Plângere împotriva încheierii de carte funciară

Deliberând asupra prezentei cereri reţine următoarele;Prin cererea înregistrată sub nr. X pe rolul Judecătoriei B reclamanta RI L în contradictoriu cu OFICIUL DE CADASTRU ŞI PUBLICITATE IMOBILIARĂ B  a formulat plângere împotriva încheierii de reexaminare nr. X din 24 septembrie 2014 emisă de O.C.P.I. B solicitând obligarea acestuia să facă corectarea înscrisurilor din cartea funciară nr. 77171 a U.A.T. B în sensul radierii dreptului de servitute înscris în favoarea S.C. M C S.R.L.

Plângerea a fost timbrată cu taxă judiciară de timbru de 50 lei.

În motivarea plângerii se arată că prin actul de partaj voluntar întocmit de BNP X petenta şi familia MX MX şi CXl au convenit ieşirea din indiviziune pe un teren situat în municipiul Bacău, str. X nr. X, prin divizarea terenului respectiv în două loturi, conform înţelegerii părţilor. Se arată de petentă că dreptul său de proprietate asupra lotului convenit a fost intabulat în cartea funciară ca urmare a cererii nr. X depusă de notarul public şi că asupra acestei încheieri a formulat cerere de reexaminare, finalizată cu încheierea de reexaminare atacată în prezenta plângere. 

Petenta arată că OCPI B a menţionat că prin consolidare foştii coproprietari ai terenului, M M şi M C, au acces direct către terenul lor prin lotul obţinut după ieşirea din indiviziune şi a dispus radierea dreptului lor de servitute asupra lotului petentei, că OCPI B a luat în considerare înţelegerea părţilor prin care petenta a renunţat voluntar la dreptul său de servitute prin lotul familiei M şi nu a înscris în cartea lor funciară dreptul de servitute al petentei, dar că „în mod straniu”, susţine petenta, a păstrat un drept de servitute al S.C. MC S.R.L., prin lotul petentei lipsit de acces.

Petenta susţine că ambele subpuncte ale art. 908 alin. 1 C.civ. sunt îndeplinite şi cererea sa este justificată, că „nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă ale dreptului înscris” deoarece Legea falimentului prevede expres că bunurile dobândite prin procedura falimentului se dobândesc libere de sarcini de orice fel, iar vânzarea s-a făcut în urma unei oferte publice, iar S.C. M C.R.L. putea să vină la licitaţie să cumpere respectivul teren cu destinaţia de drum de trecere. Se susţine de petentă şi că „înscrierea în cartea funciară nu mai este în concordanţă cu situaţia reală a imobilului” deoarece prin actul de partaj menţionat s-a creat un lot aparţinând familiei M  M şi C care face legătură directă între drumul de acces cu nr. cadastral provizoriu 2031/7/3 şi lotul aparţinând S.C. MC S.R.L.(nr. cadastral provizoriu 2031/5/1), precum şi că prin faptul că petenta a renunţat la accesul către drumul de trecere 2031/7/3, motivat de faptul că între cele două loturi există un gard de împrejmuire, astfel încât în mod real nu există posibilitatea de a ajunge de la drumul de acces la lotul ei, nu există fizic posibilitatea de trecere pentru lotul 2031/5/1.

În drept petenta a invocat prevederile art. 908 alin. 1 pct. 3 şi 4 N.C.Civ.

În dovedire petenta a depus înscrisurile de la filele 7-17.

Intimatul  OFICIUL DE CADASTRU ŞI PUBLICITATE IMOBILIARĂ B a formulat întâmpinare în care a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale pasive. Prin încheierea din 25 februarie 2015 a fost introdusă în cauză în calitate de intimată S.C. MCS.R.L. şi a fost admisă excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a intimatului Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Bacău.

Prin întâmpinarea depusă de intimata introdusă în cauză se menţionează că S.C. M C S.R.L. are în prezent denumirea S.C. I I R  S.R.L.(urmare a fuziunii prin absorbţie a primei de către cea de a doua societăţi - extras O.R.C., filele 135-136 şi extras C.F., fila 133, precum şi precizarea intimatei din întâmpinare – fila 144 şi înscrisurile de la filele 153-155).  Intimata a invocat excepţia prematurităţii cererii de chemare în judecată, a solicitat suspendarea judecăţii până la soluţionarea irevocabilă a dos. nr. X cerere respinsă prin încheierea din 08.07.2015), iar pe fond a solicitat respingerea cererii, ca neîntemeiată.

Cu privire la excepţia prematurităţii, intimata indică prevederile art. 33 din Legea nr.7/1996 şi menţionează că între părţi nu s-a ajuns la soluţionarea diferendului pe cale amiabilă, nu există din partea sa o declaraţie autentică prin care să-şi fi dat consimţământul în vederea radierii din cartea funciară a înscrierii dreptului de servitute pe terenul proprietatea reclamantei, astfel că invocă faptul că trebuie să existe o hotărâre judecătorească definitivă prin care să se fi constatat existenţa unuia din cazurile prevăzute de art. 901 alin. 1 din Noul Cod civil.

