Coproprietate. Încheierea de catre unul dintre coindivizari a unei chitante sub semnatura privata prin care se "vinde" o suprafata de teren, aflata în coproprietate. Calificarea chitantei sub semnatura privata, ca fiind antecontract de vânzare-cumpar...

Coproprietate. Încheierea de catre unul dintre coindivizari a unei chitante sub semnatura privata prin care se "vinde" o suprafata de teren, aflata în coproprietate. Calificarea chitantei sub semnatura privata, ca fiind antecontract de vânzare-cumparare. Lipsa sanctiunii nulitatii absolute a chitantei sub semnatura privata, calificata ca antecontract. Neacordarea contravalorii lipsei de folosinta de catre promitentul cumparator, daca acesta a fost de buna-credinta în stapânirea si utilizarea terenului care a format obiectul antecontractului.

C.p.cv., art.304 pct.7, 8 si 9, art.312, art.480 si art.494 din Codul Civil din 1864

CURTEA DE APEL BUCURESTI - SECTIA A IV A CIVILA

decizia civila nr.  972/20.09.2011

Prin cererea formulata la data de _____,  reclamantul ______ a chemat în judecata pe pârâtii _____, ________, ________, __________  si __________, pentru ca prin hotarâre a ce se va pronunta sa se constate nulitatea absoluta a chitantei sub semnatura privata, încheiata de reclamantul _______, autorul tuturor pârâtilor ce a avut ca obiect vânzarea-cumpararea unui teren arabil, extravilan, parcela ______, situat pe raza comunei ____, judet ___; sa fie repuse partile în situatia anterioara în sensul obligarii în solidar a tuturor pârâtilor de a-i achita reclamantului pretul terenului din litigiu, raportat la valoarea acestuia pe piata imobiliara si sa fie obligati pârâtii de a-i achita reclamantului, care a fost constructor de buna-credinta, contravaloarea lucrarilor de nivelare a terenului, a constructiilor ridicate, a pomilor, a butucilor de vie precum si a plantatiilor de capsune, coacaze, zmeura, trandafiri, bunuri evaluate la aproximativ 20.000 lei. A mai solicitat reclamantul sa i se garanteze un drept de retentie pâna la efectiva despagubire a reclamantului.

In motivarea actiunii s-a aratat de catre reclamant ca la data de _______, defunctul _________ a încheiat cu reclamantul un antecontract de vânzare_cumparare privind un teren loc de casa de pe raza comunei ______ intravilan pentru suma de _________ lei vechi.

Ulterior, la câteva luni, acelasi __________ a comunicat reclamantului ca este în imposibilitate de a da curs perfectarii în forma autentica a actului si i-a propus în schimb, un alt lot de teren intravilan, în aceeasi comuna, în suprafata de 2805 mp, pretul fiind de _________ lei vechi, iar pe data achitarii pretului i-a fost transmisa reclamantului si posesia terenului, posesie ce o exercita si în prezent.

In ceea ce priveste perfectarea în forma autentica a vânzarii, defunctul i-a promis reclamantului ca se va realiza imediat dezbaterii succesiunii autoarei sale, defuncta ___________. Pe toata perioada cât a trait, defunctul __________ nu a denuntat acordul de vointa liber exprimat la data de ______, dar dezbaterea succesiunii autoarei sale __________, a amânat încheierea vânzarii în forma autentica.

Prin sentinta civila nr.____/_____ a Judecatoriei ___, ramasa definitiva si irevocabila, reclamantului i-a fost respinsa actiunea de a se constata intervenita vânzarea-cumpararea imobilului-teren, pe considerentul ca la momentul încheierii antecontractului din _______, lipsea acordul coindivizarului-pârât Iancu Victoria privind înstrainarea.

Se considera ca sanctiunea aplicabila lipsei de consimtamânt a tuturor coproprietarilor la momentul încheierii antecontractului, este nulitatea absoluta a actului cu dreptul subsecvent al reclamantului de a fi dezdaunat, atât cu valoarea terenului cât si cu valoarea investitiilor realizate pe acest teren. În acest sens, a aratat reclamantul, acesta a curatat terenul cumparat, ce era denivelat si neîngrijit si l-a acoperit cu 30 basculante de teren vegetal.

Pe acest teren reclamantul a edificat cu buna-credinta urmatoarele: gard de beton armat cu stâlpi metalici, pe o lungime de 12 m.l., poarta metalica, 3 m.l, garaj de beton, cu fundatie de beton, 70 m.l, gard plasa cu stâlpi metalici pe soclu din beton armat, 40 m.l, gard plasa de 2 m înaltime ,pe stâlpi metalici, 70m.!. gard din sârma ghimpata, pe 4 rânduri, pe stâlpi de lemn si metal, put apa potabila, cabana metalica pe fundatie de beton armat, atelier de lemn si custi de animale, baraca metalica de utilaje agricole si depozit de materiale de constructii, alee betonata.

Pe acest teren reclamantul a plantat: 70 pomi fructiferi, 20 copaci ornamentali, 750 m.p. vie pe rod si 50 butuci vie pe gardul lateral, 30 butuci trandafiri de diferite culori, 35 tufe de coacaze, 100 tufe de zmeura, 120 m.p. capsune. Ca atare, a solicitat obligarea pârâtilor în solidar la contravaloarea investitiilor efectuate, dat fiind dreptul de creanta dobândit ca efect al antecontractului de vânzare-cumparare încheiat la data de _______.

A mai solicitat stabilirea în folosul reclamantului a unui drept de retentie pâna la achitarea despagubirilor cuvenite, de catre pârâti în solidar.

