Act de vânzare-cumpărare teren provenit dintr-un schimb, anterior anului 1990. Deposedarea cumpărătorului de bun. Dreptul la reconstituire.

În baza contractului de vânzare cumpărare cumpărătorul este succesor cu titlu particular al vânzătorului pentru bunul cumpărat. În măsura în care acest bun a fost dobândit de vânzător în baza unui act de schimb, iar schimbul a fost desfiinţat, dreptul de a redobândi proprietatea bunului cedat la schimb aparţine cumpărătorului (deposedat de bunul cumpărat ) şi nu  coschimbaşului vânzător.

Prin acţiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Tg. Jiu reclamantul Dolofan Vasile a chemat în judecată pe pârâtul Vasii Marcel solicitând instanţei ca prin sentinţa ce se va pronunţa să se dispună obligarea pârâtului să-i dea în compensare un teren în suprafaţă de 3730 m.p.  de aceeaşi natură cu cel pe care i l-a vândut prin contractul 685/19.06.1972.

A arătat reclamantul că mama pârâtului i-a vândut în 1972 un teren de 3750 m.p. situat în com. Turcineşti pe care vânzătoarea  îl dobândise în baza unui schimb, iar după cumpărare a ridicat o casă pe acel teren, dar în urma intrării în vigoare a Legii 18/1991, acesta a fost atribuit numiţilor Bokor Zamfirica şi Firan Ligia Ileana, fiindu-i constituit dreptul de proprietate doar pentru suprafaţa de 560 mp aferentă construcţiei.

Prin sentinţa civilă 7854/6.12.2006 Judecătoria Tg. Jiu a respins acţiunea pentru obligaţie de a face formulată de recl. Dolofan Vasile, împotriva pârâţilor Vasii Marcel şi Ioana.

Pentru a pronunţa această sentinţă prima instanţă a reţinut că în 1972 reclamantul a cumpărat de la autoarea pârâţilor un teren pe care l-a folosit până la intrarea în vigoare a Legii 18/1991 când dreptul de proprietate asupra acelui teren a fost reconstituit altor persoane, aşa cum rezultă din decizia 536/1999 a Tribunalului Gorj, reclamantul fiind obligat ca şi pentru suprafaţa reprezentând curţi - construcţii să compenseze pe vechiul proprietar cu suprafaţa echivalentă în intravilanul loc. Turcineşti.

S-a avut în vedere de prima instanţă că din contractul încheiat între părţi nu s-a stabilit o cauză privind răspunderea vânzătorului pentru lucrul vândut.

Împotriva sentinţei a declarat apel reclamantul, criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie.

A motivat că instanţa de fond în mod greşit i-a respins acţiunea, precizând că terenul în litigiu a făcut obiectul unui schimb între comunele Turcineşti şi Stăneşti, pe acest teren reconstituindu-se dreptul de proprietate în favoarea numitei Bocor Zamfirica.

A susţinut apelantul că se impunea administrarea de probatorii pentru a fi verificată răspunderea pentru evicţiune arătând că a fost deposedat prin schimbul de terenuri realizat între cele două comune.

A mai arătat apelantul că terenul său a intrat în posesia pârâţilor Vasii Marcel şi Ioana, iar el a intrat în posesia terenului acestora în pct. Liza, teren ce a fost reconstituit în baza Legii 18/1991 altor persoane.

Tribunalul Gorj prin decizia nr. 105 din 16 martie 2007a respins ca nefondat apelul declarat de apelantul Dolofan Vasile împotriva sentinţei civile 7854/6.12.2006 a Judecătoriei Tg. Jiu.

În considerentele deciziei s-a reţinut că potrivit art. 1337 Cod civil vânzătorul este de drept obligat să răspundă faţă de cumpărător pentru evicţiunea totală sau parţială a lucrului vândut. Potrivit art. 1341 Cod civil însă vânzătorul poate fi obligat la restituirea preţului, a fructelor, a daunelor interese şi a cheltuielilor de judecată, ceea ce putea să solicite şi reclamantul, dar nicidecum printr-o acţiune în obligaţie de a face întemeiată pe dispoziţiile art. 1073 Cod civil.

