Constatare nultitate absoluta act

Dosar nr. XXXXX/193/2015 constatare nulitate absolută

revendicare

rectificare carte funciară

ROMÂNIA

JUDECĂTORIA BOTOŞANI

Şedinţa publică din data de xx.xx.xxxx

Instanţa constituită din:

PREŞEDINTE:

GREFIER:

Sentinţa civilă nr. XXXX

Pe rol, judecarea acţiunii civile ce are ca obiect revendicare imobiliară, formulată de reclamantul S. I. D., în contradictoriu cu pârâţii C. S. şi C. A., A. A..

Dezbaterile asupra fondului cauzei au avut loc în şedinţa publică din xx.xx.xxxx, fiind consemnate în încheierea de şedinţă din acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre şi când, din lipsă de timp pentru deliberare, a amânat pronunţarea cauzei pentru data de astăzi, când,

INSTANŢA,

Deliberând asupra acţiunii civile de faţă, instanţa constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe sub nr. XXXXX/193/2015, reclamanţii  S. I. D.  şi S. L., au solicitat în contradictoriu cu pârâţii C. S. şi C. A., A. A., ca prin hotărârea ce urmează a fi pronunţată să se dispună obligarea pârâţilor de a lăsa reclamantul în deplină proprietate şi liniştită posesie imobilul teren în suprafaţă de 2700 m.p., păşune, în sola 1, p.c. XX/X, la locul numit “şes”, care se învecinează cu DE 31, C. M.., P. M., V. D.., situat în extravilanul satului Agafton, comune Curteşti, jud. Botoşani; să se dispună rectificarea cărţii funciare nr. XXXX/N, în sensul radierii dreptului de proprietate asupra imobilului intabulat sub nr.XXXX; solicită constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. XXX/xx.xx.xxxx de către BNP A. T., având ca obiect suprafaţa de 2700 m.p., teren păşune situat în extravilanul comunei Curteşti, jud. Botoşani, în sola 1, p.c. XX/X, pentru fraudă la lege şi cauză ilicită, cu cheltuieli de judecată.

În motivare, reclamanţii au arătat că au cumpărat în anul 2004 de la numiţii B. A. şi A. A., terenul în suprafaţă de 2700 m.p. păşune, situat în sola 1, p.c. XX/X, la locul numit – şes, conform contractului de v/c autentificat sub nr. XXX/xx.xx.xxxx BNP A. T.. În anul 2008, pârâţii au cumpărat aceeaşi suprafaţă de teren de 2700 m.p. de la aceeaşi vânzători, conform contractului de vânzare cumpărare nr. XXX/xx.xx.xxxx BNP A. T.. Reclamantul solicită a fi comparate titlurile de proprietate cu privire la teren, astfel că vânzătorii au înscris bunul revendicat în cartea funciară la data de xx.xx.xxxx, dată la care pârâţii nu dobândiseră dreptul de proprietate asupra terenului revendicat. Înscrierea terenului revendicat în cartea funciară de către vânzători era necesară pentru transmiterea dreptului de proprietate, vânzătorii dând dovadă de rea credinţă, aceştia cunoscând că numai sunt proprietarii terenului revendicat încă din anul 2004, când au transferat proprietatea către reclamanţi, prin vânzare. Apreciază că pârâţii nu se pot apăra invocând  teoria aparanţei în drept întrucât, în situaţia bunurilor imobile, buna credinţă şi eroarea comună pot exista doar dacă se iau toate diligenţele posibile, nu numai minima diligenţă materializată prin analiza cărţii funciare. Dacă pârâţii ar fi solicitat relaţii de la Primăria Curteşti cu privire la situaţia juridică a terenului revendicat ar fi aflat că acesta se afla în proprietatea reclamanţilor încă din anul 2004. Mai mult, pârâta C. A. este fiica vânzătoarei A. A. şi nepoata defunctei vânzătoare B. A., aceasta a şi asistat atât la înţelegerea reclamanţilor cu vânzătorii, în anul 2004, cât şi la individualizarea terenului.

