Acţiune în constatare

Prin acţiunea civilă înregistrată pe rolul Judecatoriei Mizil spre rejudecare sub nr.594/259/2012 ( număr initial 2241/ 259/2009, reclamanţii G.M. şi G.N. au chemat în judecată pe pârâtul C.I., solicitând instanţei să pronunţe o hotărâre prin care să se constate că au dobândit în proprietate, prin cumpărare de la pârâtul C.I., imobilul compus din teren, categoria curţi-construcţii, în suprafaţă de 715 m.p. (indicat în Titlul de proprietate nr.94.503/ 09.07.2001) din comuna C., judeţul P. şi casa edificată pe acelaşi teren, precum şi terenul în suprafaţă totală de 7.821m.p., din extravilanul aceleiaşi comune compusă din terenul arabil de 2784 mp situat în Tarlaua 24, Parcela 755/5, terenul păşune în suprafaţă de 2482 mp din tarlaua 24, Parcela 755/4 şi terenul păşune în suprafaţă de 2555 mp situat în Tarlaua 25, Parcela 771/3, indicate în acelaşi titlu de proprietate.

În motivarea acţiunii reclamanţii arată că printr-un înscris sub semnătură privată, intitulat chitanţă încheiat la data de 05.09.2009, au cumpărat imobilul descris mai sus şi terenurile menţionate, cu preţul de 2.600 lei, pe care i-au înmânat vânzătorului chiar în ziua semnării antecontractului şi în prezenţa martorilor P.V. şi O. I.

Au mai aratat reclamanţii că pârâtul şi-a rezervat un drept de abitaţie asupra locuiţei vândute, până la decesul acestuia, drept pe care ei s-au obligat să-l respecte, iar la decesul vânzătorului reclamanţii să suporte toate cheltuielile de înmormântare.

In drept au fost invocate disp. art. 1073, 1077 Cciv si art. 111 Cod pr.pciv.

In conf cu disp. art. 112 pct 5 Cpciv, in dovedirea cererii, atasat acesteia reclamantul a depus la dosar copii ale urmatoarelor inscrisuri: chitanta incheiata la data de 05.09.2009 (f.5,6), titlu de proprietate nr.94503/09.07.2001, certificat de atestare fiscală şi dovada achitării taxei de timbru judiciar.

În şedinţa publică din data de 03.12.2009, reclamanţii G.M. şi G.N. si-au precizat actiunea în sensul restrângerii pretenţiilor au solicitat să se constate că au cumpărat în urma convenţiei încheiate cu pârâtul C.I., la data de 05 septembrie 2009, imobilul format din suprafaţa de 715 m.p., categoria curţi-construcţii şi casa edificată pe acest teren şi suprafaţa de 2.555 m.p. păşune, situată în tarlaua 25, parcela 771/3 din Titlul de proprietate nr.94.503/2001.

Reclamanţii au mentionat faptul că terenul arabil de 2784 mp situat în Tarlaua 24, Parcela 755/5 şi terenul păşune în suprafaţă de 2482 mp din tarlaua 24, Parcela 755/4 au fost înstrăinate de către pârât numitului D.G. conform contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1180/24.06.2003.

Ataşat precizării, reclamanţii au depus la dosar copia contractului de vânzare cumpărare autentificate sub nr. sub nr.1180/24.06.2003 (f 22,23), planul de amplasament şi delimitare privind terenurile în suprafaţă de 2482 mp şi repectiv 2784 mp .

La data de 03.12.2009, numitul G.N. a formulat o cerere de intervenţie în interes propriu, cerere prin care a solicitat instanţei să constate că unele dintre suprafeţele de teren indicate în acţiunea introductivă au făcut obiectul unor antecontracte de vânzare-cumpărare, materializate în înscrisuri sub semnătură privată, încheiate între intervenient şi pârâtul C.I., încă din anul 1994, urmând să se constate valabilitatea convenţiilor de vânzare cumpărare şi pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare asupra terenurilor în suprafaţă totală de 10.248 m.p.

De asemenea, intervenientul a solicitat instanţei să ia act de faptul că pe terenul în suprafaţă de 248 m.p., acesta a edificat un grajd pentru animale, un gard din scândură la stradă şi altul în spatele grădinii şi o cabină W.C.

În subsidiarul cererii de intervenţie intervenientul G.N. a solicitat instanţei ca, în cazul respingerii cererii sale, în principal să-l oblige pe pârâtul C.I. la plata contravalorii  îmbunătăţirilor enunţate anterior, precum şi la plata sumelor de bani indicate în clauzele penale inserate în chitanţele invocate de acesta.

La termenul de la data de 03.12.2009, pârâtul C.I., după ce a fost legitimat de instanţă în şedinţa publică, a declarat faptul că a încheiat cu reclamanţii G.M. şi G.N.  o chitanţă, act prin care părţile au stabilit ca acesta să le vândă celor doi reclamanţi locuinţa şi terenul în suprafaţă de 3 prăjini -, imobile ce au fost dobândite împreună cu soţia sa -, menţionând cu aceeaşi ocazie că este de acord ca reclamanţii să devină proprietarii acestor imobile.

În drept au fost invocate prevederile art.49, art.50, art.111Cod proc civ, art.969, art.1174 Cod civil.