Pârâtii au depus la data de _____ întâmpinare si cerere reconventionala. Prin întâmpinare s-a solicitat respingerea primului capat de cerere din cererea reclamantului, dat fiind ca în cauza nu se poate vorbi de nulitate absoluta, ci de nulitate relativa, drept urmare trecând termenul de 3 ani, iar înscrisul sub semnatura privata invocat de reclamant nu a fost luat în considerare de instanta Judecatoriei __, ce i-a respins actiunea de a se constata pe baza lui intervenita vânzarea-cumpararea terenului.

Si privitor la cel de-al doilea capat de cerere se solicita a se constata ca a intervenit prescriptia extinctiva pentru solicitarea pretului si a constructiilor, termenul de 3 ani fiind aplicabil de la data când reclamantul a luat cunostinta de faptul ca nu poate avea titlu pe teren si ca nu este proprietar, respectiv data de _________, data ramânerii definitive si irevocabile a sentintei civile nr.____/____. Se impune a se respinge si cel de-al treilea capat de cerere, privind contravaloarea investitiilor; acesta fiind subsidiar primelor doua capete de cerere si deci ramas fara obiect.

Pe calea cererii reconventionale pârâtii reclamanti au solicitat contravaloarea lipsei de folosinta din luna mai 2005 si pâna la data solutionarii litigiului, aceasta reprezentând cel putin productia agricola pe ultimii 3 ani, pentru terenul ce le apartine si ai caror proprietari sunt, conform titlului de proprietate nr_____/______ si certificatului de mostenitor nr.___/_______.

Prin încheierea din ____, instanta a respins calificarea de catre pârât a nulitatii absolute sau relative privind sanctiunea antecontractului de vânzare-cumparare si implicit a invocarii exceptiei prescriptiei dreptului la actiune, a unit exceptia prescriptiei dreptului la actiune privind capatul de cerere pentru dezdaunari cu fondul pricinii, iar în ceea ce priveste capatul 3 de cerere, acesta urma a fi solutionat odata cu fondul pricinii, depinzând de solutia ce urma a fi pronuntata cu privire la restul capetelor de cerere.

Judecatoria ______, prin sentinta civila nr._____/ ______ a respins capatul de cerere privind constatarea nulitatii absolute a chitantei sub semnatura privata încheiata între _____ în calitate de promitent vânzator si reclamantul _____ în calitate de promitent cumparator, cu privire la terenul arabil extravilan din comuna ____, judet ____, parcela _____, ca neîntemeiat, s-a admis exceptia prescriptiei dreptului la actiune al reclamantului privind capatul de cerere privind obligarea pârâtilor la restituirea pretului terenului în litigiu si în consecinta s-a respins actiunea reclamantului ca fiind prescrisa, s-a admis capatul de cerere din cererea principala privind obligarea pârâtilor la contravaloarea lucrarilor de amenajare a constructiilor si culturilor realizate de reclamant pe terenul în cauza si a obligat pârâtii la _____ lei contravaloarea plantatiilor si _____ lei contravaloarea constructiilor realizate de reclamant pe terenul în cauza, a stabilit în beneficiul reclamantului un drept de retentie asupra imobilului în cauza pâna la plata efectiva a despagubirilor stabilite inclusiv în urma compensarii creantelor reciproce; s-a admis cererea reconventionala si a fost obligat reclamantul la ____lei catre pârâtii reclamanti reprezentând echivalentul lipsei de folosinta a terenului pentru perioada _____-______, iar urmare a compensarilor reciproce, pârâtii reclamanti vor achita ______ lei reclamantului pârât; a omologat raportul de expertiza tehnica agricola si constructii; a compensat în parte cheltuielile de judecata si a obligat pârâtii reclamanti la ______ lei cheltuieli de judecata catre pârât.

Pentru a pronunta aceasta sentinta prima instanta a retinut, în ceea ce priveste perfectarea în forma autentica a vânzarii, ca la data încheierii antecontractului promitentul vânzator nu era unicul succesor al defunctei ________, detinând o cota de proprietate indiviza, împreuna cu coindivizara ________.

Încheind antecontractul doar cu unul dintre coindivizari, reclamantul si-a asumat riscul ca, în urma dezbaterii succesiunii autorului comun, bunul sa nu intre în masa succesorala atribuita acestuia.

În cauza nu este vorba de "vânzarea unui bun indiviz de catre un coindivizar", situatie invocata de catre reclamant prin actiune ci de o promisiune de vânzare-cumparare a unui coindivizar de a înstraina bunul, dupa dezbaterea succesiunii cu celalalt coindivizar.

Prin respectivul antecontract nu s-a transmis proprietatea, pentru a se putea invoca nulitatea actului translativ de proprietate, ci doar s-a promis transmiterea ei, ceea ce a generat pentru promitentul vânzator doar obligatia de a întreprinde toate diligentele pentru a se încheia actul autentic.

Nerespectarea acestei obligatii asumate de catre defunctul autor al pârâtilor nu poate fi sanctionata cu nulitatea actului, ci cu ineficienta acestuia, întrucât reclamantul a stiut, înca de la momentul încheierii antecontractului ca semnatarul acelui act este doar unul dintre mostenitorii - proprietari, iar în urma dezbaterii succesiunii este posibil ca terenul în litigiu sa nu revina, total sau partial, în lotul promitentului - vânzator.

Instanta de fond a mai retinut ca reclamantul nici nu a indicat un caz concret de nulitate a antecontractului de vânzare-cumparare.

