Dreptul chiriasilor cumparatori de a obtine pretul de piata al imobilului pe care au fost obligati sa-l lase în deplina proprietate si linistita posesie fostilor proprietari în urma admiterii actiunii în revendicare

Dreptul chiriasilor cumparatori de a obtine pretul de piata al imobilului pe care au fost obligati sa-l lase în deplina proprietate si linistita posesie fostilor proprietari în urma admiterii actiunii în revendicare

Domeniu - Legea nr.10/2001

(CURTEA DE APEL BUCURESTI - SECTIA A III-A CIVILA SI PENTRU CAUZE CU MINORI SI DE FAMILIE - DOSAR NR.6346/302/2009 - DECIZIA CIVILA NR.710/23.04.2012)

Prin cererea înregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului  5 Bucuresti la data de 04.06.2009, sub dosar nr. 6346/302/2009, reclamantii R.A. si A.A. au solicitat obligarea pârâtului S.R. reprezentat prin M.F.P. la plata pretului de piata al imobilului situat în Bucuresti, sector 1, Calea V., nr. 87-89, parter, ap.18, stabilit conform standardelor internationale de evaluare.

În motivarea cererii, s-a aratat ca în baza Legii nr. 112/1995, reclamantul A.A., împreuna cu defuncta sa sotie, A.S., a dobândit imobilul mentionat mai sus, prin contractul de vânzare-cumparare nr. 2831/19274 din 13.01.1997, încheiat cu Primaria Municipiului Bucuresti, prin SC Herastrau Nord SA. Pretul apartamentului stabilit prin contract a fost achitat integral, astfel cum rezulta din chitanta nr. 12662/13.01.1997. Prin decizia civ. nr. 1896/13.11.2007, pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti, reclamantii au fost obligati sa lase în deplina si linistita posesie apartamentul. În baza acestui titlu executoriu, creditorul S.S.D. a solicitat predarea apartamentului pe cale silita, executarea facând obiectul dosarului nr. 310/2008 al BEJ R.I.C., fiind evacuati la data de 25.11.2008. A.S. a decedat la data de 25.12.2008, succesorii sai fiind reclamantii, astfel cum rezulta din certificatul de calitate de mostenitor nr. 10/31.03.2009, emis de BNP A.M..

În drept au fost invocate dispozitiile art. 501 din Legea nr. 10/2001.

Pârâtul S.R. reprezentat prin M.F.P. a formulat întâmpinare si cerere de chemare în garantie. 

Prin întâmpinare a invocat exceptia lipsei calitatii procesuale pasive având în vedere ca, potrivit principiului relativitatii efectelor contractului, acesta produce efecte numai între partile contractante, or S.R. este tert fata de contractul încheiat de reclamanta cu M.B.. Ca atare, calitatea procesuala pasiva revine unitatii administrativ-teritoriale. În conformitate cu dispozitiile art. 1337, solicita sa se instituie raspunderea vânzatorului pentru evictiune deoarece deposedarea cumparatoarei de bun ca urmare a admiterii actiunii în revendicare întruneste conditiile unei tulburari de drept prin fapta unui tert.  Mai mult, institutia S.R. reprezentat prin M.F.P. nu este una si aceeasi cu cea a M.F.P.. De asemenea, potrivit dispozitiilor art. 501 din Legea nr. 10/2001, M.F.P. poate fi obligat la restituirea pretului platit de chiriasii ale caror contracte de vânzare-cumparare au fost încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995 numai în ipoteza în care aceste contracte au fost desfiintate prin hotarâri judecatoresti definitive si irevocabile, ceea ce nu este cazul în speta.

Pe calea cererii de chemare în garantie, paratul S.R. a solicitat obligarea SC H.N. SA la restituirea comisionului de 1% încasat de aceasta societate la încheierea contractului de vânzare-cumparare nr. 2831/19274/13.01.1997.

La termenul din 22.03.2010, reclamantii au formulat cerere modificatoare a actiunii sub aspectul cadrului procesual pasiv, aratând ca înteleg sa se judece în contradictoriu cu M.F.P. si nu cu S.R. prin M.F.P., prima instanta luând act de modificarea cadrului procesual pasiv.

Pârâtul M.F.P., desi legal citat, nu a depus întâmpinare.

Prin sentinta civila  nr. 5123/12.07.2010,  pronuntata în dosarul nr.6346/302/2009, Judecatoria Sector 5 Bucuresti a admis cererea formulata de reclamantii R.A. si A.A., în contradictoriu cu pârâtul M.F.P. care a fost obligat la plata catre reclamanti a sumei de 347703 lei, reprezentând pretul de piata al imobilului situat în Bucuresti, Calea V., nr. 87-89, corp D, parter, ap.18.

