Acţiune în constatare nulitate contract de vânzare-cumpărare, introdusă de creditor. Condiţii (Codul civil, art.966, art.975)

Acţiune în constatare nulitate contract de vânzare-cumpărare, introdusă de creditor. Condiţii (Codul civil, art.966, art.975)

Pentru a solicita constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare, în condiţiile art.975 C.civ., terţul-creditor trebuie să dovedească nu numai condiţiile generale necesare intentării acţiunii privitoare la prejudiciu, frauda debitorului şi complicitatea la fraudă a terţului cu care debitorul a încheiat actul fraudulos, ci şi cele referitoare la creanţă.

Curtea de Apel Iaşi, decizia civilă nr.205 din 16 mai 2008

Prin sentinţa civilă nr.1822 din 5 iulie 2006 pronunţată de Judecătoria Bârlad, s-a dispus respingerea excepţiilor invocate de pârâtul L.C.A. şi reclamanta Z.A.

S-a dispus respingerea cererii privitoare la constatarea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.3110 din 12 august 2004 Birou Notarial F.L., formulată de reclamanta Z.A. în contradictoriu cu pârâţii L.C.A. şi M.I.

S-a dispus respingerea cererii reconvenţională privitoare la lipsa de folosinţă formulată de pârâtul-reclamant L.C.A. în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă Z.A.

Pentru a se pronunţa astfel instanţa a reţinut următoarele:

Între pârâtul M.I., în calitate de moştenitor al defunctei B.A. şi reclamanta Z.A. s-a încheiat la data de 25 martie 2002 un înscris sub semnătură privată având ca obiect înstrăinarea imobilului, casă şi teren în suprafaţă de 200 m.p. situat în Bârlad, str.C., nr.2, jud.Vaslui cu preţul de 200.000.000 lei vechi, din care s-a achitat suma de 100.000.000 lei vechi restul sumei urmând a fi achitată la data perfectării contractului în formă autentică, respectiv 15 aprilie 2002.

La data de 28 noiembrie 2002, cu nr.10004 s-a înregistrat pe rolul Judecătoriei Bârlad cererea prin care reclamanţii Z.A. împreună cu Ch.I. au solicitat în contradictoriu cu pârâtul M.I. pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare cumpărare pentru respectivul imobil.

Pârâtul M.I. a solicitat rezoluţiunea antecontractului, evacuarea reclamanţilor, dar procesul nu s-a finalizat, întrucât cauza a rămas în nelucrare şi a intervenit perimarea prin sentinţa civilă nr.389 pronunţată la data de 12 martie 2004 de Judecătoria Bârlad.

Reclamanta a ocupat imobilul la data încheierii înscrisului sub semnătură privată, 25 martie 2002.

De la intrarea în imobil reclamanta şi pârâtul Ch.M. au efectuat îmbunătăţiri la imobil stabilite prin sentinţa civilă nr.2736 din 27 octombrie 2005 pronunţată de Judecătoria Bârlad, la suma de 182.069.049 lei, sumă pe care au fost obligaţi pârâţii să o plătească reclamantei aspect ce a fost menţinut şi în recurs.

Reclamanta Z.A., nu a mai făcut demersuri pentru perfectarea actelor în formă autentică şi nu a achitat diferenţa de preţ nici până în prezent.

Dacă analizăm conţinutul înscrisului sub semnătură privată, se arată în considerentele hotărârii, vom observa că pârâtul M.I. susţine că este moştenitor al defunctei B.A., situaţie care corespunde realităţii aşa cum rezultă din certificatul de moştenitor nr.178 emis la data de 13 octombrie 2003 de Notariatul de Stat Local Bârlad. Este adevărat că pentru cota indiviză de 3/8 din imobil, moştenitor este numitul B.V. în calitate de moştenitor al defunctului B.V. aşa cum rezultă din certificatul de moştenitor nr.17/1974, care a înstrăinat cota sa prin contractul de vânzare-cumpărare nr.4430 din 13 noiembrie 2003, dar cu privire la acest act nu s-a solicitat nulitatea, astfel că nu pot fi analizate condiţiile în care a fost încheiat.