Ataşat cererii de intervenţie în interes propriu intervenientul a depus următoarele înscrisuri, în copie: : chitanta incheiată la data de 03.02.1999 (f.16), titlu de proprietate nr.94503/09.07.2001, chitanta incheiată la data de 23.10.1994 (f.17), copie act identitate intervenient, testament autentificat sub nr.1378/10.03.2004, împuternicire avocatială şi dovada achitării taxei de timbru judiciar.

La termenul de la data de 17 decembrie 2009, instanţa de fond iniţial învestită cu soluţionarea cauzei a admis în principiu cererea de intervenţie în interes propriu, formulată de intervenientul G.N..

La data de 16 septembrie 2010, reclamanţii, prin apărătorul acestora, au declarat faptul că înţeleg să-şi restrângă din nou acţiunea, în sensul că solicită instanţei să constate că au cumpărat de la pârâtul C.I. numai suprafaţa de 495 m.p., categoria curţi-construcţii (respectiv diferenţa dintre 519 m.p. şi cei 24 m.p. care sunt deţinuti de intervenientul G.N.), locuinţa edificată pe aceeaşi suprafaţă de teren, precum şi suprafaţa de 2.555 m.p. teren situată în extravilanul comunei C., judeţul P., în Tarlaua 25, Parcela 771/3, identificată prin planul de situaţie nr.2, anexă la Raportul de expertiză topografie realizat de expert I.G..

La data de 07.10.2010, prin Adresa nr.208/25.01.2010(fila 137), Primăria comunei C., judeţul P., a adus la cunoştinţa instanţei faptul că în realitate terenul curţi-construcţii proprietatea pârâtului C.I. măsoară numai 563 m.p. şi nu 715 m.p. -, situaţie ce a fost stabilită în mod cert în urma măsurătorilor efectuate pe acel teren.

La termenul de la data de 07 octombrie 2010, reclamanţii prin apărătorul lor au declarat că de fapt este o nouă eroare în ceea ce priveşte suprafaţa deţinută de pârâtul C.I., menţionându-se că expertul I.G., desemnat în această cauză, a găsit ca suprafaţă deţinută de pârât, numai pe cea cu întinderea de 519 m.p., pârâtul nedeţinând niciodată suprafaţa de 715 m.p.

Instanta  iniţial învestită a administrat proba cu expertiza tehnică specialitatea constructii civile si industriale şi expertiza tehnică specialitatea topografie, la dosar fiind atasate rapoartele intocmite de experti I.G. şi N.C. (f 86-89, 104, 114-116, f.94-98), proba testimoniala in cauza fiind audiati numitii B.V. şi D.M. ale caror declaratii au fost consemnate si atasate la dosar (f.40, 56), pe cea cu interogatoriu părţilor răspunsurile acestora fiind consemnate la dosar (f 36-78), precum si proba cu inscrisuri.

Prin sentinţa civila nr. 1165/12.10.2010 Judecatoria Mizil a admis acţiunea restrânsă, formulată de reclamanţi, cat si cererea de intervenţie în interes propriu, în parte, în subsidiarul final, şi în consecinţă  s-a constatat că reclamanţii au dobândit dreptul de proprietate asupra locuinţei şi terenului aferent în suprafaţă totală de 494 m.p., cu aliniamentul indicat prin Raportul de expertiză topografie efectuat de expertul I.G., respectiv cel determinat cu indicativele 1, 2, 3, 20, 21, 17, 18, 9, 19 şi 1, situat în comuna C., judeţul P. şi asupra terenului în suprafaţă de 2.555 m.p. categoria păşune, din tarlaua 25, parcela 771/3, cu condiţia acordării pârâtului C.I. a dreptului de abitaţie asupra locuinţei şi a efectuării înmormântării.

S-a constatat că intervenientul a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 24 m.p., contur determinat prin indicativele 20, 16, 22, 17, 21, 15, 20, prin acelaşi Raport de expertiză şi pe care intervenientul are situată o parte din grajdul edificat de acesta, conform Raportului de expertiză construcţii, efectuat de expert N.G.

S-a constatat că intervenientul a dobândit şi dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de  10.000 m.p., categoria arabil, situat pe raza comunei B.A., în tarlaua 48, parcela 405/60.

A fost obligat pârâtul C.I. să plătească intervenientului suma de 1.130 lei, cu titlu de contravaloare gard la drum (la uliţă) şi suma de 162 lei, cu titlu de contravaloare W.C.

A fost respinsă cererea intervenientului privind obligarea aceluiaşi pârât la despăgubirile stabilite prin clauza penală inserată de părţi în Chitanţa încheiată la data de 23.10.1994.

A fost obligat pârâtul la restituirea impozitului aferent suprafeţei de 224 m.p., (ca diferenţă dintre suprafaţa de 248 m.p. indicată în chitanţa menţionată mai sus şi suprafaţa de 24 m.p. aflată în posesia intervenientului).

Au fost compensate în totalitate cheltuielile de judecată ale părţilor, reclamanţi şi intervenienţi şi obligat pârâtul la 200 lei cheltuieli de judecată către intervenient.