O asemenea promisiune nu putea genera nici o obligatie pentru cealalta coindivizara a bunului, drept urmare Judecatoria ______ a respins întemeiat actiunea reclamantului prin care acesta a solicitat a se constata intervenita vânzarea-cumpararea imobilului iar hotarâre a sa tina loc de act autentic de vânzare - cumparare.

În ceea ce priveste cererea de obligare în solidar a pârâtilor la restituirea pretului terenului, prima instanta a constatat ca acest capat de cerere este subsecvent, în opinia reclamantului, constatarii nulitatii absolute a antecontractului de vânzare-cumparare, fiind o consecinta directa a repunerii partilor în situatia anterioara a încheierii actului, a carui nulitate se solicita a se constata iar o astfel de actiune, urmând regimul capatului principal, nu ar fi supusa prescriptiei. Când însa o astfel de actiune este privita separat, fiind analizata strict ca si o creanta a promitentului-cumparator, care nu mai poate încheia, în baza antecontractului, actul autentic de vânzare-cumparare, atunci actiunea în restituirea pretului, apare ca fiind o actiune comuna, de recuperare a unei creante, deci prescriptibila în termenul general de prescriptie.

În aceste conditii, în raport de data platii pretului, este de analizat si urmeaza a stabili data de la care curge termenul de prescriptie.

Prima instanta a considerat ca data de la care începe sa curga termenul pentru introducerea actiunii având ca obiect valorificarea dreptului de creanta izvorât din neperfectarea contractului autentic de vânzare-cumparare începe sa curga de la data la care partea interesata a luat cunostinta ca nu mai exista nici o posibilitate de perfectare a vânzarii, respectiv de la data ramânerii irevocabile a hotarârii prin care s-a respins cererea având ca obiect pronuntarea unei hotarâri prin care sa tina loc de act autentic de vânzare-cumparare,

Astfel, prima instanta a constatat ca sentinta civila nr.___/_______ a ramas  definitiva si irevocabila prin respingerea recursului reclamantului, prin decizia civila nr.____/______ a Curtii de Apel Bucuresti.

În raport cu aceasta data, introducerea actiunii reclamantului de restituire a pretului antecontractului, la data de _______, apare ca fiind în mod evident tardiva, dreptul la actiune fiind prescris.

Cât priveste cererea de dezdaunare formulata de reclamant, pentru lucrarile de îmbunatatire aduse imobilului, respectiv constructiile si plantatiile facute pe teren, acest drept desi prescriptibil, nu poate fi considerat ca fiind prescris întrucât reclamantul continua sa aiba folosinta bunului asupra caruia a efectuat respectivele lucrari.

Fiind vorba de constructii si lucrari efectuate de un tert, prin pierderea posesiei bunului, s-a retinut ca reclamantul trebuie despagubit cu valoarea acestor lucrari, conform art. 494 Cod civil, la valoarea lor de circulatie, contravaloarea lucrarilor agricole realizate de reclamant fiind stabilite de expertul _____ la _____ lei, iar a constructiilor de catre expertul ______ la _______lei.

In ceea ce priveste cererea reconventionala formulata de pârâtii reclamanti a constat ca este întemeiata, proprietarilor bunurilor cuvenindu-li-se, în temeiul art. 480 si urm. Cod civil, echivalentul lipsei de folosinta, echivalent stabilit la valoarea de_____ lei pentru perioada 17.11.2005-16.11.2008 si de ____ lei, pentru perioada 16.04.2005-16.11.2005.

Totodata, instanta a admis si capatul de cerere privind stabilirea în beneficiul reclamantului a unui drept de retentie asupra bunului imobil.

Împotriva acestei sentinte a declarat apel reclamantul criticând solutia pentru nelegalitate si netemeinicie.

În dezvoltarea motivelor, apelantul-reclamant a aratat ca sentinta atacata este netemeinica si nelegala.

Un prim motiv vizeaza calificarea juridica a caii de atac, care în opinia acestuia este a apelului, fiind aplicabile disp.art.282 indice 1, Cod pr.civ. având în vedere natura juridica a cauzei si cuantumul pretentiilor.

Prin al doilea motiv de invocat,  reclamantul sustine ca instanta de fond a admis cererea reconventionala fara a se pronunta pe exceptia netimbrarii acesteia si fara a motiva obligarea reclamantului la echivalentul lipsei de folosinta pentru terenul în litigiu.

Mai arata apelantul reclamant ca instanta de fond a schimbat obiectul cererii reconventionale punând în discutie si solutionând o cerere care nu a fost formulata de pârâti, respectiv contravaloarea lipsei de folosinta asupra terenului ce face obiectul cauzei.

În ceea ce priveste cererea reconventionala, apelantul-reclamant arata ca intimatii-pârâti nu si-au precizat în mod riguros si temeinic obiectul dedus judecatii. Astfel, în urma probelor administrate, se retine fara putinta de tagada ca niciunul dintre intimati nu a folosit vreodata terenul în litigiu în sensul exploatarii lui, iar contravaloarea productiei pe ultimii trei ani, stabilita prin expertiza agricola efectuata vizeaza exclusiv profitul obtinut de recurent.