Pentru a pronunta aceasta sentinta, prima instanta a retinut ca prin contractul de vânzare-cumparare nr.2831/19274/13.01.1997, încheiat cu M.B. (mentionarea P.M.B. este o simpla inadvertenta juridica, din moment ce potrivit dispozitiile art. 19 din Legea nr. 215/2001, privind administratia publica locala, numai unitatile administrativ-teritoriale au personalitate juridica de drept public, cu capacitate juridica deplina si patrimoniu propriu), prin SC H.N. SA,  reclamantul A.A. si sotia sa, A.S., au dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului nr.18 situat în Bucuresti, Calea V., nr. 87-89, corp D, parter, sector 1, compus din doua camere, baie, pivnita, bucatarie, precum si cota indiviza de 3.35 % din partile de folosinta comune ale imobilului si 31.6 mp, teren situat sub constructie, conform HG nr. 20/1996, la pretul de 8213215 ROL, achitat integral cu chitanta nr. 12662/13.01.1997.

A mai constatat Judecatoria ca, ulterior, prin decizia civila nr.1896/13.11.2007, pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti, irevocabila, A.A. si A.S. au fost obligati sa lase în deplina proprietate si linistita posesie fostilor proprietari, S.I.M.  si S.S.D., apartamentul mentionat mai sus.

La data de 25.12.2008, A.S. a decedat, drepturile si obligatiile existente în patrimoniul sau transmitându-se catre mostenitorii sai, reclamantii A.A. si R.A., astfel cum rezulta din certificatul de calitate de mostenitor nr.10/31.03.2009, eliberat de Biroul Notarului Public "A.M.".

A aratat prima instanta ca dispozitiile art. 501 din Legea nr. 10/2001, rep. cu mod. si compl. ulterioare, dau dreptul proprietarilor ale caror contracte de vânzare-cumparare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiintate prin hotarâri judecatoresti definitive si irevocabile, sa solicite restituirea pretului de piata al imobilelor.

Întrucât prin decizia civila nr. 1896/13.11.2007 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti nu s-a constatat încalcarea disp. Legii nr. 112/1995 la încheierea contractului de vânzare-cumparare nr.2831/19274/13.01.1997, prima instanta a constatat ca sunt întrunite toate conditiile prevazute de lege pentru a se naste în sarcina pârâtului M.F.P. obligatia de plata a pretului de piata al apartamentului, determinata prin raportul de expertiza tehnica constructii întocmit de catre expertul B.N. la suma de 347.703 lei.

Fata de cele expuse mai sus, prima instanta a apreciat ca cererea dedusa judecatii în acest dosar este întemeiata.

Împotriva acestei sentinte a declarat recurs M.F.P. prin  D.G.F.P.M.B., solicitând admiterea recursului asa cum a fost formulat, modificarea sentintei atacate, în sensul admiterii exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive a M.F.P. si respingerii actiunii ca fiind formulata împotriva unei persoane fara calitate procesuala pasiva, iar pe fond în sensul respingerii actiunii ca neîntemeiata.

A apreciat ca hotarârea pronuntata de Judecatoria Sectorului 5 este netemeinica si nelegala.

În motivarea caii de atac exercitate, M.F.P. a sustinut exceptia lipsei calitatii procesuale pasive.

În acest sens, a aratat ca potrivit dispozitiilor prevazute de art.50 alin.(3) din Legea nr. 10/2001 "restituirea pretului actualizat platit de chiriasii ale caror contracte de vânzare-cumparare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr.112/1995, cu modificarile si completarile ulterioare, au fost desfiintate prin hotarâri judecatoresti definitive si irevocabile se face de catre Ministerul Economiei si Finantelor din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare".

În speta dedusa judecatii, a sustinut recurenta ca dispozitiile normative invocate anterior nu sunt aplicabile, întrucât în cauza nu exista o hotarâre definitiva si irevocabila prin care sa se fi constatat nulitatea contractului de vânzare - cumparare nr. 2831/19274/13.01.1997 încheiat intre reclamant si SC H.N. SA. Mai mult decât atât, subliniaza ca asa cum rezulta chiar din considerentele sentintei civile atacate, instanta de fond a retinut "chiar daca în speta nu a avut loc o desfiintare pe cale judecatoreasca a titlului reclamantilor, prin admiterea actiunii în revendicare...". Or, potrivit dispozitiilor art. 50 alin (3) din Legea nr.10/2001, Ministerul Finantelor Publice apreciaza ca restituie numai pretul actualizat platit de chiriasii ale caror contracte de vânzare-cumparare, desfiintate prin hotarâri judecatoresti definitive si irevocabile, au fost încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile si completarile ulterioare, astfel banii nu au intrat în fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995.