Împotiva sentinţei civile nr.1165/12.10.2010 , intervenientul G.N.  a declarat recurs care a fost admis de către Tribunalul Prahova care prin decizia civilă nr.117 a dispus casarea sentinţei şi trimitere cauzei spre rejudecare la instanţa de fond în raport de împrejurarea că în cursul judecăţii în faţa instanţei de fond pârâtul C.I. a decedat , conform certificatului de deces depus la fila 15 dosarul Tribunalului Prahova, fără a avea descendenţi de gr.1 sau ascendenţi în viaţă, situaţie în care rejudecarea cauzei de va face în contradictoriu cu Statul român, prin Ministerul Finanţelor dacă în ceea ce priveşte mostenirea pârâtului C.I. se va constata că este vacantă.

Tribunalul Prahova a avut în vedere relatiile primite de la B.N.P. H.P.V. care a comunicat faptul că testamentul autentificat sub nr.1378, din data de 03.04.2004, de B.N.P. Ion Hurduc, a fost revocat prin Declaratia autentificată sub nr.1536, din data de 22.10.2008, de acest birou notarial fiind atasate, in copie : dispozitia de curatela si testamentul revocat din cuprinsul căruia rezultă că la momentul intocmirii defunctul Coman Ion nu avea descendenti de gradul I si ascendenti in viata, care să reprezinte categoria moştenitorilor rezervatari.

Cu ocazia rejudecării, în cauză a fost introdusă comuna C. la solicitarea reclamanţilor exprimată prin cererea depusă la fila 15 dosarul cauzei având în vedere şi capătul de cerere formulată de aceştia în sedinţa publică din data de 14.06.2012 ca instanţa să constate vacantă succesiunea pârâtului defunct C.I., decedat la data de 06.03.2011 cu ultimul domiciliu în comuna C.

Instanţa în temeiul dipoziţiilor art.1135 Cod civil a numit curator special privind moştenirea vacantă a  pârâtului defunct C.I., în persoana numitului E.I..

În şedinţa publică din data de 19.10.2012 , interveninetul în interes propriu G.N. a arătat faptul că înţelege să renunţe la judecarea capătului de cerere privind obligarea pârâtului C.I. la plata sumelor stabilite cu titlu de clauză penală inserată în conventia încheiată cu pârâtul la data de 03.02.1999.

Înstanţa a administrat proba testimonială, în cauză fiind audiaţi martorii P.V. şi S.C., declaratiile acestora fiind consemnate si atasate la dosarul cauzei la filele 27 şi 28, precum şi proba cu înscrisuri.

La interpelarea instanţei, părţile au declarat în sedinţa publică din data de 19.10.2012 faptul că înţeleg să îşi însuşească toate probele administrate în faza primei judecăţi în fond în dosarul nr.2241/259/2009, inclusiv în ceea ce priveşte rapoartele de expertiză refăcute şi completate , specialitate topografie şi construcţii civile, efectuate în cauză de către experţi.

Analizand ansamblul materialului probator instanta a retinut urmatoarele :

Având în vedere momentul  încheierii celor trei conventii între pârât, pe de o parte în calitate de promitent vânzător şi reclamantii sau intervenient pe de altă parte , în calitate de promitenti cumpărători  în speţă devin aplicabile prevederile art. 3 , art.4 şi art.102 din Legea nr.71/2011 conform cărora actele juridice sunt supuse dispoziţiilor legale în vigoare la momentul încheierii lor în ceea ce priveşte valabilitatea, interpretarea, efectele, executarea obligaţiilor asumate de părtile contractante şi încetarea sa, respectiv Codul civil de la 1864 .

Potrivit testamentului autentificat sub nr.1378 din data de 03.04.2004 reiese faptul că pârâtul C.I., în calitate de testator, nu avea la acea dată ascendenţi sau descendenţi în viaţă motiv pentru care a dispus ca întreaga sa avere (mobilă şi imobilă) ce se va găsi în patrimoniul său la momentul decesului să-i revină d-lui G.G..

Conform adresei nr.1/2012 (fila 39 dosar recurs) emise de Biroul Notarial H.P.V.  rezultă faptul că numitul G.G. nu poate fi considerat moştenitor testamentar al pârâtului C.I. decedat la data de 06.11.2011, întrucât testamentul a fost revocat de către testatorul Coman Ion la data de 22.10.2008 conform declaraţiei autentificate sub nr.1536/22.10.2008.

În raport de data decesului pârâtului C.I., respectiv 03.11.2011, în speţă sunt aplicabile prevederile art.1135 Cod civil şi umătoarele privind succesiunile vacante având în vedere faptul că pârâtul a decedat fără a avea moştenitori legali sau testamentari.

Având în vedere prevederile art.1139 Cod civil şi în raport de locul deschiderii succesiunii, respectiv ultimul domiciliu al pârâtului fiind în comuna C., instanţa a dispus introducerea în cauză a comunei C., în calitate de pârât, prin încheierea de sedinţă din data de 14.06.2012.

Întrucât pârâtul C.I.  a decedat fără a avea moştenitori legali instanţa urmează să constate vacantă succesiunea pârâtului defunct C.I. şi totodată să constate calitatea de moştenitor a comunei C. prin primar.

Prin înscrisul sub semnătură privată, intitulat chitanţă încheiat la data de 23.10.1994(fila 17 dosar nr.2241/259/2009), pârâtul defunct C.I. a vândut intervenientului G.N. terenul intravilan în suprafaţă de 248 mp situat în comuna C., pentru un preţ de 5 000 000 lei vechi care i-a fost achitat pârâtului la momentul încheierii convenţiei.

