Servitutea de vedere şi practicarea de deschideri ori ferestre în zidul comun. Distincţii.

Instituind o prezumtie de comunitate a zidului care serveste de despartire între doua proprietati prin art. 590 Cod civil, legiuitorul a avut în vedere zidul ce desparte doua cladiri, 2 curti sau gradini. În toate aceste cazuri se presupune ca zidul aduce foloase egale ambilor proprietari si se prezuma ca s-a facut cu cheltuiala comuna.

Prezumtiile sunt însa de strict drept  , astfel ca textul trebuie interpretat restrictiv. Nu se poate prezuma comun  zidul care desparte o cladire de un loc necladit, fiindca în acest caz utilitatea zidului este mai mare pentru proprietarul cladirii si prezumtia de comunitate nu mai opereaza.

Cum proprietara exclusiva a cladirii în care este încorporat zidul este doar o parte, corect s-a înlaturat prezumtia de comunitate a zidului si incidenta interdictiilor prevazute de art. 611 Cod civil nu ca servitute, ci ca o consecinta a coproprietatii.

Prin cererea înregistrata sub nr.3156/215/09.02.2009 pe rolul Judecatoriei Craiova, reclamantul R.C. a chemat în judecata pe pârâta SC ME.SRL Craiova, pentru ca prin hotarârea ce se va pronunta sa se dispuna obligarea pârâtei la desfiintarea servitutii de vedere create cu nerespectarea dispozitiilor legale, obligarea pârâtei la a lua masurile necesare pentru a împiedica scurgerea apelor de pe acoperisul constructiei sale pe terenul proprietatea reclamantului si obligarea pârâtei la ridicarea instalatiilor montate pe zidul despartitor, cu cheltuieli de judecata.

In motivarea cererii, reclamantul a aratat ca, prin Dispozitia nr. 27720/24.11.2006 a Primarului Municipiului Craiova emisa în temeiul Legii nr. 10/2001 s-a aprobat restituirea în natura a imobilului situat în Craiova, str. Unirii, compus din teren în suprafata de 177,59 m.p. din care 57,40 m.p. curte si constructia în suprafata de 122,89 m.p. alcatuita din 7 camere si 8 dependinte catre reclamantul R.C.

Reclamantul a mai precizat ca imobilul proprietatea sa , se învecineaza pe o latura de aproximativ 6 m lungime cu constructia edificata si folosita de pârâta ca spatiu comercial - M.M.

A mai aratat reclamantul ca pentru construirea spatiului comercial pârâta a folosit zidul despartitor si a deschis în acesta 2 ferestre catre proprietatea reclamantului, cu încalcarea dispozitiilor art. 611 Cod civil  si ca modul în care a fost executat acoperisul constructiei ce apartine pârâtei este defectuos, apa de ploaie curgând pe proprietatea reclamantului, încalcându-se dispozitiile art. 615 Cod civil.

Reclamantul a mai învederat ca, în speta, au fost încalcate si dispozitiile art. 599 Cod civil,  pârâta montând pe zidul despartitor, în spatiul proprietatii sale diverse instalatii: panou electric, compresor pentru instalatia de refrigerare, tevi de alimentare cu gaze si cos de evacuare pentru centrala termica.

La data de 02.04.2009 pârâta a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea actiunii si obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecata, sustinând ca  la data când a construit imobilul a avut consimtamântul vechiului proprietar pentru ferestrele din zidul constructiei, ferestre care sunt prevazute cu geam mat si care sunt necesare pentru aerisirea spatiului comercial, astfel ca reclamantul nu poate invoca lipsa consimtamântului, întrucât la momentul edificarii acestora, reclamantul nu avea calitatea de proprietar, iar existenta acestora nu provoaca nici un prejudiciu.

Tot prin întâmpinare a mai precizat societatea pârâta ca se impune respingerea capatului de cerere privind servitutea de  scurgere a apelor pluviale, întrucât a luat toate masurile necesare ca scurgerea acestor ape sa nu se faca pe terenul reclamantului.

De asemenea, pârâta a mai aratat ca ultima solicitare a reclamantului este nejustificata,  întrucât si-a ridicat instalatia de refrigerare, însa teava de evacuare a gazelor de la centrala termica s-a montat pe zid cu acordul vecinilor proprietari, înainte ca reclamantul sa fie pus în posesie.

Pârâta a mai precizat ca tevile de gaze nu-i apartin si nu deservesc societatea comerciala, însa sunt montate pe peretele cladirii sale.