În ce priveşte perfectarea contractului de vânzare-cumpărare nr.12 încheiat la 12 august 2004, pârâtul M.I. a înstrăinat pârâtului L.C.A., dreptul său de proprietate asupra imobilului, dobândit în baza unui certificat de moştenitor nr.179, aşa cum s-a arătat, valabil încheiat, dar şi a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.4430 din 13 noiembrie 2003, a cărui anulare nu s-a solicitat până în prezent, astfel că pârâtul L.C.A., nu poate fi decât un cumpărător de bună credinţă, ţinând cont de actele ce au stat la baza perfectării acestuia.

Susţinerea că la baza încheierii contractului de vânzare-cumpărare se află o cauză ilicită şi imorală nu poate fi reţinută deoarece înstrăinarea imobilului de către pârâtul M.I. s-a făcut în calitatea sa de proprietar, în baza unui contract ce nu a fost anulat, după data când reclamanta Z.A. avea obligaţia să depună diferenţa de preţ de 100.000.000 lei, cu privire la care şi-a asumat riscul pierderii în situaţia în care nu s-a perfectat vânzarea în formă autentică, clauza menţionată în mod expres în contract.

S-a invocat de către reclamantă că preţul menţionat în conţinutul contractului de vânzare-cumpărare a cărui nulitate absolută se solicită, ar fi modic raportat valorii imobilului, însă acest aspect nu ţine de nulitatea absolută a actelor juridice şi poate fi invocat de cumpărătorul din contractul de vânzare cumpărare a cărui anulare se solicită.

Prin sentinţa civilă nr.2736 pronunţată la 27 octombrie 2005 de Judecătoria Bârlad şi care a fost menţinută, cu excepţia cererii reconvenţională formulată de M.I., pe lângă faptul că pârâţii L.C.A. şi M.I. au fost obligaţi să-i plătească despăgubiri reclamantei Z.A. şi numitului Ch.I., s-a instituit în favoarea acestora un drept de retenţie asupra imobilului până la plata lor.

S-a invocat de către pârâţi, că prin admiterea acestui capăt de cerere, reclamanta nu mai are un interes născut, legitim şi actual în promovarea acţiunii excepţie pe care instanţa a unit-o cu fondul cauzei aşa cum s-a precizat anterior.

Instanţa a respins această excepţie, apreciind că reclamanta şi-a justificat interesul patrimonial în promovarea acţiunii, deoarece intenţia sa la promovarea acţiunii a fost de a rămâne în posesia imobilului, întrucât sentinţa civilă prin care i-au fost atribuite despăgubiri la data promovării acţiunii nu rămăsese definitive.

S-a respins şi excepţia autorităţii de lucru judecat invocată de către reclamantă, cu privire la cererea reconvenţională, formulată de pârâtul L.C.A. prin care solicită obligarea pârâtei la suma de 1.700 USD reprezentând lipsa de folosinţă a imobilului pentru perioada septembrie 2004 – ianuarie 2006, deoarece prin sentinţa civilă nr.2736 pronunţată la 27 octombrie 2005, pârâtul M.I. a solicitat obligarea pârâţilor Z.A., Ch.Ms., Ch.Mr., la plata de despăgubiri, şi deci nu există identitate de obiect, de cauză şi de părţi, aşa cum prevăd dispoziţiile art.163 C.pr.civ., pentru a admite excepţia autorităţii de lucru judecat.

În consecinţă după respingerea excepţiilor invocate, instanţa pornind de la considerentele enunţate în sensul că reclamanta nu şi-a îndeplinit obligaţiile stabilite prin înscrisul sub semnătură privată, până la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare nr.3110 încheiat la 12 august 2004, vânzătorul din acest contract, pârâtul M.I. din acest contract, pârâtul M.I. fiind proprietarul imobilului în baza unui certificat de moştenitor nr.179/2003 şi contractul de vânzare-cumpărare nr.4430 din 13 noiembrie 2003, încheiate de un notar public a căror anulare nu s-a solicitat, pârâtul L.C.A. fiind cumpărător de bună credinţă întrucât clauzele contractului din înscrisul sub semnătură privată, sunt clare în sensul că suma primită de reclamanta cumpărătoare îi va fi restituită dacă nu se va perfecta vânzarea ea fiind şi despăgubită pentru investiţiile făcute prin sentinţa civilă la care s-a făcut referire, instanţa a apreciat că în cauză nu sunt întrunite condiţiile prevăzute de art.975 C.civ. pentru admiterea cererii şi constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.3110 din 12 august 2004.