Totodată, acelaşi pârât C.I., la data de 03.02.1999, a încheiat cu intervenientul G.N. o convenţie de vânzare cumpărare constatată prin înscrisul sub semnătură privată, intitulat chitanţă(fila 16 dosar nr.2241/259/2009), prin care intervenientului i-a fost vândut un teren arabil în suprafaţă de 10 000 mp situat în punctul Şchiopoia pentru care a fost achitat pârâtului vânzător un preţ de 4000 000 lei vechi.

Conform înscrisului sub semnătură privată, intitulat chitanţă încheiat la data de 05.09.2009(fila 5 dosar nr.2241/259/2009), pârâtul defunct C.I. a vândut reclamantilor G.M. şi G.N.  imobilul compus din teren, categoria curţi-construcţii, în suprafaţă de 715 m.p. (indicat în Titlul de proprietate nr.94.503/ 09.07.2001) din comuna C., judeţul Prahova şi casa edificată pe acelaşi teren, precum şi terenul în suprafaţă totală de 7.821m.p., din extravilanul aceleiaşi comune compusă din terenul arabil de 2784 mp situat în Tarlaua 24, Parcela 755/5, terenul păşune în suprafaţă de 2482 mp din tarlaua 24, Parcela 755/4 şi terenul păşune în suprafaţă de 2555 mp situat în Tarlaua 25, Parcela 771/3, indicate în acelaşi titlu de proprietate, pntru care pârâtului i-a fost achitată în aceeaşi zi suma de 2000 lei cu titlu de preţ.

Conform prevederilor art.67 alin.1 din Legea nr.18/1991, (în vigoare în anul 1994 când a fost încheiată între pârâtul defunct C.I. si intervenientul G.N. prima convenţie vânzarea cumpărare privind terenul intravilan în suprafaţă de 248 mp constată prin înscris  sub semnătură privată), terenurile situate in intravilan si extravilan pot fi instrainate, indiferent de intinderea suprafetei, prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica . .

Referitor la cea de a doua convenţie vânzarea cumpărare încheiată la data de 03.02.1999 de pârâtul defunct C.I. si intervenientul G.N. privind terenul extravilan în suprafaţă de 10 000 mp ,constată prin înscris  sub semnătură privată, în ceea ce priveste circulatia juridică a terenurilor erau aplicabile prevederile  art.2 din Legea nr. 54/1998 conform cărora terenurile situate în intravilan şi extravilan pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică sub sancţiunea nulităţii absolute prevăzute de art.14 din acelaşi act normativ.

În ceea ce priveste convenţia vânzarea cumpărare încheiată la data de 05.09.2009 de pârâtul defunct C.I. si reclamantii G.M. şi G.N.  privind terenul intravilan categoria curti construcţii în suprafaţă de 715 mp şi terenul extravilan arabil în suprafaţă totală de 7821 mp, constată prin înscris sub semnătură privată, sunt incidente referitor la condiţiile de fomă ale conventiilor de înstrăinare a terenurilor prevederile art. 2 alin. 1 Titlul X din Legea 247/2005 conform cărora terenurile cu sau fără construcţii, situate în intravilan si extravilan, indiferent de destinaţia sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate si dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute  .

Având în vedere dispoziţiile legale anterior menţionate privind circulaţia juridică a terenurilor aplicabile la momentul încheierii fiecăreia dintre cele trei convenţii,  pârâtul nu a transmis reclamanţilor sau intervenientului G.N. dreptul său de proprietate asupra terenurilor ce au format obiectul fiecărei convenţii ,  astfel că acordurile de voinţă ale părţilor în fiecare dintre cele trei situaţii nu pot fi calificate ca fiind un contracte de vânzare cumpărare intrucât terenurile pot fi instrainate sau dobandite prin acte juridice intre vii, sub sanctiunea nulităţii absolute, numai dacă actul a fost incheiat in formă autentică (potrivit art.14 din Legea nr.54/1998  sau art. 2 alin. 1 Titlul X din Legea 247/2005).

Antecontractele prin care părtile intenţionează transmiterea unui drept real de proprietate cu privire la un terenuri generează in sarcina lor obligatia de a face, constând in incheierea in viitor a contractului in forma autentică şi aceasta obligaţie e susceptibilă de executare silită prin pronunţarea de catre instanta a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare.

Pentru prima data antecontractul de vânzare-cumpărare a imobilelor şi abilitarea expresă a instanţelor de judecată de a pronunta, în executarea antecontractului în caz de refuz al debitorului obligaţiei de a perfecta conventia, hotarâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, au fost reglementate prin art. 12 din Decretul nr.144/1958.

După scoaterea terenurilor în afara circuitului civil general, prin Legea nr. 58/1974, s-a considerat că prevederile art. 12 din Decretul nr. 144/1958 au fost abrogate în  ceea ce priveste posibilitatea pronuntarii unei hotarâri judecatoresti care sa tină loc de act de vânzare-cumpărare a terenurilor însă după intrarea în vigoare a  Legii nr. 18/1991, care prevedea  că toate terenurile proprietate privată sunt în circuitul civil general instituind cerinţa formei autentice pentru înstrainarea valabilă, prin acte juridice între vii, a terenurilor, opinia majoritară care s-a impus, atât în doctrina cât si în practica judiciară, a fost aceea că prevederile art. 1073 si 1077 C. civ., precum si principii deduse din art. 969 si art. 970 alin. 2 C. civ, fundamentează posibilitatea executării silite a obligaţiei asumate de promitent prin antecontract, hotărârea judecatorească urmând să suplinească consimţământul debitorului la încheierea contractului de vânzare-cumparare în formă autentică.