Pe fond, intimata arată că susţinerile petentei nu sunt întemeiate, că potrivit art. 53 din Legea nr. 85/2006 bunurile înstrăinate de administratorul judiciar sau de lichidator sunt dobândite libere de sarcini, ceea ce înseamnă că se radiază din cartea funciară doar sarcinile instituite asupra acestor bunuri, nu şi dezmembrămintele dreptului de proprietate, respectiv dreptul de servitute, care nu este o sarcină în sensul textului de lege menţionat. De asemenea, intimata arată că se impune să existe o hotărâre judecătorească definitivă prin care să se fi constatat că situaţia reală a imobilului nu mai coincide cu starea tabulară şi că prin acţiunea formulată pe rolul Judecătoriei Iaşi soţi Munteanu solicită constatarea nulităţii absolute a clauzei de servitute din contractul de vânzare-cumpărare nr. X, iar reclamanta susţine că prin actul de partaj a renunţat la accesul către drumul de acces 2031/7/3, intimata invocă faptul că se află în situaţia absurdă în care proprietarii fondului aservit blochează intenţionat dreptul de acces la drum al imobilului deţinut de intimată.

În drept au fost invocate prevederile art. 205 C.pr.civ., art. 759 alin. 2, art. 767, art. 769 şi urm. şi art. 908 alin. 1  din Noul Cod civil, precum şi art. 33 din Legea nr. 7/1996 şi art. 53 din Legea nr. 85/2006.

În apărare intimata a depus înscrisurile de la filele 147-153. 

Instanţa a dispus ataşarea de către OCPI B a dosarului care priveşte încheierea de reexaminare nr. 51645 din 24 septembrie 2014(filele 51-102).

În cauză s-a administrat proba cu înscrisuri.

Asupra excepţiei prematurităţii plângerii, invocată de intimată, instanţa reţine că a fost investită cu plângere împotriva încheierii de reexaminare nr. X din 24 septembrie 2014, în condiţiile art. 31 alin. 3 şi 4 din Legea nr. 7/1996, respectiv a formulat plângere împotriva încheierii date de registratorul-şef al O.C.P.I. B prin care a fost respinsă cererea de radiere a dreptului de servitute, aşa încât nu se poate susţine prematuritatea plângerii.

Pe fond, din analiza probelor administrate instanţa reţine următoarele;

La data de 07.08.2014 a fost înregistrată la OCPI B sub nr. X, cererea notarului public X de intabulare a dreptului de proprietate al petentei R L asupra imobilului teren cu suprafaţa de 97 mp, situat în B, str. X nr. X categoria de folosinţă „drum”, cu nr. cadastral 77171(fila 56), în baza contractului de partaj voluntar autentificat sub nr. 667 din 06.08.2014 la BNP X(filele 57-59) În data de 14.08.2014 a fost emisă de OCPI B încheierea nr. 43436(fila 52) prin care a fost admisă cererea BNP X şi a fost intabulat dreptul de proprietate al petentei R L în cotă de 1/1 asupra A1, sub B5 din cartea funciară 77171 a UAT B. Împotriva acestei încheieri petenta R L a formulat cerere de reexaminare adresată registratorului-şef al OCPI Bacău(fila 51) prin care solicită să se dispună radierea sarcinilor înscrise în cartea funciară nr. 77171 a UAT B Prin încheierea nr. X registratorul-şef a admis în parte cererea de reexaminare în sensul că a radiat dreptul de servitute înscris în baza contractului de vânzare-cumpărare autentic nr. 1892 din 2005 încheiat la BNP X (având în vedere că dreptul de servitute în favoarea imobilului proprietatea M C şi M M s-a stins prin consolidare), menţinând servitutea în favoarea imobilului proprietatea S.C. M C S.R.L., înscrisă în baza contractului de vânzare-cumpărare autentic nr. X emis de BNP X, sub B.7 din cartea funciară 77171 a UAT B.

Dreptul de servitute în favoarea intimatei este dovedit prin contractul de vânzare-cumpărare autentic nr. 1725 din 14 iunie 2007(filele 147-149 dos.), fiind constituit asupra terenului de 199,15 mp drum de trecere, situat în B, str. X nr. 10(în prezent str. X nr. X, nr. cadastral X), precum şi asupra terenului de 210,80 mp drum de trecere, situat în B, str. M E nr. 10(în prezent str. X nr. X, nr. cadastral X). Verificând extrasul din planul cadastral pe ortofotoplan depus la dosar de OCPI BX(fila 119) se relevă că terenul care a făcut obiectul contractului de partaj voluntar autentic nr. X are nr. cadastral X, în timp ce intimata este proprietar al terenului învecinat de 408,16 mp cu nr. cadastral 2031/5/1.