Pe de altă parte s-a reţinut că urmare a schimburilor de terenuri dintre comunele Stăneşti şi Turcineşti reclamantul a intrat în posesia terenului ce a aparţinut pârâţilor care la rândul lor au intrat în posesia terenului ce a aparţinut reclamantului şi numai ulterior, după apariţia Legii nr.18/1991, dreptul de proprietate asupra terenului în litigiu a fost reconstituit numiţilor Bokor Zamfirica şi Firan Ligia Ileana.

 Prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2241/19 iunie 1972 şi transcris la nr. 685/1972, reclamantul a cumpărat terenul în litigiu în suprafaţă de 3750 mp pe riscul său ce şi l-a asumat şi în ceea ce priveşte lipsa titlului de proprietate asupra terenului.

În termenul legal reglementat de art.301 Cod pr. civilă a declarat recurs în cauză reclamantul Dolofan Vasile solicitând  casarea hotărârilor şi trimiterea cauzei spre rejudecare.

Motivând recursul recurentul a susţinut că au fost făcute numeroase greşeli de fond prin respingerea cererii sale întrucât a cerut un drept al său care trebuia să i se dea în urma apariţiei Legii funciare. A precizat că a cumpărat un teren în mod legal de la numitul Vasii Marcel din comuna Stăneşti jud. Gorj în anul 1972. Terenul respectiv se afla pe raza comunei Turcineşti iar el provenea dintr-un schimb al primăriilor respective, Stăneşti şi Turcineşti.

Pentru terenul cumpărat a achitat bani vânzătorilor. Întrucât terenul a fost deţinut de vânzători în urma confiscării acestuia la Decretul nr.308, de la Emanoil Popescu, după aplicarea Legii fondului funciar fiica fostului proprietar a revendicat dreptul ce-i revenea de la tatăl său iar prin hotărâre judecătorească recurentul a fost obligat să-i achite contravaloarea terenului, respectiv 200.000.000 lei.

Vânzătorii au beneficiat atât de preţul obţinut iar în prezent beneficiază de terenul cedat la schimb din comuna Stăneşti jud. Gorj. Astfel fiind vânzătorii au câştigat de două ori câtă vreme au păstrat preţul terenului vândut şi le-a fost restituit în proprietate şi terenul cedat la schimb în locul celui care a fost vândut recurentului.

Concluzionând recurentul a solicitat să fie compensat şi despăgubit în mod just pentru pierderea terenului cumpărat.

Recursul este fondat şi urmează a fi admis în temeiul art. 304 pct. 9 Cod pr. civilă raportat la art. 312 alin. 5 Cod pr. civilă.

Calificarea obiectului unei cereri de chemare în judecată este în sarcina instanţei de judecată potrivit art. 129 alin. 4 Cod pr. civilă. Această calificare trebuie făcută prin prisma scopului urmărit prin promovarea acţiunii. Dacă instanţa are nelămuriri are obligaţia de a solicita explicaţii, de a pune în dezbatere orice împrejurări de fapt ori de drept, chiar dacă nu sunt menţionate în cerere sau în întâmpinare.

În speţă recurentul reclamant şi-a intitulat cererea  prin care a investit instanţa de fond ca fiind o chemare în garanţie. Este evident că această calificare este greşită întrucât potrivit art. 60 şi urm. Cod pr. civilă chemarea în garanţie este cererea aflată la îndemâna pârâtului, de care acesta poate uza pentru a se pune la adăpost pentru situaţia în care ar cădea în pretenţii.

Recurentul reclamant a investit instanţa cu o acţiune principală, o cerere de chemare în judecată prin care a solicitat obligarea pârâţilor să-i dea în compensare o altă suprafaţă de teren în locul suprafeţei de teren pe care a cumpărat-o de la autoarea acestora şi de care a fost evins. Reclamantul nu a solicitat, însă, orice suprafaţă de teren, ci o suprafaţă anume despre care a susţinut că a aparţinut vânzătoarei înainte de intervenirea unui schimb de terenuri obligatoriu între comunele Stăneşti şi Turcineşti.