Ulterior,  prevederile art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 au  consacrat expres posibilitatea instanţelor de judecată de a suplini consimţământul debitorului la încheierea contractului de vânzare-cumparare în formă autentică prin pronuntarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic.

În speţă reclamantii au promovat cererea de chemare în judecată pe care au precizat-o în sensul restrângerii pretenţiilor  invocând refuzul pârâtului C.I. de A perfecta convenţia de vânzare cumpărare constatată prin înscrisul intitulat chitanţă încheiat la data de 05.09.2009(fila 5 dosar nr.2241/259/2009),  privind imobilul compus din teren, categoria curţi-construcţii, în suprafaţă de 715 m.p. (indicat în Titlul de proprietate nr.94.503/ 09.07.2001) din comuna C., judeţul P. şi casa edificată pe acelaşi teren, precum şi terenul în suprafaţă totală de 7.821m.p., din extravilanul aceleiaşi comune compusă din terenul arabil de 2784 mp situat în Tarlaua 24, Parcela 755/5, terenul păşune în suprafaţă de 2482 mp din tarlaua 24, Parcela 755/4 şi terenul păşune în suprafaţă de 2555 mp situat în Tarlaua 25, Parcela 771/3, indicate în acelaşi titlu de proprietate, pentru care pârâtului i-a fost achitată în aceeaşi zi suma de 2000 lei cu titlu de preţ.

Totodată acelaşi pârât C.I. a vândut intervenientului G.N.  conform înscrisului sub semnătură privată, intitulat chitanţă încheiat la data de 23.10.1994(fila 17 dosar nr.2241/259/2009), terenul intravilan în suprafaţă de 248 mp situat în comuna C., pentru un preţ de 5.000.000 lei vechi care i-a fost achitat pârâtului la momentul încheierii convenţiei, aspect confirmat de martorul BV (fila 40 dosar fond nr.2241/259/2009) care a declarat faptul că pârâtul a afirmat cu ocazia încheierii convenţiei că înţelege să îi vândă intervenientului jumătate din terenul detinut de pârât, în medie 250 mp, şi care este situat în imediata vecinătate a terenului stăpânit de intervenient.

Conform titlului de proprietate nr.94503/09.07.2001 emis pe numele pârâtului C.I., singura suprafaţă de teren intravilan deţinut de acesta este cea de 715 mp, teren curti construcţii situat în com C, T.59, parcela 1256.

În urma măsurătorilor efectuate de expert I.G. (f.94-97 dosar fond nr.2241/259/2009), s-a constata faptul că suprafaţa de teren intravilan detinută de pârât în intravilanul com C., Tarlaua 59, parcela 1256 măsoară doar 519 mp iar nu 715 mp cum este menţionat în titlul de proprietate iar din cei 519 mp, 24 mp sunt ocupaţi de constructia grajd edificată de intervenient şi cu privire la care reclamanţii sunt de acord să fie pronunţată o hotârâre care să tină loc de act autentic de vânzare cumpărare în favoarea intervenientului in interes propriu.

De altfel prin adresa nr.1985/05.10.2010(f.137-141 dosar fond nr.2241/259/2009),  Primăria com C  a comunicat instanţei faptul că suprafaţa de 715 mp înscrisă în titlul de proprietate nr.94503/09.07.2001 nu corespunde realităţii , pârâtul deţinând doar o suprafaţă de 563 mp fiind întocmit în acest sens procesul verbal nr.208/25.01.2010.

Având în vedere această situaţie, atât reclamanţii cât şi intervenienţii au solicitat constatarea valbilităţii celor două conventii de cumpărare având în vedere suprafaţa de 519 mp detinută în realitate de pârât, respectiv reclamanţii au solicitat în ceea ce îi priveşte să fie pronunţată o hotârâre care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare pentru suprafata de 495 mp (519 mp-24 mp) iar intervenientul pentru suprafaţa de 226 mp din cei 519 mp, compusă din cei 202 mp la care se adaugă terenul în suprafaţaă de 24 mp ocupată de constructia grajd edificată de intervenient, astfel cum si-a precizat cererea de interventie pe cale orală în faţa instanţei în sedinţa publică din data de 19.10.2012 depunând în acest sens notele scrise de la fila 31.