Prin urmare, M.F.P. considera ca nu poate fi obligat sa restituie sumele achitate de reclamanti al caror contract nu a fost desfiintat ca urmare a încheierii acestora cu eludarea prevederilor Legi nr. 112/1995, cu modificarile si completarile ulterioare.

Prin urmare, atât timp cât în cauza de fata nu a fost îndeplinita conditia prevazuta de dispozitiile art. 50 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, a considerat recurenta ca instanta de fond a pronuntat o hotarâre nelegala si netemeinica. În situatia de fata, dispozitiile Legii nr. 10/2001 reglementeaza în mod expres situatia în care M.F.P. poate fi obligat la restituirea pretului actualizat platit de chiriasii ale caror contracte de vânzare-cumparare au fost încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, si anume în ipoteza în care aceste contracte au fost anulate prin hotarâri judecatoresti irevocabile. Or, instanta de fond, admitând actiunea a încalcat aceste dispozitii legale, întrucât legiuitorul a reglementat în mod expres si limitativ aceasta ipoteza, iar instanta de fond, prin pronuntarea acestei hotarâri, a adaugat la lege.

De asemenea, a mai mentionat recurenta ca potrivit principiului relativitatii efectelor contractului, acesta produce efecte numai intre partile contractante, neputând nici profita si nici dauna unui tert. Or, M.F.P. nefiind parte la încheierea contractului dintre P.M.B., prin mandatara sa SC H.N. SA, si reclamanti, este tert fata de acest contract, având doar calitatea de depozitar al fondului extrabugetar, în care se varsa sumele încasate de P.M.B..

În conformitate cu dispozitiile art.1337, a apreciat recurenta ca în cauza ar trebui sa fie instituita raspunderea vânzatorului pentru evictiune totala sau partiala prin fapta unui tert, caci aceasta dispozitie de drept comun nu poate fi înlaturata prin nici o dispozitie speciala contrara, fiind asadar pe deplin aplicabila intre partile din prezentul litigiu. Nici dispozitiile art.50 alin.3 din Legea nr. 10/2001 nu sunt de natura sa determine introducerea în prezenta cauza a M.F.P. si sa ii acorde calitate procesuala acestei institutii, cat timp obligatia de garantie pentru evictiune are un continut mai larg decât simpla restituire a pretului.

În cauza de fata reclamantii fiind deposedati de imobilul ce face obiectul prezentului litigiu, atunci, apreciaza ca sunt întrunite conditiile unei tulburari de drept prin fapta unui tert. Aceasta tulburarea de drept, este de natura sa angajeze raspunderea contractuala pentru evictiune totala a vânzatorului, respectiv P.M.B., prin mandatara sa SC H.N. SA., fata de pretentiile privind restituirea pretului pentru imobilul în cauza.

În subsidiar, a apreciat recurenta ca acest capat de cerere referitor la valoarea de circulatie este neîntemeiat.

Potrivit prevederilor art. 501 din Legea nr. 10/2001 - "(1) Proprietarii ale caror contracte de vânzare-cumparare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare, au fost desfiintate prin hotarâri judecatoresti definitive si irevocabile au dreptul la restituirea pretului de piata al imobilelor, stabilit conform standardelor internationale de evaluare".  În situatia de fata, dispozitiile Legii nr. 10/2001 reglementeaza în mod expres situatia în care Ministerul Finantelor Publice poate fi obligat la restituirea pretului platit de chiriasii ale caror contracte de vânzare-cumparare au fost încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, si anume în ipoteza în care aceste contracte au fost anulate prin hotarâri judecatoresti definitive si irevocabile. Or, în speta dedusa judecatii, dispozitiile normative invocate anterior nu sunt aplicabile întrucât nu exista o hotarâre definitiva si irevocabila prin care sa se fi constatat nulitatea contractului de vânzare - cumparare nr. 2831/19274/13.01.1997 încheiat între reclamanti si P.M.B. prin mandatar SC H.N. SA.

În drept, au fost invocate disp. art. 282 si urm. C.pr.civ., art. 1337 Cod civil, Legea nr. 10/2001, Legea nr.112/1995, art.41 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr.112/1995, art.242 alin.(2) din C.pr.civ.

La data de 16.03.2011 a decedat intimatul - reclamant A.A., fiind indicat ca mostenitor al sau intimata - reclamanta R.A., potrivit certificatului de mostenitor nr. 65/27.10.2011 emis de BNP T.M..

La termenul de judecata din data de 07.11.2011, Tribunalul observând prevederile art. 282, art. 2821 si art. 299 C.pr.civ.,  având în vedere ca valoarea obiectului cererii precizate este de 347.703 lei,  a calificat drept apel calea de atac incidenta în cauza.