În ce priveşte constatarea  nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. XXX/xx.xx.xxxx la BNP A. T., se arată că la data întocmirii contractului de vânzare cumpărare, în anul 2008, vânzătorii nu mai erau proprietarii lucrului vândut, actul fiind lovit de nulitate absolută. Apreciază că pentru valabila încheiere  a contractului de vânzare cumpărare este necesar ca vânzătorul să fie proprietarul lucrului vândut, individual determinat, iar vânzarea cumpărarea  lucrului altuia în cunoştinţă de cauză reprezintă o operaţiune speculativă, are o cauză ilicită şi este nulă absolut. Reaua credinţă a vânzătorilor rezultă tocmai din faptul că aceştia au cunoscut faptul că în anul 2004 au vândut reclamanţilor terenul în litigiu, împreună s-au deplasat în teren pentru individualizarea acestuia şi ulterior s-a perfectat contractul în formă autentică. Reaua credinţă a părţilor la încheierea contractului din anul 2008 rezultă din faptul că aceştia au fost prezenţi atât la indicarea imobilului teren, cât şi la perfectarea contractului la notariat. Astfel, sub  aspectul incidenţei  fraudei la lege arată că este vorba de vânzarea lucrului altuia, contractului de v/c încheiat în anul 2008 a fost încheiat de către vânzători cu complicitatea cumpărătorilor  în frauda dreptului adevăratului proprietar, contractul având o cauză ilicită.

În data de xx.xx.xxxx, reclamantul S. I. D. a formulat precizare la acţiune sub aspectul cadrului procesual, fila 22 dosar,  în sensul că reclamant în cauză figurează doar S. I. D., nu şi S. L., fosta soţie, precizare de care instanţa  a luat act în şedinţa publică din xx.xx.xxxx, în sensul că, în calitate de reclamant va figura doar S. I. D. – fila 42 dosar.

În dovedire, au fost depuse la dosar înscrisuri.

În drept au fost indicate disp. art. 563, 948 pct. 4 rap. la art. 966 Cod civil, art. 453 Cod civil, 948 rap. la art. 966 Cod civil.

Acţiunea reclamantului a fost timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 172 lei.

Pârâţii  C. S. şi C. A. au formulat întâmpinare la dosar solicitând respingerea acţiunii. Totodată, aceştia au solicitat disjungerea capătului de cerere privind constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare  autentificat sub nr. XXX/xx.xx.xxxx de către BNP A. T., având ca obiect suprafaţa de 2700 m.p. situată în extravilanul comunei Curteşti, jud. Botoşani,  considerând că aceste capete de cerere trebuie judecate separat, capătul de cerere privind revendicarea terenului urmând a forma obiectul unui alt dosar, a cărui judecată urmează a fi suspendată în temeiul art. 413 al.1 pct. 1 Cod pr. Civilă.

În motivare, pârâţii au arătat că  în anul 2008, prin contractul de v/c autentificat sub nr. XXX/xx.xx.xxxx la  BNP A. T., a dobândit dreptul de proprietate asupra unei suprafeţe de teren de 2700 m.p., situată în extravilanul comunei Curteşti, jud. Botoşani, sola 1, p.c. XX/X, identificat cu nr. cadastral XXXX, înscris în CF nr.XXXX/N a comunei Curteşti. Suprafaţa de teren cumpărată a aparţinut mamei şi bunicii pârâtei C. A., potrivit certificatului de moştenitor nr. XXX/xx.xx.xxxx eliberat de BNP A. T., dobândită prin moştenire legală de la bunicul său B. V..

Pârâţii au arătat că în luna februarie 2015 au fost contactaţi de reclamanţii S. I. D. şi S. L., care au adus la cunoştinţa pârâtei faptul că terenul cumpărat de ei este şi proprietatea lor şi că deţin un contract de vânzare cumpărare  din anul 2004 prin care au dobândit dreptul de proprietate asupra aceleiaşi suprafeţe de teren de 2700 m.p. situat în comuna Curteşti, jud. Botoşani. De asemenea, pârâţii au fost acuzaţi de rea credinţă că, deşi cunoşteau faptul că terenul a fost vândut lor, reclamanţilor, au încheiat contractul de vânzare cumpărare. Pârâţii învederează că au perfectat contractul de v/c la notariat, condiţii în care notarul public care a autentificat actul a solicitat de la OPCI un extras  de carte funciară de autentificare din care rezultă că proprietari ai imobilului sunt B. A. şi A. A.. Ulterior încheierii contractului de v/c, în data de xx.xx.xxxx, au înscris în cartea funciară dreptul de proprietate asupra  dreptului de proprietate  asupra terenului, având credinţa că suprafaţa de 2700 m.p. aparţine numitelor B. A. şi A. A..

