Limitele controlului de legalitate efectuat de instanţă cu privire la încheierea de notare a ipotecii în cartea funciară

La data de 19.11.2009 petenţii V Pavel, V Gabriela şi S.C. PD SRL au chemat în judecată intimata S.C. MI SRL, solicitând instanţei ca prin hotărârea pe care o va pronunţa să dispună anularea Încheierii nr. 27333/07.10.2009, prin care a fost înscrisă ipoteca autentificată sub nr. 5133/25.11.2002 în cartea funciară nr. 34315-C1-U1 asupra imobilului (apartament) proprietatea lor, nr. cadastral 34315-C1-U1, nr. topografic 2927/IV/C, situat în Suceava, str. Oituz, nr.22, bl.F.4, ap.4 şi radierea ipotecii înscrise în  favoarea S.C. MI SRL.

În motivarea cererii, petenţii au arătat că între S.C. PD SRL Suceava şi S.C. MI SRL a intervenit contractul comercial de vânzare-cumpărare nr. 15081 încheiat la data de 15.08.2002, durata acestui contract fiind prevăzută expres în art. 9.1, respectiv un termen de 12 luni începând cu data de 15.08.2002, termen care a expirat la 15.08.2003, iar pentru garantarea acestui contract, între cele două părţi contractante s-a încheiat contractul de ipotecă nr. 5133, autentificat la data de 25.11.2002.

Petenţii au precizat că, potrivit contractului de ipotecă, aceasta a fost constituită exclusiv pentru garantarea contractului de vânzare-cumpărare nr. 15081/15.08.2002 şi doar în limita valorii estimate de 402.912.000 lei, sumă înscrisă expres în contractul de ipotecă.

De asemenea, petenţii au arătat că înscrierea ipotecii în cartea funciară este nelegală, întrucât la momentul înscrierii ipotecii contractul comercial pentru garantarea căruia a fost instituită ipoteca era expirat de mai bine de 6 ani, orice eventuală pretenţie pe care ar fi putut-o avea intimata fiind prescrisă extinctiv, în raport de dispoziţiile Decretului nr. 167/1958.

Totodată, petenţii au arătat că în condiţiile în care contractul nr. 15081/15.05.2002 a avut o perioadă de valabilitate expres prevăzută prin contract până la data de 15.08.2003, consideră că ipoteca este caducă, la data înscrierii ipotecii nemaiputând subzista obligaţii exigibile izvorând din acest contract.

Au mai arătat petenţii că prin încheierea de înscriere în cauză se încalcă aplicaţia principiului specializării ipotecii în ceea ce priveşte notarea sa în cartea funciară, regulă prevăzută de art. 55 (5), prima teză, din Legea nr.7/1996, întrucât încheierea nu precizează valoarea creanţei pentru care s-a dispus înscrierea ipotecii şi s-a dispus înscrierea asupra întregului imobil al debitorilor.

Petenţii au arătat că nu există interesul legitim actual pentru notare deoarece toate obligaţiile de plată garantate prin ipotecă au fost achitate integral, contractul comercial pentru garantarea căruia a fost constituită ipoteca fiind executat în totalitate încă din anul 2003, prin plata integrală a debitelor pe care S.C. PD SRL le-a angajat faţă de S.C. MI SRL, ipoteca fiind stinsă prin achitarea integrală a debitului.

De asemenea, din actele depuse la dosar nu rezultă calitatea în care a acţionat I A şi nici legătura pe care aceasta ar avea-o cu raportul juridic născut prin încheierea contractului.

În drept, petenţii şi-au întemeiat acţiunea pe dispoziţiile art. 33, 50 şi următoarele din Legea nr. 7/1996.

Deşi a fost legal citată, intimata S.C. MI SRL nu a formulat întâmpinare şi nici nu şi-a delegat un reprezentant în instanţă pentru a-şi preciza poziţia faţă de acţiunea formulată de petenţi.