Prin sentinta civila nr. 20143/17.12.2009 pronuntata de catre Judecatoria Craiova în dosarul nr. 3156/215/2009, instanta a admis în parte actiunea civila formulata de reclamant, a fost obligata pârâta la desfiintarea deschiderilor practicate în zidul ce delimiteaza proprietatea sa de cea a reclamantului, a respins celelalte capete de cerere ca ramase fara obiect si a obligat-o pe pârâta catre reclamant la plata sumei de 4500 lei cu titlul de cheltuieli de judecata.

Pentru a pronunta aceasta sentinta instanta a retinut ca,  desi în actiunea introductiva reclamantul a aratat ca pârâta a folosit "zidul despartitor" deschizând în acesta doua ferestre spre proprietatea sa, pe parcursul derularii litigiului, reclamantul a sustinut ca zidul despartitor este proprietatea sa, acesta fiind restituit odata cu imobilul mentionat în dispozitia Primarului Municipiului Craiova.

Examinând temeinicia acestei sustineri pe baza actelor de proprietate depuse la dosar de catre reclamant, instanta a constatat ca aceasta nu este dovedita cu nici un mijloc de proba, dispozitia mentionata nefacând referire la restituirea vreunei împrejmuiri de natura celei în litigiu si, prin urmare, a dat eficienta dispozitiilor art. 590 Cod civil, privind prezumtia de comunitate a zidului despartitor.

De asemenea, instanta a retinut ca, pe parcursul litigiului, societatea pârâta a luat masurile necesare prin montarea unui sort de tabla pentru a împiedica scurgerea apelor pluviale pe proprietatea reclamantului, din fotografiile existente la dosarul cauzei rezultând ca acoperisul constructii acesteia nu era prevazut cu burlane sau jgheaburi.

Având în vedere aceste considerente, instanta a constatat ca pretentiile reclamantului vizând obligarea pârâtei la luarea masurilor necesare pentru a împiedica scurgerea apelor pluviale pe proprietatea reclamantului si ridicarea instalatiilor montate pe zidul despartitor , au ramas fara obiect.

În ceea ce priveste capatul de cerere referitor la desfiintarea servitutii de vedere, instanta a constatat ca acesta este întemeiat si l-a admis ca atare.

În acest sens, instanta a avut în vedere dispozitiile art. 611 Cod civil, care stabilesc ca "unul din vecini nu poate face, fara consimtamântul celuilalt, nici intr-un chip, fereastra sau deschidere intr-un zid comun", în cauza nefiind dovedit de catre societatea pârâta cu nici un mijloc de proba, obtinerea acordului reclamantului în sensul practicarii celor doua deschideri.

În baza art. 274 Cod pr. civila, instanta a obligat-o pe pârâta, aflata în culpa procesuala ,la plata cheltuielilor de judecata în cuantum de 4500 lei,  constând în taxa judiciara de timbru, timbru judiciar, onorariu expert, onorariu avocatial si cheltuieli de transport, justificate potrivit chitantelor de plata depuse la dosar.

Împotriva sentintei civile nr. 20143/17.12.2009 pronuntata de catre Judecatoria Craiova în dosarul nr. 3156/215/2009, a formulat apel în termen legal apelanta pârâta SC  ME SRL CRAIOVA, solicitând admiterea apelului si pe fondul cauzei, respingerea în totalitate a actiunii formulate de reclamant, cu cheltuieli de judecata.

În motivarea apelului, pârâta a aratat ca instanta de fond a facut o gresita aplicare a legii , întrucât deschiderea unei ferestre în zidul  casei sale care este înspre proprietatea unui vecin, nu constituie o manifestare abuziva a dreptului de proprietate, vecinul nefiind cu nimic lezat, aerul si lumina de pe proprietatea sa fiind susceptibila de apropriatiune.

Aceste deschideri pentru aer si lumina se pot practica la orice înaltime si distanta de fondul vecin, ele constituind un atribut al dreptului de proprietate si nu sunt de natura sa aduca nici un prejudiciu proprietarului fondului vecin.

Astfel, în cauza dedusa judecatii, fiind vorba de deschideri pentru lumina, în lipsa oricarei restrictii legale de felul aceleia prevazuta pentru vederi,  a concluzionat ca ele pot fi facute fara observarea unei distante.

De asemenea, nu este  vorba de ferestre cu deschidere mobila, care au dimensiuni mici si sunt prevazute cu geam sablat (nu permit vizibilitatea),  scopul lor fiind de luminator, astfel cum rezulta si din concluziile raportului de expertiza dispus de instanta care mentioneaza ca, la data întocmirii expertizei, aceste ferestre erau blocate, blocarea fiind facuta din chiar curtea reclamantului unde pârâta nu mai are acces pentru a le putea debloca.