Prin decizia civila nr.____ A/____ Tribunalul Bucuresti Sectia a __-a Civila a admis apelul formulat de apelantul reclamant _____ împotriva sentintei civile nr.___/____ a Judecatoriei ____ în contradictoriu cu intimatii _______, __________,  _________, __________ si ________, a desfiintat în parte sentinta apelata în sensul ca a trimis spre rejudecare cererea privind restituirea pretului terenului, a schimbat în parte sentinta apelata, în sensul ca a admis în parte cererea reconventionala si a obligat pe reclamant sa plateasca pârâtilor suma de ______ lei reprezentând contravaloare folosinta, a compensat în parte cheltuielile de judecata si a obligat pârâtii sa plateasca reclamantului suma de _____ lei; a mentinut restul dispozitiilor sentintei cu privire la nulitatea antecontractului de vânzare - cumparare si cererea privind obligarea pârâtilor la contravaloare lucrari de amenajare, constructii si culturii; a obligat intimatii sa plateasca apelantului suma de _____ lei, cheltuieli de judecata în apel.

Pentru a pronunta aceasta solutie, Tribunalul a retinut ca reclamantul a declarat apel, astfel încât instanta se va pronunta asupra apelului. Întrucât calea de atac este cea prevazuta de lege si nu cea indicata de judecatorul fondului, iar tribunalul a calificat prezenta cale de atac ca fiind apel, tribunalul a constatat ca acest motiv ramas fara obiect. 

Apelantul a criticat solutia primei instante cu privire la nulitatea antecontractului de vânzare-cumparare, aratând ca în mod gresit prima instanta a respins aceasta cerere pe considerentul ca reclamantul ar fi cunoscut la momentul  încheierii antecontractului faptul ca promitentul vânzator nu era unic proprietar al terenului ce a facut obiectul antecontractului, succesiunea defunctei _________ fiind dezbatuta doi ani mai târziu, fara a fi efectuat si un partaj voluntar.

Cu privire la acest capat de cerere si critica mentionata mai sus, tribunalul a retinut ca fiind corecta solutia primei instante de respingere a cererii de constatare a nulitatii absolute a antecontractului, fiind însa, sub aspectul motivarii, nerelevanta împrejurarea daca reclamantul, promitentul-cumparator a cunoscut sau nu calitatea de unic proprietar a promitentului vânzator.

Astfel, asa cum în mod corect a retinut prima instanta, nu se pune problema înstrainarii bunului proprietate comuna de un coindivizar, deoarece partile nu au încheiat un contract de vânzare-cumparare, ci un înscris sub semnatura privata, cu valoare de antecontract. 

De altfel, ulterior, prin sentinta civila nr. ___/_______ a Judecatoriei ______, definitiva si irevocabila, a fost respinsa cererea formulata de reclamant în contradictoriu cu aceiasi pârâti având ca obiect pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de act autentic de vânzare-cumparare în temeiul antecontractului încheiat, astfel încât, nu mai poate fi pusa în discutie natura juridica de antecontract a înscrisului sub semnatura privata încheiat Între parti, tribunalul urmând a înlatura, fata de aceste aspecte, sustinerile apelantului din cuprinsul motivelor în sensul ca în speta este vorba de vânzarea unui bun indiviz si nu de promisiunea de vânzare a unui asemenea bun. Prin urmare, simplul motiv ca promitentul vânzator nu era unic proprietar al bunului promis spre vânzare nu poate duce la nulitatea absoluta a antecontractului încheiat, indiferent de faptul ca reclamantul, promitent vânzator a cunoscut sau nu acest lucru.

De altfel, nici vânzarea bunului indiviz de un coproprietar nu este lovita de nulitate absoluta, urmând ca soarta contractului de vânzare-cumparare sa depinda de rezultatul partajului.

Asadar, tribunalul retine ca fiind corecte considerentele primei instante în sensul ca nu s-a invocat vreun alt motiv de nulitate absoluta, nefiind nici indicat si nici dovedit vreun alt motiv de frauda sau cauza ilicita, urmând a mentine solutia primei instante cu privire la acest capat de cerere.

In ceea ce priveste criticile formulate de apelant cu privire la admiterea exceptiei prescriptiei cererii de restituire a pretului, tribunalul retine întemeiate criticile apelantului.

Astfel, din modul de formulare a actiunii, rezulta în mod clar ca reclamantul a investit instanta cu o cerere de nulitate absoluta a antecontractului încheiat intre parti si cu o cerere de repunere a partilor în situatia anterioara, concretizata în cererea de obligare a pârâtilor la restituirea pretului achitat în baza acestui antecontract.

Constatam ca, desi prima instanta, a retinut ca, în masura în care cererea de restituire a pretului ar reprezenta un capat de cerere subsecvent nulitatii absolute, acesta ar avea un caracter imprescriptibil, în mod gresit a analizat totusi aceasta cerere separat, ca reprezentând o creanta a promitentului cumparator, care nu mai poate obtine transmiterea dreptului de proprietate, fiind respinsa în mod irevocabil actiunea având ca obiect pronuntarea unei hotarâri ce tine loc de act autentic de vânzare-cumparare.

Astfel, fata de caracterul imprescriptibil al cererii de nulitate absoluta, tribunalul retine ca nici cererea de repunere a partilor în situatia anterioara prin restituirea pretului achitat nu era prescrisa, termenul de prescriptie al unei asemenea cereri începând sa curga, potrivit art. 7 din Decretul nr. 167/1958, de la data nasterii dreptului la actiune, deci, de la data constatarii nulitatii absolute a actului.

Fata de aceste considerente, întrucât acest capat de cerere a fost solutionat fara a se intra în cercetarea fondului, tribunalul constata incidente dispoz. art. 297 Cpr.civ., fiind necesara desfiintarea solutiei pe acest capat de cerere si trimiterea lui spre rejudecare primei instante.