Tribunalul Bucuresti - Sectia a V-a Civila prin decizia civila nr.1048/14.11.2011 a respins ca nefondat apelul formulat de apelantul pârât M.F.P. prin DGFPMB, retinând în considerente urmatoarele :

În mod corect a procedat Judecatoria Sectorului 5 Bucuresti în sensul admiterii actiunii formulate de reclamantii A.A. si R.A. în contradictoriu cu M.F.P., prin obligarea acestuia la plata catre reclamati a sumei de 347.703 RON, reprezentând pretul de piata al imobilului situat în Bucuresti, Calea V., nr. 87-89, corp D, parter, ap. 18.

(1). În acest sens, Tribunalul a aratat ca este neîntemeiat primul motiv de apel implicând pretinsa lipsa de calitate procesuala pasiva a apelantului - pârât M.F.P. în actiunea tinzând la restituire pret de piata.

Una dintre conditiile cerute pentru ca o persoana sa fie parte în proces, este calitatea procesuala (legitimatio ad causam) care contribuie la desemnarea titularului de a actiona si, în acelasi timp, a persoanei împotriva careia se poate exercita actiunea.

Spre deosebire de capacitatea procesuala care se apreciaza în general, pentru o anumita categorie de persoane, calitatea procesuala se determina în concret, "la speta", în raport de litigiul dedus judecatii. Altfel spus, numai o anumita persoana poate fi reclamant(a), respectiv pârât(a), în cadrul raportului juridic litigios. Conditia calitatii procesuale prezinta o importanta considerabila, deoarece raportul de drept procesual nu se poate stabili decât între persoanele care îsi disputa dreptul în litigiu.

Întrucât Codul de procedura civila nu cuprinde o definitie a calitatii procesuale, în doctrina s-au conturat diferite conceptii în legatura cu aceasta notiune.

Astfel, s-a considerat ca în procesul civil, calitatea procesuala presupune justificarea dreptului sau a obligatiei unei persoane de a participa, ca parte, în procesul civil. Aceasta justificare nu presupune cu necesitate existenta unui drept subiectiv, rezultat al stabilirii unui anumit raport juridic de drept substantial (în cazul calitatii procesuale active) si nici o obligatie inclusa în continutul unui raport juridic de drept substantial (în cazul calitatii procesuale pasive).

Într-o alta opinie, prin calitate procesuala se întelege îndreptatirea, respectiv obligatia legala a unei persoane fizice sau juridice, de a figura într-un anumit proces în calitate de parte. Calitatea de parte în proces trebuie sa corespunda cu calitatea de titular al dreptului si, respectiv, al obligatiei ce formeaza continutul raportului juridic de drept material asupra judecatii. Calitatea de reclamant într-un anumit proces poate apartine numai persoanei ce pretinde ca i-a fost încalcat un drept al sau, iar calitatea de pârât numai persoanei despre care se afirma ca a încalcat sau nu a recunoscut acel drept. Calitatea procesuala este deci titlul legal care îndreptateste o persoana sa fie parte în proces.

S-a impus conceptia potrivit careia calitatea procesuala presupune existenta unei identitati între persoana reclamantului si persoana care este titular al dreptului în raportul juridic dedus judecatii (calitatea procesuala activa) si, pe de alta parte, existenta unei identitati între persoana pârâtului si cel obligat în acelasi raport juridic (calitate procesuala pasiva). Definitia mentionata a fost confirmata în mod constant si de jurisprudenta actuala.

Raportat la criticile concrete formulate, Tribunalul a apreciat ca, într-adevar, potrivit regulilor generale din materia contractului de vânzare-cumparare, obligatia de evictiune revine vânzatorului (art. 1336 Cod civil), care în speta este M.B..

Pe de alta parte, contractele de vânzare-cumparare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995 au o situatie speciala, ele neconstituind pentru unitatea detinatoare, în speta SC H.N. SA, o expresie a libertatii contractuale, ci executarea unei obligatii legale exprese, cea corelativa dreptului chiriasului de a cumpara, drept prevazut de art. 9 alin. 1 din acest act normativ. În ce priveste sumele încasate din aceste vânzari, ele nu intrau în patrimoniul lor, ci într-un fond extrabugetar la dispozitia M.F., constituit prin dispozitiile art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995.

Tocmai de aceea, prin art. 50 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, forma în vigoare la data introducerii cererii de chemare în judecata, respectiv 04.06.2009, deci ulterior modificarii aduse prin Legea nr. 1/2009, s-a stabilit ca restituirea pretului actualizat platit de chiriasii ale caror contracte de vânzare-cumparare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile si completarile ulterioare, au fost desfiintate prin hotarâri judecatoresti definitive si irevocabile, respectiv restituirea pretului de piata al imobilelor, privind contractele de vânzare-cumparare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare, care au fost desfiintate prin hotarâri judecatoresti definitive si irevocabile, se face în ambele cazuri, de catre M.F.P. din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare.