În plus, la momentul la care acestea au fost proiectate în zid (vara anului 2004), a existat acordul proprietarului de la acea vreme cu care pârâta se învecina, numitul R.D.

Prin decizia civila nr.343 din 8 iulie 2010, pronuntata de Tribunalul Dolj s-a admis apelul pârâtei si s-a schimbat în parte sentinta, în sensul respingerii cererii pentru desfiintarea deschiderilor practicate în zidul ce delimiteaza proprietatile partilor si obligarea pârâtei la plata sumei de 3274 lei cheltuieli de judecata, mentinând restul dispozitiilor sentintei.

A obligat intimatul reclamant la 600 lei cheltuieli de judecata în apel.

Instanta de apel a retinut ca zidul în care s-au practicat deschiderile a caror desfiintare s-a cerut prin actiune nu este zid comun în sensul art.590 Cod civil întrucât,  asa cum s-a stabilit prin raportul de expertiza, acel zid face parte din cladirea proprietatea pârâtei, fiind încorporat în aceasta, nefiind un zid distinct care sa desparta doua proprietati.

În raport de situatia retinuta instanta de apel a constatat ca în speta nu sunt incidente dispozitiile art.611 Cod civil pe care reclamantul si-a întemeiat actiunea si ca se poate pune în discutie aplicarea dispozitiilor art.612 Cod civil privitoare la servitutea de vedere.

Sub acest aspect s-a retinut însa ca deschiderile practicate în zidul casei pârâtei nu sunt deschideri pentru vedere ci pentru aer si lumina, fiind permise de lege, reprezentând un atribut al dreptului de proprietate si neprejudiciind în vreun mod pe reclamant.

A concluzionat instanta de apel - pentru considerentele aratate - ca solutia ce se impunea cu privire la primul petit al actiunii era de respingere,  iar nu de admitere.

 Cu privire la cheltuielile de judecata solicitate de reclamant, instanta a motivat ca acesta este îndreptatit la plata proportionala a cheltuielilor pentru celelalte petite ale actiunii, chiar daca au fost respinse prin sentinta ca ramase fara obiect,  întrucât pârâta a remediat pe parcursul procesului dar nu pâna la prima zi de înfatisare conform art.275 Cod pr. civila deficientele constatate,  astfel ca datoreaza cheltuieli calculate la 3274 lei reprezentând taxa timbru si timbru judiciar aferente celor doua capete de cerere 17 lei), onorariu expert 902,7 lei) , cheltuieli de transport (206 lei) si onorariu aparator (2148 lei).

Împotriva acestei decizii au declarat recurs ambele parti.

Recurentul reclamant a  invocat motivul prevazut de art.304 pct.9 Cod pr. civila,  sustinând ca decizia a fost data cu încalcarea sau aplicarea gresita a legii, cu urmatoarea argumentare :

Este lipsita de temei retinerea instantei potrivit careia,  zidul în care s-au practicat deschiderile face parte din proprietatea pârâtei , ,întrucât aceasta nu a probat ca este proprietara zidului, desi îi incumba sarcina probei conform art.1169 Cod civil si cum nici reclamantul nu a putut proba ca este proprietarul exclusiv al zidului,  trebuia aplicata prezumtia de comunitate a zidului comun.

Zidul este comun pentru ca serveste de despartire între cladiri în sensul art.590 Cod civil -  dupa cum reiese atât din planul initial întocmit înainte de preluarea de catre stat a imobilului, cât si din  procesul verbal  încheiat la 27.10.2006, planuri în care figureaza zidul si care releva ca despartea cele doua proprietati învecinate.

Pârâta si-a edificat constructia folosindu-se de zidul comun, mai exact de fatada zidului dinspre proprietatea sa, gasindu-se în ipoteza avuta în vedere de art.599 Cod civil.

Folosirea de catre pârâta a zidului comun reprezinta doar o exercitare a dreptului de (co) proprietate asupra zidului comun,  iar nu o  modalitate de a dobândi un drept exclusiv de proprietate asupra acestui zid - însa exercitarea legala a acestui atribut al dreptului asupra zidului comun este circumscrisa respectarii conditiilor legale;

Art.599 alin.1 Cod civil,  prevede ca unul dintre vecini nu poate gauri zidul comun, nici sa alature sau sa sprijine de dânsul vreo lucrare fara consimtamântul celuilalt - iar pârâta nu a avut consimtamântul reclamantului care a ramas permanent proprietar al  imobilului învecinat,  pentru ca preluarea a fost una abuziva - consimtamântul dat de R.D. audiat ca martor în cauza , nefiind valabil întrucât contractul de vânzare-cumparare  încheiat de acesta, având ca obiect imobilul restituit ulterior reclamantului, a fost anulat - astfel ca acesta nu a avut niciodata calitatea de proprietar.