Întrucât convenţia intervenită între pârâtul C.I. şi intervenientul G.N. şi constatată prin înscrisul sub semnătură privată, intitulat chitanţă (fila 17 dosar nr.2241/259/2009) privind terenul intravilan în suprafaţă de 248 mp situat în comuna C, pentru un preţ de 5 000 000 lei vechi a fost încheiată la  data de 23.10.1994, anterior conventiei încheiate în anul 2009 de acelaşi pârât cu reclamantii pentru întreaga suprafaţă de teren intravilan curti construcţii deţinută de pârât din care face parte si terenul înstrăinat intervenientului şi având în vedere faptul că intervenientul a posedat o suprafaţă de 226 mp determinată prin conturul delimitat prin punctele 19,21,15,20,16,22,17,18,9 şi 19, timp de peste 15 ani, respectiv din anul 1994 ,astfel cum declară şi martorul Secară Constantin (fila 29 dosar nr.594/259/2012) plantând viţă de vie pe terenul care nu era delimitat prin gard de restul suprafetei rămase nevândută şi pe care o stăpânea pârâtul C.I., rolul acestui gard despărtitor fiind de a împiedica accesul animalelor domestice ale intervenientului în grădina pârâtului.

Acelaşi martor SC a indicat faptul că intervenientul nu a delimitat prin gard despăţitor decât cei aproximativ 24 mp din cei 226 mp cumpăraţi efectiv întrucât pârâtul a testat în favoarea unuia dintre fiii intervenientului cu privire la întreaga sa avere existentă în patrimoniul său la momentul decesului, testament pe care l-a revocat la data de 22.10.2008 (f. 40 şi 44 dosar recurs).

Totodată intervenientul a edificat şi gardul de la drum(uliţă) care delimita terenul propietatea pârâtului care nu fost înstrăinat intervenientului în considerarea efectelor testamentului pârâtului întocmit în favoarea unuia dintre fii săi.

De altfel intervenientul G.N. este cel care a achitat şi impozitul pentru terenul intravilan în suprafaţă de 226 mp adeverinţei nr.382/17.02.2010 emise de Primăria com. C. (f.50-54 dosar fond nr.2241/259/2009 ).

Spre deosebire de intervenient, reclamantilor le-a fost promisă vânzarea de către pârâtul C.I. a singurului terenului intravilan deţinut de acesta în suprafaţă de 715 mp conform titlului de proprietate, în realitate 519 mp conform măsurătorilor (din care face parte si terenul instrăinat intervenientului) si construcţia edificată pe acest teren, tocmai în luna februarie a anului 2009 când au intrat in posesia acestui imobil compus din construcţie si terenul aferent conform declaratiei martorului P.V. (fila 28 dosar nr.594/259/2012) urmând ca după numai două luni să grăbească demersurile în vederea perfectării conventiei şi să promoveze prezenta cerere de chemare în judecată având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să tină loc de act autentic de vânzare cumpărare.

În acest context este evidentă reaua credinţa a pârâtului C.I. care, deşi a primit, încă din anul 1994 la momentul încheierii înscrisului sub semnătură privată, întreg pretul convenit pentru vânzarea celor 248 mp teren intravilan, în realitate 226 mp, fără a fi stabilită în sarcina intervenientului o obligatie de intreţinere în favoarea pârâtului, a încheiat o nouă conventie de vânzare cumpărare cu reclamantii având ca obiect  şi terenul înstrăinat intervenientului.

De altfel instanţa, coroborând răspunsul reclamantilor dat la întrebarea nr.2 cu ocazia interogatoriului (fil. 36 şi 37 dosar fond nr.2241/259/2009) când au recunoscut că au avut cunoştinţă despre înstrăinarea anterioară către intervenient a numai în ceea ce priveste suprafaţa de 48 mp pe care a fost edificată de către intervenient o parte din constructia grajd cu faptul că la nici două luni de la perfectarea conventiei reclamntii s-au grăbit să formuleze prezenta cerere de chemare în judecată, cu împrejurarea că intervenientul si reclamantul sunt rude de gr.IV, respectiv verisori primari, şi toate părţile locuiesc în apropiere şi în acelaşi sat iar cu puţin timp înainte de încheierea conventiei dintre reclamanţi si pârât a fost revocat si testamentul in favoarea fiului intervenientului , apreciază că reclamantii au fost de rea credinţă la data incheierii conventiei cu pârâtul, respectiv 05.09.2009 , aspect confirmat  chiar de acestia cu ocazia interogatoriului, chiar şi numai în ceea ce priveşte cei aproximativ 48 mp cu privire la care au acceptat o vânzare succesivă către ei deşi este greu de crezut faptul că nu aveau cunoştinţă despre vânzarea către intervenient a terenului în suprafaţă de 248 mp cu privire la care pârâtul deţinea la rândul său înscrisul constatator încheiat în anul 1994 şi nu ar fi echitabil ca niste  promitenti  cumpărători de rea credinţă care au stăpânit acelaşi teren ca şi intervenientul pentru numai două luni, spre deosebire de cei 15 ani de posesie exercitată de intervenient  prin înfiinţarea unei culturi de vită de vie si edificarea partială a unui grajd pe o suprafaţă de aproximativ 24 mp,  să dobândească si dreptul de proprietate asupra terenului vândut intervenientului încă din anul 1994.

Revenind la conventia încheiată între intervenient si pârât la data de 23.10.1994 privind instrăinarea unui teren intravilan in suprafaţă de 248 mp, instanţa reţine că aceasta are valoarea  juridică a unui antecontract ce naste in sarcina lor obligatia de a face, constând in incheierea in viitor a contractului in formă autentică şi această obligaţie e susceptibila de executare silită prin pronunţarea de catre instantă a unei hotarări care să ţină loc de act autentic de vânzare cumparare Aceasta posibilitate in cazul antecontractelor avand ca obiect imobile terenuri a primit o consacrare legislativa expresa prin art. 5 alin. 2 Titlul X al Lg 247/2005.