Prin sentinţa civilă nr. 3077 din data de 11 iunie 2010 Judecătoria Suceava a respins ca nefondată plângerea formulată de petenţii V Pavel, V Gabriela  şi S.C. PD SRL, în contradictoriu cu intimata S.C. MI SRL.

Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut că prin încheierea nr. 27333 din 07.10.2009 a Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Suceava s-a dispus notarea ipotecii autentificată sub nr. 5133 din 25.11.2002 în vederea garantării contractului comercial de vânzare-cumpărare nr. 15081 din 15.08.2002 încheiat între S.C. PD SRL şi S.C. MI SRL pentru eventuale prejudicii aduse în mod direct sau indirect din neglijenţă sau rea credinţă pentru neplata la timp de către  S.C. PD SRL a mărfurilor prevăzute în contract, în cartea funciară nr. 34315-C1-U1 asupra imobilului (apartament) proprietatea petenţilor V Pavel şi V Gabriela , nr. cadastral 34315-C1-U1, nr. topografic 2927/IV/C, situat în Suceava, str. Oituz, nr.22, bl.F.4, ap.4 (f.8).

Contractul de ipotecă avut în vedere la notarea ipotecii a fost autentificat sub nr. nr. 5133 din 25.11.2002 de B.N.P. GE (f.10-12), iar  în cuprinsul acestuia s-a prevăzut că petenţii V Pavel şi V Gabriela garantează cu apartamentul nr.4 situat în sc. C a blocului de locuinţe nr. 4 din mun. Suceava str. Oituz nr. 22, jud. Suceava, contractul comercial de vânzare-cumpărare nr. 15081 din 15.08.2002 încheiat între S.C. PD SRL şi S.C. MI SRL, pentru eventuale prejudicii aduse în mod direct sau indirect, din neglijenţă sau rea credinţă pentru neplata la timp de către  S.C. PD SRL a mărfurilor prevăzute în contract, iar valoarea estimată a contratului de vânzare–cumpărare a fost de 402.912.000lei, echivalentul sumei de 12.000USD.

S-a apreciat că această cerere de notare a ipotecii în cartea funciară este o procedură necontencioasă, ce presupune analizarea condiţiilor pentru notarea ipotecii în sensul existenţei unui contract de ipotecă în care să fie cuprinse datele necesare în vederea realizării înscrierii, astfel că registratorul de carte funciară nu poate analiza pe fond raporturile dintre părţi. Ca urmare, nici instanţa investită cu soluţionarea plângerii împotriva încheierii de carte funciară nu poate analiza motivele invocate pe această cale.

Nu a fost reţinută solicitarea petenţilor de anulare a încheierii pentru nerespectarea principiului specializării ipotecii, deoarece cotele celor doi soţi nu sunt determinate, astfel că notarea ipotecii asupra întregului imobil a fost în conformitate cu art. 99 al. 1 din Ordinul Ministrului Justiţiei nr. 633/2006. De asemenea, în ce priveşte cuantumul creanţei garantate, registratorul nu putea să indice acest cuantum, ci doar să precizeze criteriile de determinare menţionate în contract.

Împotriva acestei sentinţe au declarat apel petenţii V Pavel şi V Gabriela, arătând că înscrierea unei ipoteci nu poate fi realizată în baza unui contract deja executat prin plată, sens în  care invocă art. 101 alin. 2 din Regulamentul de organizare şi funcţionare a Birourilor de carte funciară. Au mai arătat că dispoziţiile art. 1800 (1) pct. 4 Cod civil prevăd că ipotecile se sting prin prescripţie, iar conform art. 1653 (1) Cod civil fidejusiunea nu poate exista decât pentru o obligaţie validă, aceste argumente conducând la concluzia că verificarea stingerii prin prescripţie a obligaţiei garantate prin ipotecă era obligatorie la momentul analizării cererii de înscriere a ipotecii.