În ceea ce priveste cererea reconventionala se sustine, în primul rând, ca instanta a schimbat obiectul cererii reconventionale, pronuntându-se pe o cerere ce nu a fost niciodata formulata de pârâti si care, în consecinta, nu a fost timbrata corespunzator.

Cu privire la acest aspect, tribunalul a retinut ca la fila 25 din dosarul primei instante se regaseste cererea reconventionala formulata de pârâti, prin care acestia au solicitat obligarea reclamantului la plata contravalorii lipsei de folosinta din luna mai 2005 pâna în prezent, cerere evaluata la suma de ______ lei, reprezentând productia agricola pe ultimii trei ani pentru terenul proprietatea lor.

Aceasta cerere reconventionala a fost timbrata legal cu suma de _____ lei, conform chitantei atasate la fila 49 din dosarul primei instante.

Pentru solutionarea acestei cereri reconventionale a fost administrata în cauza proba cu expertiza specialitatea agricultura, având ca obiectiv stabilirea profitului obtinut pe ultimii trei ani din productia agricola pe terenul în litigiu si stabilirea contravalorii lipsei de folosinta a terenului raportat la acest criteriu.

Raportul de expertiza efectuat în cauza de expert tehnic specialitatea agricultura a fost efectuat de expert tehnic ________, fiind atasat la fila 95 din dosar si a concluzionat în sensul ca profitul realizat pe ultimii trei ani din productia agricola si contravaloarea lipsei de folosinta ca urmare a aplicarii acestui criteriu se ridica la suma de _____lei. La acest raport de expertiza niciuna din parti nu a formulat obiectiuni, conform mentiunilor din Încheierea din data de ________, fila 151.

Or, cu privire la acest aspect, tribunalul a constatat întemeiat motivul de apel formulat de reclamant în sensul ca instanta a schimbat obiectul cererii reconventionale, precum si cauza acesteia. Astfel, singura cerere formulata de pârâtii-reclamanti este cea mentionata mai sus, prin care au solicitat suma de _____ lei, contravaloare productie agricola pe ultimii trei ani pentru terenul proprietatea lor, iar judecatoria a acordat pârâtilor o suma mai mare decât cea ceruta, respectiv ______ lei plus ______ lei, reprezentând contravaloarea chiriei pentru terenul în litigiu.

În concluzie, retinând ca singura cerere reconventionala formulata în cauza, pe care judecatoria trebuia sa se pronunte, este cea de la fila 25 din dosarul în cauza, urmeaza sa fie analizate criticile formulate de apelant pe fondul acestei cereri.

Instanta a retinut ca nu se impune trimiterea spre rejudecare a acestei cereri, asa cum a sustinut apelantul, deoarece prima instanta s-a pronuntat pe fondul ei, neaflându-se în ipoteza art. 297 alin. 1 C. pr.civ.

In primul rând, tribunalul retine ca, în mod corect la solutionarea acestei cereri, prima instanta a indicat ca temei de drept dispoz. art. 480 Cod civil.

Pârâtii-reclamanti au sustinut ca, pentru perioada mai 2005 pâna în prezent, au fost lipsiti de un atribut esential al dreptului de proprietate, respectiv de folosinta bunului, astfel încât li se cuvin daune constând în contravaloarea acestei folosinte de care au fost lipsiti.

Conform art. 483 Cod civil, fructele naturale, industriale si civile ale pamântului se cuvin proprietarului, iar, potrivit art. 485 Cod civil, "posesorul nu câstiga proprietatea fructelor decât când poseda cu buna-credinta.". În caz contrar, el este obligat a restitui proprietarului fructele de orice natura.

Prin urmare, fata de dispozitiile citate mai sus, tribunalul va înlatura sustinerea apelantului în sensul ca singura posibilitatea a pârâtilor de a primi daunele solicitate era de a dovedi îndeplinirea conditiilor raspunderii civile delictuale prevazute de disp. art. 998 si 999 Cod civil.

In ceea ce priveste sustinerile reclamantului cu privire la buna sa credinta, care i-ar da posibilitatea culegerii fructelor de pe terenul în litigiu, tribunalul retine ca prezumtia de buna-credinta, prevazuta de lege, a fost înlaturata în prezenta cauza.

Astfel, buna-credinta în aceasta materie este un element de ordin subiectiv si consta în convingerea gresita cu privire la validitatea titlului, buna-credinta care nu trebuie sa existe doar la momentul dobândirii bunului, ci si la momentul fiecarei culegeri a fructelor.

Or, în cauza de fata, dupa luna mai 2005 (perioada de la care se solicita pretentiile pe cererea reconventionala), reclamantul nu mai putea invoca credinta sa gresita ca detine un titlu valabil care îi permitea culegerea fructelor de pe teren, deoarece, anterior acestei date, a ramas definitiva si irevocabila sentinta civila nr.___/____ a Judecatoriei ____, prin care a fost respinsa cererea sa având ca obiect pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de act autentic de vânzare-cumparare. Asadar, de la aceasta data, reclamantul, care oricum stia ca detine doar un antecontract si nu un contract translativ de proprietate, nu mai poate invoca buna-credinta, deoarece stia nu numai ca dreptul de proprietate asupra terenului nu-i apartine, dar si ca este imposibila dobândirea lui în baza antecontractului  încheiat cu un singur coindivizar.