Potrivit art.611 Cod civil,  unul dintre vecini nu poate face fara consimtamântul celuilalt fereastra sau deschidere în zidul comun - legiuitorul nefacând nici o distinctie între deschideri si ferestre.

Motivarea instantei prin care a retinut ca ferestrele deschise sunt pentru aer si lumina,  iar nu pentru vedere este contradictorie , pentru ca s-a retinut ca ferestrele au fost blocate din curtea reclamantului si pârâta nu are acces pe aceasta proprietate, fiind imposibil ca aceste  ferestre sa asigure aerisirea.

Pentru a stabili daca pot asigura sau nu vederea în proprietatea reclamantului,  era necesar ca instanta sa stabileasca la ce distanta de podea sunt situate, respectiv daca sunt situate la nivelul privirii.

În privinta cheltuielilor de judecata, desi instanta a retinut ca nu sunt aplicabile dispozitiile art.275 Cod pr. civila  a redus onorariul de avocat invocând aplicarea art.274 alin.3 Cod pr. civila,  iar în privinta cheltuielilor de judecata în apel a admis cererea pârâtei de acordare a acestora , desi la dosar nu era depusa dovada achitarii lor.

Procedând astfel, instanta de apel a  încalcat formele de procedura prevazute sub sanctiunea nulitatii de art.105 alin.2 Cod pr. civila (art.304 pct.5 Cod pr. civila) a pronuntat o hotarâre care nu cuprinde motivele pe care se sprijina (art.304 pct.7 Cod pr. civila).

Instanta de apel a  încalcat dreptul de aparare si principiul contradictorialitatii, nepunând în discutie aspectele privind reducerea cheltuielilor de judecata constând în onorariu aparator, ceruta de apelanta dupa dezbateri prin concluziile scrise, astfel ca reclamantul nu a avut posibilitatea de a prezenta si argumenta pozitia sa sub acest aspect.

Recurenta pârâta, prin recursul sau a solicitat modificarea deciziei,  în sensul respingerii în totalitate a actiunii reclamantului, inclusiv sub aspectul acordarii cheltuielilor de judecata.

A motivat recurenta ca în mod gresit ambele instante au retinut culpa sa procesuala în privinta capetelor de cerere ramase fara obiect, întrucât probatoriul administrat (expertiza) dovedeste ca apele pluviale se scurgeau în afara proprietatii reclamantului - pentru ca acoperisul este construit într-o singura panta,  iar marginea acestuia din tabla ondulata este ridicata în partea dinspre proprietatea reclamantului  pentru dirijarea apelor în afara proprietatii acestuia.

A mai aratat recurenta ca referitor la instalatiile montate pe zidul despartitor, expertul a consemnat ca pe zid se aflau conducte fara consumator, demontabile oricând, nu si instalatii electrice  pentru alimentarea utilajelor mezelarie - acestea având alte trasee.

A concluzionat ca nu se justifica solutia de acordare a cheltuielilor de judecata reclamantului, iar în subsidiar ca este exagerat onorariul de avocat si ca instanta îl poate reduce în temeiul art.274 alin.(3) Cod pr. civila.

Examinând motivele invocate prin recursurile declarate de ambele parti,  se constata ca recursul reclamantului este nefondat,  iar recursul pârâtei este fondat,  din considerentele ce urmeaza.

Instanta de apel a retinut corect ca în speta nu sunt  incidente dispozitiile art.611 din Codul  civil - care interzic a se face deschideri ori ferestre în zidul comun întrucât zidul în care s-au practicat deschiderile de catre pârâta nu este zid comun în sensul art.590 Cod civil.

Potrivit acestor dispozitii - orice zid care serveste de despartire între cladiri sau între curte si gradina si între ograda de la tara,  se socoteste comun daca nu exista titlu sau semn care ar proba contrariul.

Instituind o prezumtie de comunitate a zidului care serveste de despartire între doua proprietati prin art. 590 Cod civil, legiuitorul a avut în vedere zidul ce desparte doua cladiri, 2 curti sau gradini. În toate aceste cazuri se presupune ca zidul aduce foloase egale ambilor proprietari si se prezuma ca s-a facut cu cheltuiala comuna.

Prezumtiile sunt însa de strict drept  , astfel ca textul trebuie interpretat restrictiv. Nu se poate prezuma comun  zidul care desparte o cladire de un loc necladit ( cum este cazul în speta ), fiindca în acest caz utilitatea zidului este mai mare pentru proprietarul cladirii si prezumtia de comunitate nu mai opereaza.

