Drept civil

17.Dreptul de folosinţă a instalaţiei de canalizare reprezintă un drept de servitute instituită prin convenţia părţilor şi nu o clauză cu caracter provizoriu. Fereastra de vedere practicată în zidul comun, existentă la momentul vânzării intervenite între autorii părţilor, reprezintă o servitute contrară celei de vedere prin destinaţia proprietarului – dec.civilă nr.119/11.03.2010 – dosar nr.1124/254/2007.

Prin sentinţa civilă nr. 1587/C/15.08.2008, pronunţată de Judecătoria Mangalia a fost admisă în parte acţiunea completată formulată de reclamanţii C.C. şi C.A.M., în contradictoriu cu pârâţiiP.E. şi P.V., şi a fost respins ca neîntemeiat capătul de cerere al acţiunii principale privind respectarea de către pârâţi a servituţii de folosinţă a instalaţiei de canalizare.

Au fost obligaţi pârâţii să plătească reclamanţilor suma de 256,03 lei despăgubiri materiale reprezentând contravaloare manoperă.

A fost admisă în parte cererea reconvenţională formulată de pârâţi, fiind obligaţi reclamanţii să astupe fereastra de vedere din zidul aflat pe latura dinspre sud a proprietăţii lor.

Au fost obligaţi reclamanţii să monteze jgheaburi şi burlane colectoare ale apelor pluviale la acoperişul ultimei camere a locuinţei proprietatea lor pe latura dinspre proprietatea pârâţilor.

A fost respins ca neîntemeiat petitul cererii reconvenţionale privind obligarea reclamanţilor la efectuarea unei canalizări proprii

Pentru a pronunţa această sentinţă civilă, instanţa, în baza materialului probator administrat în cauză, a reţinut că prin înscrisul sub semnătură privată intitulat act de vânzare – cumpărare încheiat la data de 30.03.1980, numiţii Stoica Marin şi Stoica Maria (părinţii pârâtei) au vândut numiţilor Corodescu Iordache şi Corodescu Maria (părinţii reclamantei) jumătate din imobilul proprietatea lor situat în mun. Mangalia, şi în cuprinsul acestui act s-a menţionat că partea de imobil care face obiectul vânzării este formată din două camere, o sală şi o bucătărie, toate sub acelaşi acoperiş, şi că, pe parcurs, cumpărătorul va face racord pentru alimentarea cu apă din instalaţia proprietarului înainte de intrarea în apometru, având, totodată, acces la instalaţia de canalizare a proprietarilor.

În cursul anului 2006, pârâţii au construit o bucătărie şi un hol pe orizontală şi au extins podul pe verticală cu destinaţia de locuinţă, construcţie pe care au lipit-o de construcţia proprietatea reclamanţilor pe latura dinspre sud,  folosindu-se de aceasta ca de un al patrulea perete şi acoperind o fereastră de vedere practicată în peretele de sud al locuinţei reclamanţilor.

Prin cererea completatoare depusă la dosar, reclamanţii au solicitat instanţei să dispună obligarea pârâţilor la respectarea servituţii de folosinţă a instalaţiei de canalizare, fundamentându-şi cererea pe menţiunea făcută în cuprinsul înscrisului sub semnătură privată intitulat act de vânzare – cumpărare încheiat între S. D. M. şi S. M. M. (părinţii pârâtei), în calitate de vânzători, şi C.I. şi C.M. (părinţii reclamantei), în calitate de cumpărători, potrivit căreia cumpărătorul are acces la instalaţia de canalizare a proprietarilor.

Servitutea este o sarcină impusă asupra unui imobil pentru uzul şi utilitatea unui imobil aparţinând altei persoane şi poate fi constituită chiar şi prin fapta omului, respectiv prin acordul de voinţă al proprietarilor; servitutea este un drept real constituit asupra bunului aparţinând altei persoane decât titularul dreptului de servitute, este un accesoriu al fondului dominant, urmând a se transmite odată cu acesta, şi are un caracter perpetuu, putându-se menţine, dacă părţile nu au prevăzut un termen şi dacă situaţia care a generat servitutea nu s-a schimbat, cât timp vor exista cele două fonduri.

Or, pornind de la această definiţie a dreptului de servitute şi ţinând seama de circumstanţele cauzei, instanţa a apreciat că dreptul de folosinţă a instalaţiei de canalizare conferit de vânzători cumpărătorilor nu îmbracă natura unui drept de servitute din moment ce permisiunea de a folosi instalaţia de canalizare este precedată, în cuprinsul convenţiei de vânzare, de clauza potrivit căreia „pe parcurs, cumpărătorul va face racord pentru alimentarea cu apă din instalaţia proprietarului înainte de intrarea în apometru”.