Astfel, s-a arătat şi dovedit prin înscrisuri neechivoce si necontestate faptul că la momentul înscrierii ipotecii contractul comercial pentru garantarea căruia a fost instituită ipoteca era expirat de mai bine de 6 ani, orice eventuala pretenţie pe care ar fi putut-o avea SC MI SRL fiind prescrisa extinctiv, în raport de dispoziţiile Decretului nr. 167/1958.Contractul comercial nr. 15081 a fost încheiat între părţi la data de 15.08.2002 cu o durată de 12 luni, durată prevăzută expres la punctul 9.1. din contract.

În condiţiile în care contractul comercial nr. 15081 nu a fost reînnoit prin act adiţional, a expirat la data de 15.08.2003, iar obligaţia de plata a unei facturi (cu termen de plata de 21 zile de la comunicare – art. 4.1 din contract) ce ar fi fost emisa in ultima zi de valabilitate a contractului s-ar fi prescris in data de 07.09.2006, iar concluzia este că la data înscrierii prezentei ipotecii aceasta era lipsită de obiect, contractul pentru garantarea căreia a fost constituită fiind expirat, iar eventualele creanţe decurgând din acesta nemaiputând fi eligibile.

S-a mai criticat nerespectarea regulii specializării ipotecii în ce priveşte notarea sa în cartea funciară, sub aspectul neindicării valorii creanţei pentru care s-a dispus înscrierea ipotecii, fapt care generează nulitatea absolută a încheierii de notare a ipotecii.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 282 Cod procedură civilă.

Prin decizia nr. 14 din 11 ianuarie 2011 a Tribunalului Suceava a fost respins ca nefondat apelul declarat de petenţi, reţinându-se în motivare că limitele controlului de legalitate pe care judecătorul poate să-l exercite în cauză sunt date de caracterul necontencios al procedurii, care rezultă şi din scopul operaţiunilor de carte funciară, acela de opozabilitate şi de informare a terţilor.

Principiul legalităţii care stă, printre altele, la baza organizării cărţii funciare, se referă la legalitatea formală şi vizează obiectul înscrierilor, precum şi la legalitatea materială, aceasta din urmă vizând atribuţiile şi competenţele registratorului şi, ulterior, ale judecătorului în procedura plângerii împotriva încheierii.

S-a mai arătat că registratorul are doar obligaţia de a verifica actul pe baza căruia se face înscrierea doar din punctul de vedere al formei cerute pentru validitatea lui, aşa cum este prevăzut în art. 63 din Ordinul nr. 633/2006.

S-a reţinut, de asemenea, că prevederile art. 101 al. 2 din Ordinul 633/2006 nu au legătură cu speţa, la fel şi dispoziţiile art. 33 din Legea 7/1996, acestea din urmă vizând rectificarea sau modificarea cărţii funciare. A apreciat instanţa de apel că în mod corect s-a dat eficienţă prevederilor art. 99 al. 1 din Regulament, înscriindu-se ipoteca asupra întregului imobil, chiar dacă suma din contract nu a fost stabilită global, ci prin criterii de determinare.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs petenţii, criticând-o pentru nelegalitate.

În motivare au arătat că ipoteca din data de 25 noiembrie 2002 a fost constituită exclusiv pentru garantarea contractului de vânzare cumpărare nr. 1508/15.08.2002, care a expirat la data de 15.08.2003, suma estimată în contract fiind de 402.912.000 lei.

Au precizat că registratorul de carte funciară avea obligaţia (rezultată din art. 101 alin. 2 din Regulament) să constate executat prin plată contractul de vânzare cumpărare pentru garantarea căruia a fost constituită ipoteca şi să constate prescrisă orice eventuală pretenţie pe care ar fi putut s-o aibă S.C. MI SRL după data de 7.09.2006.

Al doilea motiv de recurs vizează greşita reţinere a neobligativităţii precizării sumei garantate, contrar prevederilor art. 55 (5) prima teză din Legea 7/1996, precum şi încălcarea dispoziţiilor legale în ce priveşte înscrierea unui contract expirat.

Au mai arătat recurenţii că registratorul de carte funciară avea obligaţia să verifice dacă era sau nu în vigoare contractul de ipotecă, în condiţiile în care acesta reprezenta un accesoriu al contractului principal, cel de vânzare cumpărare.