Pârâţii au relatat că aveau cunoştinţă de faptul că bunica avea în proprietate mai multe suprafeţe de teren şi că reclamantul era interesat să cumpere o suprafaţă de teren în locul numit Dumbrăviţa. S-a arătat că atât mama pârâtei cât şi bunica au fost în eroare atunci când au vândut suprafeţele de teren, iar în anul 2008, la patru ani de la încheierea primului contract, a vândut pârâţilor suprafaţa de 2700 m.p., crezând că această suprafaţă nu a mai fost vândută.

Pârâţii au arătat că din anul 2004, autorii lor, apoi ei, pârâţii, au fost cei care au posedat şi lucrat suprafaţa de teren de 2700 m.p. şi că niciodată nu au fost tulburaţi de reclamanţi sau de către o altă persoană. Mai mult, pârâta a arătat că nu a participat la vreo înţelegere  dintre mama sau bunica sa şi reclamanţi în anul 2004 şi nici la individualizarea terenului, negând reaua-credinţă invocată de reclamanţi.

Astfel, pârâţii, în ceea ce priveşte primele două capete de cerere – revendicare şi rectificare carte funciară, solicită a fi respinse ca nefondate întrucât sunt cumpărători de bună credinţă, au dobândit suprafaţa de teren de 2700 m.p. în mod legal, prin act notarial, teren înscris ulterior în carte funciară.

În ceea ce priveşte cel de-al treilea capăt de cerere, respectiv constatarea nulităţii absolute a contractului încheiat de pârâţi, consideră că şi acest capăt de cerere trebuie respins întrucât au fost de bună credinţă la încheierea contractului în anul 2008. Arată că scopul încheierii acestui contract este acela că în anul 2008 au dorit să-şi construiască o casă, sens în care a fost emis şi un certificat de urbanism de către Primăria Curteşti.

În drept, au fost invocate disp. art. 205 Cod pr. Civilă.

În dovedire, au fost depuse la dosar înscrisuri, s-a solicitat administrarea probei cu interogatoriu civil reclamantului, martorii A. R. şi C. N..

În cauză, instanţa a administrat proba cu martorii A. R., F. C., C. N. şi T. G. (filele 96-99 ds.) şi interogatoriul reclamantului şi pârâtelor C. A. şi A. A..

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

În fapt, în anul 2004, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea nr. 407 din data de 23.02.2004 de notarul public A. T., pârâta A. A., împreună cu mama acesteia, B. A., în prezent decedată, au vândut reclamantului S. I. D. terenul în suprafaţă de 2700 mp în sola 1, p.c. XX/X, la locul numit ,,Şes”. Prin acelaşi contract, reclamantul intra şi în proprietatea suprafeţei de 8000 mp arabil în sola 15, p.c. XXX/XX, la locul numit ,,Dumbrăviţa”.

Ulteior, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea nr. XXX din data de xx.xx.xxxx de notarul public A. T., aceleaşi vânzătoare au transmis fiicei, respective nepoatei, C. A. şi soţului acesteia, C. S., aceeaşi suprafaţă de teren, pentru ca aceştia din urmă să asigure garantarea unui credit.

Din cele două operaţiuni succesive de vânzare, doar pârâţii C. A. şi S. şi-au înscris dreptul obţinut prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea nr. XXX din data de xx.xx.xxxx de notarul public A. T., asupra suprafeţei de 2700 mp, în cartea funciară.

Prin cererea de chemare în judecată, reclamantul S. I. D. a solicitat constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat prin încheierea nr. XXX din data de xx.xx.xxxx de notarul public A. T. şi obligarea pârâţilor C. S. şi C. A. să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie imobilul descris în acţiune. Reclamantul şi-a întemeiat acţiunea pe dispoziţiile art.948 pct. 4 raportat la art. 966 Vechiul Cod civil, dispoziţii legale aplicabile în raport de data încheierii contractelor de vânzare-cumpărare.

Aceste prevederi legale conţin reglementarea unor condiţii esenţiale pentru validitatea unei convenţii.

Nulitatea absolută, ca sancţiune civilă, intervine în situaţia încălcării la data încheierii unui act juridic a unor norme imperative şi care ocrotesc un interes general obştesc şi are ca efect desfiinţarea actului juridic şi repunerea părţilor în situaţia anterioară.

Conform prevederilor art. 966 din Codul civil, ,,obligatia fără cauză sau fondată pe o cauză falsă, sau nelicită, nu poate avea nici un efect”.

