Vânzarea bunului altuia. Condiţia bunei credinţe.

Pentru  ca dobânditorul unui bun înstrăinat cu titlu oneros de o altă persoană decât proprietarul să se poată apăra şi să păstreze bunul trebuie să dovedească că a acţionat cu diligenţă maximă la data încheierii actului, pentru a se asigura că persoana de la care cumpără este proprieta-rul bunului .

Renunţarea cumpărătorului la verificarea evidenţelor de publicitate imobiliară dovedeşte fără echivoc că acesta nu a manifestat suficientă diligenţă pentru a cunoaşte cât mai exact situaţia juridică a bunului.

Reclamanţii S. F. şi S. M. au chemat în judecată pe pârâţii D. Ş. şi G. G. solicitând ca instanţa să dispună ca aceştia să-i lase  în deplină proprietate şi liniştită posesie suprafaţa de 1500 mp.teren intravilan în comuna Goicea jud.Dolj, T.4 P.47, cu vecinii, la N-Dinu Constantin, E-Grigore Florea, S-Cc46 şi V-Vintilă Ion.

Au arătat în motivarea cererii că în baza  contractului de vânzare cumpărare nr.3338/3.12.2001 autentificat de BNP E. D., au cumpărat de la V. R. un imobil în suprafaţă de 2900 mp. teren intravilan în comuna Goicea jud. Dolj şi construcţiile aflate pe terenul respectiv; din suprafaţa totală de 2900 mp, suprafaţa de 1400 mp. reprezintă curtea, iar suprafaţa de 1500 mp., din T4, P.47, reprezintă teren intravilan arabil situat în continuarea curţii, posedat fără drept de pârâţi încă de la data cumpărării terenului respectiv. În urma măsurătorilor reprezentanţilor Primăriei Goicea suprafaţa de teren pe care o posedă şi reprezintă curtea este de 0,1102 ha.

La termenul de judecată din 20.04.2004, instanţa a dispus efectuarea unei expertize agricole.

Pârâţii au formulat cerere reconvenţională, solicitând să se constate nulitatea absolută parţială a titlului de proprietate nr. 2304-59339 şi a contractului subsecvent, titlu emis în favoarea autoarei vânzătoare V. R., pentru suprafaţa de teren de 1500 mp, din T. 11, P. 47.

Instanţa a dispus introducerea în cauză, în calitate de pârâţi, a numitei V. R. şi a comisiilor de aplicare a Legii nr. 18/1991.

Prin sentinţa civilă nr. 737 din 14.12.2005, pronunţată de Judecătoria Segarcea în dosarul nr. 863/2005, s-a respins acţiunea formulată de reclamanţi. A fost admisă cererea reconvenţională formulată de pârâţii reclamanţi.

S-a constatat nul absolut parţial  titlul de proprietate nr.2304-59339/1998 emis de Comisia judeţeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Dolj, privind înscrierea în cuprinsul său la rubrica B a suprafeţei de teren de 1500 mp. din intravilanul satului Goicea Mare, comuna Goicea, jud. Dolj, T. 11, P. 47, cu vecinii: N-Dinu Constantin, E- Grigore Florea, S-Cc46 şi V – Vintilă Ion.

S-a constatat nul absolut parţial contractul de vânzare cumpărare cu nr. 3338/3.12.2001 de BNP E. D. cu privire la vânzarea-cumpărarea suprafeţei de teren de 1500 mp. din intravilanul satului Goicea Mare, comuna Goicea, T.11 P.47, cu vecinii: N-Dinu Constantin, E-Grigore Florea, S-Cc 46 şi la V-Vintilă Ion.

Pentru a se pronunţa astfel, prima instanţă a comparat titlurile de proprietate, suprafeţele de teren agricol deţinute conform registrului agricol înainte de colectivizare, precum şi amplasamentele suprafeţelor de teren obiect  al celor trei titluri de proprietate, reţinându-se că titlul de proprietate nr. 2304-53339/1998 este emis cu încălcarea legii, în cea ce priveşte suprafaţa de 1500 mp., situată în T11, P47, neexistând fizic o suprafaţă care să corespundă amplasamentului înscris în titlul de proprietate. Astfel fiind prima instanţă a constatat nul parţial titlul de proprietate nr. 2304-59339/1998.

În ceea ce priveşte contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 338/2001 de către BNP E. D., prima instanţă a făcut aplicarea principiului desfiinţării actului juridic subsecvent, apreciind, de asemenea, că transmisiunea se referă la un drept pe care vânzătoarea nu-l avea în patrimoniu, iar cumpărătorii şi-au asumat acest risc, solicitând încheierea contractului de vânzare cumpărare fără a fi întocmită documentaţia topo-cadastrală.

