Anulare contract de închiriere. Exercitarea căii de atac. Interes

Anulare contract de închiriere. Exercitarea căii de atac. Interes

C.proc.civ., art. 316, art. 109 alin. (1)

Alături de calitatea procesuală şi capacitatea procesuală, interesul este o condiţie de exerciţiu a acţiunii civile. Dispoziţiile art. 109 C.proc.civ. sunt incidente şi în cazul recursului, astfel că interesul trebuie să fie legitim, juridic, personal şi direct.

Curtea de Apel Timişoara, Secţia civilă, decizia civilă nr. 1120 din 13 noiembrie 2008

Prin decizia civilă nr. 254/BIS/A/31.03.2008 pronunţată de Tribunalul Timiş în dosarul nr. 11504/325/2007 a fost respins apelul declarat de pârâţii Municipiul T. prin Primar şi Primăria Municipiului împotriva sentinţei civile nr.12847/20.12.2007 pronunţată de Judecătoria Timişoara în contradictoriu cu reclamanta SC „T.P.” SRL şi pârâta B.F.

Tribunalul a apreciat că prima instanţă a făcut corecta aplicare a dispoziţiilor legale la starea de fapt reţinută, după cum urmează:

Reclamanta a solicitat, în principal, constatarea nulităţii absolute a contractului de închiriere nr. 2868/19.11.2001 prelungit în baza O.U.G. nr.  8/2001 având ca obiect spaţiul locativ proprietatea sa încheiat între pârâţi şi evacuarea pârâtei, iar în subsidiar a solicitat constatarea încetării efectelor contractului.

În motivare a invocat calitatea sa de proprietar al imobilului dobândit cu titlu de vânzare-cumpărare de la vânzătorul căruia imobilul îi fusese restituit în baza Legii nr. 10/2001 şi, pe de altă parte, faptul că sus-menţionatul contract a fost încheiat ulterior notificării formulate de acesta cu privire la imobil.

Prin sentinţa apelată prima instanţă a admis cererea de chemare în judecată.

În consecinţă, a constatat nulitatea absolută a contractului şi a dispus evacuarea pârâtei B.F. din imobil.

Pentru a dispune astfel, instanţa a reţinut din probele administrate că imobilul înscris în CF Timişoara a fost preluat de Statul Român în baza Decretului de naţionalizare nr. 92/1950 de la proprietarii W.L. şi soţia acestuia G.W.; moştenitorul legal al acestora, S.J., a solicitat retrocedarea în natură a acestui imobil.

 Prin dispoziţia din 8.03.2004 emisă de Primar s-a dispus restituirea în natură a cotei de ? din imobil, pentru cealaltă cotă de ?  fiind respinsă cererea. Susnumitul a contestat dispoziţia amintită, Tribunalul Timiş admiţând contestaţia, a dispus anularea parţială a dispoziţiei atacate şi obligarea emitentului acesteia la emiterea unei noi dispoziţii de restituire şi a celeilalte cote de ?  din imobil.

Prin dispoziţia  din 5.04.2006, s-a dispus restituirea în natură şi a celeilalte cote de ? din imobilul în litigiu petentului S.J. care, după întabularea dreptului de proprietate asupra întregului imobil, l-a transmis prin contract de vânzare-cumpărare reclamantei.

Asupra apartamentului nr. 6 din acest imobil, pârâta B.F. a avut un drept de locaţiune în  baza contractului de închiriere nr. 352/2/15.12.1998, prelungit legal prin O.U.G. nr. 40/1999 până la data de 08.04.2004. Cu toate acestea, pârâta a încheiat cu Primăria contractul de închiriere nr. 2868/19.11.2001. Termenul închirierii prevăzut în acest ultim contract reprezintă de fapt termenul prorogării legale a locaţiunii prevăzut de O.U.G. nr. 40/1999,  de 5 ani, începând cu 08.04.1999, până la data de 07.04.2004. Ulterior, la data de 01.02.2005, contractul a fost  prelungit până la data de 08.04.2009, în baza O.U.G. nr. 8/2004.

Potrivit art. 1 din O.U.G. nr. 40/1999, contractul de închiriere al pârâtei pentru spaţiul locativ amintit, fiind în curs de executare la apariţia actului normativ invocat, s-a prelungit de drept pe o durată de 5 ani, respectiv până la data de 08.04.2004, prelungirea rămânând valabilă şi în cazul redobândirii imobilului de către moştenitorul foştilor proprietari, potrivit art. 7, astfel că nu era necesară încheierea unui nou contract de închiriere.

Prin O.U.G. nr. 8/2004 s-au prelungit de drept contractele de închiriere privind suprafeţele locative cu destinaţia de locuinţe, din proprietatea statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale, aflate în curs de executare la data intrării în vigoare a acestui act normativ.

La data intrării în vigoare a acestei ordonanţe de urgenţă,  cota de ? din întregul imobil fusese restituită în natură.