În conformitate cu dispoziţiile art.968 Cod Civil, cauza sau scopul este acel element al actul juridic civil, care constă în obiectivul urmărit la încheierea unui asemenea act şi pentru a fi valabilă, cauza trebuie să existe, să fie reală, licită şi morală.

În speţă, încheierea succesivă a două contracte de vânzare cumpărare de către aceleaşi vânzătoare către cumpărători diferiţi a fost posibilă prin emiterea eronată de către Primăria comunei Curteşti a unui certificat fiscal care atestă dreptul de proprietate asupra suprafeţei de 2700 din p.c. XX/X, în baza certificatului de moştenitor nr. XXX din data de xx.xx.xxxx – fila 18 ds.

Prin adresa nr. XXXX din data de xx.xx.xxxx, Comuna Curteşti, prin primar, îşi asumă această eroare, motivat de faptul că în anul 2008 s-a solicitat în mod expres de către pârâte eliberarea unui certificat fiscal exclusiv pentru suprafaţa de 2700 mp din p.c. XX/X, conform certificatului de moştenitor nr. XXX din data de xx.xx.xxxx, iar nu asupra tuturor suprafeţelor cu care figurează în evidenţele acestei instituţii, modalitate mai onestă în care vânzătoarele au acţionat în 2004, anterior încheierii primului contract de vânzare-cumpărare – fila 13 ds. Practic, solicitând emiterea certificatului fiscal pentru evidenţierea suprafeţei de 2700 mp din p.c. XX/X, astfel cum apărea înscrisă în certificatul de moştenitor prezentat, vânzătoarele l-au ,,scutit” pe funcţionarul primăriei să facă verificări suplimentare.

Din răspunsul la interogatoriu dat de pârâta C. A., rezultă că aceasta a ştiut de această modalitate de obţinere a certificatului fiscal folosit ulterior la notar, precizând că ea nu era interesată de alte suprafeţe, ci doar de aceasta în litigiu şi că mama sa a prezentat la primărie titlul de proprietate. De asemenea, în răspunsul dat de pârâta C. A. la interogatoriu, aceasta a precizat că a avut cunoştinţă în anii adolescenţei că au fost vândute mai multe suprafeţe de teren deţinute în proprietate de familia sa. A auzit în anii aceia că au fost vândute şi alte două terenuri poziţionate la stradă, precum şi terenul de la Dumbrăviţa – fila 95 ds. Îşi aminteşte chiar de momentul când s-a perfectat contractul cu reclamantul, dar că reţine doar vânzarea terenului de la ,,Dumbrăviţa” către acesta – întrebarea nr. 4, fila 94.

În condiţiile în care, adolescentă fiind, pârâta C. A. era în temă cu vânzarea terenurilor familiei, se ridică întrebarea legitimă dacă, la numai patru ani distanţă, când s-a încheiat contractul cu ea, nu avea datoria să facă verificări temeinice prealabile pentru a identifica care au fost bunurile imobile ce au mai rămas în proprietatea familiei.

Prezentarea titlului de proprietate şi a unui certificat de moştenitor în care sunt trecute toate terenurile în privinţa cărora s-a reconstituit dreptul de proprietate în favoarea numitului B. V., tatăl pârâtei A. A. şi bunicul pârâtei, fără a fi evidenţiate acte de înstrăinare ulterioare emiterii acestora nu reprezintă o modaalitate onestă de a obţine un certificat fiscal.

Cum se explică faptul că la data încheierea primului contract de vânzare-cumpărare, conform informaţiilor furnizate de reprezentanţii primăriei, s-a solicitat fiscal fără a se insera vreun număr de parcelă, tocmai pentru a nu se face erori? Printr-o atitudine corectă, lipsită de vreun demers de a obţine fraudarea intereselor altei persoane. În acest mod trebuia să acţioneze pârâtele şi în anul 2008.

În acelaşi sens, instanţa reţine că, potrivit certificatului de moştenitor nr. XXX din data de xx.xx.xxxx, după defunctul B. V. au rămas, într-adevăr, mai multe suprafeţe de teren, intravilan şi extravilan, în total 33190 mp, puţin peste trei hectare de teren, astfel că nu se poate aprecia că succesoarele au avut atât de multe proprietăţi încât să nu le mai ştie numărul şi întinderea. Dimpotrivă. Şi, foarte important, actele de înstrăinare au rămas tot timpul în deţinerea pârâtelor, le puteau consulta oricând şi le puteau prezenta primăriei pentru eliberarea unui certificat fiscal legal, dar şi notarului public pentru evitarea acestei situaţii neplăcute.