În opinia instanţei, această clauză evidenţiază voinţa reală a părţilor contractante în sensul că dreptul de folosinţă a instalaţiei de canalizare a avut un caracter provizoriu, fiind generat exclusiv de situaţia de fapt rezultată în urma perfectării actului de vânzare, şi anume crearea a două imobile distincte care, până la acea dată, formaseră o singură locuinţă, care avea un singur racord la instalaţia de apă şi canalizare, urmând ca, pe parcurs (dar fără a se stabili un termen concret) să se procedeze la efectuarea a două instalaţii de apă şi canalizare care să deservească imobilele nou constituite.

Nici chiar împrejurarea că, până la momentul promovării acţiunii, pârâţii, în calitate de dobânditori ulteriori ai imobilului pretins aservit, au permis reclamanţilor să folosească instalaţia de canalizare, nu conferă acestui drept de folosinţă natura juridică a unei servituţi.

Cât priveşte cererea reconvenţională a pârâţilor, instanţa a constatat că petitul referitor la obligarea reclamanţilor de a-şi astupa fereastra de vedere din zidul aflat pe latura dinspre sud a proprietăţii lor este întemeiat faţă de dispoziţiile art. 612 din Codul civil şi de probele administrate în cauză.

Cum, practicarea unei ferestre de vedere într-un zid care constituie însuşi hotarul celor două proprietăţi contravine dispoziţiilor art. 612 din Codul civil, care prevăd că „nimeni nu poate avea vedere sau ferestre spre vedere, nici balcoane sau alte asemenea asupra proprietăţii îngrădite sau neîngrădite a vecinului său, de nu va fi o distanţă de 19 decimetri între zidul pe care se deschid aceste vederi şi proprietatea vecină”, instanţa va admite petitul din cererea reconvenţională având acest obiect şi îi va obliga pe reclamanţi să astupe fereastra de vedere din zidul aflat pe latura dinspre sud a proprietăţii lor.

Împotriva acestei sentinţe civile a declarat apel reclamanta C.A.M., criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie, apreciind că în mod greşit instanţa de fond a respins, ca nefondat, capătul de cerere al acţiunii principale privind obligarea intimaţilor pârâţi la respectarea servituţii de folosinţă a instalaţiei de canalizare.

Examinând legalitatea şi temeinicia sentinţei civile apelate prin prisma criticilor formulate, instanţa reţine următoarele:

Primul motiv de apel este fondat din perspectiva conţinutului convenţiei încheiată între autorii părţilor la data de 30.03.1980, prin care autorii intimaţilor pârâţi au instituit în favoarea autorilor reclamanţilor dreptul de a folosi instalaţia de canalizare, fără a se stabili o perioadă determinată de timp, ceea ce înseamnă că acest drept a fost stabilit perpetuu.

Este adevărat că instanţa de fond a făcut o confuzie între permisiunea de a folosi instalaţia de alimentare cu apă, în privinţa căreia s-a stipulat efectuarea unui racord înainte de intrarea în apometru şi accesul cumpărătorului la instalaţia de canalizare, fără a se menţiona vreun termen.

Dreptul de servitute este o sarcină ce se constituie cu privire la un imobil, pentru înlesnirea sau lărgirea utilizării unui alt imobil ce aparţine altui proprietar.

Prin urmare, ne aflăm în prezenţa unei servituţi propriu zise, instituită prin convenţia autorilor părţilor din proces, dreptul de folosinţă a instalaţiei de canalizare ce traversează terenul proprietatea intimaţilor pârâţi fiind stipulat prin actul de vânzare cumpărare încheiat la data de 30.03.1980.

Aceasta înseamnă că servitutea de folosinţă a instalaţiei de canalizare va dura cât vor dura şi imobilele şi situaţia  ce a determinat naşterea acestei servituţi, intimaţii pârâţi fiind obligaţi să respecte servitutea instituită prin titlu de către vânzătorii Stoica, autorii acestora, în baza principiului relativităţii efectelor convenţiei.

În aceste condiţii, capătul de cerere privind obligarea pârâţilor să respecte servitutea de folosinţă a instalaţiei de canalizare este fondat şi urmează a fi admis.

Din depoziţiile martorilor audiaţi de instanţa de apel rezultă că fereastra de vedere orientată spre terenul proprietatea pârâţilor exista la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare la data de 30.03.1980, astfel că s-a constituit o servitute contrară celei de vedere prin destinaţia proprietarului, a proprietarilor iniţiali ai imobilului, care au înstrăinat autorilor reclamanţilor o parte din construcţia aflată în proprietatea lor, prevăzută pe latura de sud cu fereastra de vedere, ce era orientată înspre proprietatea ce a fost ulterior înstrăinată pârâţilor.

Astfel, servitutea contrară celei negative de vedere a fost constituită prin destinaţia proprietarului, considerente pentru care capătul de cerere din cererea reconvenţională privind obligarea reclamanţilor să astupe fereastra de vedere din zidul aflat pe latura dinspre sud a proprietăţii acestora urmează a fi respins, ca nefondat.

Domenii speta

Spete similare