Evacuare. Pact comisoriu înserat în contractul de închiriere. Marja de apreciere a judecătorului. Criterii.

Evacuare. Pact comisoriu înserat în contractul de închiriere. Marja de apreciere a judecătorului. Criterii.

Efectul specific al pactului comisoriu de gradul IV este acela de desfiinţare de drept a unei convenţii în care el este inserat, fără notificare sau trecerea vreunui termen. În cazul contractelor de adeziune, judecătorul  trebuie să aibă o marjă mai mare de apreciere.

Secţia I civilă – Decizia civilă nr. 206/12 aprilie  2012

Prin acţiunea înregistrată la data de 18.05.2010 pe rolul Judecătoriei Sibiu sub dosar nr. 6686/306/2010, reclamantul SPAFLPM Sibiu a solicitat evacuarea pârâţilor FM, FG, FMG, FMD, FN şi TAL din imobilul situat în S., str. S, nr. 28, bl. 28, ap. 31 şi obligarea acestora la plata sumei de 1412,83 lei, chirie restantă pe perioada mai – decembrie 2009 şi penalităţi de întârziere.

Prin sentinţa civilă nr. 3839/2011, prima instanţă a admis în parte acţiunea şi a obligat pârâţii la plata sumei de 1412,83 lei, cu titlu de chirie restantă şi penalităţi de întârziere.

Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de fond a reţinut că, în baza contractului de închiriere nr. 4486/2006, pârâţilor le-a fost închiriat imobilul în litigiu. Aceştia nu au plătit chiria aferentă perioadei mai - noiembrie 2009. Debitul se ridică la suma de 702,99 lei, la care s-au calculat penalităţi de întârziere.

Acţiunea a fost considerată întemeiată doar în privinţa primului petit. În speţă nu se impune rezilierea contractului deoarece aceasta i-ar pune pe pârâţi într-o situaţie dificilă din cauza problemelor de sănătate.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamantul solicitând modificarea ei, în sensul admiterii acţiunii astfel cum a fost formulată.

În motivarea apelului s-a arătat că în mod greşit instanţa nu a ţinut cont de faptul că contractul de închiriere nr. 3486/2006 şi-a încetat valabilitatea, că în contract  există un pact comisoriu expres de gradul IV, de reziliere de plin drept a contractului de locaţiune în cazul neîndeplinirii, din partea locatarului, în tot sau în parte a obligaţiilor contractuale.

Prin decizia civilă nr. 4/2012, Tribunalul Sibiu a admis apelul declarat de reclamant şi în consecinţă a schimbat sentinţa atacată în sensul că a admis în totalitate acţiunea reclamantului şi a dispus evacuarea pârâţilor din apartamentul situat în Sibiu, str. S, nr.28, bl.28, ap.31.

Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de apel a reţinut că motivarea instanţei de fond cu privire la respingerea cererii de evacuare este cu totul neconvingătoare. Astfel, deşi a reţinut corect că pârâţii nu au achitat chiria pe perioada de referinţă din acţiune, instanţa de fond reţine greşit că rezilierea contractului i-ar pune pe pârâţi într-o situaţie diferită din cauza problemelor de sănătate, acesta nefiind un motiv legal de respingere a cererii reclamantului.

Pe de altă parte, s-a reţinut că este de necontestat validitatea pactului rezolutoriu înscris în contractul de închiriere dintre părţi şi efectul specific pe care acesta îl produce, acela de desfiinţare de drept a unei convenţii în care el este inserat, în cazul celui de gradul IV, fără notificare sau trecerea vreunui termen. În cazul acestui tip de contract, care este de notorietate unul de adeziune, judecătorul  trebuie să aibă o marjă mai mare de apreciere.

Tradiţional, clauza rezolutorie de gradul IV exclude puterea de apreciere a judecătorului, dar în anumite situaţii şi când culpa debitorului este minoră, poate duce la abuzuri, aşa încât, ar fi firesc din perspectiva executării cu bună-credinţă a obligaţiilor, ca ea să poată fi, într-un fel cenzurată. Tendinţa este aceea de menţinere a contractelor atunci când, chiar mai târziu, debitorul îşi îndeplineşte obligaţiile şi această întârziere nu este de natură a produce creditorului un prejudiciu grav.

În speţă, însă, s-a constatat că debitorii nu au achitat debitul, nici la instanţa de fond şi nici în apel, deşi li s-au acordat mai multe termene în acest scop. Ca urmare, contractul de închiriere a încetat de drept.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta FM, solicitând respingerea cererii în evacuare.

În expunerea motivelor, recurenta arată că pe anul 2009 a achitat chiria, rămânând o restanţă de 50 de lei, iar din 2010 este scutită de la plata chiriei. Aceasta mai susţine că toţi pârâţii sunt bolnavi şi că a făcut investiţii la apartamentul în litigiu.

Curtea a constatat că recursul este nefondat şi l-a respins pentru următoarele considerente:

Potrivit art. 24 lit. b din Legea nr. 114/1996, rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit poate fi făcută la cererea proprietarului atunci când chiriaşul nu a achitat chiria cel puţin 3 luni consecutiv. În cauză, deşi recurenta susţine că a achitat chiria aferentă perioadei mai – noiembrie 2009, nu a depus nicio chitanţă în recurs cu care să facă dovada că starea de fapt reţinută în apel s-a modificat, în sensul stingerii datoriei. Înscrisurile la care aceasta fac referire au fost avute în vedere şi analizate de tribunal.

În aceste condiţii, în mod corect a reţinut instanţa de apel că cererea de evacuare formulată de reclamant este întemeiată şi a admis şi acest petit.

Susţinerile recurentei în sensul că pârâţii sunt bolnavi nu au relevanţă în cauză, starea de sănătate neputând fi apreciată ca o cauză de înlăturare a obligaţiei de plată a chiriei. Această îndatorire este una contractuală, iar conform art. 969 din vechiul C. civ., contractul de închiriere este obligatoriu pentru părţi inclusiv cu privire la efectele pe care acesta le produce.

Nici criticile privind investiţiile efectuate de pârâţi la imobilul în litigiu nu sunt fondate, câtă vreme recurenta nu a investit instanţa de judecată cu o cerere reconvenţională privind aceste investiţii. Potrivit art. 129 alin. 6 C. pr. civ., judecătorul este obligat să se pronunţe numai cu privire la obiectul cererii deduse judecăţii, ceea ce instanţa de fond şi cea de apel au făcut. Formularea de cereri noi în apel sau în recurs este de neprimit, conform art. 294 şi 316 C. pr. civ.

Pentru toate aceste considerente, Curtea a constatat că criticile formulate de pârâtă nu se circumscriu niciunui motiv de recurs din cele prevăzute de art. 304 C. pr. civ., astfel că în temeiul art. 312 C. pr. civ., a respins ca nefondat recursul de faţă.

Domenii speta

Spete similare