Dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiunea de scurtă durată

Prin cererea înregistrata pe rolul acestei instante sub nr. X/281//2007 reclamanta SC Z SI P. SNC a chemat in judecata pe parata SC A. L. F. SA solicitând instantei ca prin hotarârea ce o va pronunta sa constate dreptul sau de proprietate asupra suprafetei de teren de X mp, teren situat in Ploiesti.

In motivarea actiunii, reclamanta a aratat ca prin contractul de vânzare-cumparare nr. x din 03.04.1992 a cumparat de la parata, in baza protocolului din data de x, fabrica  situata in Ploiesti; predarea obiectului vândut facandu-se potrivit anexei contractului si protocolului din acea data.

A mai aratat reclamanta ca pretul vânzarii a fost achitat integral.

S-a mai aratat ca potrivit cap.4 din contract terenul aferent constructiei si incintei împrejmuite, in suprafata de x, apartinând vânzatoarei, a fost trecut in folosinta reclamantei, urmând ca dupa reglementarea situatiei juridice a acestui teren, parata-vânzatoare sa-i vanda acest teren, operatiune care nu a mai avut loc. S-a solicitat ca in temeiul art.111 c.pr.civ. sa se constate ca reclamanta a devenit proprietara a terenului prin interventia uzucapiunii potrivit art.1195 c.civ.

In drept s-au invocat disp. art.111 c.pr.civ. si art.1895 c.civ.

Parata, legal citata, a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea actiunii reclamantei ca nelegala si nefondata, cu cheltuieli de judecata.

A aratat parata ca nu sunt îndeplinite cerintele legale pentru a opera uzucapiunea de scurta durata, reclamanta având calitatea de detentor precar si nu de posesor asupra terenului, asa cum rezulta din contractul de vânzare-cumparare încheiat intre parti, calitate care nu poate conduce la dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiunea de scurta durata. S-a mai aratat ca, contractul de vânzare-cumparare nu îndeplineste cerintele pentru a fi considerat just titlu si ca, din cuprinsul acestui contract nu rezulta nicio obligatie in sarcina paratei de a vinde reclamantei, la o data ulterioara acest teren. Parata a aratat ca nu s-a eliberat inca actul care sa dovedeasca dreptul sau de proprietate cu privire la terenul in litigiu, ceea ce face imposibila vânzarea catre reclamanta.

La solicitarea instantei reclamanta a depus la dosar contractul de vânzare-cumparare.

Prin sentinta civila nr. 1864/2009, instanta a respins actiunea, formulata de  reclamanta SC Z. SI P. SNC, în contradictoriu cu pârâta SC A. L. F. SA, ca neîntemeiata si a obligat reclamanta sa plateasca paratei suma de y lei cu titlu de cheltuieli de judecata.

Pentru a pronunta aceasta sentinta, instanta a retinut ca uzucapiunea este modul de dobândire a proprietatii sau a altor drepturi reale cu privire la un lucru prin posedarea neîntrerupta a acestui lucru in tot timpul fixat de lege, iar conditia esentiala pentru dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune este exercitarea unei posesii utile, adica neatinse de niciunul dintre viciile posesiei. Se cere de asemenea ca posesia sa se exercite public. Simpla detentie precara ori posesia viciata, oricât ar dura in timp, nu poate duce niciodata la uzucapiune. Stapânirea unui imobil de catre o alta persoana decât proprietarul imobilului, dar cu ingaduinta lui, nu este apta sa duca la dobândirea prin uzucapiune a dreptului de proprietate, pentru ca acea persoana nu exercita o posesie utila, fiind numai detentor precar.

Art.1895 c.civ. prevede ca "cel ce câstiga cu buna-credinta si printr-o justa cauza un nemiscator determinat va prescrie proprietatea aceluia prin zece ani, daca adevaratul proprietar locuieste in raza teritoriala a Tribunalului judetean unde se afla nemiscatorul..."

Pentru a interveni uzucapiunea de 10 ani trebuie îndeplinite urmatoarele conditii: posesia sa se întemeieze pe un just titlu si sa fie de buna-credinta.