Trebuie menţionat că titularii contractului de partaj voluntar nr. X – petenta şi numiţii M M şi M C au declarat în cuprinsul contractului că imobilul supus partajării este grevat de servitute de trecere în favoarea S.C. M C., şi au „cunoştinţă că servitutea se va menţine pe ambele terenuri rezultate din partaj…,” dar M M a menţionat că aceasta a fost constituită fără acordul ei(în acest sens a fost pe rolul Judecătoriei Iaşi dosarul nr. X având ca obiect constatare nulitate absolută clauză de servitute din contractul nr. X, în prezent fiind în recurs), în timp ce petenta R La declarat că are cunoştinţă că prin maniera de partajare terenul aflat în lotul său pierde accesul la calea publică şi îşi asumă toate consecinţele legate de înfundarea acestui teren.

În drept, în temeiul art. 28-30 din Legea nr. 7/1996,Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară B verifică dacă cererea este întemeiată prin prisma dispoziţiilor legale menţionate şi a înscrisurilor depuse de solicitant, nefiind în măsură să analizeze fondul dreptului care face obiectul cererii. Acesta are numai obligaţia legală de a proceda la intabularea/notarea/înscrierea dreptului în cartea funciară dacă este dovedit, potrivit legii.

În ce priveşte radierea unui drept real din Cartea funciară, cum este dreptul de servitute, art.33 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, dispune că „înscrierile şi radierile efectuate în cărţile funciare nu pot fi rectificate decât pe baza hotărârii instanţei judecătoreşti definitive şi irevocabile sau pe cale amiabilă, în baza unei declaraţii date în formă autentică, de titularul tabular, respectiv de titular, în baza unei documentaţii cadastrale.” Hotărârea judecătorească despre care face vorbire textul legal trebuie să fie aşadar o sentinţă pronunţată în urma analizării fondului dreptului dedus judecăţii şi nu hotărârea care se pronunţă în cazul plângerii împotriva încheierii de reexaminare dată de registratorul şef, în condiţiile art. 31 din Legea nr. 7/1996, modificată.

Art. 907 din Noul Cod civil detaliază noţiunea de rectificare a înscrierilor de carte funciară. În temeiul acestui text de lege:

„(1) Când o înscriere făcută în cartea funciară nu corespunde cu situaţia juridică reală, se poate cere rectificarea acesteia.

(2) Prin rectificare se înţelege radierea, îndreptarea sau corectarea oricărei înscrieri inexacte efectuate în cartea funciară.

(3) Situaţia juridică reală trebuie să rezulte dintr-o recunoaştere făcută de titularul înscrierii a cărei rectificare se solicită, prin declaraţie dată în formă autentică notarială, ori dintr-o hotărâre judecătorească definitivă pronunţată împotriva acestuia, prin care s-a admis acţiunea de fond. Acţiunea de fond poate fi, după caz, o acţiune în anulare, rezoluţiune, reducţiune sau orice altă acţiune întemeiată pe o cauză de ineficacitate a actului juridic.”

Petenta invocă în cauză prevederile art. 908 alin. 1 din Noul Cod civil (cu denumirea marginală „Rectificarea intabulării sau înscrierii provizorii”), respectiv că nu ar mai fi întrunite condiţiile de existenţă ale dreptului de servitute înscris în favoarea S.C. M C S.R.L. în cartea funciară şi că înscrierea nu mai este în concordanţă cu situaţia reală a imobilului, pentru care aduce argumente întemeiate pe Legea falimentului, pe faptul renunţării sale la accesul către calea publică şi al creării unui lot în favoarea numiţilor M C şi MM. 

În raport de această situaţie de fapt şi de drept, precum şi în limitele investirii sale, instanţa reţine că aceste susţineri ale petentei se circumscriu fondului dreptului(ce nu putea fi analizat de O.C.P.I. B) şi în consecinţă nu pot face nici obiectul plângerii întemeiate pe art. 31 din Legea nr. 7/1996, în cadrul căreia instanţa verifică dacă pe baza înscrisurilor prezentate de parte O.C.P.I. B a procedat la intabulare în limitele legii. Constatând că dreptul de servitute în favoarea S.C. M C S.R.L. subzistă, fiind de altfel recunoscut de semnatarii contractului de partaj voluntar nr. 667/06.08.2014, în mod corect acesta a procedat la respingerea cererii de radiere.

În consecinţă, pentru aceste considerente, în temeiul art. 31 din Legea nr. 7/1996, modificată, va respinge plângerea, ca nefondată.

Având în vedere soluţia pronunţată asupra excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a O.C.P.I. B, va respinge plângerea formulată în contradictoriu cu acesta, fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.

Domenii speta

Spete similare