Evacuare o.u.g.40/1999

Spre deosebire de ipoteza reglementată de art.10  din O.U.G. nr.40/1999,  când  legea impune proprietarului obligaţia de  a-l  provoca pe chiriaş să îşi exercite dreptul său la încheierea contractului de închiriere,  în condiţiile prevăzute de art.14, chiriaşul trebuie să preia iniţiativa şi să îşi exercite dreptul la reînnoirea contractului.

Pârâta P.E. nu a întreprins nici un demers prin care să îşi exprime voinţa de a reînnoi contractul de închiriere, simpla consemnare la CEC în perioada iunie – septembrie 2005, pe numele reclamantei dar fără a-i comunica acest fapt, ori a-i preda recipisele,  a unor sume de bani cu titlu de chirie, neputând fi considerată o modalitate de exercitare a dreptului la reînnoirea contractului, astfel că în prezent locuieşte fără titlu în imobilul proprietatea reclamantei, cererea de evacuare întemeiată pe acest motiv fiind întemeiată. (sentinţa civilă nr.10.506/22.12.2005)

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 2 Bucureşti în data de 07.06.2005, reclamanta R.M.M. a chemat în judecată pe pârâta P.E.  solicitând instanţei ca prin hotărârea ce va pronunţa să dispună evacuarea acesteia din apartamentul nr.1 pe care îl ocupă fără titlu în imobilul proprietatea sa, din Bucureşti, str. V.L. nr. 69, parter, sector 2.

În motivarea cererii, întemeiată pe dispoziţiile art.23  din Legea nr.114/1996 şi art.480, reclamanta arată că este proprietarul imobilului situat în Bucureşti, str. V.L. nr.69, sector 2, fiindu-i restituit  în deplină proprietate prin sentinţa civilă nr.6814/04.07.1994 pronunţată de Judecătoria sectorului 2 Bucureşti în dosarul nr.5915/1993, definitivă prin decizia civilă nr.1982 A/22.11.1994 a Tribunalului Bucureşti şi irevocabilă prin nerecurare, în executarea hotărârii judecătoreşti fiind emisă Dispoziţia nr.1181/11.05.1998 a Primarului General al Municipiului Bucureşti.

Susţine că pârâta ocupă apartamentul nr.1 din în imobil fără nici un titlu locativ întrucât contractul de închiriere nr.11833/22.10.1997, încheiat cu S.C.Apolodor S.A., a expirat prin ajungere la termen fără ca ulterior prorogării legale prevăzute de O.U.G. nr.40/1999 să mai fi cunoscut o altă prelungire şi că nu i-a plătit niciodată chirie.

Temeiul de drept al cererii de evacuare a fost ulterior completat şi precizat, prin petiţiile depuse la dosar, în şedinţă publică, la 8 septembrie şi 20 octombrie 2005, fiind invocate şi dispoziţiile art.13 lit.h) şi i)  din O.U.G. nr.40/1999,  reclamanta susţinând că pârâta are un comportament care a dus la degradarea nu numai a apartamentului  în care locuieşte dar şi a întregului imobil.

În acest sens arată că în repetate rânduri pârâta a fost surprinsă ducând spre o destinaţie necunoscută calorifere din imobil sau obiecte de decor, aceasta recunoscând că le-a vândut, bunuri sustrase din spaţii în care pătrunde fără nici un drept, profitând de absenţa reclamantei.

În plus, pârâta a depozitat pe holurile imobilului deşeuri urât mirositoare, în cantităţi ce fac imposibilă pătrunderea reclamantei în apartamentul în care locuieşte.

În dovedirea acţiunii s-a solicitat administrarea probelor cu înscrisuri, interogatoriu şi martori, anexat cererii introductive de instanţă fiind depuse la dosar, în copie certificată conform dispoziţiilor art.112 alin.(2) C.proc.civ., sentinţa civilă nr.6814/04.07.1994 pronunţată de Judecătoria sectorului 2 Bucureşti în dosarul nr.5915/1993; Dispoziţia nr.1181/11.05.1998 a Primarului General al Municipiului Bucureşti; contract de închiriere înregistrat la S.C.Apolodor S.A. sub nr.11833/22.10.1997 cu  anexe - fişa suprafeţei locative închiriate şi proces verbal de predare primire.

Ulterior reclamanta a depus la dosar planşe foto ce prezintă imobilul în litigiu şi, în copie, planul parterului şi un proces verbal de evacuarea încheiat de executorul judecătoresc la 12 iulie 2005.

Legal citată, în data de 07.08.2005 pârâta a depus la dosar întâmpinare prin care solicită respingerea acţiunii ca neîntemeiată întrucât contractul de închiriere în baza căruia locuieşte în imobil nu a expirat prin ajungere la termen ci este prelungit de drept pe o perioadă de 5 ani de zile de la momentul la care a fost respins recursul declarat de reclamantă în cauza ce a făcut obiectul dosarului nr.12.393/2001 al Judecătoriei sectorului 2 Bucureşti, având ca  obiect tot evacuarea pârâtei pentru lipsa titlului locativ.