Astfel, potrivit dispozitiilor art. 50 din Legea nr. 10/2001 modificata prin Legea nr. 1/2009: "(2) Cererile sau actiunile în justitie privind restituirea pretului actualizat platit de chiriasii ale caror contracte de vânzare-cumparare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiintate prin hotarâri judecatoresti definitive si irevocabile sunt scutite de taxe de timbru. (21) Cererile sau actiunile în justitie având ca obiect restituirea pretului de piata al imobilelor, privind contractele de vânzare-cumparare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare, care au fost desfiintate prin hotarâri judecatoresti definitive si irevocabile, sunt scutite de taxele de timbru. (3) Restituirea pretului prevazut la alin. (2) si (21) se face de catre Ministerul Economiei si Finantelor*) din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare". Totodata, potrivit disp. art. 501 C.pr.civ. "(1) Proprietarii ale caror contracte de vânzare-cumparare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare, au fost desfiintate prin hotarâri judecatoresti definitive si irevocabile au dreptul la restituirea pretului de piata al imobilelor, stabilit conform standardelor internationale de evaluare. (2) Valoarea despagubirilor prevazute la alin. (1) se stabileste prin expertiza".

Tribunalul a apreciat ca prin notiunea de contract de vânzare-cumparare desfiintat prin hotarâre judecatoreasca definitiva si irevocabila legiuitorul a avut în vedere actul translativ de proprietate lipsit de efecte juridice fie prin admiterea unei actiuni în nulitate, fie prin admiterea actiunii în revendicare, între cele doua ipoteze diferind doar limitele de despagubire a cumparatorului în raport de eludarea sau respectarea dispozitiilor Legii nr.112/1995 la momentul încheierii contractului. Astfel, chiar daca art. 50 si art. 501 din Legea nr. 10/2001 nu expliciteaza ce trebuie sa se înteleaga prin desfiintarea contractelor, aceasta desfiintare are în vedere atât situatia în care contractul a fost anulat ori constatat nul printr-o hotarâre judecatoreasca, dar si situatia în care fata de cumparator s-a admis actiunea în revendicare formulata de fostul proprietar.

Aceasta interpretare este sustinuta de prevederile art. 20 din Legea nr.10/2001, astfel cum a fost modificat prin art. I pct. 8 din Legea nr. 1/2009, care prevede ca în cazul în care imobilul a fost vândut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare, chiriasii care au cumparat cu buna-credinta imobilele în care locuiau si ale caror contracte de vânzare-cumparare au fost desfiintate, fie ca urmare a unei actiuni în anulare, fie ca urmare a unei actiuni în revendicare, prin hotarâri judecatoresti definitive si irevocabile, au dreptul la asigurarea cu prioritate a unei locuinte din fondurile de locuinte gestionate de consiliile locale si/sau de Ministerul Dezvoltarii, Lucrarilor Publice si Locuintelor. Chiar daca acest text priveste un alt drept al chiriasului cumparator decât cel ce face obiectul prezentului litigiu, el dezvaluie intentia legiuitorului de a asimila desfiintarii contractului nu doar situatia în care a intervenit sanctiunea nulitatii relativ la contract, ci si pe aceea în care cumparatorul în baza unui contract a fost evins într-o actiune în revendicare.

În plus, prin dispozitiile art. 50 din Legea nr.10/2001, a fost reglementat cu caracter de norma speciala dreptul chiriasilor ale caror contracte de vânzare-cumparare, încheiate cu respectarea sau eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile si completarile ulterioare, au fost desfiintate, la restituirea pretului de la M.F.P., motiv pentru care în astfel de situatii, este atrasa incidenta normei speciale, fiind exclusa astfel de la aplicare - potrivit regulii general acceptate specialia generalibus derogant - norma generala, în speta, dreptul comun privind raspunderea exclusiva a vânzatorului pentru evictiune.

Nu mai putin, Tribunalul a constatat ca potrivit Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 221/2008, activitatea si structurile specializate pe domeniul economic au fost preluate de la M.E.F. de catre M.E., iar activitatea si structurile specializate pe domeniul finantelor au fost preluate de la M.E.F. de catre M.F.P..

Prin urmare, din interpretarea sistematica a dispozitiilor Codului civil în materie de garantie pentru evictiune si a art. 50, respectiv art. 501 din Legea nr. 10/2001, se retine ca cel chemat sa raspunda în calitate de pârât, pentru despagubirile reprezentând pretul de piata al imobilului, este pârâtul M.F.P..

Ca atare, criticile sale, în sensul ca nu a fost parte a contractului de vânzare-cumparare încheiat în baza Legii nr. 112/1995, motiv pentru care nu ar avea calitate procesuala, sunt nefondate.