Prin declaraţia luată în instanţă reclamantului la 6 dec. 2006 (fila 26 dosar fond) acesta a precizat că solicită obligarea pârâţilor să-i predea suprafaţa de 3750 mp. teren situată în comuna Stăneşti punctul Aeroport pe care aceştia îl moştenesc de la mama lor. A menţionat că nu solicită antrenarea răspunderii moştenitorilor pentru evicţiune.

Pornind de la această declaraţie şi de la acţiunea introductivă în mod corect instanţele au apreciat că nu au fost investite cu o cerere de chemare în judecată pentru răspundere pentru evicţiune. Au greşit, însă, atunci când nu au adâncit cercetările pentru a se verifica dacă este posibilă o altă calificare în drept a cererii reclamantului în raport de solicitarea expresă a acestuia de a fi obligaţi  pârâţii să-i predea ( deci să-i transfere dreptul de proprietate) cu privire la un teren anume.

Susţinerile reclamantului din recurs învederează faptul că terenul pe care l-a cumpărat recurentul reclamant a fost dobândit de vânzătoare în baza unui schimb de terenuri care a intervenit între cele comune arătate mai sus. Susţinând că vânzătorii au redobândit, în baza legilor reparatorii, proprietatea terenului cedat la schimb, recurentul reclamant nu a înţeles să solicite de la vânzători restituirea preţului şi cheltuielile de judecată din litigiul în care a fost evins (deci nu a solicitat răspunderea intimaţilor pârâţi – în calitate de succesori ai vânzătoarei - pentru evicţiune) ci obligarea acestora de ai preda terenul cedat la schimb şi care ar fi fost redobândit de vânzătoare sau de moştenitorii acesteia.

Cererea reclamantului trebuia analizată pe fond.

În baza contractului de vânzare cumpărare cumpărătorul este succesor cu titlu particular al vânzătorului pentru bunul cumpărat. În măsura în care acest bun a fost dobândit de vânzător în baza unui act de schimb, iar schimbul a fost desfiinţat, dreptul de a redobândi proprietatea bunului cedat la schimb aparţine cumpărătorului (depopsedat de bunul cumpărat ) şi nu  coschimbaşului vânzător. Vânzătorul a încasat preţul de la cumpărător, caz în care situaţia juridică ce se creează prin desfiinţarea actului de schimb nu mai poate profita coschimbaşului vânzător ci succesorului său cu titlu particular, respectiv cumpărătorului deposedat de bun. A accepta un punct de vedere contrar echivalează cu acceptarea îmbogăţirii fără justă cauză a coschimbaşului vânzător, care, pe de o parte păstrează preţul încasat pentru bunul primit la schimb şi pe care l-a vândut, iar pe de altă parte reintră în proprietatea bunului cedat la schimb.

Cele expuse mai sus constituie dezvoltări teoretice pe baza susţinerilor recurentului reclamant, dezvoltări teoretice necesare pentru a argumenta faptul că, faţă de susţinerile sale, reclamantul îşi poate vedea acoperit prejudiciul cauzat prin evingerea sa de bunul cumpărat de la autoarea pârâţilor, şi pe altă cale decât acţiunea în răspundere pentru evicţiune.

Întrucât starea de fapt expusă de reclamant nu a fost verificată de instanţe ( prin administrarea de probatorii) apreciem că ne aflăm în situaţia reglementată de art. 312 alin 5 din Codul de pr. civilă, respectiv instanţele nu au cercetat fondul litigiului dedus judecăţii, situaţie în care vor fi casate hotărârile recurate şi va fi trimisă cauza spre rejudecare la prima instanţă. Dacă situaţia de fapt susţinută de reclamant se verifică instanţele vor hotărî în raport de situaţia juridică a terenului la data promovării acţiunii precum şi în funcţie de orice alte aspecte de drept şi de fapt relevante în cauză.

Domenii speta

Spete similare