S-a respins şi cererea reconvenţională formulată de pârâtul-reclamant L.C.A. privind lipsa de folosinţă solicitată de la reclamantă, întrucât asupra acesteia s-a instituit în baza sentinţei civile nr.2736 din 27 octombrie 2005, un drept de retenţie asupra imobilului până la plata îmbunătăţirilor.

Prin decizia civilă nr.90/A din 18 septembrie 2007 pronunţată de Tribunalul Vaslui s-a dispus admiterea apelului formulat de Z.A. împotriva sentinţei civile nr.1882 din 5 iunie 2006 pronunţată de Judecătoria Bârlad şi schimbarea ei în parte.

S-a dispus admiterea acţiunii formulate de reclamanta Z.A. în contradictoriu cu pârâţii L.C.A. şi M.I.

S-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.3110 din 12 august 2004 încheiat de Biroul Notarului Public F.L.

Au fost menţinute restul dispoziţiilor sentinţei.

Intimaţii L.C.A. şi M.I. au fost obligaţi să plătească apelantei suma de 33,5 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a se pronunţa astfel instanţa a reţinut următoarele:

Pârâţii intimaţi au încheiat contractul de vânzare cumpărare, autentificat sub nr., 3110 din 12.08.2004, în vederea fraudării reclamantei.

Astfel prin înscrisul sub semnătură privată, „contract de vânzare cumpărare din 15.03.2002” M.I., în calitate de unic moştenitor al defunctei B.M., vinde apelantei „de veci şi în mod irevocabil”, imobilul proprietate sa, actul autentic urmând să fie încheiat „cu aproximaţie pe 15 aprilie 2002”. Promitentul vânzător s-a obligat să dezbată moştenirea autoarei sale .

Evident, intimatul cunoştea faptul că nu este moştenitor unic, deoarece conform certificatului de moştenitor nr.14/20.03.1974 emis de Notariatul de Stat Bârlad, moştenitori ai defunctului B.V. au rămas B.A. şi B.V. în calitate de soţie şi fiu cu cote de 1 şi respectiv 3 din moştenire .

Deşi s-a obligat să dezbată moştenirea autoarei sale până la data de 15 aprilie 2002 când urma să fie încheiat actul autentic de vânzare cumpărare, acest fapt are loc mult mai târziu, la data de 13 octombrie 2003, aşa cum rezultă din certificatul de moştenitor nr.179 din 13.10.2003 emis de Biroul Notarului Public F.L. O lună mai târziu B.V., în calitate de moştenitor, reprezentat de L.C.A., vinde lui M.I. dreptul de proprietate asupra cotei indivize de 3/8 din imobil.

În condiţiile în care încheierea actului autentic era condiţionat de calitatea de unic moştenitor a vânzătorului, orice demers al reclamantei în acest sens era inutil.

În sensul fraudării reclamantei, trebuie reţinut faptul că M.I. s-a mutat la Bacău, după încheierea antecontractului la L.C.A. Cei doi au vizitat-o de mai multe ori pe reclamantă care, în perioada aprilie – iulie 2002 a procedat la refacerea în întregime a imobilului, aşa cum a reţinut Judecătoria Bârlad în considerentele sentinţei civile nr.2736 din 27 octombrie 2005.

Şi declaraţiile martorilor N.C., S.V. şi B.I., audiaţi în cauză configurează această realitate. La data audierii sale, 26 aprilie 2006 martorul N.C. a discutat cu M.I., care i-a spus că intenţionează să vândă imobilul şi deja a primit arvună, iar martorul S.V. cunoştea că intimaţii M.I. şi L.C.A. au încheiat contractul de vânzare cumpărare în scopul alungării apelantei şi familiei sale din casă.

Declaraţiile martorilor se coroborează cu actul autentic de vânzare cumpărare în care este consemnată menţiunea vânzătorului M.I., că imobilul nu a făcut obiectul altor tranzacţii ori convenţii precontractuale şi că la acea dată este ocupat de chiriaşi a căror evacuare rămâne în sarcina cumpărătorului.

Mai mult, din considerentele sentinţei civile nr.2736/27 octombrie 2005 a judecătoriei Bârlad rezultă că la data de 28.11.2002, cu numărul 10004 s-a înregistrat pe rolul instanţei de fond, cererea reclamantei Z.A. formulată în contradictoriu cu pârâtul M.I. prin care a solicitat să se pronunţe hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare .

În acest sens, reclamanta l-a notificat prin notarul public F.L. să se prezinte pentru încheierea actului autentic, însă pârâtul nu s-a conformat.

La interogatoriu civil, M.I. a recunoscut că în acea cauză a cerut suspendarea pentru că aşa a gândit el.

În cererea introductivă reclamanta susţine că pârâtul secondat de L.C.A. a promis că în cel mai scurt timp va merge la notar pentru încheierea actului autentic acesta fiind motivul real al acceptării suspendării cauzei, iar prin sentinţa civilă nr.389 din 12 martie 2004 s-a pronunţat perimare.

Întreaga conduită a intimaţilor relevă faptul că au încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.3110 din 12 august 2004 doar în vederea fraudării reclamantei, situaţie faţă de care în mod greşit prima instanţă a reţinut buna credinţă a acestora.

Cum un asemenea act nu poate produce efectul urmărit, tribunalul a admis apelul, a schimbat în parte sentinţa apelată în sensul admiterii acţiunii civile formulată de reclamanta Z.A. în contradictoriu cu pârâţii; L.C.A. şi M.I. şi în consecinţă în temeiul art.966 C.civ. a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.3110 din 12 august 2004.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâţii L.C.A. şi M.I. criticând-o pentru următoarele aspecte pe care le-a calificat juridic ca aparţinând pct.9 al articolului 304 C.pr.civ.

Instanţa nu s-a pronunţat asupra tuturor excepţiilor şi cererilor formulate de părţi.

Astfel, instanţa de apel greşit a soluţionat fondul fără a se pronunţa asupra excepţiei lipsei de interes a reclamantei în promovarea acţiunii în constatarea nulităţii absolute a convenţiei deoarece cumpărători promitenţi fiind nu a plătit diferenţa de preţ stipulată în contract, situaţie în care pârâtul vânzător M.I. a vândut imobilul pârâtului L.C.A. Cum asupra imobilului reclamanta pretinde că ar fi efectuat îmbunătăţiri, cererea reclamantei cu acest obiect a fost soluţionată prin sentinţa civilă nr.2736 din 27.10.2005 a Judecătoriei Bârlad, în prezent recurs, situaţie în care reclamanta nu mai poate pretinde vreun alt drept asupra imobilului în litigiu nemaiîntrunind condiţia interesului reclamat de lege pentru a promova acţiunea, din moment ce şi l-a valorificat anterior.

Greşit au fost aplicate dispoziţiile art.975 şi 966 şi urm. C.civ. Cererea reclamantei în raport cu actul ce se cere a fi anulat este formulată de o altă persoană. Antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat cu Z.A., includea o clauză de dezicere conform cu care neperfectarea convenţiei din culpa promitentului, îl va obliga pe acesta să restituie cumpărătoarei suma primită cu titlu de avans, ceea ce înseamnă că vânzătorul şi-a rezervat dreptul de a nu perfecta vânzarea. Antecontractul de vânzare-cumpărare nu s-a mai perfectat ca urmare a neplăţii diferenţei de preţ, situaţie în care singurul cumpărător care l-a cumpărat în condiţiile în care imobilul era în litigiu şi ocupat de beneficiara promisiunii a fost recurentul L.C.A.

Or, cu privire la acest contract convenţia are o cauză, este licită, contrar susţinerilor instanţei care a reţinut frauda aşa cum a fost invocată de beneficiara promisiunii care nu îşi poate invoca propria culpă în neperfectarea actului care constă în neplata preţului, pentru a solicita nulitatea convenţiei autentice de înstrăinare a aceluiaşi bun.

Solicită admiterea recursului şi respingerea acţiunii.

Examinând cererea de recurs instanţa reţin e următoarele:

Reclamanta intimată pentru a putea solicita constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare încheiat între recurenţi în condiţiile art.975 C.civ., trebuia să facă dovada nu numai a condiţiilor generale necesare intentării acţiunii privitoare la prejudiciu, frauda debitorului şi complicitatea la fraudă a terţului cu care debitorul a încheiat actul fraudulos, ci şi pe cele referitoare la creanţă.

Astfel, poate intenta acţiunea pauliană orice creditor a cărui creanţă realizează următoarele condiţii: creanţa să fie certă, lichidă şi exigibilă şi anterioară actului atacat.