Tribunalul a apreciat ca sunt netemeinice si criticile potrivit carora M.F.P. leaga obligatia de plata a pretului si calitatea sa procesuala exclusiv de constatarea nulitatii contractului. În acest sens, Tribunalul retine ca potrivit art. 50  alin. 21 si art. 501 din Legea nr. 10/2001, au dreptul la restituirea pretului de piata acei chiriasi - cumparatori ai imobilelor, prin contracte de vânzare-cumparare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare, care au fost desfiintate prin hotarâri judecatoresti definitive si irevocabile. Or, respectarea prevederilor legii mentionate exclude sanctiunea nulitatii, o astfel de sanctiune intervenind în cazul în care actul juridic contine efecte contrarii normelor juridice edictate pentru încheierea sa valabila, deci încalca dispozitiile legii. În consecinta, referirea legiuitorului la desfiintarea contractului prin hotarâre judecatoreasca definitiva si irevocabila implica pierderea bunului de catre chiriasul - cumparator în urma evingerii sale prin admiterea actiunii în revendicare.

În concluzie, pârâtul - apelant M.F.P. are calitate procesuala pasiva, iar pe fondul actiunii în pretentii, fata de disp. art. 50 si art. 501 din Legea nr.10/2001, datoreaza restituirea pretului de piata.

Astfel, Tribunalul  a apreciat ca fiind neîntemeiat si cel de-al doilea motiv de apel, cel privind fondul cauzei, argumentele fiind comune cu cele sustinute referitor la motivul anterior.

Sintetizând, Tribunalul  a reiterat ca potrivit art. 50  alin. 21 si art. 501 din Legea nr. 10/2001, au dreptul la restituirea pretului de piata acei chiriasi - cumparatori ai imobilelor, prin contracte de vânzare-cumparare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare, care au fost desfiintate prin hotarâri judecatoresti definitive si irevocabile.

Or, respectarea prevederilor legii mentionate exclude sanctiunea nulitatii, o astfel de sanctiune intervenind în cazul în care actul juridic contine efecte contrarii normelor juridice edictate pentru încheierea sa valabila, deci încalca dispozitiile legii.  În consecinta, referirea legiuitorului la desfiintarea contractului prin hotarâre judecatoreasca definitiva si irevocabila implica pierderea bunului de catre chiriasul - cumparator în urma evingerii sale prin admiterea actiunii în revendicare.

În consecinta, sustinerea apelantului cum ca disp. art. 501 din Legea nr.10/2001 ar conditiona dreptul de restituire a pretului de piata de anularea prin hotarâre judecatoreasca definitiva si irevocabila a contractului încheiat în baza Legii nr. 112/1995, nu are nicio sustinere în textul legal amintit. Dimpotriva, pentru ca fostul chirias, cumparator al unui imobil în baza Legii nr. 112/1995, sa poata beneficia de dispozitia legala ce îi recunoaste un drept de restituire a pretului de piata al imobilului cumparat, se impune ca acel contract de vânzare - cumparare sa nu fi fost anulat sau constatat nul, pentru ca doar astfel se poate aprecia ca a fost încheiat cu respectarea Legii nr.112/1995.

În acest sens, Tribunalul a constatat, din analiza hotarârii judecatoresti solutionând irevocabil litigiul în revendicare purtat în precedent împotriva partii reclamante, adica decizia civila nr. 1896/13.11.2007 a Curtii de Apel Bucuresti (filele 64 si urm. din dosarul judecatoriei), ca nu a fost statuat de instanta respectiva, cu putere de lucru judecat, în considerentele proprii acesteia sau în dispozitiv, faptul ca partea cumparatoare ar fi fost de rea-credinta la încheierea contractului de vânzare-cumparare sau ca ar fi determinat încheierea lui prin eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995.

Totodata, Tribunalul a retinut ca actiunea în revendicare prin care au fost obligati A.A. si S.A. (autorii reclamantei - intimate) sa lase imobilul litigios în deplina proprietate si linistita posesie catre proprietarul revendicant, a fost înregistrata pe rolul Judecatoriei Sector 1 Bucuresti la data de 09.09.1999 (fila 64 dosarul judecatoriei), adica dupa data încheierii contractului de vânzare-cumparare (13.01.1997 - fila 4 dosarul judecatoriei).

Totodata, Tribunalul a retinut ca Legea nr. 112/1995 reglementa situatia imobilelor preluate cu titlu, chiriasii titulari de contract putându-le cumpara în conditiile art. 9 din Legea nr. 112/1995 dupa expirarea termenului de 6 luni de notificare ce curgea de la data intrarii în vigoare a legii, respectiv începând cu luna august 1996, si în masura în care acestea nu se restituie în natura fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora, cu mentiunea ca potrivit art. 2 din lege erau susceptibile de restituire în natura apartamentele ocupate de fostii proprietari si cele libere.