Totuşi această posibilitate vizează numai suplinirea consimtământului părtilor la incheierea in forma autentică a actului juridic intervenit. De aceea se presupune, prin ipoteză, că intre parti a fost incheiat un antecontract valabil in care celelalte clauze contractuale au fost respectate, inclusiv in ceea ce priveşte plata preţului nefiind posibil ca instanţa, cu incălcarea libertăţii contractuale, să suplinească consimţămantul unei părti chiar la realizarea acordului de voinţa in privinţa unei anumite operaţiuni juridice .

Una dintre conditiile esentiale pentru valabilitatea unui contract translativ de proprietate este aceea ca vânzatorul sa fie proprietarul lucrului vandut. Aceasta conditie este impusa de principiul de drept potrivit caruia nimeni nu se poate obliga valabil la ceva ce nu are ori la mai mult decat are.

Conform titlului de proprietate nr.94503/09.07.2001 emis pe numele pârâtului C.I., singura suprafaţă de teren intravilan deţinut de acesta este cea de 715 mp, teren curti construcţii situat în com Călugăreni, T.59, parcela 1256.

În urma măsurătorilor efectuate de expert I.G. (f.94-97 dosar fond nr.2241/259/2009), s-a constata faptul că suprafaţa de teren intravilan detinută de pârât în intravilanul comunei C., Tarlaua 59, parcela 1256 măsoară doar 519 mp iar nu 715 mp cum este menţionat în titlul de proprietate iar din cei 519 mp, 24 mp sunt ocupaţi de constructia grajd edificată de intervenient şi cu privire la care reclamanţii au fost de acord să fie pronunţată o hotârâre care să tină loc de act autentic de vânzare cumpărare în favoarea intervenientului in interes propriu.

De altfel prin adresa nr.1985/05.10.2010(f.137-141 dosar fond nr.2241/259/2009),  Primăria comunei Călugăreni a comunicat instanţei faptul că suprafaţa de 715 mp înscrisă în titlul de proprietate nr.94503/09.07.2001 nu corespunde realităţii, pârâtul deţinând doar o suprafaţă de 563 mp fiind întocmit în acest sens procesul verbal nr.208/25.01.2010.

Deşi, în dosarul de fond iniţial, pârâtul C.I. a fost citat cu menţiunea personal la interogatoriu pentru data de 21.01.2010, acesta nu s-au prezentat la termenul stabilit în acest sens interogatoriul fiind depus la fila 39 (dosar fond nr.2241/259/2009)  , situaţie în care instanţa va considera această împrejurarea ca fiind un început de dovadă în ceea ce priveste plata preţului urmând a fi coroborată cu probele administrate în cauză care confirmă posesia intervenientului asupra terenului înstrăinat.

În consecinţă având în vedere momentul încheierii convenţiei intervenite între pârâtul C.I. şi intervenientul G.N. şi constatată prin înscrisului sub semnătură privată, intitulat chitanţă (fila 17 dosar nr.2241/259/2009) privind terenul intravilan în suprafaţă de 248 mp situat în comuna C., pentru un preţ de 5 000 000 lei vechi ,respectiv  data de 23.10.1994, anterior conventiei încheiate în anul 2009 de acelaşi  pârât cu reclamantii, momentul intrării intervenientului în posesia terenului, respectiv în anul 1994 precum şi rea credinţa manifestată atât de pârât cât şi de reclamanti la momentul încheierii conventiei de  vânzare cumpărare ulterioare dintre acestia  privind terenul intravilan în suprafaţă  de 715 mp conform titlului de proprietate, în realitate 519 mp conform măsurătorilor efectuate expert dar având în vedere si adresa nr.1985/05.10.2010(f.137-141 dosar fond nr.2241/259/2009) emisă de Primăria C, din care face parte si terenul instrăinat intervenientului, instanţa, în raport de prevederile art.948, art.969, art.970 coroborat cu art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, a admis cererea de interventie în interes propriu formulată de  intervenientul Galeş Marius şi a constatat valabilitatea convenţiei de vânzare cumpărare încheiate  la data de 23.10.1994 între defunctul pârât C.I. şi intervenientul în interes propriu G.N. privind terenul intravilan categoria curţi construcţii în suprafaţă de 226 mp ( 202 mp +24 mp pe care se află edificată în parte construcţia grajd), situat în comuna C., T.59, Parcela 1256, pe aliniamentul determinat de punctele 19,21,15,20,16,22,17,18,9 şi 19 conform schitei plan anexă la raportul de expertiză întocmit de expert I.G. (f.96 dosar fond nr.2241/259/2009).

Pentru aceleaşi considerente, având în vedere si declaratia martorului P.V. (fila 28 dosar 594/259/2012) şi în raport de atitudinea pârâtului în faţa primei instanţe de fond în sensul că nu a contestat niciodată faptul că ar fi încheiat cu intervenientul G.N., la data de 03.02.1999, o conventie de vânzare cumpărare privind terenul extravilan arabil în suprafaţă de 10 000 mp situat în punctul Ş. pentru care a primit preţul de 4000 000 lei vechi , instanţa a admis cererea de interventie în interes propriu promovată de  G.N. şi în consecinţă a constatat valabilitatea convenţiei de vânzare cumpărare încheiate  la data de 03.02.1999 între defunctul pârât C.I., în calitate de promitent vânzător  şi intervenientul G.N.  în calitate de promitent cumpărător având ca obiect terenul arabil în suprafaţă de 10 000 mp situat în extravilanul comunei C., tarlaua 48, parcela nr.405/60 în punctul Ş.