Se constata, asadar, ca în mod corect a stabilit prima instanta ca el datoreaza reclamantului contravaloarea lipsei de folosinta pe ultimii trei ani, anterior formularii cererii reconventionale,

Însa, asa cum s-a aratat, cuantumul acestor pretentii va fi cel stabilit prin expertiza specialitatea agricultura, cea care a evaluat obiectul cererii reconventionale, asa cum a fost formulata, respectiv suma de ______ lei, la care niciuna din parti nu a formulat obiectiuni,

Tribunalul va înlatura sustinerile apelantului în sensul ca fructele industriale se datoreaza în exclusivitate interventiei reclamantului, deoarece, în mod corect raportul de expertiza specialitatea agricola a avut ca obiectiv doar stabilirea profitului obtinut din productia agricola; prin urmare, la evaluare, pentru calculul profitului, a fost scazuta valoarea muncii si a cheltuielilor reclamantului pentru obtinerea acestor fructe.

Tribunalul a constatat ca este necesara schimbarea sentintei sub aspectul susmentionat, conform arte 296 Cpr.civ., neimpunându-se desfiintarea, deoarece, pe de o parte, prima instanta s-a pronuntat pe fondul cererii reconventionale, iar, pe de ' alta parte, desfiintarea dispusa pe capatul de cerere având ca obiect restituire pret nu influenteaza solutia pe cererea reconventionala, desfiintarea impunându-se cu prioritate doar când motivele de desfiintare si de schimbare privesc  acelasi capat de cerere sau capete de cerere interdependente. Instanta a compensat creantele reciproce si a obligat pârâtii sa achite reclamantului suma de ______ lei.

Urmare a schimbarii sentintei se va schimba si solutia primei instante cu privire la cererile de acordare a cheltuielilor de judecata, astfel încât, va compensa în parte cheltuielile de judecata si va obliga pârâtii sa plateasca reclamantului suma de ______ lei.

Împotriva deciziei pronuntata de Tribunalul Bucuresti a declarat recurs reclamantul ________, criticând solutia pentru nelegalitate si invocând în drept dispozitiile art.304 pct.7 si 9 Cod procedura civila.

În ceea ce priveste nemotivarea hotarârii , recurentul a aratat ca hotarârea judecatoreasca prin motivarea ei trebuie sa fie pertinenta, completa, omogena si accesibila, cu alte cuvinte sa aiba putere de convingere.

Aceasta înseamna ca motivele invocate într-o hotarâre judecatoreasca nu trebuie sa fie contradictorii sau dubitative, ele trebuie sa ofere partilor o înlantuire logica a faptelor si regulilor de drept pe baza carora s-a ajuns la concluzia prezentata în dispozitiv, în consecinta, neîndeplinirea acestei conditii echivaleaza practic nu nepronuntarea asupra cauzei.

Din simpla lecturare a considerentelor deciziei civile nr.____A/____, este lesne de observat ca judecatorii ce au format completul în apel, nu si-au îndeplinit aceasta obligatie, pronuntându-se, pe de o parte, asupra unor aspecte, fara însa a le motiva, iar pe de alta parte, fundamentându-si pe argumente contradictorii.

Singurul aspect din cele patru invocate, asupra caruia se opreste analiza superficiala a tribunalului , îl constituie concluzia eronata a primei instante pe considerentul ca reclamantul ar fi cunoscut la momentul încheierii antecontractului faptul ca promitentul - vânzator nu era unic proprietar al terenului în litigiu.

Instanta de control a considerat totusi ca acest aspect, desi este întemeiat si în acord cu întregul probatoriu administrat în faza de apel (martori si interogatoriu) nu are nici o relevanta în prezenta cauza, deoarece partile nu au încheiat un contract de vânzare-cumparare, ci un înscris sub semnatura privata, cu valoare de antecontract.

S-a criticat si faptul ca instanta examinând primele patru motive de apel cu care a fost investita de catre recurentul reclamant cu privire la nelegala respingere a cererii de constatare a nulitatii absolute a  chitantei sub semnatura privata încheiata la _________, pentru lipsa totala a consimtamântului proprietarilor bunului ce face obiectul conventiei anterior mentionata, instanta de control, în mod gresit le gaseste ca fiind neîntemeiate, ignorând astfel dispozitiile legale incidente în prezenta cauza, interpretate prin prisma întregului probatoriu administrat în cele doua faze procesuale.

S-a mai invocat de catre recurenti si faptul ca nu a fost analizata buna - credinta  a recurentului - reclamant, acestea fiind statuate cu putere de  lucru judecat în cuprinsul deciziei civile nr.______/______, aspect determinant pentru solutionarea cererilor deduse judecatii în fata instantei de  fond.

Împotriva deciziei pronuntate de tribunal au declarat recurs si pârâtii _____, ________ ,________, __________ si _________ criticând solutia pentru nelegalitate si invocând în drept dispozitiile art.304 pct.9 Cod procedura civila.

Recurentii au aratat ca instanta de apel, în mod nelegal, folosind argumente contradictorii a dispus desfiintarea sentintei în parte a sentintei si trimiterea spre rejudecare în ceea ce priveste restituirea pretului terenului, referindu-se la imprescriptibilitatea cererii pentru restituirea pretului, în raport de constatarea nulitatii absolute dar si analizarii acestui ca un capat de cerere separat.

Un alt aspect de nelegalitate invocat de recurenti se refera la obiectul cererii reconventionale precum si la cauza acesteia, acordându-se mai mult decât s-a cerut.

Ca urmare a erorii instantei, suma reprezentând contravaloarea lipsei se folosinta a fost redusa la _____ lei, când în realitate trebuia sa fie de _____ lei , chiar mai putin de ______ lei cât s-a solicitat initial.

Recursul pârâtilor __________, ________ , _________, ________ si ___________ este nefondat.