Sub acest aspect la epoca intentării acţiunii, creanţa intimatei nu era exigibilă şi nici nu realiza condiţia anteriorităţii faţă de actul atacat din următoarele considerente.

Antecontractul încheiat cu recurenţii deşi are data anterioară contractului de vânzare-cumpărare încheiat ulterior, a născut în sarcina recurenţilor o obligaţie de a face. Aceasta nu este exigibilă nici până nici până în prezent, din moment ce nu se ştie încă dacă rămâne ca drept de creanţă ori se transformă în drept de proprietate a intimatei. Până la epoca delimitării precise a conţinutului creanţei – obligaţia de a face în sarcina recurenţilor ori drept de proprietate în beneficiul intimatei –, creanţa intimatei nu satisface cerinţa privitoare la anterioritatea şi exigibilitatea ei.

Cauza prin care s-a solicitat pronunţarea unei hotărâri de vânzare-cumpărare, intentată de intimată şi perimată în prezent, ar fi făcut exigibilă creanţa, în sensul că s-ar fi stabilit dacă intimata are o creanţă ori un drept de proprietate.

De aici rezultă şi cerinţa interesului intimatei creditoare în a promova acţiunea, atâta vreme cât la epoca intentării procesului, din moment ce în patrimoniul acesteia exista doar o obligaţie de a face, a cărei posibilitate de a nu fi transformată în drept de proprietate a fost luată în calcul de părţi prin înserarea în antecontract a unui pact comisoriu de gradul I.

Acesta este sensul juridic al clauzei înserate în antecontract privitoare la obligarea vânzătorului la restituirea pretinsului (avans) în caz de neperfectarea vânzării, ceea ce înseamnă că părţile au luat în calcul această eventualitate.

Or, existând doar ca o obligaţie de a face intimata trebuia să dovedească insolvabilitatea debitorului său, condiţie de admisibilitate a acţiunii care nu a fost realizată în cauză.

Mai mult, nici condiţia referitoare la existenţa prejudiciului în sensul art.975 C.civ. nu este realizată, din moment ce nu s-a dovedit în cauză că suma reprezentând diferenţa de preţ nu poate fi restituită datorită insolvabilităţii create de debitor prin încheierea actului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Corelarea nerealizării acestei condiţii cu cea privitoare la frauda debitorului necesită relevarea următoarelor aspecte.

Antecontractul încheiat între părţi, avea ca termen de perfectare, data de 15 aprilie 2002 când intimata urma să achite diferenţa de preţ, iar vânzătorul să facă demersurile necesare dezbaterii succesiunii asupra imobilului.

Cum clauzele contractului se interpretează unele prin altele în sensul în care să producă efecte juridice articulate într-o unitate voliţională şi de structură juridică clauza privitoare la dezbaterea succesiunii trebuia executată până la data de 15 aprilie 2002, deoarece la acea dată neperfectarea vânzării dădea loc la restituiri.

Prin urmare, începând cu 15 aprilie 2002, recurentul era obligat să restituie intimatei Z.A. suma de 100.000.000 lei, cât a plătit avansul, supus restituirii ca efect al clauzei contractuale a părţilor.

Or, intimata care nu a achitat diferenţa de preţ şi nici nu a făcut dovada că ar fi consemnat-o ori l-a notificat în vreun fel pe recurent cu privire la perfectarea vânzării, nu se poate opune actului de dispoziţie al acestuia, în raport cu care nu justifică condiţiile deja examinate.

Faţă de considerentele expuse, instanţa reţine ca nesemnificativă analiza raporturilor situaţionale dintre recurenţi şi dintre aceştia şi intimată din care s-a tras concluzia fraudei recurenţilor cu indicarea greşită a art.969 C.civ., reţinută de instanţa de apel, deoarece în absenţa examinării condiţiilor generale şi speciale care trebuie analizate cumulativ, examenul doar a un ei singure condiţii nu poate susţine concluzia în absenţa celorlalte elemente obligatorii.

În consecinţă, instanţa reţine că recursul pârâţilor este întemeiat, în cauză fiind incident motivul de recurs prevăzut de dispoziţiile art.304 pct.9 C.pr.civ.

Prin urmare s-a dispus în temeiul art.312 C.pr.civ. admiterea recursului, şi modificarea în parte a deciziei instanţei de apel în sensul respingerii apelului reclamantei Z.A. cu păstrarea sentinţei primei instanţe.

Domenii speta

Spete similare