Din considerentele hotărârilor judecătoreşti pronunţate în acest dosar, rezultă că reclamanta nu a făcut dovada îndeplinirii procedurii prevăzute de art.10 alin.1 din O.U.G. nr.40/1999, astfel încât contractul de închiriere al pârâtei este prelungit de drept începând cu data de 03.09.2003, data soluţionării dosarului nr.1918/2003 al Curţii de Apel Bucureşti – Secţia a IV-a Civilă.

În apărare a solicitat administrarea probei cu înscrisuri, la dosar fiind depuse, în copie: decizia civilă nr.2554/A/19.09.2001 pronunţată de Tribunalul Bucureşti – Secţia a III-a Civilă în dosar nr.3429/2001, sentinţa civilă nr.3296/14.03.2001, pronunţată de Judecătoria sectorului 2 Bucureşti în dosar nr.2014/2001, decizia civilă nr.591/11.03.2003 pronunţată de Tribunalul Bucureşti – Secţia a V-a Civilă, sentinţa civilă nr.4997/23.05.2002 pronunţată de Judecătoria sectorului 2 Bucureşti în dosar nr.12393/2001, talon de pensie.

La termenul din 20.10.2005, în conformitate cu dispoziţiile art.167  din Codul de procedură civilă,  instanţa de judecată a încuviinţat  pentru ambele părţi probele cu înscrisuri, interogatoriu, testimonială şi cercetare locală, efectuarea celei din urmă, prorogată după administrarea celorlalte probe, fiind ulterior apreciată ca neutilă.

Analizând probatoriul administrat în cauză, instanţa reţine următoarele:

Prin sentinţa civilă nr.6814/04.07.1994 pronunţată de Judecătoria sectorului 2 Bucureşti  în dosarul nr.5915/1993, s-a admis acţiunea în revendicare formulată de reclamanta R.M.M., dispunându-se  obligarea pârâţilor Consiliului Local al Municipiului Bucureşti şi S.C.Apolodor S.A. să-i lase în deplină proprietate şi liniştită posesie imobilul din str.G. (actual V.L.) nr.69, sector 2.

Nu numai că nu au respectat obligaţia de predare a  imobilului către proprietar dar, mai  mult,  la 22.10.1997,  Primăria Municipiului Bucureşti şi  S.C.Apolodor S.A. au  închiriat apartamentul nr.1, situat la parterul imobilului, pârâtei P.E., durata locaţiunii fiind de 2 ani de zile, până la data de 10.04.1999.

În executarea hotărârii judecătoreşti de retrocedare s-a emis Dispoziţia nr.1181/11 mai 1998 a Primarului General al Municipiului Bucureşti şi, aşa cum rezultă din sentinţa civilă nr.3296/14.03.2001, în conformitate cu dispoziţiile  art.10  din O.U.G. nr.40/1999, cu notificarea nr.5140/30.10.2000 din data de 03.06.1999, expediată prin intermediul executorului judecătoresc şi cu confirmare de primire, reclamanta a somat pârâta să se prezinte în termen de 30 de zile la cabinetul Individual de Avocatură din str. B. nr.1, ap.13, sector 5 în vederea încheierii contractului de închiriere.

Cu toate că pârâta a răspuns notificării cu întârziere, instanţa de judecată a apreciat că nu i s-a produs proprietarului nici o vătămare, conduita sa neputând fi calificată drept refuz nejustificat ori abuz de drept, astfel că o primă acţiune de evacuare a pârâtei formulată de reclamantă în temeiul O.U.G. nr.40/1999 a fost respinsă ca neîntemeiată.

În data de 23.05.2002 reclamanta a formulat o nouă cerere de evacuare a pârâtei, de această dată întemeiată pe dispoziţiile art.14 pct.2 lit.a)  din O.U.G. nr.40/1999, arătând în motivare că a notificat pârâta în urmă cu un an solicitând eliberarea apartamentului deoarece imobilul din str. V.L. este singurul imobil pe care îl deţine pe teritoriul României şi în care urmează să se mute împreună cu familia sa.

Acţiunea a fost  respinsă prin sentinţa civilă nr.4997/23.05.2002  pronunţată de Judecătoria sectorului 2 Bucureşti, definitivă şi irevocabilă prin respingerea apelului şi recursului, cu motivarea că pârâta a fost notificată cu depăşirea termenului de 30 de zile prevăzut de art.10 alin.1 din O.U.G. nr.40/1999, astfel că titlul locativ al pârâtei s-a prelungit de drept conform art.11  din actul normativ.