Potrivit art.1897 c.civ. justul titlu este orice titlu translativ de proprietate care provine de la altcineva decât adevaratul proprietar. Daca el ar proveni de la adevaratul proprietar ar duce la dobândirea proprietatii prin conventie si nu prin uzucapiune, o uzucapiune pe baza unui titlu ce emana de la adevaratul proprietar nu este de conceput.

Justul titlu trebuie sa existe in realitate si nu numai in imaginatia celui ce evoca uzucapiunea, nefiind suficient un just titlu putativ, fiind necesara dovedirea sa separat de buna credinta. In practica judecatoreasca s-a statuat ca, conventiile de locatiune, depozit, comodat nu pot servi drept just titlu. Se impune, totodata, ca justul titlu sa aiba data certa.

In ceea ce priveste buna-credinta aceasta reprezinta credinta gresita a posesorului ca a dobândit de la adevaratul proprietar.( art.1898 alin.1 c.civ.)

In cauza, instanta retine ca din înscrisurile depuse de parti la dosar, rezulta la ca intre reclamanta si parata s-a încheiat contractul de vânzare-cumparare nr. x, având ca obiect vânzarea de catre parata reclamantei a Fabricii situata in Ploiesti, obiectul vânzarii fiind detaliat in protocolul încheiat intre parti la data de x care este anexa la contract, pretul fiind achitat la 06.04.1992 prin dispozitie de plata. Totodata parata a vândut reclamantei si mijloace circulante in valoare de x lei.

In acelasi contract s-a prevazut, la capitolul IV - clauze speciale, ca terenul aferent constructiei si incintei împrejmuite in suprafata de x apartine paratei si trece cu titlu de folosinta la reclamanta, urmând ca dupa reglementarea potrivit Legii nr.18/1991, parata sa perceapa de la reclamanta contravaloarea acestei suprafete de teren la pretul de circulatie sau cel stabilit in urma atribuirii in proprietate a suprafetei respective care nu face parte din pretul obiectului vândut. S-a stabilit ca reclamanta sa plateasca impozitul aferent acestei suprafete pana la intrarea in posesie asupra terenului, începând cu data perfectarii contractului vânzare-cumparare.

Din interpretarea acestor clauze contractuale rezulta ca terenul nu a trecut in posesia reclamantei, aceasta având practic calitatea de detentor precar al acestui teren, iar plata impozitelor fiind facuta nu in considerarea exercitarii unei presupuse posesii ci in considerarea faptului ca se foloseste de teren cu acordul proprietarului, parata, pana la momentul la care partile vor încheia un contract de vânzare-cumparare cu privire la acest teren, conform întelegerii mentionate mai sus.

Ca atare, devreme ce reclamanta este doar un detentor precar al terenului in litigiu,aceasta nu poate invoca in favoarea sa uzucapiunea asupra acestui teren nefiind îndeplinite niciuna din conditiile necesare pentru intervenirea prescriptiei achizitive mentionate anterior.

Nefiind îndeplinita conditia esentiala a exercitarii posesiei asupra bunului, care se pretinde ca a fost dobândit in proprietate prin uzucapiune, este evident ca nu se mai poate pune problema existentei justului titlu sau a bunei credinte.

In plus, instanta a constatat din înscrisurile depuse de parata la dosar, ca aceasta si-a îndeplinit obligatiile asumate prin contractul partilor, respectiv ca a demarat procedura de reglementare a situatiei juridice a terenului, in baza prevederilor Legii 18/1991, procedura care nu este inca finalizata pentru a se putea încheia intre parti un contract de vânzare-cumparare cu privire la terenul in litigiu, conform art. IV din contract.

Avand in vedere aceste considerente si vazând prevederile art.1895 si urm. c. civ. instanta constând ca nu sunt îndeplinite niciuna din  conditiile cerute de textele de lege mentionate pentru dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiunea de scurta durata, a respins actiunea reclamantei ca neîntemeiata.

Domenii speta

Spete similare