Examinând actele si lucrarile dosarului, precum si sustinerile partilor, instanta constata ca solutia pronuntata de tribunal referitor la trimiterea cauzei spre rejudecare pentru a analiza aspectul restituirii pretului platit de reclamant în  cadrul antecontractului de vânzare - cumparare, este legala.

Prima instanta  s-a pronuntat pe exceptie asupra cererii formulate de parte, or în masura în care exceptia nu era întemeiata, se impunea cercetarea cauzei pe fond, urmând a se analiza îndreptatirea reclamantului la restituirea sumei platite.

Sustinerea recurentilor pârâti ca exista contradictie în motivarea hotarârii judecatoresti între respingerea actiunii în constatarea nulitatii absolute si trimiterea spre rejudecare pentru restituirea pretului, este nefondata.

Astfel, în cauza au fost depuse mai multe hotarâri judecatoresti din care rezulta ca __________ este  constructor de buna - credinta si detinator de buna - credinta al terenului pe care îl poseda. La fila 41 din dosarul judecatoriei se afla decizia civila nr. ______/_______ pronuntata în dosarul nr. ______, din care rezulta ca  _______ este un posesor de buna - credinta si ca acesta poate sa-si valorifice dreptul la despagubiri într-un alt cadru procesual.

Pe de alta parte, tot ca efect al hotarârilor judecatoresti mentionate se constata ca, în ceea ce îl priveste pe reclamant, actul de vânzare-cumparare pentru terenul pe care îl detine, nu mai poate fi încheiat. Chiar daca actul încheiat anterior de parti, respectiv antecontractul de vânzare-cumparare, nu a fost constatat nul, este neîndoielnic ca acesta nu mai poate produce nici un efect, raportat la scopul încheierii sale.

Aceasta ineficacitate a actului juridic confera recurentului - reclamant ________, posibilitatea de a solicita repunerea în situatia anterioara, în sensul de a  cere restituirea pretului platit, având în vedere  ca în caz contrar, s-ar ajunge la o îmbogatire fara just temei a pârâtilor.

Dupa pronuntarea hotarârii judecatoresti de respingere a încheierii contractului de vânzare-cumparare, pârâtii nu au solicitat restituirea terenului, care a fost detinut si cultivat de reclamant, de la data preluarii acestuia de la defunctul ________, cu care a încheiat initial conventia, astfel, încât  dreptul de a solicita restituirea pretului se naste la momentul când pârâtii, mostenitorii autorului lor, emit pretentii asupra imobilului. În raport de reglementarea prescriptiei extinctive, termenul începe sa curga de la data nasterii dreptului material la actiune.

Asa fiind,  efectele generate de conventia mentionata le sunt opozabile, în calitate de succesori în drepturi ai autorului lor, si în masura în care contractul în forma autentica nu mai poate fi încheiat, se naste dreptul la restituirea pretului, ca urmare a ineficacitatii actului juridic încheiat de autorul _______ cu reclamantul ________.

Cu privire la acest aspect, instanta de fond, în rejudecare va trebui sa aprecieze asupra calitatii procesuale pasive, având în vedere ca o parte dintre intimatii-pârâti sunt mostenitorii autorului ___________ si va analiza pe fond actiunea privind restituirea pretului, urmând sa stabileasca daca sunt îndeplinite conditiile legale raportate la situatia partilor.

Este nefondata si critica referitoare la schimbarea obiectului cererii reconventionale, deoarece instanta de apel s-a referit la faptul ca în cuantumul sumei acordate de judecatorie au fost incluse si fructele industriale, desi lipsa de folosinta a fost stabilita numai prin referire la productia  agricola.

Instanta s-a referit în considerente la regimul juridic al fructelor civile si industriale, stabilind în ce masura contravaloarea acestora poate fi restituita, nu la cuantumul sumei datorate. Din cererea de recurs rezulta ca recurentii - pârâti se refera la cuantumul despagubirilor care nu a constituit obiectul cenzurii judiciare - rationamentul instantei  vizând  identificarea categoriei de despagubiri solicitate de pârâti.

În rejudecare, instanta de fond va trebui sa aiba în vedere solutia pronuntata în recurs, în ceea ce priveste actiunea reconventionala ce are ca obiect pretentii rezultate din lipsa de folosinta asupra terenului.

Recursul formulat de recurentul - reclamant _______ este întemeiat.

Recursul exercitat de recurentii-reclamanti urmeaza sa fie analizat prin prisma dispozitiilor art.304 punctul 9 Cod procedura civila, în ceea ce priveste regimul juridic al actiunii în pretentii având ca obiect lipsa de folosinta a terenului.

Examinând actele si lucrarile  dosarului, instanta constata ca  tribunalul, în mod eronat a statuat asupra regimul juridic  al actiunii în pretentii formulata de pârâti, având ca obiect restituirea contravalorii  lipsei de folosinta pentru terenul în litigiu pe perioada 2005 - 2008.

Desi prin hotarâre judecatoreasca irevocabila, respectiv sentinta civila nr. ___/______, pronuntata de Judecatoria _____, a fost respinsa actiunea de a se constata  intervenita vânzarea - cumpararea imobilului teren, din alte  hotarâri judecatoresti depuse la dosar rezulta ca recurentul - reclamant  _________  este un posesor de buna - credinta, ceea ce exclude culpa acestuia  în detinerea si utilizarea  terenului.

Prin sentinta civila nr. ____ din ______ pronuntata de  Judecatoria _____, judetul ____ în dosar nr. ____/___/___, s-a respins actiunea în revendicare si evacuare formulata de ______, ________, ________, ________, _______ împotriva pârâtului ______, ca insuficient timbrata. Instanta a respins si cererea referitoare la demolarea constructiilor formulata de aceeasi reclamanti, ca lipsita de obiect.