În drept, au invocat dispoziţiile art.  304 pct. 9 Cod procedură civilă şi au solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei şi schimbarea sentinţei în sensul anulării încheierii şi radierea ipotecii înscrise în favoarea S.C. MI SRL.

Analizând actele dosarului prin prisma motivelor invocate, Curtea constată că recursul este nefondat.

Potrivit art. 50 din Legea 7/1996, împotriva încheierii prin care se admite cererea de înscriere în cartea funciară partea interesată poate formula plângere în termen de 15 zile de  la comunicarea actului dacă apreciază că, la operaţiunea înscrierii, înscrisul ce atestă dreptul real nu îndeplineşte condiţiile prevăzute de art. 48 din actul normativ menţionat şi anume: să fie încheiat cu respectarea formelor prescrise de lege, să precizeze corect numele sau denumirea părţilor şi alte date de identificare, să individualizeze imobilul printr-un număr de carte funciară şi un număr cadastral sau topografic, etc.

Condiţiile înscrierii în cartea funciară se referă la cele de formă, pe care registratorul le poate verifica înainte de operaţiunea înscrierii, şi nu la condiţii de fond privind valabilitatea dreptului a cărui înscriere se solicită, împrejurare care deosebeşte această acţiune de aceea a rectificării cărţii funciare, reglementată de art. 36 din Legea 7/1996. În cadrul procedurii de înscriere în cartea funciară, registratorul verifică actul prezentat pentru înscriere sub aspectul condiţiilor formale de valabilitate, iar prin intermediul plângerii împotriva încheierii registratorului persoana interesată obţine verificarea pe cale judecătorească a legalităţii soluţiei de admitere sau de respingere a cererii de înscriere.

Pe calea acţiunii în rectificarea cărţii funciare se urmăreşte radierea, îndreptarea sau menţionarea înscrierii în cartea funciară, atunci când aceasta nu mai corespunde cu situaţia reală. Instanţa este investită cu verificarea fondului dreptului, rectificarea fiind dispusă numai pe baza unei hotărâri prin care s-a stabilit că înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil, că dreptul a fost greşit calificat, că nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea, precum şi în alte situaţii în care, din diferite motive, înscrierea în cartea funciară nu mai este în concordanţă cu situaţia reală a imobilului.

În raport de aceste precizări, criticile formulate de petenţi în declaraţia de recurs vizează alt cadru procesual, şi anume cel dat de o acţiune în rectificarea cărţii funciare, ori instanţele de fond şi de apel au soluţionat o plângere formulată de petenţi împotriva Încheierii de carte funciară 27 333 din 7.10.2009. În mod corect aceste instanţe s-au  limitat la verificarea corectitudinii aprecierilor registratorului de carte funciară cu privire la forma cerută pentru validitate a actului în baza căruia se face înscrierea, aşa cum prevăd dispoziţiile art. 63 din Ordinul 633/2006.

În consecinţă, motivele vizând expirarea contractului comercial pentru garantarea căruia a fost instituită ipoteca ori prescrierea oricăror pretenţii rezultate din contract, la fel ca şi actualitatea contractului accesoriu de ipotecă, reprezintă  împrejurări care impun verificări de fond ale dreptului, şi nu doar o verificare a condiţiilor formale ale actului în baza căruia s-a dispus operaţiunea. De asemenea, corect au apreciat instanţele anterioare că nu s-a încălcat principiul specializării ipotecii sub aspectul menţionării valorii creanţei, deoarece în cuprinsul  contractului este menţionată suma maximă garantată, iar în cartea funciară această menţiune nu era necesară, scopul notării fiind cel de informare şi opozabilitate faţă de terţi cu privire la existenţa contractului de ipotecă. Înscrierea ipotecii altfel decât asupra întregului imobil nu era posibilă,cât timp petenţii au un drept de proprietate în devălmăşie asupra imobilului.

Domenii speta

Spete similare