Cum proprietara exclusiva a cladirii în care este încorporat zidul este pârâta, corect instanta a înlaturat prezumtia de comunitate a zidului si incidenta interdictiilor prevazute de art. 611 Cod civil nu ca servitute, ci ca o consecinta a proprietatii.

Pe de alta parte, prezumtia instituita prin art.590 cod civil este numai "juris tantum" - adica exista numai pâna la proba contrara.

Prezumtia de comunitate poate fi combatuta nu numai prin titlu, prescriptie sau semne contrare,  ci  si printr-o prezumtie legala, contrara de necomunitate - dupa cum prevede art.591 Cod civil.

Potrivit acestui text, este semn de necomunitate când culmea zidului este dreapta si perpendiculara despre peretele de o parte, iar despre cealalta parte înfatiseaza un plan  înclinat, în acest caz zidul se presupune ca apartine exclusiv proprietarului spre care exista planul  înclinat.

Instanta de apel a interpretat si aplicat corect si dispozitiile art.612 Cod civil prin care se reglementeaza servitutea de vedere.

Art.612 Cod civil prevede ca nimeni nu poate avea vederi sau ferestre spre vedere, nici balcoane sau alte asemenea asupra proprietatii vecinului sau de nu va fi distanta de 19 decimetri între zidul spre care se deschid aceste vederi si proprietatea vecina.

Interdictia de a avea vederi mai apropriate decât la distanta fixata legal de proprietatea vecinului este o restrictie adusa dreptului de proprietate, o exceptie de la caracterul absolut al proprietarului si ca  atare este de stricta interpretare.

Textul legal referindu-se doar la vederi, nu se poate extinde si la deschiderile de lumina ori pentru aerisire.

Prin urmare, trebuie interpretat în sensul ca proprietarul poate deschide lumini chiar la hotarul fondului sau fara a respecta vreo distanta sau înaltime, cu singura conditie ca zidul în care s-au facut deschiderile de lumina sa nu fie comun.

În cauza s-a demonstrat ca zidul în care pârâta a  practicat deschiderile nu este comun  si ca deschiderile nu sunt de vedere ci de lumina.

În acest caz, nu se mai impunea a se determina de catre instanta la ce distanta ori înaltime s-au practicat deschiderile - acestea nefiind de vedere.

De altfel, expertiza efectuata în cauza a constatat ca deschiderile sunt la o înaltime de peste 2 m. - deci nu sunt situate la nivelul privirii.

Fata de toate aceste considerente nu se poate retine nelegalitatea deciziei în raport de motivele invocate prin recursul declarat de reclamant - urmând a se respinge recursul reclamantului.

Motivele  invocate prin recursul pârâtei sunt întemeiate.

La baza obligatiei de restituire a cheltuielilor de judecata, deci a temeiului juridic al obligarii la plata cheltuielilor de judecata, se afla culpa procesuala - dedusa din expresia "partea cazuta în pretentii" cuprinsa în art.274 Cod pr. civila.

Culpa procesuala apartine pârâtului daca nu si-a executat obligatiile , astfel încât s-a admis actiunea reclamantului ori daca îsi executa obligatiile pe parcursul procesului cu consecinta respingerii cererii reclamantului ca ramasa fara obiect.

În speta, instanta a retinut aceasta din urma ipoteza în privinta petitelor doi si trei ale actiunii.

Dar ipoteza retinuta nu este în concordanta cu constatarile expertizei care a stabilit ca pârâta, anterior promovarii actiunii - luase toate masurile pentru a  împiedica scurgerea apelor pluviale de pe acoperisul constructiei sale pe terenul reclamantului si ca instalatiile ( mai exact conductele de gaze aflate pe zidul despartitor) nu-i apartin acesteia, fiind conducte fara consumatori.

Prin urmare, solutia ce se impunea în privinta cererii de acordare a cheltuielilor de judecata era de respingere,  iar nu de admitere.

Sub acest aspect se impune modificarea deciziei prin înlaturarea dispozitiilor privitoare la obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecata în suma de 3274 lei,  dar de mentinere a obligarii intimatului reclamant catre apelanta  pârâta la plata  cheltuielilor în suma de 600 lei  datorate în raport de solutia de admitere a apelului.

În baza art.274 Cod pr. civila , se va obliga recurentul reclamant catre recurenta pârâta la plata sumei de 1004,15 lei reprezentând cheltuieli de judecata suportate de acesta în recurs.

7

Domenii speta

Spete similare