La fila 41 din dosarul judecatoriei se afla decizia civila nr. ____/_____ pronuntata în dosarul nr. _____, din care rezulta ca  _____ este un posesor de buna - credinta  si ca acesta poate sa-si valorifice dreptul la despagubiri într-un alt cadru procesual.

Hotarârea mentionata este irevocabila, prin respingerea recursului, ceea ce înseamna ca statuarea instantei în considerente cu privire la calitatea de posesor de buna - credinta a lui _________ asupra terenului si constructiilor în litigiu, a intrat în puterea lucrului judecat, conferind dreptul de a solicita restituirea pretului si despagubiri.

Mai mult, bunul litigios s-a aflat în posesia exclusiva a recurentului reclamant, care si dupa momentul hotarârii judecatoresti anterioare a continuat sa foloseasca terenul si constructiile ridicate fara a fi tulburat de intimatii-pârâti, platind anual impozitele aferente oricarei proprietati imobiliare.

În ceea ce priveste posesia de buna credinta si calitatea de constructor de buna-credinta, din probele administrate rezulta  faptul ca a intrat în posesia bunului în calitate cumparator, achitându-si toate obligatiile aferente, respectiv pretul în integralitatea lui, pe toata perioada de timp anterioara prezentului litigiu, a posedat imobilul sub nume de proprietar, aceasta calitate fiindu-i contestata de intimatii pârâti abia în septembrie 2007.

Pe parcursul întregii perioade de detinere a imobilului, nici unul dintre recurentii-pârâti nu a facut acte de opozitie fata de demersurile recurentului-reclamant de a îngriji terenul, de a construi, de a planta si de a exploata culturile. Aceasta situatie de fapt trebuie coroborata cu dispozitiile  art. 485 Cod civil, potrivit carora posesorul nu câstiga proprietatea fructelor, decât când poseda cu buna-credinta.

Trebuie subliniat ca, actiunea civila, în esenta, este mijlocul practic pus de lege la îndemâna titularului unui drept subiectiv pentru realizarea acelui drept. Astfel, pentru a fi formulata o actiune în fata instantei de judecata, trebuie îndeplinite un numar de conditii, în ceea ce priveste partile, obiectul si cauza actiunii civile.

În speta, fundamentul pretentiei formulate, mai bine zis cauza raportului juridic dedus judecatii, ar fi  detinerea  nejustificata a imobilului  de catre reclamant. Numai un asemenea  temei ar putea genera  dreptul recurentilor - pârâti de a solicita pe calea cererii reconventionale obligarea reclamantului la despagubiri, reprezentând contravaloarea lipsei de folosinta.

Or, în masura în care nu se constata culpa în detinerea si utilizarea terenului, nu se pot solicita despagubiri constând în contravaloarea lipsei de folosinta, deoarece cauza juridica a actiunii consta în detinerea nejustificata a imobilului teren, ceea ce înseamna ca nu sunt îndeplinite conditiile legale pentru formularea actiunii.

Faptul ca printr-o hotarâre judecatoreasca anterioara s-a constatat buna - credinta a recurentului - reclamant ________, exclude elementul de detinere nejustificata a terenului în litigiu, astfel încât actiunea reconventionala formulata de recurentii - pârâti este neîntemeiata.

Temeiul juridic îl constituie în acest caz dispozitiile art. 485 Cod civil, potrivit carora posesorul câstiga fructele daca este de buna-credinta, ceea ce înseamna ca actiunea reconventionala formulata de pârâtii - reclamanti, având ca obiect pretentii rezultate din lipsa de folosinta a imobilului urmeaza sa fie respinsa ca nefondata.

În raport de acest aspect, se vor înlatura dispozitiile privind compensarea  reciproca a creantelor, inclusiv  cele referitoare la cheltuielile de judecata.

În ceea ce priveste motivarea hotarârii cu argumente contradictorii, critica ce se încadreaza în dispozitiile art. 304 pct. 7 Cod procedura civila, se constata ca aceasta critica este nefondata, având în vedere ca instanta de apel a motivat corespunzator, expunându-si argumentele de o maniera clara si logica, atât pentru situatia de fapt, cât si pentru cea de drept.

Desi cererea de recurs  formulata de recurentul - reclamant  este foarte ampla, numai o parte din aspectele invocate pot fi încadrate în motivele de recurs prevazute de Codul de procedura civila, asa cum au fost deja analizate, restul constituind argumente juridice în favoarea criticilor formulate  împotriva deciziei  pronuntate de  tribunal.

Fata de aceste considerente, instanta în baza art. 312 alin. 1 si 3 Cod procedura civila, urmeaza sa respinga recursul recurentilor pârâti  ______, ________, _____, _________ si ________, împotriva deciziei civile nr.____A/______pronuntata de Tribunalul Bucuresti - Sectia a ____a Civila, sa admita recursul recurentului - reclamant ______ împotriva aceleiasi decizii, sa modifice partial hotarârea atacata si sa respinga în totalitate cererea reconventionala. Se va modifica partial hotarârea, deoarece apelul este deja admis, urmând ca  modificarea sa priveasca numai aspectele referitoare la cererea reconventionala formulata de pârâtii - reclamanti.

Se vor  înlatura dispozitiile privind compensarea creantelor reciproce inclusiv cele referitoare la compensarea cheltuielilor de judecata si se vor  mentine celelalte dispozitii ale sentintei si deciziei.

Domenii speta

Spete similare