În aceste condiţii şi reţinând situaţia de fapt prezentată anterior, având tot timpul la dispoziţie actele de înstrăinare ale terenurilor trecute în certificatul de moştenitor, instanţa nu poate reţine doar un simplu comportament neglijent din partea pârâtelor, ci un comportament neonest care a condus la fraudarea intereselor reclamantului.

În contextul faptic prezentat mai sus, în nici un caz nu se poate reţine că pârâtele C. A. şi A. A. nu aveau aveau cunoştinţă despre situaţia juridică a imobilului la momentul vânzării-cumpărării şi că au acţionat cu bună-credinţă.

În realitate, profitând de faptul că, astfel cum rezultă din coroborarea declaraţiilor martorilor ascultaţi în cauză, reclamantul a fost plecat în străinătate şi nu a avut nici un contact fizic cu acest teren, au continuat să îl folosească şi au apreciat că pot chiar să îl ,,utilizeze” pentru garantarea unui credit. Toate acestea demonstrează că vânzarea ulterioară a terenului în suprafaţă de 2700 mp situat în  în parcela XX/X, sola 1, extravilan, comuna Curteşti, jud. Botoşani s-a făcut cu rea credinţă de către pârâtele C. A. şi A. A. în dauna interesului reclamantului S. I. D..

În raport de considerentele de fapt şi de drept expuse anterior, instanţa urmează a admite acţiunea având ca obiect ,,constatare nulitate absolută – revendicare – rectificare carte funciară”, formulată de reclamantul S. I. D., în contradictoriu cu pârâţii C. S., C. A. şi A. A., a constată nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. XXX din data de xx.xx.xxxx de Biroul Notarului Public A. T. şi a obliga pârâţii C. S. şi C. A. să lase reclamantului în deplină proprietate şi liniştită posesie suprafaţa de 2700 mp teren situat în parcela XX/X, sola 1, extravilan, comuna Curteşti, jud. Botoşani.

Pe cale de consecinţă, instanţa va dispune radierea din cartea funciară a înscrierii efectuate de pârâţi cu privire la dreptul de proprietate asupra suprafeţei de 2700 mp teren situat în parcela XX/X, sola 1, extravilan, comuna Curteşti, jud. Botoşani, sub nr. XXXX/N, la rămânerea definitivă a prezentei hotărâri.

În temeiul art. 453 alin. 1 din Codul de procedură civilă, instanţa va obliga pârâţii la plata către reclamantul S. I. D. a cheltuielilor de judecată în cuantum de 1172 lei cu titlu de taxă judiciară de timbru şi onorariu de avocat.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII,

H O T Ă R Ă Ş T E:

Admite acţiunea având ca obiect ,,constatare nulitate absolută – revendicare – rectificare carte funciară”, formulată de reclamantul S. I. D., cu domiciliul în Botoşani, X nr.Y, sc. Z, et.T, ap.U, jud. Botoşani, în contradictoriu cu pârâţii C. S., C. A., ambii cu domiciliul în sat Agafton, comuna Curteşti, jud. Botoşani şi A. A., cu domiciliul în Botoşani, str. X nr.Y, et.Z, ap.T, jud. Botoşani.

Constată nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. XXX din data de xx.xx.xxxx de Biroul Notarului Public A. T..

Obligă pârâţii C. S. şi C. A. să lase reclamantului în deplină proprietate şi liniştită posesie suprafaţa de 2700 mp teren situat în parcela XX/X, sola 1, extravilan, comuna Curteşti, jud. Botoşani.

Dispune radierea din cartea funciară a înscrierii efectuate de pârâţi cu privire la dreptul de proprietate asupra suprafeţei de 2700 mp teren situat în parcela XX/X, sola 1, extravilan, comuna Curteşti, jud. Botoşani, sub nr. XXXX/N.

Obligă pârâţii la plata către reclamantul S. I. D. a cheltuielilor de judecată în cuantum de 1172 lei cu titlu de taxă judiciară de timbru şi onorariu de avocat.

Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicarea hotărârii, care se depune la Judecătoria Botoşani.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, xx.xx.xxxx.

PREŞEDINTE,  GREFIER,

Red. S.P.

Tehnodact. M.M.Ex. 4/18.07.2016

Domenii speta

Spete similare