Din analiza H.G. nr. 20/1996 pentru stabilirea Normelor metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995, Tribunalul a retinut ca la momentul încheierii contractului de vânzare-cumparare nr. 2831/19274/13.01.1997 erau considerate ca imobilele trecute în proprietatea statului, cu titlu, acele imobile care au fost preluate ca locuinte în proprietatea statului în baza unei prevederi legale în vigoare la data respectiva, cum ar fi Decretul nr. 92/1950. În plus, Tribunalul mai subliniaza ca abia la momentul republicarii H.G. nr. 20/1996, respectiv odata cu publicarea în Monitorul Oficial la data de 18 februarie 1997, a fost nuantata notiunea de imobil preluat cu titlu în cazul Decretului nr. 92/1950 întelegându-se acel imobil nationalizat cu respectarea prevederilor art. I pct. 1 - 5 si ale art. II din decret, precum si cu respectarea identitatii dintre persoana mentionata ca proprietar în listele-anexa la decret si adevaratul proprietar al imobilului la data nationalizarii.

În consecinta, fata de cele aratate în precedent, retinând si ca în cond. art. 1899 alin. 2 C.civ. buna-credinta se prezuma, incumbând sarcina probei, în cond. art. 1169 C.civ., celui ce invoca reaua-credinta, Tribunalul nu poate concluziona sub aspectul relei-credinte a cumparatorilor la momentul încheierii contractului de vânzare-cumparare, M.F.P. nedovedind existenta vreunui indiciu în sensul cunoasterii de catre acestia, la data încheierii contractului, a faptului ca imobilul litigios nu ar fi fost proprietatea vânzatorului, fiind lipsite de relevanta împrejurari ulterioare de natura a lamuri regimul juridic al imobilului litigios, cum ar fi solutia pronuntata asupra actiunii în revendicare, intervenita 10 ani mai târziu.

Astfel, pentru stabilirea bunei-credinte, relevanta prezinta atitudinea psihica a cumparatorului la momentul încheierii contractului în contextul de fapt si de drept existent, iar nu împrejurari survenite. În plus, nu se poate accepta teza implicând instituirea unei veritabile prezumtii de rea-credinta în privinta cumparatorilor, caci respectivele contracte de vânzare-cumparare erau încheiate în calitate de vânzatoare de autoritati publice, exponente ale puterii statale la nivel local, care invocau si întemeiau contractele pe dispozitiile unui act normativ adoptat de Parlamentul României, o alta autoritate publica învestita cu exercitiul puterii statale, iar pretul de vânzare era virat dupa încasare într-un fond gestionat de Ministerul Finantelor Publice, exponent al autoritatii executive a Statului român.

Or, toate aspectele învederate sunt de natura a crea în beneficiul cumparatorului credinta legitima ca se implica într-un raport juridic alaturi de proprietarul bunului imobil si nicidecum ca urmareste împreuna cu partenerul contractual fraudarea intereselor unor terti.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs M.F.P. criticând decizia ca nelegala, în conditiile art. 304 pct. 9 Cod procedura civila .

În sustinerea acestei exceptii s-au invocat prevederile art.1337 Cod civil, art. 1341 Cod civil  potrivit carora vânzatorul, în cauza P.M.B., raspunde pentru evictiune,prin fapta unui tert.

Aceasta dispozitie de drept comun nu poate fi înlaturata prin nici o alta dispozitie speciala contrara, dupa cum nici art. 50 din Legea nr. 10/2001, modificata prin Legea nr. 1/2009 nu sunt de natura sa determine introducerea în cauza a apelantului.

Tulburarea de drept, prin fapta unui tert, este de natura sa angajeze raspunderea contractuala pentru evictiune totala a vânzatorului, apelantul neavând nici o culpa pentru a-i antrena raspunderea.

Al doilea motiv de apel priveste gresita aplicare a dispozitiilor art. 501 din Legea nr. 10/2001.

Contractul de vânzare - cumparare a fost  încheiat cu rea credinta, atât de vânzator cât si de cumparatori, întrucât imobilul nu facea obiectul Legii nr.112/1995, ambii cunoscând ori cu minime diligente, putând afla ca imobilul este revendicat de fostul proprietar.

De asemenea, contractul nu a fost constat nul si nici  desfiintat prin hotarâre judecatoreasca, nefiind îndeplinita nici cea de-a doua conditie impusa de lege.

Mai mult, suma stabilita în raportul de expertiza, respectiv 347.703 lei este exagerat de mare pentru imobilul în cauza, piata imobiliara fiind în scadere.