A reţinut instanţa şi că nu sunt incidente dispoziţiile art.14 alin.2  întrucât textul de lege se referă la  reînnoirea contractului de închiriere după expirarea termenului de închiriere stabilit conform O.U.G. nr.40/1999.

Nici ulterior respingerii celei de a doua cereri de evacuare între părţi nu s-a încheiat un contract de închiriere şi, aşa cum a recunoscut în răspunsul la întrebarea nr.1 din interogatoriu, pârâta a continuata să ocupe spaţiul închiriat fără a plăti chirie, situaţie pe care reclamanta a acceptat-o, astfel că  se poate aprecia că locaţiunea pârâtei s-a prelungit până la data de 08.04.2004, conform art.11 alin.1 rap. art.2 din  O.U.G.nr.40/1999.

Art.14 alin.1 din actul normativ consacră existenţa dreptului chiriaşului la reînnoirea contractului, acesta  având libertatea de a aprecia dacă exercită sau nu facultatea recunoscută de lege. În ipoteza în care optează în sensul prelungirii contractului, are obligaţia să comunice acest fapt proprietarului care, la rândul său, este obligat ca, în condiţiile prevăzute de lege să-i notifice refuzul de a reînnoi contractul.

Prin urmare, spre deosebire de ipoteza reglementată de art.10  din O.U.G. nr.40/1999,  când  legea impune proprietarului obligaţia de  a-l  provoca pe chiriaş să îşi exercite dreptul său la încheierea contractului de închiriere,  în condiţiile prevăzute de art.14, chiriaşul trebuie să preia iniţiativa şi să îşi exercite dreptul la reînnoirea contractului.

Pârâta P.E. nu a întreprins nici un demers prin care să îşi exprime voinţa de a reînnoi contractul de închiriere, simpla consemnare la CEC în perioada iunie – septembrie 2005, pe numele reclamantei dar fără a-i comunica acest fapt, ori a-i preda recipisele,  a unor sume de bani cu titlu de chirie, neputând fi considerată o modalitate de exercitare a dreptului la reînnoirea contractului, astfel că în prezent locuieşte fără titlu în imobilul proprietatea reclamantei, cererea de evacuare întemeiată pe acest motiv fiind întemeiată.

Întemeiate se dovedesc a fi susţinerile reclamantei şi în ceea ce priveşte cel de-al doilea motiv al cererii de evacuare, din probele administrate în cauză rezultând că modul în care pârâta înţelege să folosească spaţiul ce i-a fost închiriat cu destinaţia de locuinţă împiedică folosinţa normală a întregului imobil şi fac imposibilă convieţuirea cu aceasta.

Astfel, din chiar răspunsurile la interogatoriu (întrebările 7,8,10,11-13, 18) precum şi din declaraţiile uneia dintre cele două martore audiate la propunerea sa, N.E., rezultă că pârâta a transformat parterul construcţiei şi curtea imobilului într-un depozit de deşeuri, imaginile înfăţişate de fotografiile depuse la filele 53 – 57 din dosar, cu privire la care atât pârâta cât şi martorii au arătat că prezintă imobilul în litigiu, evidenţiind faptul că pârâta nu şi-a îndeplinit una dintre cele două îndatoriri principale ce îi revin în calitate de chiriaş, respectiv aceea de a întrebuinţa spaţiul închiriat ca un bun proprietar şi potrivit destinaţiei determinate prin contract. Sub acest ultim aspect, al nerespectării obligaţiei de întrebuinţare a spaţiului conform destinaţiei sale, nu poate fi ignorat faptul că pârâta adăposteşte  în casă  patru pisici şi un câine, care dorm în bucătărie. (răspuns la întrebarea nr.8 din interogatoriu)

Şi afirmaţiile reclamantei privind înstrăinarea de către pârâtă a  unor părţi din instalaţiile imobilului s-au dovedit a fi reale, fiind confirmate de chiar martorul propus de pârâtă, şi care nu poate fi acuzat de subiectivism în favoarea reclamantei, N.E. declarând că pârâta a vândut „nişte fiare vechi pe care proprietarii le-au scos din construcţie la reparaţii pentru că aceştia nu mai aveau ce să facă cu ele”.

Chiar acceptând că era vorba despre „fiare vechi”, pârâta nu avea dreptul să şi le însuşească, fapta sa intrând în sfera ilicitului penal.

Faţă de considerentele expuse, în baza dispoziţiilor art.480 din Codul civil  rap. art.24 lit.b  din Legea nr.114/1996, văzând şi dispoziţiile art.13 lit.h, ipoteza II şi i, art.14 alin.5 din O.U.G 40/1999,  instanţa urmează să admită acţiunea şi să dispună evacuarea pârâtei din apartamentul nr.1 din imobilul situat în Bucureşti, str. V.L. nr.69, parter, sector 2.

Domenii speta

Spete similare