La data de 16 septembrie 2010, reclamanţii, prin apărătorul acestora, au declarat faptul că înţeleg să-şi restrângă acţiunea, în sensul că solicită instanţei să constate că au cumpărat de la pârâtul C.I. numai suprafaţa de 495 m.p., categoria curţi-construcţii (respectiv diferenţa dintre 519 m.p. şi cei 24 m.p. care sunt deţinuti de intervenientul G.N.), locuinţa edificată pe aceeaşi suprafaţă de teren, precum şi suprafaţa de 2.555 m.p. teren situată în extravilanul comunei C., judeţul P., în Tarlaua 25, Parcela 771/3, identificată prin planul de situaţie nr.2, anexă la Raportul de expertiză topografie realizat de expert I.G. având în vedere faptul că terenul arabil de 2784 mp situat în Tarlaua 24, Parcela 755/5 şi terenul păşune în suprafaţă de 2482 mp din tarlaua 24, Parcela 755/4 au fost înstrăinate de către pârât numitului D.G. conform contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1180/24.06.2003.

În acest context al admiterii cererii de interventie in interes propriu , având în vedere si achiesarea pârâtului la pretenţiile restrânse ale reclamantilor conform încheierii de sedinţă din data de 03.12.2009 din dosarul de fond nr.2241/259/2009 privind constatarea valabilităţii conventiei de vânzare cumpărare constate prin  înscrisului sub semnătură privată, intitulat chitanţă încheiat la data de 05.09.2009(fila 5 dosar nr.2241/259/2009), având ca obiect imobilul compus din teren, categoria curţi-construcţii, în suprafaţă de 715 m.p. (indicat în Titlul de proprietate nr.94.503/ 09.07.2001), în realitate 519 mp, din comuna C, judeţul P şi casa edificată pe acelaşi teren, precum şi terenul păşune în suprafaţă de 2555 mp situat în Tarlaua 25, Parcela 771/3 conform titlului de proprietate, pentru care pârâtului i-a fost achitată în aceeaşi zi suma de 2000 lei cu titlu de preţ, instanţa în raport de prevederile art.948, art.969, art.970 coroborat cu art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 a admis în parte acţiunea promovată de reclamantii  G.M. şi G.N.  şi în consecinţă constată valabilitatea convenţiei de vânzare cumpărare încheiate  la data de 05.09.2009 între defunctul pârât C.I. şi reclamanţii  în calitate de promitenţi cumpărători privind imobilul compus din casă de locuit şi terenul aferent în suprafaţă de 293 mp, situat pe aliniamentul determinat de punctele 1,2,3,4,20,15,21,19,8 şi 1 conform schitei plan anexă la raportul de expertiză (f.96 dosar fond nr.2241/259/2009) întocmit de expert I.G. pe care instanţa l-a omologat,  precum şi în ceea ce priveşte terenul în suprafaţă de 2555 mp , categoria de folosinţă păşune, situat în extravilanul comuna C., T.25, P.771/3.

Referitor la capetele de cerere din  cererea de intervenţie în interes propriu privind obligarea pârâtei comuna C. în calitate de moştenitor al defunctului pârâtul C.I. la plata despăgubirilor stabilite prin clauza penală inserată de părţi în chitanţa încheiată la data de 23.10.1994 şi în ceea ce priveşte obligarea aceluiaşi pârât la restituirea impozitului pe teren achitat de către intervenient, instanţa a respins aceste cereri în raport de împrejurarea că pârâtul a decedat fără a avea moştenitori, situaţie în care a constatat succesiunea acestuia ca fiind vacantă iar comuna C, în calitate de moştenitor al pârâtului, va răspunde de pasivul succesoral în limita activului succesoral conform prevederilor art.1139 alin.2 Cod civil şi în raport de împrejurarea că defunctul pârât şi-a înstrăinat în timpul vieţii toate bunurile sale.

Întrucât din declaraţia martorului S.C. (fila 29 dosar 594/259/2012)  a reieşit faptul că intervenientul a edificat gardul care delimitează proprietatea pârâtului defunct C.I. de drumul public (uliţă), construcţie evaluată de către expertul N.C. la suma de 1130 lei (raport de expertiză -completare-fila 116) precum şi cabina de WC evaluată la suma de 162 lei care va profita reclamanţilor, ca noi proprietari ai restului proprietăţii pârâtului defunct, în virtutea principiului îmbogăţirii fără justă cauză, instanţa a obligat reclamanţii G.M. şi G.N.  să plătească intervenientului suma de 1292 lei.

Referitor la obligarea reclamantilor la plata contravalorii gardului din lemn edificat lângă grajd instanţa a respins ca neîntemeiat acest capăt de cerere având în vedere faptul că acest gard  este amplasat în interior terenului ce va deveni proprietatea intervenientului conform prezentei hotărâri.

Domenii speta

Spete similare