Analizând actele si lucrarile dosarului Curtea va respinge recursul ca nefondat având în vedere urmatoarele considerente:

Motivul de apel privind exceptia lipsei calitatii procesuale pasive în raportul juridic dedus judecatii, în considerarea raspunderii pentru evictiune, Curtea îl apreciaza ca nefondat, întrucât, prin dispozitiile speciale ale Legii nr.10/2001, reluate si extinse în dispozitiile Legii nr. 1/2009, se prevede în mod expres ca plata sumelor, reprezentând pretul reactualizat, platit de catre chiriasi ale caror contracte de vânzare - cumparare, încheiate cu nerespectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, care au fost desfiintate prin hotarâri judecatoresti definitive si irevocabile, se face de catre Ministerul Finantelor Publice, din fondul extrabugetar constituit în temeiul art.13 alin.6 din Legea nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare, astfel încât legitimarea procesuala pasiva a M.F.P. rezulta ope legis (in virtutea legii) si aceasta norma speciala deroga de la normele generale ale codului civil privind efectele nulitatii si restituirea prestatiilor de catre vânzatorul care se presupune ca ar fi încasat pretul.

Sustinerea potrivit careia dispozitiile de drept comun, reprezentate de art. 1337 si 1341 Cod civil, nu pot fi înlaturate prin legea speciala, sunt fara sustinere legala. Inaplicabilitatea dreptului comun rezulta dintr-un principiu fundamental de drept, si anume "Specialia generalibus derogant" ("Legile speciale deroga de la cele generale"). Conform acestui principiu, în situatia în care legea generala si cea speciala vin în concurs, adica sunt incidente pentru rezolvarea unui raport juridic conflictual, se aplica legea speciala, fiind înlaturat de la aplicare dreptul comun.

De altfel, recurentul nu prezinta argumente legale în sustinerea opiniei sale, astfel încât sa si fundamenteze, teoretic sau practic, alegatiunile sale.

Dispozitiile art.50 si art.501 din Legea nr.10/2001 nu reglementeaza în mod expres situatia în care chiriasii cumparatori în baza Legii nr.112/1995 pierd dreptul de proprietate, ca urmare a admiterii unei actiuni în revendicare initiata de fostul proprietar al imobilului.

În aceasta situatie, practica judecatoreasca a considerat ca si  acestor cazuri din urma le sunt aplicabile dispozitiile susmentionate, întrucât, pe de o parte, pretul achitat de chiriasii cumparatori a ajuns într-un fond special constituit la nivelul M.F.P., conform Legii nr.112/1995, vânzatorul, semnatar al actului de vânzare-cumparare, P.M.B. neîncasând efectiv nici o suma de bani.

Un alt argument în sprijinul acestei opinii este si acela ca prin modalitatea desfiintarii contractelor ori a pierderii procesului în cadrul actiunii în revendicare, chiriasii cumparatori pierd bunul în totalitate, fiind evinsi total.

Pe de alta parte, dispozitiile legii sunt contradictorii, întrucât si în ipoteza prevazut de art.50 si în  art. 501, chiriasul cumparator pierde bunul, fie prin desfiintarea contratului, fie urmare admiterii actiunii în revendicare, desi contractul a fost încheiat cu respectarea legii.

Fata de aceasta incoerenta legislativa, Curtea va avea în vedere principiul potrivit caruia, o norma legala trebuie interpretata în sensul aplicarii ei, precum si dispozitiile art.3 Cod civil, art.129 Cod de procedura civila, potrivit carora judecatorului îi este interzis sa refuze o judecata pe motiv ca legea nu prevede sau este neclara.

De asemenea, Curtea are în vedere si art.6 din C.E.D.O., în conformitate cu care este necesar sa se asigure tuturor partilor un proces echitabil.

Curtea mai retine si împrejurarea ca prin decizia civila nr.1896/13.11.2007 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti,  s-a admis actiunea formulata de fostii proprietari si urmare a compararii de titluri, intimatii reclamanti de azi , au fost obligati sa lase în proprietate si posesie imobilul dobândit în temeiul Legii nr. 112/1995, prin contractul de vânzare - cumparare  nr.2831/19274/13.01.1997.

În cuprinsul deciziei sus citate nu s-a retinut nici reaua - credinta a partilor la încheierea contractului si nici încalcarea legii, prima actiune în revendicare a fostilor proprietari fiind admisa fata de stat, prin C.G.M.B., la 5.06.1998, ulterior încheierii contractului de vânzare - cumparare, în discutie.

Aceste aspecte de drept, dezlegate în mod irevocabil, printr-o hotarâre ce se bucura de o prezumtie de validitate, impune  a se constata ca, intimatii reclamanti au pierdut bunul urmare a compararii titlurilor în actiunea în revendicare, în cauza nemaiputându-se rediscuta nici buna - credinta si  nici validitatea contractului de vânzare - cumparare, toate aceste aspecte intrând în puterea lucrului judecat.

Domenii speta

Spete similare