Art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001 interzice sub sancţiunea nulităţii absolute, (până la soluţionarea procedurilor administrative şi, după caz, judiciare, generate de legea amintită) „înstrăinarea (…) locaţiunea, precum şi orice închiriere sau subînchiriere în beneficiul unui nou chiriaş a imobilelor notificate  în baza Legii 10/2001”. Art. 21.1 din Normele metodologice de aplicare a legii, menţionează expres noţiunea de indisponibilizare a imobilelor solicitate a se restitui în natură şi scopul acestei indisponibilizări, acela de a se asigura îndeplinirea obligaţiei de restituire în natură a acestora către fostul proprietar.

Fiind vorba de o locaţiune, chiar dacă aceasta priveşte acelaşi chiriaş, legea nefăcând distincţie în ceea ce priveşte titularul locaţiunii sau închirierii, rezultă că pe toată perioada soluţionării cererii de restituire în natură a imobilului (pe cale administrativă şi apoi în instanţă), aceasta era interzis a se încheia.

Primăria, încheind la data de 19.11.2001 un nou contract de închiriere cu pârâta şi prelungindu-l la data de 01.02.2005, dată la care era în curs de soluţionare procedura de restituire, a încălcat norma juridică imperativă amintită, sancţiunea actului juridic încheiat astfel fiind nulitatea absolută.

Respingând apelul declarat de pârâţii Municipiul T. prin Primar şi Primăria Municipiului T. instanţa de control judiciar a reţinut, în esenţă, că persoana îndreptăţită în sensul Legii nr. 10/2001 nu şi-a pierdut niciodată dreptul de proprietate asupra imobilului preluat de stat fără titlu; cum imobilul era indisponibilizat ca urmare a formulării notificării, încheierea contractului de închiriere nu mai era permisă de lege.

Împotriva deciziei au declarat recurs în termen pârâţii Municipiul T. prin Primar şi Primăria Municipiului T., care au criticat-o pentru nelegalitate, solicitând modificarea ei în sensul respingerii acţiunii.

Pe cale de întâmpinare, intimata a invocat excepţia lipsei interesului legitim al pârâţilor în formularea prezentului recurs, iar pe fond, respingerea acestuia ca neîntemeiat.

Având a se pronunţa în baza art. 137 alin. (1) C.proc.civ. asupra excepţiei invocate, instanţa a reţinut următoarele:

Alături de capacitate procesuală şi calitate procesuală, interesul este una dintre condiţiile cerute pentru a fi parte în proces şi reprezintă folosul practic pe care îl urmăreşte cel care se adresează instanţei de judecată.

Pentru ca interesul să fie reţinut ca existent în cauză, trebuie să îndeplinească anumite condiţii, dintre care incidente în cauză sunt cele referitoare la caracterul său personal şi direct, respectiv la aceea că folosul practic trebuie să-l privească pe cel ce sesizează instanţa cu o anume cerere.

Transpunând aceste considerente în cauza dedusă judecăţii, instanţa a reţinut că obiectul ei îl constituie constatarea nulităţii unui contract de închiriere cu consecinţa evacuării persoanei fizice din imobilul proprietate a reclamantei pe care îl ocupă în baza contractului contestat.

Se observă că pârâta B.F. nu a atacat cu apel hotărârea primei instanţe şi nici cu recurs decizia dată în apel, deşi ambele hotărâri i-au fost defavorabile.

Este evident că pârâta avea un interes personal imediat şi direct (în sensul celor mai sus arătate) în a ataca hotărârile date în cauză, interesul său constând în conservarea locaţiunii, în recunoaşterea aptitudinii sale de a ocupa în continuare locuinţa; pârâta B.F. nu a înţeles, însă, să critice hotărârile date.

Pe de altă parte, recurenţii sunt cei ce au închiriat persoanei fizice apartamentul sus-menţionat. Dacă la data încheierii contractului (2001) statul era proprietar tabular al spaţiului locativ şi, în această calitate, încasa chiria aferentă prin reprezentanţii săi, după restituirea imobilului către persoana îndreptăţită şi, cu atât mai mult, după dobândirea imobilului în proprietate de către reclamantă, recurenţii nu au mai fost în măsură să încaseze contravaloarea folosinţei locuinţei de la chiriaş, astfel că nu justifică un interes personal şi direct în promovarea prezentului recurs împotriva hotărârii judecătoreşti care a constatat ca nul contractul de închiriere. În acest context, susţinerile pârâţilor potrivit cu care interesul în promovarea prezentului recurs este reprezentat de necesitatea respectării de către proprietarul imobilului a dispoziţiilor Legii nr. 10/2001 referitoare la protecţia chiriaşilor nu pot fi reţinute ca întemeiate, această cerinţă neconstituind un interes personal şi direct în sensul celor mai sus arătate.

Pentru aceste considerente care fac inutilă examinarea fondului susţinerilor recurenţilor, în baza dispoziţiilor art. 312 alin. (1) C.proc.civ. raportat la art. 109 C.proc.civ., instanţa a respins recursul declarat de pârâţi.

Domenii speta

Spete similare