Litigiu comercial. Reziliere contract de închiriere. Condiţii

Litigiu comercial. Reziliere contract de închiriere. Condiţii

C. civ., art. 1020, art. 1079

Potrivit art. 1020 din Codul civil, condiţia rezolutorie este subînţeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din părţi nu îndeplineşte angajamentul său.

Chiar când părţile reproduc în convenţia lor prevederile art. 1020, ceea ce ele pot face tocmai pentru a-şi atrage reciproc atenţia asupra consecinţelor pe care le-ar produce neexecutarea obligaţiilor corelative, contractul nu este desfiinţat de drept, prin simpla manifestare de voinţă a creditorului, care trebuie să se adreseze instanţei cu acţiunea în rezoluţiune sau în reziliere, după caz.

În situaţia în care pactul comisoriu nu prevede în mod expres rezilierea contractului fără chemare în judecată, înseamnă că aceasta nu operează decât dacă debitorul a fost acţionat în instanţă, şi chiar după introducerea unei acţiuni în reziliere contractul subzistă şi debitorul poate să prevină rezilierea executându-şi obligaţiile, dar numai până la pronunţarea unei hotărâri definitive.

Curtea de Apel Timişoara, Secţia comercială, decizia civilă nr. 192 din 21 octombrie 2008, (Csaba Bela Nasz)

Prin sentinţa civilă nr. 68/P.I. din 29 ianuarie 2008 pronunţată în dosarul nr. 8576/30/2007 Tribunalul Timiş a admis acţiunea formulată de reclamanţii Municipiul T, reprezentat prin Primar, Consiliul Local al Municipiului T şi Primăria Municipiului T împotriva pârâtei S.C. O S.R.L. Timişoara şi a dispus rezilierea contractului de închiriere nr. 392/1998 încheiat între părţi, evacuarea societăţii pârâte din spaţiul cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă situat în loc. T, jud. Timiş, în suprafaţă de 55,57 mp., înscris în C.F. nr. 8113 şi obligarea acesteia să plătească reclamanţilor suma de 25.618 lei reprezentând diferenţă chirie, majorări de întârziere şi penalităţi de întârziere.

Pentru a pronunţa această hotărâre tribunalul a reţinut că deşi reclamanţii au recalculat legal prin rectificare chiria datorată de S.C. O S.R.L. Timişoara, conform art. 4 alin. (2) din contract, pârâta nu a achitat aceste sume, şi cu toarte că societatea a fost legal citată aceasta nu a formulat întâmpinare, astfel că în privinţa sa instanţa a făcut aplicarea art. 225 din Codul de procedură civilă. Constatând că s-a îndeplinit şi procedura concilierii directe, în temeiul art. 1410, 1429, 1073, 1066 din Codul civil şi art. 7201 din Codul de procedură civilă, tribunalul a admis acţiunea reclamanţilor apreciind-o ca fiind întemeiată, ordinele de plată depuse de pârâtă privind plata sumelor de 2.915 lei şi 3.174 lei nefiind considerate opozabile reclamanţilor întrucât nu cuprind perioada pentru care s-a achitat chiria respectivă.

Împotriva sentinţei de mai sus a declarat apel pârâta S.C. O S.R.L. Timişoara solicitând schimbarea în tot a hotărârii atacate, iar pe fond respingerea acţiunii introductive ca fiind neîntemeiată, cu obligarea reclamanţilor la asigurarea folosinţei nestingherite a spaţiului închiriat pe toata durata contractului.

Prin decizia civilă nr. 192 din 21 octombrie 2008 Curtea de Apel Timişoara a admis apelul pârâtei şi a schimbat în tot hotărârea atacată în sensul că a respins acţiunea reclamanţilor.

Pentru a hotărî astfel instanţa de control judiciar a reţinut că reclamanţii intimaţi au acţionat în judecată societatea apelantă solicitând rezilierea contractului de închiriere nr. 392/1998 având ca obiect spaţiul cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă situat în loc. T, jud. Timiş, în suprafaţă de 55,57 mp., înscris în C.F. nr. 8113, evacuarea pârâtei din acest imobil şi obligarea acesteia la plata sumei totale de 25.618 lei reprezentând diferenţă chirie, majorări de întârziere şi penalităţi de întârziere.

În primă instanţă cererea de chemare în judecată a fost admisă în totalitate, împotriva sentinţei tribunalului declarând apel pârâta S.C. O S.R.L. Timişoara.

