi  sunt întemeiate în ceea ce priveşte sancţiunea nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare nr.  1302/01.03.1993 pentru  nerespectarea regimului stabilit de dispoziţiile Decretului lege nr. 61/1990 sub aspectul titularului dreptului de a efectua vânzarea locuinţelor aflate sub incidenţa acestui act normativ. În acest sens urmează a avea în vedere că  la articolul 1 din  Decretul-lege nr. 61/1990 se prevede în mod expres  că  locuinţele  construite din fondurile statului pot fi vândute către populaţie  în condiţiile prezentului decret-lege de întreprinderile pentru vânzarea locuinţelor şi oficiile specializate. SC M. SA, vânzătoarea din  contractul  nr. 1302/01.03.1993, nu este o  unitate  specializată în sensul art. 1 din  Decretul-lege nr. 61/1990 , ceea ce atrage nulitatea absolută a contractului încheiat cu nerespectarea acestor dispoziţii, conform  art. 19 din  Legea nr. 85/1992.

Pe cale de consecinţă, ca urmare a  constatării  nevalabilităţii  titlului care a stat  la baza înscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate al intimaţilor pârâţi asupra  apartamentului din Bacău, în temeiul dispoziţiilor art. 34  pct. 1 din Legea nr. 7/1996  urmează a dispune rectificarea Cărţii funciare nr. 37286 a Unităţii  Administrativ Teritoriale Bacău, in sensul radierii dreptului de proprietate al  intimaţilor pârâţi. 

Faţă de cele ce preced, văzând şi prevederile  art. 296 Cod procedură civilă, va admite apelul declarat de apelanţii-reclamanţi şi va schimba în parte sentinţa civilă apelată în sensul că va admite acţiunea formulată de reclamanţi, astfel cum a fost completată.

Va menţine celelalte dispoziţii ale sentinţei apelate, referitoare la soluţionarea excepţiilor şi a cererii reconvenţionale.

Domenii speta

Spete similare