Sentinţa a rămas definitivă prin decizia civilă nr.1252 din 24 oct.2006 pronunţată de Tribunalul Dolj în dosarul  nr.872/civ/2006, prin care s-a respins apelul declarat de  reclamanţi.

În considerentele deciziei s-a reţinut, în esenţă, că starea de fapt stabilită prin sentinţă corespunde realităţii. Intimata V. R. nu era îndreptăţită la reconstituirea pe vechiul amplasament a suprafeţei de 1500 mp teren , suprafaţă care era ocupată la data reconstituirii de către pârâţi.

În ce priveşte  cauzele de nulitate a contractului de vânzare cumpărare întocmit între V. R. şi reclamanţi s-a reţinut că  operează principiul care guverneaza situaţia actelor juridice subsecvente. Respectiv, urmare a desfiinţării titlului de proprietate al înstrăinătoarei, contractul de vânzare cumpărare nu poate exista de sine stătător decât în cazul în care dobânditorul ar fi de bună credinţă. În speţă au fost reţinute argumentele primei instanţe privind clauza de risc înserată în cuprinsul contractului de vânzare cumpărare precum şi declaraţiile martorilor audiaţi de prima instanţă, care au precizat că  suprafeţele de teren aflate în proprietatea pârâţilor erau delimitate la data încheierii contractului de terenul deţinut de vânzătoarea Vlada Ramona.

În termenul legal reglementat de art.301 Cod pr.civilă au declarat recurs în cauză reclamanţii.

Motivând recursul recurenţii reclamanţi au susţinut că instanţa de apel a făcut o aplicare greşită a principiului de drept potrivit căruia ,, nimeni nu poate transmite ceea ce nu are în proprietate’’, în momentul în care a dispus constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare încheiat între reclamanţi şi vânzătoarea V. R.. S-a apreciat că acest principiu nu constituie prin el însuşi un caz de nulitate absolută  putându-se constata eventual ineficienţa juridică a actului. Referitor la buna lor credinţă la încheierea actului recurenţii reclamanţi au apreciat că aceasta se prezumă şi că nu există nici o probă din care  să rezulte contrariul. Clauza de risc înserată în contract priveşte obligaţia de garanţie a vânzătorului şi nu are nici o legătură cu buna credinţă.

Recursul a fost respins.

Referitor la constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare încheiat între V. R. în calitate de vânzătoare şi recurenţii reclamanţi în calitate de cumpărători, Curtea a constatat că în mod just s-a reţinut că clauza de risc înserată în cuprinsul actului de vânzare cumpărare este în măsură să înlăture beneficiul bunei credinţe.

Pentru  ca dobânditorul unui bun înstrăinat de o altă persoană decât proprietarul să se poată apăra şi să păstreze bunul trebuie să dovedească că a acţionat cu diligenţă maximă atunci când a încheiat contractul (pentru a se asigura că persoana de la care cumpără este proprietarul bunului ). Aceasta presupune să se verifice dacă bunul este stăpânit de vânzător, verificarea titlului acestuia sub aspectul obiectului, a întinderii acestuia, a vecinătăţilor bunului precum şi verificarea evidenţelor de publicitate imobiliară.

Renunţarea cumpărătorului la verificarea evidenţelor de publicitate imobiliară dovedeşte fără echivoc că acesta nu a manifestat suficientă diligenţă pentru a cunoaşte cât mai exact situaţia juridică a bunului. Astfel fiind Curtea apreciază că în mod just instanţa de fond şi tribunalul au înlăturat prezumţia de bună credinţă de care se bucurau cumpărătorii până la dovada contrară.

Recurenţii reclamanţi nu au manifestat diligenţă nici sub aspectul situaţiei de fapt a bunului câtă vreme instanţa de fond şi cea de apel au reţinut, pe baza probelor administrate, că la data încheierii actului de vânzare – cumpărare  suprafaţa de teren în litigiu nu era stăpânită de vânzătoare ci de recurenţii pârâţi.

Fiind înlăturată prezumţia de bună credinţă a cumpărătorilor în mod just instanţele au constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare.

Faptul că actul de vânzare-cumpărare este  act subsecvent în raport cu titlul de proprietate a cărui nulitate parţială a fost constatată, constituie un motiv de desfiinţare a acestuia. Întrucât în cauză a fost înlăturată prezumţia de bună credinţă a cumpărătorilor Curtea apreciază că modalitatea de desfiinţare a actului, respectiv nulitatea absolută, a fost în mod just aleasă de instanţe.

3

Domenii speta

Spete similare