În cursul judecării apelului aceasta a achitat la zi debitele rezultate din contractul de închiriere menţionat, aspect confirmat în scris de către instituţiile intimate prin adresa nr. SC 2008-142/20.10.2008. Ca atare, în speţă sunt incidente prevederile art. 1020 din Codul civil, potrivit cărora condiţia rezolutorie este subînţeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din părţi nu îndeplineşte angajamentul său.

Una din consecinţele reciprocităţii obligaţiilor din contractele sinalagmatice o constituie rezoluţiunea sau rezilierea, după cum este vorba de un contract cu executare uno ictu ori de unul cu executare succesivă, pentru neexecutare prevăzută de articolul mai sus citat. Rezoluţiunea sau rezilierea contractului pentru neexecutare în întregime sau în parte a obligaţiilor luate de către una din părţi, întemeindu-se pe ideea de culpă, urmează să nu opereze de plin drept, ci se pronunţă, la cererea părţii de instanţa judecătorească care va aprecia condiţiile şi importanţa neexecutării obligaţiei.

În principiu, debitorul este răspunzător pentru neexecutarea obligaţiei sale, afară numai dacă ar dovedi că neexecutarea se datorează unor cauze exterioare care nu-i sunt imputabile. În materie de executare a contractului prin culpă se înţelege orice neconformare a debitorului la corecta îndeplinire a obligaţiei. Cu toate acestea, chiar când părţile reproduc în convenţia lor prevederile art. 1020 Cod civil (cum, de altfel, au procedat şi cele în litigiu), ceea ce ele pot face tocmai pentru a-şi atrage reciproc atenţia asupra consecinţelor pe care le-ar produce neexecutarea obligaţiilor corelative, contractul nu este desfiinţat de drept, prin simpla manifestare de voinţă a creditorului, care trebuie să se adreseze instanţei cu acţiunea în rezoluţiune sau în reziliere, după caz.

Întrucât conform art. 1079 din Codul civil ajungerea la termen a unei obligaţii contractuale nu constituie, prin ea însăşi, o punere în întârziere a debitorului, părţile pot să prevadă în contract rezoluţiunea (rezilierea) convenţională, potrivit căreia, în caz de neexecutare a obligaţiilor de către oricare dintre ele, rezoluţiunea sau rezilierea contractului operează de plin drept, fără somaţie, punere în întârziere sau chemare în judecată. În cazul în care pactul comisoriu nu prevede în mod expres rezoluţiunea (rezilierea) contractului fără chemare în judecată urmează că aceasta nu operează decât dacă debitorul a fost chemat în judecată.

Dat fiind faptul că rezoluţiunea (rezilierea) contractului nu produce efecte decât dacă s-a introdus o acţiune în justiţie, se înţelege că nu-şi va produce efecte decât din momentul în care hotărârea pronunţată de instanţă a dobândit autoritate de lucru judecat. Dacă până în acest moment pârâtul execută obligaţia contractuală, rezoluţiunea (rezilierea) nu mai poate fi pronunţată. Cu alte cuvinte, în situaţia în care pactul comisoriu nu prevede în mod expres rezilierea contractului fără chemare în judecată, cum este cazul în speţă, înseamnă că aceasta nu operează decât dacă debitorul a fost acţionat în instanţă, şi chiar după introducerea unei acţiuni în reziliere contractul subzistă şi debitorul poate să prevină rezilierea executându-şi obligaţiile, dar numai până la pronunţarea unei hotărâri definitive.

Cum în cauză apelanta a făcut dovada achitării la zi a chiriei restante, depunând în acest sens dovezi scrise la dosar, executarea obligaţiei asumate având loc parţial înainte de pronunţarea primei instanţe, iar restul în cursul judecării apelului de faţă, intimaţii recunoscând prin adresa nr. SC 2008-142/20.10.2008 că societatea pârâtă a achitat întregul debit restant, Curtea apreciază că rezilierea solicitată de reclamanţi nu mai poate fi pronunţată.

Având în vedere, însă, că prima instanţă a admis acţiunea acestora, executarea obligaţiilor contractuale de către pârâtă având loc doar în cadrul judecării căii de atac declarate de parte împotriva sentinţei tribunalului, în temeiul art. 296 din Codul de procedură civilă, instanţa va admite apelul şi va schimba în tot sentinţa atacată în sensul că va respinge cererea de chemare în judecată.

În ceea ce priveşte excepţia de tardivitate a apelului Curtea a reţinut că, raportat la data comunicării hotărârii tribunalului (10 aprilie 2008) şi data înregistrării cererii de apel (25 aprilie 2008), aceasta nu este întemeiată, pârâta respectând termenul de 15 zile prevăzut de art. 284 din Codul de procedură civilă.

Domenii speta

Spete similare